俄罗斯土地使用制度的新变化及启示——兼与我国土地使用立法比较

俄罗斯是大国且土地市场不完善,为实现土地资源有效利用和流转,俄罗斯法大幅缩限了终生继承占有权、土地永久使用权等用益物权的适用范围,建立了以土地租赁权为中心的土地使用新制度。土地租赁的优点是能够在土地市场中以非正式的交易方式实现土地资源的流转,较少受到复杂的土地交易规则和登记程序的影响,特别适合俄罗斯国情。比较中俄土地使用制度的立法现状,俄罗斯经验有助于改进我国土地使用立法工作,具体包括:设计和构筑以土地租赁权为中心的我国农村集体建设用地流转制度,摒弃土地使用权利非债权即物权的传统思维,土地承租人可以自由处分全部或部分租赁权,只须告知土地出租人而无须征得其同意,站在"大国"国情的认识基础上创新我国土地使用制度。     

土地市场化经营存在的法律问题及对策研究

土地市场改革是市场经济体制改革的重要组成部分,土地市场化经营也是土地制度改革的必然选择。目前,在土地市场化改革中存在着诸多法律问题,主要表现在土地储备、土地供应、土地资金的运作、农村集体土地的改革等方面的法律缺失。鉴于此,应通过立法确立土地储备机构的地位及土地收购行为的性质;限制土地征用划拨项目,扩大土地有偿使用的范围;依法建立国有土地公司,构建商业性的土地经营资金筹集和运作模式;以集体土地所有权和使用权相分离为基础,建立集体土地产权市场。     

农村集体土地征收物权制度之缺陷与完善

土地征收是各国普遍存在的一项重要的法律制度。目前土地征收在征地范围、征收程序、补偿标准和利益分配等方面都存在着不合理,正视土地征收物权制度中存在的问题,解决国家土地所有权和农民土地所有权的冲突,提出相应的解决对策,建立切实可行、公平合理土地征收物权制度。     

中国法语境下土地开发权是如何生成的——基于“新权利”生成一般原理之展开

相对其他已经实证化的土地权利而言,土地开发权并未实证化而仅处于理论研究的合理性论证阶段。基于这一状态,可将其归结为"新权利"范畴。在我国现行实证法上,承认土地开发权这项"新权利"为一项独立财产权利,并将其嵌入到我国现行地权结构体系和内容中,不仅是契合土地所有权之权能权利化理论的内在逻辑,更是拓展、深化和开放我国现行土地权利体系与内容,协调以土地用途管制为核心的土地管理权与土地财产权保障之冲突,走出土地管理失灵困境的实践需要。中国法语境下的土地开发权的引入,是市场经济背景下增强我国现行土地法律制度的回应力、提升其适应性品格的内在诉求。     

论土地保障与社会保障的性质和关系

当前我国农村缺乏完善的现代社会保障服务体系,以及土地天然地提供了一种综合性保障的事实,被一些学者解读为土地具有社会保障功能。他们认为,在当前农村政策政策背景下可以借助土地经营权流转等方式构建农村社会保障体系,这暗含着土地实际肩负着农村的部分社会保障职能和农民进入社会保障门槛需要以放弃土地权利为代价两个观点。土地的天然保障功能与社会保障之间具有异质性,土地流转带来的保障作用与社会保障之间同样具有异质性。应当尽量排除土地因素在农村社会保障建设中的作用,在“去土地化”的路向上似乎更有助于农村社会保障事业的发展。     

农村建设用地入市的制度经济学分析

为实现集体经济组织的利益最大化,农村建设用地往往以非法方式进入土地市场,从而形成了土地隐形市场。为了规范土地市场,目前我国许多地区都在进行农村建设用地使用权流转的试点。农村建设用地进入土地市场进行市场化配置是必然趋势。要建立城乡统一的土地市场,应完善农村土地产权,改革土地征用制度。     

美国地方治理和对土地的管理

"分区制"是包括美国在内的发达市场经济国家进行土地管理的基本方法,其核心是既要合理利用土地进行经济开发,也要保护土地的自然属性。美国的分区制土地管理法律不仅在土地管理效果上成效显著,而且在土地开发的决策过程中也充分体现了民主与公平精神。美国马萨诸塞州布鲁克林镇两个关于土地使用的案例充分展现了美国城市规划、土地使用和决策的过程,其地方政府在土地管理方面的实践带给中国很大的启示。美国地方治理的民主决策过程为中国地方政府治理提供了可借鉴的经验。     

