老旧小区，居民能不能自管物业——“社区物业公司”七年走出一条新路

两年前，《社区》曾刊载过一篇文章《老社区物业自管能走多远》，文章述及天津市某社区的物业公司因物业费“收缴率”过低，而突然撤出社区。社区居委会在没有新的物业公司接手的情况下，决定由社区居民自己承担物业服务的工作，并成立了由业主自愿组成的”物管会”．以协商议事的形式在小区实行“准物业管理”。让人沮丧的是．在实行物业自管的几个月中，问题层出不穷，表现在：     

“三力合一”构建和谐社区谈

社区居委会、业主委员会、物业公司,三方如何和谐共处,进而促进社区居民自治,—直以来都是社区发展中的焦点、难点问题。由于隶属关系、性质、职能的不尽相同,社区居委会、业主委员会、物业公司在社区建设工作中,往往是各唱各的调、各走各的道,难免会产生各种各样的问题和矛盾,一个空间,三个组织,怎样融合？三股力量,各有指向,     

物业公司与社区居委会是一种啥关系

上海、南京等地许多居民来信反映:我们这儿有新城区,也有旧平房,有的光有物业公司在管理,有的光有居委会,还有的既有居委会,也有物业公司,而且它们之间经常因为社区居民生活中的问题发生矛盾。请问,这一个小区里有两个机构,那么物业公司应该是听居委会的,还是居委会应该听物业公司的?它们之间是一种什么关系?     

“四位一体”运作，解老物业难题

社区党组织、社区居委会、业主委员会和物业公司四个主体各司其职,各负其责,又互相支持互相配合的“四位一体”管理模式,从根本上解决了街道、社区在组织实施服务项目时人手不足的问题,使居民群众在项目中真正受益。     

社区矛盾三部曲

现在,在任何一个新建小区,提起社区矛盾,业主们都无不将矛头指向开发商和物业管理公司。小区业主与开发商、物业公司之间有矛盾,而且必然会闹矛盾,这已经成为不争的事实。在北京市宏嘉丽园社区居委会实习的两个月中,我深切地体会到了种种矛盾的错综复杂。建国后,我国长期实行住     

进千家院 走千家门 知千家事 解千家难

北京市朝阳区香河园街道光熙门北里南区社区居委会注重发挥社区内物业公司——华燕物业公司的作用,调动物业公司的积极性,使社区工作发生了可喜变化。一、发挥协调作用社区居委会成立后,针对群众对社区环境状况的意见,为彻底改变小区内杂草丛生、环境卫生状况差的局面,他们多次     

多方合力破解小区停车难

大自然城市花园在浙江省湖州市长兴县算得上是高档小区,小区刚建成时,环境优美、秩序良好。但这几年随着人们生活水平的提高,家用汽车逐年增多,小区业主间为了停车经常发生争执,严重影响了居民的日常生活。大自然物业公司、业主委员会面对业主的投诉也无能为力,他们请求社区居委会出面解决问题。     

小区自管服务多是无奈之举

近几年,由居委会牵头实行的自管服务在不少城市社区时有发生。这些小区为何会实行自管?自治过程中又有哪些问题?"找了好多家物业公司,没有一家愿意接手的。"说起小区自管,很多居委会主任都显得很无奈。山东省济南市某社区居委会主任说":我们小区是20世纪90年代末开始入住的,     

“柏油派”与“水泥派”之争

我们小区面积不大,地处市郊。原来是环境建筑材料研究所的宿舍大院,成立了社区后,原来的家委会改成了居委会,后来又引入了物业公司。为了管好小区,还选举成立了业主委员会。我们这里是麻雀虽小,五脏俱全。与别的社区有点不同的是,我们小区的业委会和居委会有许多德高望众的退休     

多方合力破解小区停车难

大自然城市花园在浙江省湖州市长兴县算得上是高档小区，小区刚建成时，环境优美、秩序良好。但这几年随着人们生活水平的提高，家用汽车逐年增多，小区业主间为了停车经常发生争执，严重影响了居民的日常生活。大自然物业公司、业主委员会面对业主的投诉也无能为力，他们请求社区居委会出面解决问题。     

业主维权与城市社区治理模式的重构

业主维权在一定程度上重构了城市社区治理的规则和格局。已有的研究和实践则为城市社区治理提供了两种模式：政府主导下的居委会、业委会、物业公司及业主协调解决纠纷的模式与业主委员会自管的模式。前者多出现于业主力量弱、文化素质相对低的社区,后者多出现于业主维权意识强、组织能力强且文化素质相对高的社区。在现阶段,两种治理模式仍然依赖于领导精英,不具有普遍性。随着业主组织能力的增强、治理能力的提高及国家、市场和社会在社区治理中职能定位的逐渐明确,城市社区治理的规则和格局将会更加清晰。     

