关注“保发展保红线”系列之二 高尔夫禁令:失败的16年

国家10多条禁令成空文,球场建设成治不住的土地"牛皮癣"编者按在1 5世纪或更早的苏格兰,当时的牧羊人喜欢玩一种用木板将石头击进动物洞穴的游戏,并逐渐形成了一定的规则。这就是现在中国近乎"疯狂"的高尔夫的起源说之一。现在这种运动在中国已经把普通的"牧羊人"拒之门外,高尔夫球场成了令普通百姓望而止步的"高端"消费场所。     

滥建高尔夫球场咋就管不住

据报道,当前湖南张家界有数个高尔夫球场在规划建设,其中张家界天门国际高尔夫会所已经投入使用。这个以张家界体育生态公园项目立项,占地约3 000亩的高尔夫球场,不仅未批先建,涉嫌违法占地,而且投资方交纳的3.5亿元土地出让金被返还2.24亿元。高尔夫球场建设不仅会造成水资源浪费,     

高尔夫别墅“变脸”地方政府扮演了什么角色

云南省腾冲县世纪金源高尔夫别墅项目建设别墅千余栋,高尔夫球场3个,项目总面积接近1万亩。事实上,这一项目未经规划即建设,是国土资源部201 0年督办的土地违规项目之一。没有经过任何整改,该项目目前又拿到合法的土地手续:"体育休闲公园"(7月10日《云南日报》)。穿个马甲,摇身一变,违法违规的"高尔夫别墅"就披上了"体育休闲公园"的合法外衣。高尔夫照打,别墅照建,开发商该怎么干还怎么     

透视“土地盛宴”:三问土地出让金大涨

出让金总额达2.7万亿元,同比增幅达70.4%。国土资源部负责人1月7日在全国国土资源工作会议上披露的数据,揭示出2010年国内土地市场的一场"盛宴"。对此,有三个问题值得探究:土地出让金缘何能在"最严调控年"里创下新高?巨额的"卖     

县域政府土地引资竞争模式分析

文章目的在于探究地方政府普遍热衷的"土地引资"模式的形成机制及其表现。以河北省石家庄市下辖的A县和B县为例,综合考察了两县的地区生产总值、固定资产投资、建设用地指标分配情况和实际成交情况。虽然在经济发展水平上B县远远落后于A县,但却一直与A县进行着同质化的竞争,导致产业结构相似,无法形成比较优势实现差异化竞争。市级在分配年度计划指标时,更多的是考虑各县间的平衡,而不是如何提高利用效率,地区间均衡发展的初衷在地方政府GDP竞争的背景下事与愿违。     

高尔夫禁令：失败的16年 国家10多条禁令成空文，球场建设成治不住的土地“牛皮癣”——高尔夫球场症状：多数“挂羊头卖狗肉”

在15世纪或更早的苏格兰,当时的牧羊人喜欢玩一种用木板将石头击进动物洞穴的游戏,并逐渐形成了一定的规则。这就是现在中国近乎“疯狂”的高尔夫的起源说之一。现在这种运动在中国已经把普通的“牧羊人”拒之门外,高尔夫球场成了令普通百姓望而止步的“高端”消费场所。     

高尔夫球场症状:多数“挂羊头卖狗肉”

2012年6月20日,监察部、国土资源部通报并联合查处了七个违规建设高尔夫球场的情况。这些是以农业生态园的名义、以体育休闲公园的名义、以旅游观光的名义,甚至是以整治河流滩地的名义建设高尔夫球场。这七个被查处,被取缔高尔夫球场分别是:北京温榆河高尔夫球场、辽宁阜新海州矿国家矿山体育公园高尔夫球场、山东威海汤泊温泉度假村运动公园高尔夫球场,广东惠阳金玉东方     

违规别墅背后:权力越位、监管缺位

云南省腾冲县世纪金源高尔夫别墅项目建设别墅千余栋,高尔夫球场3个,项目总面积接近1万亩。事实上,这一项目未经规划即建设,是国土资源部2010年督办的土地违规项目之一。没有经过任何整改,该项目目前又拿到"合法"的土地手续。2010年8月,国土资源部公布挂牌督办的6宗违法违规土地案件,其中之一就是腾冲县政府违规供地给该项目开发商建设。2008年8月腾冲县的上     

