促进市场化住房租赁的思考

今后相当长一个时期,如何大力促进市场化的住房租赁已成为深化房改和房地产市场进一步向纵深层面拓展的关键.理论研究与统计数据表明,住房个人所有化为市场化的住房租赁创造了供给条件,而市场化住房租赁的潜在需求为租赁市场的成长提供了巨大动力,住房租赁市场的现实操作空间颇大.目前应以改革与调整来催化、拓展住房租赁市场.     

公平视域下公共租赁住房制度的路径实现

公共租赁住房是借助政策和立法支持,由政府或社会主体投资筹建,面向城镇住房困难群体的新型保障性住房,是解决中低收入群体住房困难的根本方式.我国于2009年首次提出建设公共租赁住房,此后相关政策和法律规范才逐渐出台,而且多以应急性和纲领性的政策和法律文件为主.当前的公共租赁住房制度正处于建设初期,在公共租赁住房土地供应、房源供给、资金来源、准入和退出制度以及监督管理制度等方面仍存在着诸多问题.我国应当整合现有住房保障政策及法规,尽快制定《住房保障法》,弥补我国当前缺乏住房保障基本法的不足,促进整个住房保障法律体系的完善.为配合公共租赁住房法律制度的实施,我国还应当进一步完善土地、税收、金融等配套法律法规,确保公共租赁住房土地供应、建设运营、后期服务等各环节都有法律保障.     

供应量、价格与市场行为——论公共住房制度对房地产市场的影响

相对于国外已经比较完善的公共住房制度,我国国内的公共住房制度不论是在理论上,还是在实践中,都处于起步阶段。即便如此,人们通常也将关注的重点放在公共住房制度的社会稳定功能上,忽视了它的经济调节功能。我们运用一种新的方法计算我国公共住房的供应总量及其缺口。计算结果     

论发展公共租赁住房的必要性、当前定位及未来方向

现行城镇住房保障制度对城镇住房保障的发展发挥了积极的历史性的作用.但因其制度设计本身存在多方面的缺陷使得其难以支撑城镇住房保障的可持续发展,要解决城镇住房保障中存在的诸多现实问题迫切要求对现行的城镇住房保障制度进行改革,要求创新城镇住房保障制度.城镇住房保障制度改革和创新的方向是建立和发展公共租赁住房制度.在当前,公共租赁住房应是新植入城镇住房保障体系的,弥补现行城镇住房保障体系缺陷的,补位性质的,但其功能又是不可替代的城镇住房保障体系的组成部分.在未来,公共租赁住房则应是城镇住房保障体系的核心和发展重点.     

论中国的房地产正义与多层次住房保障体系构建

中国的房地产正义建基于社会主义分配正义原则之上,其核心内涵是"居者居其屋",即社会成员的基本居住权利得到实现.目前在中国实现房地产正义的根本途径是通过更优的住房保障制度安排,使最大多数社会成员的基本居住权利得到保障.当前,中国住房保障体系存在一系列深层次问题,要有效化解这些问题必须尝试重构一个更为完善的分层次的住房保障体系.而完善公共租赁住房制度是现阶段重构中国住房保障体系,实现房地产正义的理性选择与核心环节.     

从我国法律制度体系探析住房市场的目标结构和宏观调控措施

居民住房问题的解决和住房建设作为经济支柱作用的实现都首先需要用市场的手段来实现,这是由宪法、城市房地产管理法等法律法规体系所要求和体现的,因此,加强居民住房建设、改善居民居住条件首先要依靠市场的方式,其次是依靠政府的宏观调控。本文通过对我国住房相关法律法规体系的分析,得出我国住房市场的目标结构,然后通过比较实际市场情况和目标市场结构之间的差距,得出政府应采取的措施以及在落实国发[2010]10号文件时应注意的问题。     

完善我国住房市场税收调控的思考

政府针对我国居高不下的房价,运用多项税收政策加以调控,但由于现行房地产税制的税种及要素设计不合理,税收政策的稳定性较差,因此调控效果始终不尽如人意,住房市场的供求矛盾并未得到有效缓解。对此,可以通过建立规范的房地产税制、完善对保障性住房建设的税收支持政策及提高税收政策的稳定性来提高住房市场的税收调控效果。     

住房改革理论与实践：一个文献综述

我国城镇住房制度改革的理论与实践,从住房实物福利分配到住房商品化,始终围绕住房的保障属性和商品属性展开。依照住房制度改革的历史进程,对改革开放以来的住房改革理论与实践进行回顾和梳理,展现了符合中国国情的城镇居民住房需求的理论与实践发展的轨迹。这对进一步完善城镇住房保障制度建设和规范住房市场秩序具有重要意义。     

我国住房租赁法立法宗旨的选择——美、德两国立法例的启示

美、德两国住房租赁法均是将保护承租人的合法权益作为其立法宗旨。之所以如此,主要是源于住房租赁自身的特性,即由住房租赁合同中双方当事人在经济实力、市场地位、合同利益等方面明显的不对等性决定的。笔者认为,我国宜借鉴美、德两国立法例,将保护承租人的合法权益作为住房租赁法的立法宗旨,并以此为主线设计相关制度。     

论住房市场的内在本质、功能边界与价格走势

居民居住权的天赋性、土地的公有性以及党的宗旨的人民性决定了我国住房的基本性质与功能,就是旨在满足居民基本居住条件的消费品,其成果及溢价应由全体居民来分享,而不应被少数人所占有。而当前我国住房市场的根本问题在于,房地产政策背离了这个宗旨,使住房成为少数人赚钱的工具。因此,必须运用以经济杠杆为主导的政策工具,如住房信贷政策、税收政策等,减少政府行政权力对住房市场的干预,弱化住房的赚钱效应或投资功能。这样才能够使住房转型为消费品,使住房价格合理回归,从而促进住房市场持续健康发展,保证中低收入民众最基本的居住需求,并且使住房市场真正成为我国经济增长之动力。     

