我国土地管理权行使践行公私合作理念的诉求及实现——兼评《中华人民共和国土地管理法(修正案草案)》

改革我国现行土地管理权法律制度,是实现土地产权清晰化和土地要素市场化的基本保障。综观现有理论和实践,在公私合作理念导引下来助推我国现行土地管理权之修改和完善,共识大于争议。法理上,以公私合作理念来指导我国现行土地管理权之改革,其实质为:我国土地管理权行使应践行公私合作理念。这一理念的有效实现依赖于三大基本诉求:一是我国土地管理权行使应践行公私主体合作治理;二是我国土地管理权行使应践行公私法方式合作治理;三是我国土地管理权行使应践行公私协商程序合作治理。现行《土地管理法(修正案草案)》须对其作出积极回应,以助推这三大诉求的有效实现。     

土地开发权与我国土地管理权制度改革

我国土地管理权是由土地规划权、土地用途管制权、土地征收权等权力构成的一组权利束结构体系。改革现行土地管理权制度,是修改《土地管理法》无法回避的重大议题。我国土地管理权制度改革的既有方案,因改革切入口定位不清而存在诸如目标定位模糊、缺乏整体性和系统性考量等诸多弊病,并因此陷入了改革困境。以土地开发权为切入口,建立土地开发权制度平台,并将各项具体土地管理权纳入到这一平台上来推动其改革,是走出当下我国土地管理权制度改革困境的重要选择。     

论土地发展权的地位

土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利。土地发展权具有抽象性、潜在性、政策性和工具性。土地发展权是土地所有权诸项权利中的一项。土地发展权的创设可以弥补现行土地使用权制度的缺陷。土地发展权与空中权在产生时期、产生的目的、权利内容、以及权利的实施等方面存在着诸多不同。土地用途管制促成了土地发展权的产生。土地发展权的设立有利于土地用途管制的实施,同时土地发展权制度的有效实施需要合理的土地用途管制制度的配合。建筑容积移转是土地发展权移转的形式之一。土地发展权与保存地役权和最佳管理方案有所不同。土地发展权在土地权利体系中具有独立的意义和地位。     

中国法语境下土地开发权归属及类型的法理研判

土地管理权的行使,其本质是土地开发权如何分配的过程。借助于土地开发权的配置或变动,来实现国土空间资源优化配置的目标,是政府土地管理手段和内容的实质体现。实证法上,我国践行土地开发权国家独占的归属模式,存在诸多弊病,亟需改革。立足国土资源治理目标有效实现的角度,在应然层面,我国应实行城市土地开发权归国家所有,农村集体土地开发权归集体土地使用权人所有的"双轨"模式。在这一基础上,基于类型化方法,我国土地开发权应分为城市建设用地开发权、承包地开发权、宅基地开发权和集体建设用地开发权(具体又分集体公益性建设用地开发权和集体经营性建设用地开发权)四种类型。当下的土地用途管制、土地征收和土地开发许可制度改革以及集体经营性建设用地市场交易制度的建设等,须以土地开发权为改革的切入口,并纳入到土地开发权制度平台上展开理论对话和制度建设。     

我国水资源用途管制的问题及其应对

现行水资源管理法律规范中虽然存在用途管制的相关内容,但可操作性较弱,尤其是无法应对新形势下水资源用途管制制度发展的需要。围绕最严格水资源管理制度的建设,首先应明确我国水资源用途管制的发展路径。在此基础上,逐步建立起以规划为核心的水资源用途确认机制、水资源分类用途管制机制、水资源用途变更监管机制、河湖水域及岸线的空间保护机制、水资源用途监测与监督机制等制度体系,实现水资源的高效、可持续利用。     

从土地资源安全视角论我国《土地管理法》的修改

土地资源安全是国家安全的基础性环节,是维系经济社会平稳可持续发展的基本保障.当前我国土地资源安全面临着严峻形势,法律手段是促进土地资源安全的一种可行选择.然而,作为我国土地法体系之核心的 <中华人民共和国土地管理法>(以下简称<土地管理法>)对土地资源安全的规制调整方面存在不足之处.因此,我国最高立法机关应审时度势地对现行<土地管理法>从形式和内容上进行恰当修改,完善土地资源安全的法律制度,从而达致建立土地资源安全长效机制、推进经济社会可持续发展之目标.     

