我国房屋承租人优先购买权制度之困境与重构——从《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条被废止谈起

《民法通则实施意见》第118条是司法实践中行使房屋承租人优先购买权的主要法律依据,然该条目前被最高法院废止了。其原因在于,该条款在适用中存在许多难点,且和《物权法》不动产善意取得制度相冲突。我们应当借此机会重新构建我国的房屋承租人优先购买权制度:(1)以出租人和第三人订立房屋买卖合同为承租人行使优先购买权的前提。(2)出租人应当将和第三人买卖合同的具体内容告知承租人,承租人应当在一定期限内决定是否行使优先购买权。(3)承租人行使优先购买权后,形成出租人和第三人、出租人和承租人的双重买卖关系。(4)若房屋租赁已经登记,承租人优先购买权具有物权效力,承租人可以主张出租人向第三人交付房屋行为无效;若房屋租赁未经登记,承租人优先购买权仅仅具有债权效力,承租人将无法主张出租人向第三人交付房屋行为无效,而只能要求出租人赔偿损失。     

试析房屋承租人优先购买权的行使与限制

我国法律规范对房屋承租人的优先购买权进行了规定,但对于房屋承租人的优先购买权的行使条件及限制的规定还较为笼统,可操作性不强。通过对承租人优先购买权的研究,深入分析该问题的现状,理顺房屋承租人优先购买权的行使条件与限制,从而在实践中妥善处理相关争议。     

论承租人的优先购买权

我国《合同法》第 2 30条基本沿袭了既往立法对承租人优先购买权的规定 ,在立法技术与规范内容上 ,该条相较于以往的法律规定并未有所进步。对承租人行使优先购买权的条件、优先购买权被侵害后的法律救济立法未臻明确 ,而理论上对于优先购买权性质的认识一直都是聚讼纷纭     

论房屋承租人优先购买权制度的利益平衡

学者和审判人员对房屋承租人优先购买权在我国的存废问题有较大的意见分歧。通过对废除论的分析和质疑,并以利益衡量的方法评价房屋承租人优先购买权蕴涵的个人利益和社会利益,就可发现该制度在我国仍有存在的法律价值。同时,依利益平衡原则,房屋承租人优先购买权中各方当事人的利益应予以保护。优先购买权制度的修正和完善也应以此为依据而展开。     

共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合

共有人优先购买权和承租人优先购买权是我国两种重要的优先购买权.当前对两优先购买权是否会发生竞合以及发生竞合时应当如何选择,理论界与实务界还有很大争议.通过对共有份额与共有物的区别与联系,以及当共有人同意出卖共有物时他们是否享有优先购买权的分析,认为两优先购买权很有可能会发生竞合.当两优先购买权发生竞合时,基于立法目的及其他方面的考虑,应该选择共有人优先购买权优先于承租人优先购买权.     

论优先购买权

在司法实践中遇到不少承租人的优先购买权与共有人的优先购买权竟合的情形,法律又无明文规定,应如何处理?本文就此问题对优先购买权的法律性质、承租人和共有人的优先购买权行使条件及冲突提出解决方案。     

共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合

共有人优先购买权和承租人优先购买权是我国两种重要的优先购买权。当前对两优先购买权是否会发生竞合以及发生竞合时应当如何选择，理论界与实务界还有很大争议。通过对共有份额与共有物的区别与联系，以及当共有人同意出卖共有物时他们是否享有优先购买权的分析，认为两优先购买权很有可能会发生竞合。当两优先购买权发生竞合时，基于立法目的及其他方面的考虑，应该选择共有人优先购买权优先于承租人优先购买权。     

承租人优先购买权性质分析及纠纷审理

在理论上 ,有关承租人优先购买权的性质有形成权说、期待权说、物权说或债权说等多种观点。本文通过分析以期揭开这一权利性质的“面纱”。在实践中 ,则需对“同等条件”的内容以及共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合等问题予以合理解决 ,从而使这一制度更具可操作性。     

承租人优先购买权制度变迁中的公平与效率价值

房屋承租人优先购买权制度,从新中国成立后到2009年几经变迁,变迁的最主要内容是缩短了出租人通知的期限以及承认出租人与第三人房屋买卖合同的效力。新中国成立之初和城市住房改革时期该制度充分体现了追求公平和保护弱者这一目的,而在社会生活急速变化、房价日益攀升的今天,该制度的实施却产生了高成本低效益的后果。经过2009年的“完善手术”后,该制度既体现了法律保障居者有其屋的公平价值又表达了法律制度对效率的追求。     

论按份共有人优先购买权的适用范围

按份共有人在其他共有人转让共有份额时,事有优先购买权.在司法实践中,应当明确“转让”的类型,以保证按份共有人优先购买权立法目的的实现.在共有份额赠与及共有物转让时,不能适用按份共有人优先购买权.在共有份额互易或抵债时,应当适用按份共有人优先购买权.     

房屋承租人先买权的对抗力及损害赔偿研究

我国《合同法》对房屋承租人的先买权虽有明文规定,但对其法律属性、行使方式和效果未明确.仅有的一个条文不足以应付实践中的利益纠葛,理论界也争议不断.本文认定先买权为形成权,仅具债权性效力,对第三人不具有对抗力;出租人违反通知义务应承担债务不履行之损害赔偿责任,赔偿范围为履行利益,除第三人以违背善良风俗之手段侵害先买权外,不应承担侵权责任,但此种侵权责任的构成要件需严格,实务中更应谨慎.     

