不动产证券化法律问题研究

社会经济的发展，加快了国际间的制度创新与移植的步伐。不动产证券化在国际金融日益全球化、自由化的潮流中找到了广阔的发展空间。这一新的融资模式迫切需要法律人给予关注，特别是其反映的法理、核心法律制度等新问题尤值得探讨。本文从四个方面对不动产资产证券化法律问题提出见解，即：（一）不动产证券化制度的法律价值目标和理念。（二）不动产证券化与债权制度和担保制度；（三）有关特设机构的设立和资产权利的真实出售的法律分析；（四）我国不动产证券化的立法构想。     

不动产抵押法律问题研究

不动产抵押是商品经济发展的一种重要担保方式 ,素有担保之王的美称。依据物权法和债法原理 ,探讨涉及的几个主要法律问题 :不动产抵押与不动产的紧密关系、不动产抵押的滞后立法检讨、不动产抵押的特征、不动产抵押标的物范围、不动产抵押人资格、不动产抵押权的设立、不动产抵押权的清偿顺序。     

不动产登记赔偿的法律思考

不动产登记的性质是对不动产权属法律关系实施确认的行政确认行为,这一认识为物权登记中国家承担赔偿责任奠定了基础.登记机关承担国家赔偿责任时应采取过错责任原则.国家赔偿主要发生在登记机关过错造成登记错误而致损失的情形.     

论不动产登记机构损害赔偿

不动产登记是不动产权利公示并获取公信力的技术保障,是不动产物权效力的根据 .登记对于不动产物权具有决定性的作用,如果存在欺诈登记或登记错误的情形,那么将会对真实权利人造成很大的损害.虽然我国现有的法律对于不动产登记损害赔偿问题已有涉及 ,但遗憾的是对登记机构赔偿的性质、赔偿的归责原则、救济途径及资金来源等重要问题的规定过于模糊与抽象,为具体应用留下了诸多空白.     

解析不动产登记错误赔偿责任的性质

《物权法》确立了不动产登记错误的赔偿责任,但因过于简化,没有明确赔偿责任的性质。笔者在解析《物权法》第21条的具体内容后认为,《物权法》规制的赔偿责任性质是：不全是国家赔偿责任,也不全是民事赔偿责任。由于一直以来,对这两种赔偿责任的态度均是立法上二者只居其一,适用上是相互排斥的,为此,笔者进一步对《物权法》的如此规制进行了正当性论证。     

不动产登记机关赔偿责任的性质及其处理程序

从法律责任的性质来分析,不动产登记错误登记机关所负的赔偿责任是一种民事责任,具体来说属于民事责任中的侵权赔偿责任。从处理程序上看,将登记机关的赔偿责任按照普通的民事赔偿程序来处理具有更大的便利性。     

不动产统一登记视野下的农村不动产登记问题

随着2015年3月《不动产登记暂行条例》和2016年1月《不动产登记暂行条例实施细则》的相继实施,全国开始推行不动产统一登记的确权工作。长期以来,我国关于城市不动产登记管理制度的完善受到较多的关注,相较于城市,农村不动产登记问题存在滞后性和诸多复杂性,相关研究也较为薄弱。农村地区不动产登记要实现与城市并轨的统一登记还存在阻力和障碍。在完善不动产登记相关立法的过程中,不应忽略农村实际,应对长期以来在农村地区发挥着稳定交易秩序作用的农村习惯法和乡村法秩序的特点给予充分关注。在现行制度和政策框架下,农村和城市还不宜实行全国统一的登记模式。     

强制拍卖船舶中各方当事人法律关系分析

海事法院在强制拍卖船舶中,涉及多方当事人,只有理顺其中的法律关系,方能明确各方的权利义务。然而,无论在理论还是实践中,有些问题仍争议颇大,如究竟谁是拍卖法律关系中的出卖人,被申请人是否需要承担物的瑕疵担保责任等,各方当事人的法律关系涉及到四个方面。     

论两汉不动产买卖及其法律控制——兼及两汉不动产买卖契约的基本情况

两汉时期不动产买卖极为盛行,其所以如此,主要出于三个方面的原因,即商品经济的活跃、不动产私有制的深化和农业经济的局限.不动产买卖的盛行引发了许多问题,两汉政府为此进行了多方面控制,包括禁止强买强卖、禁止商贾名田、禁止擅自买卖公田和名田他县,等等.两汉时期不动产买卖都要订立契约,这些契约一般应包括六个方面的内容,即买卖时间、当事人姓名、标的物情况、不动产价款及交付情况、瑕疵担保责任、见证人等,这种情况表明,汉代契约已经是一种相当成熟的契约,同时也表明汉人在控制契约、保证交易安全方面已经达到相当高的水平.     

