浅谈商品房预售若干法律问题

目前,我国房地产市场的商品房买卖中,以预售商品房居多。由于商品房预售在我国还刚刚起步,实践中,应把握有关商品房预售的若干法律问题     

广东省预售商品房若干法律问题探讨

目前,全国对预售商品房的投诉主要在广东省境内。本文主要就广东省预售商品房投诉中存在的诸如逾期交楼、“烂尾”、货不对板、商品房质量等问题提出法律处理意见,简述了处理预售商品房纠纷时应遵循的几个原则及违约的救济方法。最后,对目前预售商品房中存在的问题尤其是预售款的管理提出由律师事务所介入的法律建议     

试析商品房预售中的预告登记制度

本文介绍了预告登记的含义、性质和效力,同时针对我国商品房预售中预告登记制度存在的不尽完善的地方,结合日本、德国和我国台湾地区的相应法律制度,分别从效力性、登记机关、预告登记请求权等几个方面探讨预告登记与我国现有法律体系整合问题。     

商品房预售资金监管制度的国际比较研究

商品房预售最大的风险莫过于开发商滥用资金、抽逃资金,导致楼盘烂尾,最终使购房者利益得不到保障。因此,国际上很多国家都有一套非常严格的资金监管制度。我国1994年开始实施预售制度但直到2005年,各地才纷纷制定有关的《商品房预售资金管理制度》,而真正引起重视的也只是在最近一两年。文章旨在通过对美国、日本、新加坡以及我国香港地区的预售资金监管制度进行对比分析,结合我国大陆房地产预售制度的窘迫现状,认为目前还不宜取消预售,而是应该通过加强商品房预售资金监管力度,进一步完善房屋预售制度。     

商品房预售合同若干法律问题探析

对签订商品房预售合同应遵循的基本原则、商品房预售资格和条件的法律认定、认购书的法律性质、商品房预售广告的法律约束力、签订商品房合同中的免责条款等有关法律问题进行了探讨和分析。     

论我国商品房预售法律制度之完善

近年来,商品房预售作为一种新兴的商品房交易方式,在我国房地产开发市场迅速繁荣发展。商品房预售实现了人们在资金不足的情况下,可以通过分期付款的方式购买商品房的愿望,适应我国的国情。但随着商品房预售市场的日益扩大,由于我国相关法律制度的不健全,导致商品房预售法律制度存在许多弊端,在实践中不断暴露出许多问题。因此有必要对我国现行商品房预售制度进行分析,总结该制度存在的主要弊端,在立足我国基本要求的基础之上,借鉴瑞典、美国商品房制度的经验,提出完善的建议。     

试析商品房预售合同的法律性质

本文旨在批驳目前有关商品房预售合同法律性质的几种观点,在此基础上作者认为,商品房预售合同是一种具有担保合同特征和分期付款买卖合同特征的特殊买卖合同.     

国外预告登记与我国商品房预售登记问题研究

文章通过对国外不动产预告登记制度的涵义、性质、要件、效力、消灭等内容的介绍和论述,对我国目前的商品房预售合同登记备案制度的缺陷进行了分析并提出改进建议,意在配合正在进行的物权立法,进一步完善该制度,并适时地将其过渡为预告登记制度,以切实保护购房者取得其期待的房屋及所有权的利益。     

商品房预售合同效力之探索——对《解释》第2条的质疑与评析

现实的商品房预售交易中,许多房地产开发商未取得商品房预售许可证明,却仍签订大量商品房预售合同。如果按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条一律认定此类合同无效,势必会影响处于弱势地位的预购人的利益,而且也会使一些房地产开发商利用无效合同大肆牟利。因此,对未取得商品房预售许可证明的预售合同不能一律认定无效,而是应该赋予预购人以撤销权,以期更好地保护预购者的利益,规范房地产商的预售行为,促进房地产市场的有序发展。     

试论商品房预售认购书的性质及法律地位

在商品房交易过程中 ,房地产开发商在与购房人订立正式的商品房买卖合同之前 ,往往要求签署商品房预售认购书。由于我国法律对此无明确的规定 ,这种认购书的性质、法律地位如何 ,众说纷纭 ,本文试作一探讨     

商品房预售认购书相关问题研究

认购书是双方真实的意思表示,而且就相关条款达成一致,是一个独立的合同。签署预购书的目的是为了约束双方的交易行为,保证将来正式预售合同的签订,因此,预售认购书与正式的预售合同应是预约与本约的关系。     

商品房预售认购书相关问题研究

认购书是双方真实的意思表示,而且就相关条款达成一致,是一个独立的合同.签署预购书的目的是为了约束双方的交易行为,保证将来正式预售合同的签订,因此,预售认购书与正式的预售合同应是预约与本约的关系.     

商品房预售合同的不公平条款探析

房地产业成为国民经济的重要支柱产业,但是由于开发商与购房的人经济地位和专业知识的不对等,而导致购房人的利益受损,特别是在商品房预售合同中,以专业术语等隐藏的不公平的条款,不仅违背契约自由原则,违反了双方利益平衡原则,也违反了契约正义的最高追求。     

商品房买卖中消费者权益保护问题分析

随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深人,商品房这种新型的特殊商品在居民消费中的地位日渐凸显,这就使得商品房的消费者权益保护成为了一个热点问题。由于商品房的交易安全直接关系到公民的基本生存权利,与居民生活密切相关,故理应将其纳人《消费者保护法》的范畴,引入惩罚性赔偿机制,在立法与司法上对在市场地位中处于劣势一方的消费者进行倾斜保护。     

论商品房预购人权利保护的立法完善

商品房预售作为一种重要的房地产开发、融资、买卖手段,已经成为我国现行商品房交易中采用的主要销售方式。但在商品房预售实践中,由于预购人本身的弱势地位及对其权利保护的立法滞后等原因,预购人的权利经常遭受侵害。本文在分析预购人权利受侵害原因的基础上,结合商品房预售的基本理论,在现行法律框架下提出完善预售人权利保护的立法建议,为完善我国的商品房预售制度提供一定的参考。     

开发商阶段性担保法律适用分析

开发商阶段性担保的前提是商品房预售且购房人预购商品房抵押贷款;其特点在于阶段性,保证期间限于商品房开发阶段,银行具备了期房按揭权转化为现房抵押权的条件后开发商不应再承担保证责任;开发商阶段性担保期间仅对物的担保以外的债权承担保证责任;超越公司章程提供开发商阶段性担保的,担保人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的二分之一.     

经济法视野下的商品房消费者权利保护

由于商品房和商品房消费者的特殊性,商品房消费者权利的保护仅仅依靠民法很难实现,需要政府的参与,发挥政府的作用,运用经济法的理念和调整手段.经济法是商品房消费者保护的主要法律部门.为维护商品房消费者权利,应强化经济法对其保护力度.     

我国商品房买卖合同中的风险负担研究

风险负担是商品房买卖合同中非常重要和复杂的问题.交付主义和所有权主义是风险负担中最重要的两种立法模式,二者各有优缺点.我国对商品房买卖合同中的风险负担采用交付主义,但这是一种将错就错的做法.我国应采所有权主义,并对交付采广义的解释.     

对我国取保候审保证金制度的反思及重构

我国《刑事诉讼法》中规定了取保候审保证金制度不仅是对刑诉法本身的完善,而且也体现了国家对犯罪嫌疑人、刑事被告人人身权利的实际尊重与保障。但是,在司法实践中,该制度被具体执行机关一定程度上扭曲运用而成为侵害犯罪嫌疑人、被告人合法财产权的借口。为此,必须从权力重构、程序设计和权利救济三方面对此制度进一步完善。