宅基地使用权取得的法律结构

关于宅基地使用权的取得,《物权法》存在法律漏洞。填补这一漏洞的方式为类推关于土地承包经营权的法律规则,设定该权利取得的法律结构。农户取得宅基地使用权的法律结构以农村村民的成员权为逻辑基点,以合同机制为逻辑线索,具体构成为:农村村民行使成员权与其所属集体经济组织签订的宅基地使用权合同,该物权合同以行政审核与审批为生效要件,宅基地使用权因合同生效而当然设立,不需要履行登记等其他程序。     

汶川地震灾后恢复重建中的宅基地法律问题研究

灾后恢复重建中如何分配、使用宅基地关系村民的基本生存和发展,关系集约用地和农村的未来发展.面对灾难,结合农村土地制度改革,在集中建房模式中,要在规划许可的条件下,充分考虑村民的诉求,允许流转了房屋但宅基地灭失或者需要迁址的村民重新获得宅基地;要允许村民与一般民事主体合作建房,但应当探索宅基地使用权与房屋所有权分离的路子;要允许农村土地建设用地的合理流转,兼顾各方利益,恰当处理节约的宅基地的使用.     

农村宅基地使用权立法评析

农村宅基地使用权指农村村民依法享有的,在集体所有的土地上建造、保有住宅及附属设施的权利。现阶段我国农村宅基地使用权制度仍然存在着法律规范较少、效力层次低、社会实用性差以及法律规范之间相互冲突等缺陷,要建立完善的农村宅基地使用权法律制度除了沿用已取得的成就外,还必须加强立法,化解现有法律制度的相冲突的局面。     

关于农村宅基地使用权继承的法律思考

关于农村宅基地使用权能否继承,学界一直存在不同观点,目前尚未达成一致。从司法实践来看,我国对农村宅基地使用权的继承持否定态度。我国1998年修订的《土地管理法》对一户只能申请一处宅基地的规定,仅是对农村村民申请宅基地条件的限制,并非针对农村宅基地使用权的继承,对农村宅基地使用权申请的限制并不排斥对它的继承,但我们应当坚持限制继承的原则。     

宅基地"三权分置"的法理解析与立法回应

解读宅基地"三权分置",真正落实宅基地集体所有权,需要对集体经济组织按照特别法人的主体地位进行改造。宅基地农户资格权应包括宅基地分配资格权和宅基地使用权两种权利,是一种兼具身份权和财产权的复合性权利;农户行使并实际取得宅基地使用权后,宅基地资格权就等同于既有实定法中的宅基地使用权。社会主体享有的宅基地使用权应分为债权性宅基地使用权和物权性宅基地使用权。在宅基地"三权分置"的推进中,应解决宅基地"三权分置"政策术语与法律术语的衔接,未来修法应体现宅基地"三权分置"的成果。     

我国宅基地使用权流转制度研究

我国农村宅基地使用权是用益物权性质的权利,但它又具有中国特色,集中表现为福利性质即农民取得宅基地的无偿性、身份性以及流转的受限性。农村宅基地使用权的福利性质限制了宅基地使用权的财产属性。目前应从中共中央十七届三中全会决议提出的"加快形成城乡经济社会发展一体化新格局"的目标和"逐步建立城乡统一的建设用地市场"的要求出发,恢复宅基地使用权的财产属性,使宅基地使用权能够自由流转。     

宅基地使用权外部转让的构想

我国现行国家政策严格禁止农村宅基地使用权向社会主体转让,根本原因在于农村没有建立住房保障制度,宅基地承担着农民居住安全保障功能。农村宅基地大量闲置的现实国情,决定了闲置宅基地使用权外部转让是可行的。宅基地使用权直接向社会主体转让的思路不可取,宅基地使用权转权入市理论应予以修正。宅基地使用权外部转让的具体规则可从限定转让客体、厘定使用期限、实行房地一致原则、加强转让监管、建立收益分配机制等方面予以构建。     

宅基地使用权流转模式探讨

宅基地使用权禁止流转制度仅具有形式意义,实践中已形成错综复杂的宅基地使用权的＂隐形市场＂,严重影响了社会的稳定。通过房地分离和设立法定租赁权,建立与此相适应的宅基地有期限、有偿使用制度及完善的农村宅基地使用权登记制度等配套措施,以较少的成本解决宅地基使用权的流通,是较为合理的解决方案。     

宅基地使用权抵押的现实困境与破解之维——基于578份裁判文书的分析

宅基地使用权抵押是在不改变财产归属和利用关系的状态下，对财产价值的进一步发挥，是乡村振兴中赋予农民财产权益绕不开的话题。相对于法条上的严苛禁令，宅基地使用权抵押的实践则生动活泼，农民采用宅基地使用权抵押的行动早已悄然成风。基于裁判文书的分析清晰表明，宅基地使用权担保是农民普遍存在的产权诉求，宅基地财产担保功能的发挥存在多重困境。农民的土地财产权法律认知不足、农地的社会保障属性、产权确认不充分、宅基地流转障碍共同影响了宅基地使用权担保功能的实现。宅基地使用权能否抵押？社会各部门之间虽有行动偏差，但也存在趋同性空间。宅基地使用权抵押是农民的产权融资行为，未来应以有限抵押为原则设计相关制度。具体而言，就是立足于顶层设计落实农民的居住保障，着眼于居住升级完善金融供给，完善抵押配套制度以促成抵押担保的实现。     