土地问题的事实与认识

因为对国内土地问题研究的不满,我在2009年写作《地权的逻辑——中国农村土地制度向何处去》②,引起一定反响。我认为,国内学界、媒体甚至政策部门对土地问题存在若干模糊甚至错误认识,且对土地问题的一些基本事实缺少把握。两年多时间过去了,国内学界和政策部门对土地问     

制度分割下地方政府“土地财政”之转型路径探析

中央针对房地产市场连续实行严厉调控以来,房地产价格上涨势头得以遏制.与此同时,部分地方政府却频频以“试探性救市”措施寻求政策“微调”空间,凸显地方政府根源于“土地财政”的窘境.实现地方政府“土地财政”之转型,必须优化和增加制度供给,建立财政风险分散机制,打破对非规范、非正式财政路径的严重依赖     

山西省“百企千村”产业扶贫土地问题及对策

研究并制定实施更优惠的土地政策是山西省"百企千村"产业扶贫开发工程顺利推进的重要保证。一是要创新土地利用机制,建设用地指标优先保障惠民支农工程,并科学合理用好增减挂政策,拓宽建设用地供给渠道,保证建设用地。二是要创新土地流转机制,规范土地流转行为,稳定土地承包经营权,完善土地流转的价格评估和价格形成机制,建立健全土地流转的风险防范机制,推进农业产业化发展。三是要创新土地治理机制,引导企业参与土地开发,围绕土地整治发展"五位一体"开发性农业。     

勇于实践 “修治”国本 关注我国深化土地制度改革进程

土地,是民之根本,也是国之根本。对于中国来说,确切来讲,土地是广大农民之根本。所谓根,即关乎生存的话题。近些年,围绕着农村土地问题,诸如强制拆迁、小产权房、基层集体土地寻租等现象颇有愈演愈烈之势。而进入本世纪以来,随着中国经济增长速度的进一步加快,中国的城市化进程也开始加速推进。城市化过程的加速在推动农村人口大规模向城市迁移的同时,带来了城市实体规模的迅速增大和城市空间范围的大幅度扩展,也带来了一系列突出的矛盾和问题,而这些矛盾与问题都或多或少与我国现有土地制度存在的根本性体制缺陷问题有紧密关联。土地制度改革迫在眉睫。今年2月15号,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署2012年深化经济体制改革重点工作。会议强调,我国经济体制改革仍处于攻坚克难的关键阶段。要按照科学发展观要求和社会主义市场经济规律,尊重群众的首创精神,大胆探索、勇于实践,通过改革解决制约科学发展的深层次矛盾和体制性问题。在深化农村土地改革的问题上,会议提出要推进农村集体土地确权登记发证,扩大农村土地承包经营权登记试点,制定出台农村集体土地征收条例。这意味着农村土地改革正在释放一系列积极信号。这或许表明,中国土地制度的改革已经进入试水区。     

高尔夫球场“顽症”:高耗地、高耗水、高污染

高尔夫(GOLF),是荷兰文kolf的音译,意思是在绿地和新鲜氧气中的美好生活。它由几个美好的短语组成:Green(绿色)+Oxygen(氧气)+Light(阳光)+Foot(散步)。高尔夫球,这个在国内天生就属于少数人的运动,自从上世纪第一家高尔夫球场在我国内地出现后,它就在肆     

开发区：发展和红线的聚焦点——开发区：区域经济的增长极

国土资源部公布的《保发展保红线工程2013年行动方案》,明确今年将从严控制建设占用耕地,坚守18亿亩耕地红线。但最近数年,开发区和其它各类园区违规用地频频被媒体曝光,也被国家土地执法监察部门查出了许多问题。开发区或工业区是地方政府施展智慧笼络土地指标的首要平台,也是土地违规的重灾区。     