土地用途管制权的正当性求解——"小产权房"引发的宪政思考

"小产权房"的泛滥暴露出我国土地用途管制面临的正当性危机.共同体内实现人性尊严的需要与社会国的应有使命,提供了政府土地用途管制权的正当性来源,而在中国既定的土地公有制的制度背景下,土地用途管制权的正当行使还必须能够确保国家对土地的有秩序许可转让与个人合理分享土地使用权,以实现个人自由与公共利益的平衡.因此,国家对小产权房的简单禁止并不是一项良善的管制策略,应当根据农村土地的用途有疏有堵,并逐步建立和完善不同用途农村土地的转用机制.     

农村矿业用地用途管制探析

土地具有经济属性和社会属性,农村耕地转变用途后能获取超额增值收益,市场的局限性在于发挥土地经济属性的同时抑制社会属性。市场失灵为政府管制定位,政府通过严格的用途管制弥补市场不足。土地发展权是由人与土地关系而引起的人与人之间的社会关系,权利行使的社会化要求土地发展权主体承担社会性义务。由土地利用总体规划及年度计划配置土地发展权,政府通过矿业市场准入制度审查矿业用地的合法性。强制性用途管制依赖法制的约束力和执行力。     

论新型民事权利的立法转化——以土地发展权为例

对于经济社会发展中的新生利益冲突,过分依赖例外规则会破坏法律的体系性并导致规则冲突与标准混乱,应通过立法生成新的法定权利予以调整。因我国征地补偿存在的制度瓶颈和理论不足,土地发展权被学者引入并在实践中以多种模式出现。土地发展权以土地开发转用的增益分配为核心,属民事权利中的物权,在我国现行土地制度下只适用于集体土地。依霍菲尔德权利理论,土地发展权的内容包括在土地规划范围内自由安排土地的用途和在土地开发转用时主张一定比例的增值利益等权益,以及不得改变规划用途使用土地等负担,土地发展权残缺部分由国家代表社会行使。新型民事权利的立法转化应全面具体,避免沦为解决个别问题的例外规定或填充法学理论的抽象概念。     

论业主共有权取得与行使

业主共有权是业主核心权利之一.社会成员甚至业主本身对共有权界定认识不清、或是现实条件不足阻碍了业主共有权的取得与行使,导致业主无法实现共有权.本文从建筑物区分所有权的共有权入手,在分析共有权取得与行使的理论与现实基础上,认为阻碍共有权的取得与行使的原因是共有权的"外部化"以及业主维权交易成本畸高.为实现共有权,本文进一步提出应修改现行不动产登记制度及赋予区分所有建筑物管理团体民事主体资格.     

伊川县土地利用总体规划若干问题探讨

以洛阳市伊川县为例 ,在保持耕地总量动态平衡的基础上 ,通过对土地利用总体规划实施中土地利用结构调整、土地用途管制等应注意的问题加以剖析和探讨 ,以及对如何进一步增强规划的科学性、可操作性和对今后土地管理工作应逐步实现土地管理的信息化提出了建设性意见     

土地资源市场配置机制的完善：以《土地管理法》修改的视角

土地资源的配置方式需要《土地管理法》的确认和保护,所以在土地资源配置方式的变化中,特别是市场配置方式的逐步完善,也要《土地管理法》进行不断修改和完善。中国土地资源的市场配置方式目前仍存在土地市场不健全、国家干预不适当,以及由此带来的土地利用不高效等问题,这也是目前《土地管理法》等相关政策法规不完善造成的。因此,必须通过修改《土地管理法》及相关法律,健全土地资源市场配置机制,协调好市场机制与国家干预的关系,保障土地资源的优化配置。     

论污染农用地的用途管制

土地用途管制制度作为重要的土地管理制度,在控制土地利用方面发挥着重要作用。长期以来,中国政府重视对农用地的总量控制,但对其质量的监管较为疏松,导致当前农用地污染日趋严重,并使大量农产品因遭受污染而产生危害公共安全的风险。由于当前土壤污染治理存在诸多法律上、经济上和技术上的障碍,有必要对污染农用地实行修复与用途管制相结合的法律治理,而且对污染农用地实施用途管制契合风险管理理论、适应性理论并具有可操作性。在分析土地用途管制制度缺陷的基础上,提出对污染农用地实行用途管制的构想,将用途管制视为治理污染农用地的关键工具。     