多元主体利用宅基地合作建房的权利配置——以“三权分置”为实现路径

对于多元主体利用宅基地合作建房的权利配置,既要保障多元主体的合法权益,激活城乡要素市场,同时也要平衡多重制度目的,防范制度风险,防止城镇居民、社会资本等以合作建房为名义买受宅基地使用权。本集体内部成员之间利用既有宅基地合作建房并分配房屋时,不受“一户一宅”规则的限制。在房地分离主义下,房屋与土地均为独立的财产,宅基地使用权、租赁权等均可成为房屋所有权的土地权源。非本集体成员与农民合作建房时,应以宅基地“三权分置”为架构,采取“土地所有权+宅基地使用权+宅基地租赁权”的法权结构,由农户保有宅基地使用权,非本集体成员依据合同取得房屋所有权和一定期限的宅基地租赁权,并可办理不动产登记。     

困厄与出路：乡村治理与新农村建设

治理作为西方语境下的概念,运用到中国,必须与中国国情相契合,也就是说必须在坚持中国共产党的领导和生产资料集体所有制的前提下进行社会的治理.中国治理的困境主要存在于农村建设的管理与自治、村干部的行政权与自治权以及村民的分散经营与集体认同的三对悖论中.为此,需要重整国家政府、基层政权与乡村的利益,并大力发展乡村集体经济.     

村民自治背景下的基层组织重构与创新——以改革以来的浙江省为例

20世纪80年代以来,根据村民自治的要求,结合本地实际,浙江省农村建构了村党支部、村民委员会和村经济合作社等多个组织并列的多元化组织结构,实现了农村基层组织的重构.受乡村治理环境影响,实际运作中的农村基层组织主要有村级组织、村级配套组织、超村落民间组织等,形成了独特的横向和纵向组织关系.提升村民自治和发展农村社会,有待农村基层组织的整合和创新.特别是要整合村级领导集体、重建村庄组织、创设新型农村基层组织.     

小产权房中的利益博弈和利益平衡研究

小产权房由来已久,建设部的“风险提示”使“小产权房”骤然成为舆论关注的焦点,透过对小产权房的解读,我们不仅看到其对高房价市场的对抗和对住房保障体系苍白无力的反衬,更看到了城乡二元社会结构对以土地、房产为代表的社会资源的人为分割。“小产权房”问题涉及众多主体,各主体之间的矛盾关键在于博弈主体之间的利益之争。基于主体之间的利益博弈对小产权房的内质予以厘定,从利益驱动角度分析小产权房的成因,结合新农村建设的实际,尝试性地提出几种平衡小产权房利益博弈问题的具体制度安排,对于“小产权房”问题或许能提供一些不同的视角借鉴或解决之道。     

城乡统筹发展背景下土地集体所有权实施现状及制度重构

农村土地集体所有权在城乡统筹配套改革区农民土地极大赋权及土地流转频繁情况下,面临传统农民集体经济组织瓦解、集体组织管理权能被压缩和削减等一系列困境,解决问题的关键在于分地区、有条件地实施集体土地股份合作社试点改革制度,于内部明确农民集体的主体地位及设计合理的法人治理结构,以实现农民集体的意志顺利表达,于外部提供法律支持和监督机制,防止国家公权力的侵袭,以最大限度利用土地资源及实现农业生产效益的提高。     

农村土地承包经营权的基本理论

目前法学界对农村土地承包经营权的性质仍存在一些模糊认识,农村土地承包经营权不仅是物权,而且是与农村土地集体所有权平等的独立物权;同时,农村土地承包经营权作为物权并非传统大陆法系的私权,而是融个人利益与社会利益于一体的财产权。     

房地产“新政”的理论基础及政策效应分析

2008年开始的房地产"新政",坚持住房市场化的方向,把房地产市场的发展落实在民生与住房的消费性上,加大中低位价住宅的建设等.此次"新政"的理论基础是住房政策的公共性,房地产业发展的可持续性;"新政"的最主要效应是使房价回归理性,以消费市场为主导.     

“三权分置”背景下土地流转的基础模式与农业规模化经营

农村土地所有权、承包权与经营权三权分置是今后农村土地产权制度改革的主要方向,也是推进农业规模化经营的重要制度条件。“三权分置”背景下,土地经营权流转将成为未来农地流转的基础模式,即通过土地经营权的流转以实现土地的“成方连片”,农户对承包权的保有以实现财产性收益。从法理上,以“经营权流转”为基础的流转方式能够适应家庭农场、龙头企业、农业股份合作社、土地信托等典型的农业规模化经营模式,也能够化解在农业规模化经营中,土地流转与农民失地这一矛盾。     

促进房价合理回归的对策建议——以山西省为例

近年来,我国部分城市房地产价格畸高和上涨过快已成为普遍性问题。本文以山西省城市房地产市场为例,在对2011年各类住房需求量和实际建设量进行分析研究的基础上,提出2012年房价调控的具体目标和对策建议：坚持和完善房地产调控政策,加大住房建设投资,合理确定各类住房的比例结构,继续推进保障性安居工程建设力度,探索利用集体建设用地建设公共租赁住房,从而促进住房价格合理回归。