地方政府土地管理:问题、原因及启示

当前地方政府土地管理中存在土地利用规划不科学,土地管理缺乏必要的公众参与,"以租代征"等违规占地问题突出,政府管理部门违法批地现象频发,解决土地纠纷的机制和手段过于单一等问题。其原因有法律方面的、政策方面的、机制方面的,还有利益驱动方面的。探讨国外征地制度的特点,对我国地方政府土地管理具有一定的启示意义。地方政府;土地管理;问题;原因;启示     

土地“新政”导向下农村建设用地整理之法治考量

在新农村建设和城乡统筹发展背景下,农村建设用地整理是促进节约集约用地、破解土地供需矛盾的有效途径和重要举措;在土地"新政"导向下,农村建设用地整理无现成路径或既定模式可循,其实施导致土地产权性质、归属及客体(地块)的调整,将带来诸多利益关系的冲突与协调;其政策灵活性容易被曲解及违规滥用并演变成"掠夺"甚至于"浩劫"农民土地权益的"村庄撤并圈地"运动。在相关立法调整不到位特别是农民土地权益保护法律机制欠缺的情况下,应充分认识到农村建设用地整理的种种掣肘因素、法律风险及政策实施障碍。农村建设用地整理不能依赖行政强制,而要在法治理念下依靠法律制度设计完善和实施机制创新,予以积极引导、正确调整及有效规制。     

地方政府土地财政形成机理与转型研究——基于“诺斯悖论”理论

我国1994年分税制改革后,地方政府土地财政模式在全国展开,引发了诸多弊端。在此背景下,基于“诺斯悖论”理论,从分税制改革动因、中央与地方政府的“委托——代理”关系、土地产权制度、转型期地方政府典型的“经济人”行为特征、“路径依赖”对以土地出让为主的地方财政获取模式的强化作用方面,分析出地方政府土地财政模式形成的内在机理。在此基础上,从完善现行财政体制、建立现代农村土地产权征用制度、科学划定中央与地方政府土地财税收益的分配关系、地方政府向“城市公共治理者”角色转变、建立科学全面的政绩考核体系等五个方面提出地方政府土地财政模式转型的对策建议。     

集体经营性建设用地入市与地方政府和村集体的博弈

集体经营性建设用地入市流转必触动既得利益者,特别是地方政府和村集体。通过构建完全信息动态博弈模型,运用逆向归纳法分析两者在上市中可能的决策倾向,有利于解释现存制度不足。研究表明,在现存税收、土地制度下,集体经营性建设用地入市会受到地方政府阻碍;要达到政策预期改革效应,须改革税费,提高征地成本,同时修订和补充现行物权法、土地管理法、税法和城市房地产管理法中涉及流转及利益分配原则和程序的条款,建立初次流转增值归公和城乡一体土地税制,为集体经营性建设用地入市提供制度保障,实现和规范博弈利益的分配。     

房价何以对政府调控“免疫”

政府三年的房地产调控,并未取得预期效果,房价仍然一路飙升。自2006年开始,中央的宏观调控政策更是频出,包括提高贷款利率抑制住房消费信贷的国六条,以调整住房供应结构为主调的国十五条,外资限炒令等一系列措施,但房价似乎对这些措施免疫,仍逆风飞扬。多年的宏观调控为什么效果甚微?     

违规别墅和高尔夫成“孪生兄弟”

本刊上期"关注‘保发展保红线’系列之二",报道了高尔夫球场禁而不止的现象。实际上,多数高尔夫球场的诞生,都有一个"孪生兄弟"——别墅。这两个国家明令禁止的项目,由于利益的驱动和监管的"暖昧"成了土地违规的"重灾区"。"在国内,高尔夫球场和别墅项目一般都是相伴而生,相辅相成的。"一位不愿具名的业内人士在接受记者采访时表示,开发商投资建设高尔夫球场其真实用意是在高尔夫球场旁边的别墅项目和高端住宅、酒店、商业等配套,能给开发商带来丰厚的利润回报,同时也可以弥补高尔夫球场的亏损。