城乡建设用地置换中土地开发权问题再探究

土地指标的核心问题在于土地用途的变更以及开发容量和空间扩张。从权利视角来看,这些问题分别对应着土地开发权等学理问题。从土地开发权的来源而言,土地开发权的实质内容并非源于土地规划权,而是来自所有权。从土地开发权的性质而言,应当将土地开发权定义为一种新型的用益物权。从土地开发权的功能而言,作为独立的用益物权,土地开发权能够为土地规划等行为提供正当性基础,并且为集体及其成员的正当利益提供法律依据。     

从我国土地征收制度视角谈土地使用权人的权利保障

土地征收是城市化、工业化进程的必然产物。《宪法》和《土地管理法》已对其作出了相应规制,但仍存在严重缺陷。这导致土地征收过程中土地使用权人权利受侵害的现象层出不穷。文章在对现行土地使用权人权利保障体系进行评价的基础上,提出了重新建构的建议。     

土地收益权质押：一个虚幻的担保

为缓解融资困境,各地都在探索农村金融的新模式,吉林省开展的“土地收益权质押”就是其中之一。它是指在不改变现行土地承包经营制度和土地农业用途的前提下,以土地的未来收益作为担保财产,为农户贷款提供担保的模式,该模式有“利于融资”与“避免失地”的双重优势。然而,通过仔细分析可以发现,吉林模式中的“土地收益权质押”名不副实,其实质是土地承包经营权的让与担保,存在诸多的法律弊端。而由于土地与公路等公共基础设施在“自动产生收益”这一属性上存在区别,所以无法通过借鉴“公路收费权质押”的制度经验来构建土地收益权质押。此外,利用土地未来的经营收益质押贷款的思路也不可行,理由是：经营收益由土地价值与劳动价值共同构成,而劳动价值无法登记,从而不具有优先效力;而且这种方式使得清偿能力取决于债务人自身,不符合特别担保之属性。在尚未放活经营权之前,以土地承租权担保贷款的构想较为可行,但须建立配套的登记制度。     

农村改革:创新农村土地管理制度——《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》之土地制度评析

本文讨论了土地承包制度的形成和基本框架,指出了现存土地制度存在的主要问题,即同地不同权造成用途管制无法顺利实施,农用地和宅基地的用益权不完全,征地制度与补偿机制不合理。在此基础上,分析了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》在土地制度改革原则、农用地制度和建设用地制度方面的创新。最后对改革的前景作了展望。     

集体土地征收改革的若干重要制度略探

《土地管理法》的修改和《集体土地征收补偿条例》的制定,须解决好一系列重要的制度设计问题.这其中包括:通过比例原则进一步限缩征地范围,构建经营性建设用地市场取得机制,确立管制性征收制度规范土地用途管制,明确房地一体征收、分别补偿制度,通过协议价购程序弱化征地强制性,构建征地无效与失效制度以遏制权力滥用,通过补偿方式创新构建起长效补偿机制,建立先补偿后腾地的事前补偿机制,确立司法最终救济的征收解纷机制.     

论我国城市土地供给的产权创新

探索中国快速城市化和市场化改革中,城市土地供给的新产权体系.改革思路是以现行土地所有权和土地使用权两权分离为制度框架,以强化和完善土地使用权权能为核心,以土地公有私用、保护私用为重点,以有利于城市管理和房地产市场发展为目标,通过增设城市地上权、城市地役权和土地发展权,构建城市土地使用权为核心的新土地产权体系.同时,还必须与土地供给管理体制改革相互配套.城市土地供给的产权重构,是城市土地供给管理由单一行政手段向行政、经济、法律手段并用的法律基础,它更适应中国当前社会经济发展的需要.     

土地资源空间异质性及差别化政策研究

土地资源异质性是造成区域经济发展、产业结构、土地利用与管理方式差异的重要原因。在分析土地资源空间异质性形成机理的基础上,从理论和实证两方面探讨土地资源空间异质性传导机制,结果表明：自然客体异质和资源属性异质形成了土地资源空间异质性;土地资源空间异质性传导机制可概括为两种形式：一是直接作用机制,表现为土地资源特性和属性传导机制;二是间接作用机制,主要表现为经济发展、产业结构和土地利用传导机制等。建议从建设用地管控、产业供地管理、土地用途管制等方面制定差别化土地政策,优化土地资源配置,调整产业结构,平衡区域发展。