产权式保障向租赁式保障的过渡——对保障性住房供应体系转变的思考

经济适用住房制度作为我国城镇住房制度改革中一项重要的住房保障制度,在城镇住房建设进程中发挥了重要的作用.随着改革的不断深入,保障性住房供应体系呈现产权式保障向租赁性保障过渡的趋势.本文分析梳理了经济适用住房制度执行过程中存在的问题,探究了问题存在的深层次根源,在对两种保障供应方式对比分析的基础上,理性面对住房保障制度的变迁,提出差别化保障性住房供应体系的思路,制定适合本地区发展实际的保障性住房政策.     

浙江省公共租赁住房问题的调查与思考

随着公共租赁住房建设的全面开展,与之配套的管理制度也亟需完善.我们选取浙江省房价收入比的一类地区与二类地区中的两个典型城市进行问卷调查,了解公众对浙江省公共租赁住房政策的了解情况与需求情况,分析公众对浙江省公共租赁住房政策的期望,并基于此提出浙江省制定公共租赁住房政策的建议.     

新型城镇化背景下我国住房体系重构——社会型住房市场的构建

伴随着城镇化进程的加快,房价的飙升使中低收入群体面临日益严重的住房问题,成为制约我国经济社会发展的重要因素。在对我国当前住房体系制度缺陷分析的基础上,指出了保障型住房市场和自由型住房市场这种＂二元化＂市场相互隔离带来的＂价差危机＂,是房地产调控难以有效发挥作用的根源。基于社会型市场的理论视角,提出了通过培育发展＂社会型住房市场＂,以形成对＂自由型住房市场＂的竞争,从而降低住房价格,进而实现住房公平目标的新的发展思路。通过结合我国当前的实际情况,对社会型住房市场的运行机制进行了探讨。并在构建社会型住房市场的基础上,对我国住房体系的总体框架进行了重构,以期为进一步完善我国住房政策明确发展方向。     

我国城镇住房制度改革:回顾与反思

自1980年中国住房制度改革启动以来的30年,中国由计划的公共住房体系转向了以市场为导向的住房供应体系。文章从我国城镇住房制度改革的历程入手,在总结城镇住房制度改革取得成效的基础上,对政府终止住房实物分配福利体制的、货币化住房分配、市场化和社会化供给住房体系等各阶段进行学理分析,对政府住房制度改革的结果与干预目标进行对比分析,认为中国城镇住房制度改革是一个市场化、私有化的新自由主义方向的改革,这成为解释中国当前住房领域房价飚高、职工住房消费能力与市场房价严重脱节,以及中国住房不公平现状的逻辑起点。     

中国住房保障制度的进展与完善

2009年是中国房地产市场的发展模式在改革层面根本性调整的一年,住房保障已成为中国住房政策调整的关键。中国住房保障制度经过两年的建立与不断完善过程,其保障需求功能得到了发挥,但也存在尚需完善的一些问题。要确保住房保障制度健康、稳定、规范、和谐的发展,必须建立与健全符合中国国情的住房保障制度。     

住房保障新思路:以基本养老保险个人账户基金购买住房

在深入分析目前我国基本养老保险个人账户基金和住房公积金制度运行存在的问题的基础上,借鉴新加坡中央公积金制度的相关经验,提出将个人账户基金用于购买住房的思路。养老如何更好地服务于住房保障,促进住房保障的发展,实现两者在资金上的融通使用,这是值得研究的问题。     

社会转型背景下的城市住房制度变迁与住房属性演变

住房制度变迁经历了住房福利模式阶段、住房福利模式向住房货币化推进的阶段、社会转型新时期的城市住房制度阶段.伴随着我国整体社会机构、身份结构、个体价值观等方面的转换或改变,不同住房制度阶段的住房差异和住房属性也随之发生了深刻的变化.随着住房市场化的推进,住房的投资属性逐渐凸显,居住属性受到严重挤压.党的十九大以来,党和政府始终坚持以人民为中心的发展思想,坚持“房住不炒”的定位,发挥住房保障的兜底功能,住房居住属性开始回归.住房属性的演变进程表明党和政府为打造公平的住房格局、增进民生福祉做出了不懈的努力.政府和相关部门要牢牢把握住房的居住属性,正确引导公众的住房消费观念,探索解决大城市住房突出问题的长效机制.     

社会转型背景下的城市住房制度变迁与住房属性演变

住房制度变迁经历了住房福利模式阶段、住房福利模式向住房货币化推进的阶段、社会转型新时期的城市住房制度阶段.伴随着我国整体社会机构、身份结构、个体价值观等方面的转换或改变,不同住房制度阶段的住房差异和住房属性也随之发生了深刻的变化.随着住房市场化的推进,住房的投资属性逐渐凸显,居住属性受到严重挤压.党的十九大以来,党和政府始终坚持以人民为中心的发展思想,坚持“房住不炒”的定位,发挥住房保障的兜底功能,住房居住属性开始回归.住房属性的演变进程表明党和政府为打造公平的住房格局、增进民生福祉做出了不懈的努力.政府和相关部门要牢牢把握住房的居住属性,正确引导公众的住房消费观念,探索解决大城市住房突出问题的长效机制.