论《物权法》中关于不动产制度的新发展

不动产制度是实行社会主义市场经济体制的基本制度,一方面牵扯着国家的土地制度,另一方面牵扯着我国广大老百姓的重要利益,它在当今社会的重要性是不言而喻的。通过对新旧不动产制度的分析比较来论述我国物权法中对不动产制度的新发展。     

论不动产征收中预告登记权利人的法律地位和利益保护

预告登记后的权利是一种"债权物权化"的典型.预告登记具有预防妨害的效力、保全顺位的效力、保全权利的效力.但预告登记不能对抗不动产征收.预告登记权利人应当属于该不动产上的利害关系人,应当获得征收补偿.在违法不动产征收中,对于不动产尚未灭失的情况,可以采取物权请求权的保护方法,请求恢复原状;对于不动产本身已经灭失的情况,预告登记权利人可以采取侵权请求权的保护方法,请求损害赔偿.     

国外不动产善意取得法制的考察

动产善意取得制度是物权法上为维护动产物权交易安全而建立的一项重要制度。以交易安全之维护为宗旨的善意取得制度是否亦能适用于不动产领域呢?通过不动产善意取得的国外法制考察,发现在大陆法系国家能直接探寻出不动产善意取得的法制基础,在英美法系国家,不动产善意取得制度却是以法律特别规定的方式出现。由此可见,在我国物权法上建立不动产善意取得制度确实有其充分的国外法基础。     

略论民事强制执行中不动产查封的方法

由于现行立法关于不动产查封的方法之规定付之阙如，并且由于现行司法解释关于不动产查封方法之确定失之允洽，从而导致不动产强制执行实践中滋生诸多问题。为消弭不动产执行中的弊端，可以借鉴与现行司法解释关于不动产查封方法的规范最为接近的我国台湾地区立法例，统合查封登记与执行法院的直接查封行为，将其作为完整意义上的不动产查封方法。在此基础上，明定执行法院的直接查封行为之实施为查封生效之基准，从而为不动产查封的良性运作奠定基础。     

略论民事强制执行中不动产查封的方法

由于现行立法关于不动产查封的方法之规定付之阙如,并且由于现行司法解释关于不动产查封方法之确定失之允洽,从而导致不动产强制执行实践中滋生诸多问题。为消弭不动产执行中的弊端,可以借鉴与现行司法解释关于不动产查封方法的规范最为接近的我国台湾地区立法例,统合查封登记与执行法院的直接查封行为,将其作为完整意义上的不动产查封方法。在此基础上,明定执行法院的直接查封行为之实施为查封生效之基准,从而为不动产查封的良性运作奠定基础。     

不动产登记机关赔偿责任性质的解释论研究

民事法律责任与国家赔偿责任是不同分类标准下产生的法律概念,两者之间并非水火不容。结合相关法理,以现行法制状况为基础,从解释论的视角对不动产登记机关登记错误损害赔偿责任的性质进行分析,不动产登记机关登记错误赔偿责任的性质应界定为民事法律责任。而从赔偿责任承担的角度分析,其又是国家赔偿责任。     

论不动产登记机关及其职责——兼评《物权法》的相关规定

文章通过分析中国现存不动产登记现状，认为不动产登记交由行政机关负责更为妥当，土地管理部门进行登记是我国立法的必然选择。提出我国应确立不动产登记的实质审查，并建立审查责任的分化制度，因登记机关的过错造成当事人损害的，国家应承担赔偿责任。     

法律适用视角下不动产善意取得之善意认定

《物权法》中欠缺对不动产善意取得之核心要件即善意要件的界定,由此产生法律适用的难点和分歧点。从有利法律适用及有效区分动产善意取得之善意的角度考虑,不动产善意取得之善意的认定标准应体现客观性、推定性和单一性;为实现法律适用的统一性,善意的排除情形及其证明标准应进一步予以明晰;基于法理公平考量和经济成本分析,善意的排除情形中应纳入"因重大过失而不知转让人无让与之处分权";借助解释方法论,善意的认定时点确定为登记完毕时较为合理。     

论不动产的善意取得制度

我国是否适用不动产的善意取得，国内学者众说纷纭，争论不一。本文试从维护交易安全，保护善意第三人利益的角度出发，论证不动产善意取得的必要性和合理性。并以公示公信原则为基础构建不动产的善意取得，从而完善我国善意取得制度。