探讨"假按揭"引发房地产金融风险及对策

2005年8月15日央行发布《2004年中国房地产金融报告》,其中提到的“假按揭”风险。本文认为“假按揭”确实已成为我国个人住房抵押贷款的最主要风险源头,分析认为“假按揭”风险具有隐蔽性,传递性、积累性和内源性,并提出若干防范措施。     

按揭的法律涵义

按揭在我国的房地产业广泛使用,而其真正涵义却非常模糊。笔者从按揭的语源出发,分析了我国内地按揭的操作规则与适用方法,即购房人以买卖合同项下权益作为担保,向银行申请贷款,同时开发商作为购房人不能按期还款付息的保证人,承担回购义务或连带保证责任的一种担保方式。从而得出融入中国法律背景的按揭的真正涵义。     

住房按揭贷款的风险及其规制

我国住房按揭贷款运行中存在明显的信息不对称,无论是基础合同还是按揭贷款合同的当事人都面临不同程度的风险。这种风险不仅体现在金融市场上,还体现在传统的担保领域,并将随着住房按揭贷款证券化的发展而不断加剧。为保障和推进住房按揭贷款的运行,应当厘清住房按揭贷款业务、以按揭资产证券化为代表的衍生业务的不同风险性,从政府职能配置、市场作用发挥、监管理念创新等方面着力健全住房按揭贷款风险监管体系,从现场监管与非现场监管、信息共享、风险预警等方面着力健全住房按揭贷款风险控制体系。     

个人住房消费信贷--按揭贷款风险防范

从银行外部和内部两个方面客观地分析了个人住房按揭贷款存在的风险,根据国际惯例结合中国国情提出了贷款风险防范的对策.     

浅析我国住房抵押贷款中的提前还款风险

随着国民经济的发展，我国的房地产业得到了迅猛发展，人们的居住水平也有了明显提高，尤其是个人住房抵押贷款政策的实行对提高我国居民住房自有率起了重要的推动作用。人们通过按揭的形式提高了自身的支付能力，同时也扩大了住房的有效需求，活跃了房地产市场。特别是在近几年，政府着力把住宅业培育成新的经济增长点，先后出台了一系列优惠政策，个人住房抵押贷款的门槛也越来越低（如贷款利率调低、贷款年限延长、贷款成数提高）。但是，随着我国住房抵押贷款规模的扩大，商业银行在该项业务中的风险也日益凸显。在住房抵押贷款业务中，…     

浅析发展住房按揭贷款的若干风险及对策

个人住房按揭贷款虽然是一种风险较低的贷款,但由于在各个环节仍存在一定的风险隐患,因而这种风险并非可以忽略不计.就目前而言,我国发展住房按揭贷款主要存在系统性风险和经营性风险.为了规避风险,必须做好以下几项工作:(1)加强个人住房按揭贷款的贷后管理工作;(2)实施个人住房贷款资产证券化;(3)加强与保险公司的合作;(4)积极推动社会个人信用登记系统的建立和完善.     

国际个人住房抵押贷款风险防范的启示

1992年中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此,个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式,其业务规模在我国快速扩大。到2002年底,我国商业银行发放的个人住房抵押贷款余额已超过8200亿元,并且仍以40—50%的年增长率快速增长。随着贷款规模的不断扩大,由于个人住房抵押贷款发展不成熟而引起的违约风险也在增大,个人住房抵押贷款的不良率不断攀升,违约风险的控制与防范已引起社会各界的普遍重视。在发达国家,金融机构开展个人住房抵押贷款业务已有上百年的历史,其业务发展已十分成熟。借鉴国际发达国家和地区对个人住房抵押贷款风险的防范经验,对我国个人住房抵押贷款的风险防范和业务发展具重要意义。     

我国商品房按揭制度探究

本文通过对按揭制度的发展进行梳理,以及对我国商品房按揭制度本质的分析论述,得出我国商品房按揭制度并不同于英美法中的按揭制度,而是抵押和保证的联立,是一种较为特殊的担保形式.最后,本文对我国商品房按揭制度在实务中风险和法律问题的防范措施提出了一点建议.     

“高等教育按揭贷款”运行机制设计研究

文章新提出的"高等教育按揭贷款"的本质是将贫困大学生的未来收益用于现期的高等教育投资,即通过银行借款,未来分期付款,以未来收益作为抵押来解决高校贫困大学生的资金困难。核心是构建全国统一的社保网络以低成本识别贷款学生的未来收入状况,形成一个全民统一、能够准确地反映国民个人收入基本信息的社会保障网络。能够节约比现行高校学生资助体系高得多的财政资金投入、行政经费、寻租交费、贫困生的识别费用等成本。实现教育公平,使大学生上学摆脱家庭贫困的束缚,使高等教育发展不受制于地方财政困难的约束。     

汽车按揭业务风险防范和应对策略

根据美国通用汽车对中国市场所作的预测显示,在2005年之前,中国的轿车需求将保持20％至25％的年增长,其中私家车将保持33％的发展水平。目前中国有购车能力的家庭为700万户,到2005年这个数字将提高到4200万户。到2010年,中国有可能成为全球第三大汽车市场,仅次于美国和日本。在国外,贷款买车比例高达60％—80％。因此,我国的汽车按揭信贷市场蕴藏着巨大的潜力,是未来各家商业银行按揭信贷业务拓展的重点。     

