土地使用权抵押制度新探

由于土地的固定性和不可磨灭性 ,土地使用权抵押已经逐渐成为债权人欢迎的担保方式 ,这种抵押担保方式在经济发展中正发挥着越来越重要的作用。但随着土地使用权法律体制的逐步建立和完善 ,特别是《中华人民共和国农村土地承包法》的颁布 ,土地使用权抵押制度的内容发生了相应变化。因此 ,有必要对我国土地使用权的现状、土地使用权抵押的法律依据、土地使用权抵押标的范围等问题做深入探讨。     

论我国划拨土地使用权制度的弊端及其完善

划拨土地使用权制度作为我国土地管理和利用的重要制度,对我国的现代化建设起到了积极的推动作用.但随着改革的进一步深入,划拨土地使用权制度本身的缺陷也逐渐暴露出来,如何在新形势下完善我国划拨土地使用权制度已是一个不容回避的问题.本文在分析划拨土地使用权制度存在弊端的基础上,分析了我国划拨土地使用权制度存在的合理性和必要性,并提出了完善该制度的一系列措施.     

土地使用权期限与房屋所有权完整性的探讨

基于现代物权理论,分析了土地使用权与房屋所有权之间的关系,揭示了目前我国有关法律中关于土地使用权期限的规定对房屋所有权完整性的限制,指出由此影响到房屋产权的自由让渡。最后,提出了如何完善土地使用权期限届满后有关续期申请制度和房屋所有权完整性的有关建议。     

论土地使用权出让制度与可持续发展战略

可持续发展已成为我国经济发展的基本战略，我国房地产业暴露出来的一些问题与这一基本战略的要求存在相当的差距。我国近年来房地产业已呈现出发展的非持续性态势，产生了一些令人关注的问题。土地使用权出让制度主要源于香港，其特殊的历史背景和经济法律环境造成这种制度在经济可持续发展问题上先天不足。这种制度在香港有其合理性，但在我国内地产生的后果却十分严重，必须及时解决，具体举措可以加强土地资源的物权法保护、完善土地使用权出让制度以及广泛与国际相关规范接轨着手     

侵害公民土地使用权行为认定及赔偿新探讨

《中华人民共和国土地管理法》规定,公民依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。形成侵权赔偿的前提条件之一,就是土地使用权被侵害且造成了经济损失。侵害公民土地使用权的行为,有来自于出让合同、土地使用权转让合同、土地使用权出租合同中的侵权行为,也有来自于不正当的行政干预行为,尤其是对“四荒”拍卖过程中的侵害土地使用权行为,必须依法认定侵害土地使用权的侵权责任构成,甄别侵权责任人或单位。构成侵害公民土地使用权的必须依法赔偿,同时还应追究责任人的经济责任、行政责任或刑事责任。     

西周分封制度下的土地所有权与使用权关系

在对西周时期分封制度进行了概括性描述的基础上 ,对分封制度的生成机理以及这一制度下土地所有权和使用权相互分离的制度特征进行了经济学分析。     

以土地使用权入股的股份制模式研究

土地股份制作为一种新型的农村土地产权制度,在全国各地出现了多种形式。有以土地所有权入股的,有以土地使用权入股的,这些模式对完善农村土地产权制度发挥了巨大的作用。以山东省肥城市孙东有机蔬菜股份合作社为例,通过具体分析,探讨农村土地股份合作制进一步发展和完善的途径。     

住房土地使用权续期收费与房价：基于实验经济学的分析

采用实验经济学方法研究住房土地使用权续期收费对房价的影响。基于14局有效实验，主要判断如下：第一，资产价格泡沫稳健出现；第二，多数情形下资产价格在续期收费节点附近转而下降且下降的原因是续期收费，而非缓慢累积的折旧所导致的基本面价值（简写为FV）下降。在此基础上，估算了续期收费对房价的定量影响——若按资产的10%当期基本面价值收费，房价增速下降约一个百分点。房价的这一温和反应可为政策制定提供参考；政府应合理平衡续期收费和房价，加快土地财政的结构性调整，在高房价现实下的政策制定中应注意稳定居民对土地房屋财产长久受保护的预期。     

划拨土地使用权若干法律问题研究

土地使用权划拨作为国有土地有偿使用制度的补充形式,在我国仍然存在。在法律上对划拨土地使用权的有关问题予以关注,主张在处理划拨土地使用权问题上,既要保护土地使用权人的利益,同时又要兼顾土地所有权人的利益。     

我国城市房屋拆迁中土地使用权的实现

我国城市土地归国家所有,可以依法确定给单位或个人使用,因而公民具有对城市土地的使用权。但在我国的拆迁安置补偿过程中,被拆迁人往往处于弱势地位,其城市土地使用权及价值很难实现,这也是开发商与被拆迁人之间纠纷不断的根源。借鉴德国的土地登记制度,我国在土地登记过程中,应该增加公民对城市土地使用权的比例,即房屋居住面积或建筑面积占该宗地总居住面积或建筑面积的比值,确保公民的土地使用权在拆迁安置或土地交易或转让中得到保护和真正的实现。     