有限公司股东优先购买权侵害救济研究——兼评《九民纪要》的相关裁判规则

有限公司股东优先购买权难以与传统民事权利类型对应,应视其为公司组织法上的一种新型特殊权利,这既符合股东优先购买权是赋予其他股东相较于外部人受让拟转让股权的顺位优势的本质特征,又摆脱了传统民事权利类型界定的束缚,更与商事组织法的独立发展趋势相契合。在明确股东优先购买权具有可侵性之前提下,股权对外转让合同效力与侵害股东优先权的救济的界限可以分野。转让合同效力应秉承《九民纪要》确立的裁判思路,依《合同法》加以判断,将股东优先权的侵害因素剥离在外。侵害股东优先权的救济方式有二：一是实现优先权,二是优先权不能实现时的损害赔偿。前者的审判难点在于优先权对抗效力的界定与反悔权在侵权救济中的适用,需要处理好原则与例外的关系;后者的审判难点在于如何确定损害赔偿范围,可参考房屋承租人优先权受侵害纠纷的裁判经验及侵权法基本原理,同时为应对商事交易的复杂性,赋予法官合理的自由裁量空间。     

论优先购买权的效力及法律救济

优先购买权所具有的效力内容,直接决定了优先购买权的法律救济方式与内容。对于优先购买权的救济因债权性优先购买权与物权性优先购买权而有所不同,对于债权性优先购买权的救济不能通过宣告合同无效来实现;对于物权性优先购买权,则可以通过请求宣告合同无效来实现。优先购买权人提出宣告合同无效之诉的同时,应当直接请求人民法院确认优先购买权人与出卖人之间形成以同等价格为内容的买卖关系。从理论上讲,以请求撤销合同代替宣告合同无效更为合适。     

优先购买权与股权对外转让合同效力

目前理论界和实务界关于股东优先购买权对股权外部转让合同效力影响的众说纷纭,实则是对优先购买权性质及其效力的认识分歧所致。按照股东优先购买权的制度本旨,其法律性质应为形成权,并且内在具有对抗第三人的效力。无论第三人是否完成股权变更登记,优先购买权人均能优先地获得标的股权。承认未经优先购买权人同意的股权对外转让合同有效,不仅不会损害优先购买权人的利益,而且能够最大限度地保护第三人的利益,因此是一种更为合理的制度选择。     

浅议违法转租

违法转租虽然未经出租人同意,但其属性是负担行为,在法律上是有效行为。其效力是出租人有终止租赁关系的解除权,并享有对承租人的不当得利请求权和损害赔偿请求权;次承租人可要求承租人赔偿其所受损失,并在其主观善意时,以其租赁权对抗出租人的返还租赁物和除去妨害请求权。     

对我国《公司法》股东优先购买权制度的思考

股东优先购买权是股东的一项法定权利,是股东基于股东资格而享有的一项请求权。《公司法》对股东优先购买权的规定具有局限性,表现在对公司是否有权购买股东的股份、公司章程对股东优先购买权规则作出规定的效力如何以及股东优先购买权的同等条件如何确定等未做出规定,因此应当从立法完善上对股东优先购买权的规定,同时司法调节适度介入公司自治。     

有限责任公司股东优先购买权制度重构

基于有限责任公司的人合性,我国公司法通过股权转让的同意条款和股东优先购买权条款构建了有限责任公司的股权转让限制规则。其中,股东优先购买权制度则构成股权转让限制的第二道防线,属于实质规则。我国2005年修订的公司法借鉴域外国家先进立法经验,设立专章对有限责任公司的股权转让问题进行了规范,修正和完善了旧《公司法》中的股东优先购买权制度,但仍然存在一些问题和缺陷。规定优先购买权的行使期限,明确"同等条件"内容,建构股东优先购买权行使的责任追究机制,已然成为今后公司立法修正的当务之急。     

关于股东优先购买权的法律冲突及解决途径

优先购买权是公司股东的一项重要权利,但《公司法》并未对各种具体情况下行使优先购买权作出明确规范。对于司法程序中拍卖被执行股权以及国有股权转让问题,当前的司法解释及部门规章与《公司法》《拍卖法》的规定存在冲突。在目前的法律架构下,应当寻找适当的途径解决这种法律冲突,以最大限度地保护各方面的利益。     

优先购买权效力探析

优先购买权是一种民事特权,优先购买权人的权利行使必然涉及到出卖人和第三人的利益。如何设置优先购买权的效力.兼顾优先购买权人、出卖人、第三人利益,就成为优先购买权制度的重要内容.然而我国现行立法对此鲜有涉及.本文结合对《德国民法典》的介绍和分析,探讨了优先购买权的效力,认为法定优先购买权宜规定为物权效力,约定优先购买权一般宜规定为债权效力,但符合法律规定的公示要件的,具有物权效力.并在此基础上进一步论述了优先购买权对三方当事人的具体效力.     

股东优先购买权制度研究

除有限责任公司外,股东优先购买权制度也应适用于非公开发行的股份有限公司,并适用于股份有偿转让的所有情形。股东优先购买权应统一为缺省性规则。在股份交易转让时,只有反对股东方能行使优先购买权。作为优先购买权的行使条件,同等条件之要求不应绝对恪守。在股份交易转让中,优先购买权的行使期限应加以明确。