老社区演绎和谐新故事

2003年，北京市海淀区清河街道海清园社区居委会刚刚成立时，社区内的宿舍楼分属5家物业公司管理，沟通不畅时物业公司各扫门前雪，小区卫生环境脏乱差，社区居民人际关系冷漠，社区开展活动非常困难。为了改变这种现状，海清园社区居委会的工作人员想方设法汇聚物业公司的合力，凝聚居民的人气。经过几年的努力，社区环境变了，人气旺了，居委会工作人员的干劲也大了。     

社区多元治理主体的鼎足关系、博弈过程与协调措施

社区治理过程中存在居委会、业委会和物业公司等多元治理主体并形成鼎足关系,三者因资源分配以及职责目标等的差异而存在冲突。居委会与业委会虽然是自治组织,但居委会因接受街道办的领导而具有行政权力,因此在对社区居民服务过程中,居委会与业委会并非站在同一平台上。业委会通过业主大会选举产生,代表业主的直接利益,要接受居委会、社工委和房管局的多重管理,业委会、居委会因存在权力交叉而会发生冲突。物业公司受聘于业委会,对社区居民提供的服务是建立在市场机制基础上以居民付费为前提的,物业公司在与居委会、业委会博弈过程中也会通过降低服务质量或者提升收费水平而提升边际收益。多元治理主体间存在矛盾的根本原因在于社区治理体制不合理,因此在提升社区治理水平过程中,需要通过在物业公司与业委会间订立书面合同、政府介入理顺物业公司与居委会间的关系,以及合并居委会与业委会的职能等多种方式,创新多元治理主体间的互动机制,提高社区治理水平。     

三种社区，三种服务模式

济南市历下区是老城区和中心城区,辖区内有一大批政府组织开发的小区、商品房住宅小区和企事业单位组织改造的小区。与其他城市一样,社区内物业公司与业主的矛盾不时产生,各种纠纷此消彼涨,堵路、停水、断电、上访不断出现。为有效解决物业公司和业主的矛盾,历下区针对各种类型的社区矛盾进行了调研和梳理,并且根据社区的实际,     

从热播剧聊聊“业主”这件事

小区里人人都是业主,与物业或多或少有过不快。近日,电视剧《我是业主》讲述的就是这样的故事。戏里大团圆收场;戏外,业主与物业公司的那些事儿又该怎样解决？本期《社区》为您解读业主们的喜怒哀乐。     

有了业委会老小区居民就有了“主心骨”

浙江省宁波市北仑区小港街道红联社区是一个老小区高度集中的社区,100多栋商品房,绝大多数没有物业公司管理,政府又很难直接管理。从2006年起,在社区居委会的牵头下,13个老小区相继成立了业主委员会,小区业主开始亲自参与到“管家”的事务中。2012年,原有的业委会改选,新的业委会成立,更多的热心居民被挖掘出来,他们互帮互助,小区面貌不断改善,邻里友谊与日俱增,文明和谐之风劲吹。     

物业管理该由谁来评议

上海市嘉定区嘉定镇街道针对长期以来物业管理一直是居民反应的热点问题,也是社区管理的一个难点。为了解决这一困绕社区管理的难题,街道根据自己的实际情况在辖区内由各居民区党组织、居委会、业主委员会、物业公司共同在社区进行物业管理评议活动。     

业主会与居委会谁才能代表居民群众

北京、天津等地有居委会干部打来电话询问:我们小区经过社区体制改革,成立了新的社区居委会。不久,小区的业主也成立了业主会。业主会认为他们是小区业主推举出来的,小区居民的事应当由他们来管。但是按照法律规定,居委会才是居民的自治组织,我们不太明白,到底谁才能代表居民出     

老小区保洁、保安、保绿，该由谁来管？

在上海市虹口区,老城区居委会长期以来承担着社区卫生、安全、绿化的工作,每一项工作都牵涉了居委会干部大量的精力。很多时候都是居委会干部尽了心,费了力,可居民仍不满意,一件小事就能让居委会成为矛盾的中心。而在上海的一些新建小区中,这些工作早已由物业公司承担,居委会主要在物业公司和居民之间起协调沟通作用,居委会干部可以把更多的时间和精力用在社区建设上。那么,老小区能否像新建小区一样聘用物业公司来承担小区的保洁、保安、保绿工作,以减轻居委会干部的工作负担呢?”为此,上海市虹口区民政局和四川北路街道联合进行了专题调研…     

政府要强化沟通与协调

看到龙柏街道“插手”物业管理的文章,本人有一种清风扑面的感觉。近几年,商品房小区物业纠纷在中国的一些城市此起彼伏。一些地方政府寄希望于业主和物业公司协商解决,不大习惯“插手”这块工作;对于老旧社区、单位小区,政府更习惯将此任下放给居委会、家委会或由房管所