论贷款银行在商品住房买卖合同纠纷中的诉讼地位——兼评《商品房买卖合同问题解释》第25条

采用按揭贷款为付款方式买卖商品住房,当事人须签订商品住房买卖合同和按揭贷款合同;当商品住房买卖合同发生纠纷,银行作为购房贷款发放人参与诉讼的地位,最高人民法院司法解释将其定位为“有独立请求权第三人”.笔者认为,商品住房买卖合同与按揭贷款合同具有连带关系;因商品住房买卖合同无效或者被撤销、解除后,按揭贷款合同随之终止,银行发放贷款的预期可得利息受到损害、银行从享有优先受偿权的担保物权人沦为普通债权人.但是,以担保物权人参与商品住房买卖合同纠纷诉讼的银行,毕竟不是合同当事人;为维护自身利益,主张商品住房买卖合同有效,这与本诉中的被告出卖人的主张一致,而不是同时针对原、被告的主张;原告撤诉,银行不可能由有独立请求权的第三人转变为典型的原告又与被告对立,只能是丧失“第三人”的诉讼地位.因此,银行的诉讼地位应当是“无独立请求权的第三人”.     

住房按揭贷款违约风险及其防范机制

住房按揭贷款的违约风险是中国金融保险业面临的一个现实问题,其主要影响因素是利率和住房价格的波动性。根据中国现阶段的国情,对住房按揭贷款的违约风险应以防范为主,为此需要设计有针对性的"损失缓解"机制。     

基于RAROC的商业银行贷款定价模式研究

我国利率市场化已步入实质性阶段,商业银行信用风险定价权进一步回归.同时,面临更加激烈的竞争形势和更加严格的监管环境,加强贷款定价管理成为我国商业银行当前一项重要而紧迫的工作.本文首先分析了基于RAROC进行贷款定价的必要性,然后推导了RAROC贷款定价模型,分析了贷款定价的依据,介绍了RAROC定价模式的基本流程,最后指出强化经济资本管理是提升我国商业银行贷款定价能力的重要途径,并提出了相关建议.     

试析房地产抵押贷款投资基金

房地产抵押贷款投资基金是房地产业发展到一定阶段的必然要求。发展房地产抵押贷款投资基金，不仅使房地产投资主体多元化，拓宽房地产的融资渠道，而且防范金融风险，完善我国房地产金融市场体系，推动我国房地产业健康、有序、协调、可持续的发展。本文对我国的房地产抵押贷款投资基金进行了系统研究，论述了房地产抵押贷款基金的含义、特征、组织形式，比较国外房地产抵押贷款投资基金的发展，提出了我国发展房地产抵押贷款投资基金的必要性和可行性。     

按揭贷款中的货币时间价值研究

货币时间价值广泛存在于现实生活中,在按揭贷款中表现为利息,在等额本息和等额本金这两种不同的还款方式中其体现的货币时间价值不相同.有必要详细推导两种方法的数学模型,通过案例具体计算相同情况下两种还款方法的每期还款额、每期偿还的本金以及每期偿还的利息.进行对比,得出适合两种方法的人群并进一步探讨借款人如何根据自己的客观情况,结合货币时间价值,选择合适的贷款方式,决定是否提前还贷,合理安排个人按揭贷款.     

国有商业银行开展中间业务的必要性及途径

金融体制改革和加入世界贸易组织给我国商业银行带来了巨大压力,传统的银行存贷款业务已不能适应竞争的需要,因此适时地开展中间业务已成为国有商业银行长远发展的需要。     

美国次贷危机对中国的启示

资产证券化无疑是过去20多年来最重要的金融创新,但它在分散风险的同时,由于风险管理技术存在一定的缺陷,导致了不准确的信用评级,引发了巨大的信用风险。因此,加强我国商业银行按揭贷款的信用风险控制尤为重要。     

从房地产贷款看商业银行资产管理

商业银行房地产贷款风险管理一般是指商业银行通过对房地产贷款风险的识别与计量,采用合理的经济和技术等手段对风险加以防范与处理,以达到将风险防患于未然和尽可能地降低风险损失的一种贷款管理活动,其目的是分散、降低、转移风险,尽可能使房地产贷款保持安全性和流动性,保障商业银行能按时收回房地产贷款。     

我国商业银行中间业务发展初探

资产业务、负债业务和中间业务构成我国商业银行的三大业务,在粗放型经营阶段,商业银行的发展战略和经营策略均存在着重资产业务和负债业务、轻中间业务的观念和导向.随着我国金融体制改革的不断深入发展,国内国际金融业市场竞争日趋激烈,特别是我国加入WTO近在咫尺,商业银行今后生存和发展的立足点:经营利润的最大化成为我国商业银行必须选择的发展方向.由于体制和历史原因,我国商业银行尤其是四大国有商业银行不良资产比率偏高,贷款收息率很低,普遍经营效益不佳.我国商业银行如何在经济日趋全球一体化的环境中求生存促发展,笔者认为及时调整发展战略,积极发展中间业务,大胆进行金融服务创新,努力提高银行盈利能力,是我国商业银行保证各项业务持续发展的可行之举.     

国有商业银行不良资产成因分析

近年来,不良资产逐年增加已成为制约国有商业银行提高经营效益的主要因素。不良贷款额度增大,严重影响了银行资金往来业务的正常营运。现通过深入调查某国有商业银行不良资产现状,探求成因,提出防范和化解不良资产的对策。一、不良资产的成因通过调查,发现导致不良资产形成的原因主要有以下几方面：１．政策性原因。受国家各项政策影响,某国有商业银行发放了一定数量的“清欠”货款,“安定团结”贷款和“公益性”贷款,这类贷款至今有的已形成不良资产。另外,行政干预也给该国有商业银行造成了近７,０００万元不良贷款。例如,市政…