从“一户一宅”的视角探讨农村宅基地使用权取得

目前,农村宅基地使用权的取得比较混乱。现行立法对户的内涵的界定比较模糊,使得“一户多宅”现象较为突出。房屋继承后,“地随房走”原则的贯彻,促使“一户多宅”现象更加严重。宅基地使用权获得后,有时并不立即建造房屋,造成宅基地使用权取得与建造房屋的目的相脱离。作者认为,法律应该对宅基地使用权的取得与房屋的建造之间规定一定的期限。农村因继承房屋而能否实际取得宅基地使用权需要具体分析。农村宅基地使用权的取得需要通过立法进一步完善。     

房屋征收中的国有土地使用权补偿问题探究

基于房屋与国有土地的密切关联,房屋征收必然涉及国有土地使用权的收回及重新安排。国有土地使用权是房屋所有人的一项重要财产权利,房屋所有人在购买房屋时已经支付了相应的土地使用权费用。《宪法》、《物权法》及其他相关法律法规规定了对土地使用权收回的补偿,因此,房屋被征收时,房屋所有人有权获得对国有土地使用权的公正、合理补偿。     

论房屋征收中国有土地使用权的补偿

房屋征收中国有土地使用权的提前收回本质上是对财产权的征收。虽然相关法律没有明确规定房屋征收中对国有土地使用权是否给予补偿和如何进行补偿,但财产征收补偿制度本身既有充分的法理依据和宪法依据,也有具体的法律依据。房屋征收中提前收回国有土地使用权时,除了应退还剩余年限的土地使用权出让金,补偿范围还应包括土地使用者的投资开发利益和该土地的预期增值利益;补偿标准应根据取得国有土地使用权的不同方式,即出让方式与划拨方式分别确定:对于出让土地的使用权,应当综合考虑该土地的用途、地理位置、剩余使用年限和基准地价等因素;对于划拨土地的使用权,应当考虑土地使用权人支付的土地开发成本等因素。     

社会转型背景下宅基地使用权初始取得制度的完善

我国现行宅基地的使用权制度是在集中资源优先发展重工业的背景下发展起来的,与计划经济、城乡分割体制相适应,采取了均分、无偿、行政审批的取得方式,宅基地使用权取得制度被异化,限制了集体和农民的土地权利,造成了土地资源的浪费。在城市化、市场化背景下,宅基地利用必须符合效率原则和城乡平等原则,应从恢复宅基地使用权取得的私法性质、完善宅基地使用权取得程序、逐步推行宅基地使用权的市场化配置、完善救济制度等方面对现行宅基地使用权取得制度加以完善。     

我国农村宅基地使用权流转的法律分析

农村宅基地使用权是中国农民最重要的土地权利之一,工业化和市场经济的快速发展使得农村出现了宅基地闲置和宅基地私下流转的矛盾并存现象。因我国现行宅基地使用权流转法律制度不健全,行政监管混乱以及宅基地使用权流转收益分配不合理等原因,导致农民权益受损。我国农村宅基地使用权流转改革,既要考虑既利于农村土地资源的节约利用,也要利于农民权益的保护,包括改革流转过程中的取得、登记制度,应重点把握具体流转制度的改革。     

论土地征收中宅基地使用权的补偿

我国现行国家层面立法对宅基地使用权征收补偿没有规定。实践中各地对宅基地使用权是否予以征收补偿做法不一,并在不同程度上损害了宅基地使用权人的利益。建议：在立法上明确规定宅基地使用权的补偿;以土地出让金为基础制定合理的宅基地使用权补偿标准;对相关法律法规出台前形成的宅基地应本着尊重历史与事实原则进行补偿;在房屋安置、自拆重建等非货币补偿中要注意补偿宅基地使用权的损失。     

农村集体土地使用权及其流转

农村集体土地使用权是指土地使用者依法对农村集体土地享有占有、使用和收益的权利。农村集体土地使用权流转应遵循自愿原则、有偿性原则、效率原则、公平公开公正原则、登记原则。农村集体土地使用权可通过转让、入股、四荒拍卖、竞价承包、反租倒包等多种形式实现流转。     

农村土地使用权转让问题初探

针对农民外出务工以后的土地抛荒问题,提出通过建立农村土地使用权转让市场的办法,优化农村土地资源配置,促进农村经济发展。     

论农村宅基地使用权的取得

我国农村宅基地使用权集社会保障性和物权性于一身,现行的宅基地使用权取得制度着重强调其社会保障性而忽视了其物权性,导致产生了现行取得制度中所有权人主体虚位、权能缺失、程序不合理、取得方式相互矛盾等问题。因此,在强化宅基地使用权的物权性的基础上,应当建立健全完善的宅基地使用权取得制度。