我国建立完善土地用途管制的探讨

土地用途管制是国外一些国家普遍采用的有效管理土地的基本方式,是各国土地管理制度的基础与前提。我国土地资源和耕地面积人均相对量少的基本国情,决定了我们必须走精打细算的土地利用方式和资源节约型的土地开发管理道路。     

对中国土地征用制度的民法思考

土地是重要的自然资源,土地价值的发挥不仅依赖于政府,更依赖于市场。在土地征用的过程中,由于民法立法的缺陷,致使集体利益得不到有效的保护。要改变这种现状,必须对中国土地征用的基础理论进行创新,按照所有权与他物权关系的原理来构建中国土地征用制度,以此来推动中国土地征用的规范化进程。     

土地价值、社会保障与农户土地转出意愿——基于江苏省调查数据的结构方程模型分析

农村土地主要具有生产价值、财产价值、转让价值,农户家庭根据自身禀赋对土地价值不同方面具有不同的偏好,这会对其土地转出意愿产生影响。对生产价值、财产价值偏好强度较高的农户家庭,土地转出意愿较弱;转让价值提高会增强农户的土地转出意愿。农村社会保障水平提高,会在一定程度上替代土地的社会保障功能,提高农民土地转出意愿。因此,需要采取措施,满足农户的土地财产价值要求、提高土地转让价值、提高非农收入所占比重、改革现有的农业生产补贴制度、提高农村居民社会保障程度,来增强农户家庭土地转出意愿,促进农村土地顺利流转。     

南宁市开发区土地集约化管理研究

开发区作为南宁市工业项目的重要载体,对南宁市工业经济乃至地区经济的发展具有重要意义。在当前我国实行"地根紧缩"政策的情况下,南宁市土地利用指标捉襟见肘,不能满足项目落地的需要。土地利用的集约化程度高低,对南宁市工业经济的可持续发展至关重要。     

俄罗斯发展PFE经济的障碍及其对中国农地产权改革的启示

俄罗斯发展PFE经济面临三大障碍,即私有化与所有制权能的障碍、土地股份退出障碍和农业大企业优势障碍。相应地,促进PFE发展的三个法律变革方向是:推进私有化,完善土地股份退出方法,否定大农场经济。根据俄罗斯的经验,中国农地产权制度改革的选择是:维护土地产权关系的稳定,提高其权能的充分性;完善中国家庭农场农地控制退出机制;限制农业法人对土地的兼并,维护、推动以家庭为主体的PFE的发展。构建符合中国国情的新的农地产权结构模式,中国的PFE将为中国的农村改革开辟新路。     

我国农村集体土地登记的作用与存在问题探析

农村集体土地登记是农村地籍管理的基础工作,是保护农民土地合法权益,促进集体土地流转,繁荣农村经济的重要手段。通过探讨我国农村集体土地登记的主要作用以及现行登记体系存在的不足,提出进一步完善集体土地登记制度的建议。     

城乡一体化过程中农村土地制度创新

在市场经济条件下农村土地具有现代功能。因此,通过土地资本化,采取土地股份合作制的方式,可以形成农村土地资本与城市金融资本合理、良性的流动,打通农村土地市场与资本的对接通道,盘活农业部门的各种资产,维护农民土地集体所有权,保障农民土地的合法权益,推进城乡经济社会一体化发展。     

对我国土地行政管理体制的思考

目前中国正处在经济高速发展、城市化和工业化突飞猛进的时期，非农用地的需求不可避免将进一步增长。不仅国家粮食安全、生态安全、保证建设用地需求与耕地有关，其他一系列社会问题也在耕地转移的过程中反映出来。面对诸如此类的问题．土地行政管理如不能统筹各种关系，就会陷入顾此失彼的境地，一切症结也正在于此。这里主要谈一下“统筹城乡协调发展”和“统筹一要吃饭，二要建设”两个关键问题。     

不同利益主体对乡镇企业用地的影响分析

乡镇企业是我国农村经济和国民经济的重要组成部分。经过几十年的发展,现行的乡镇企业用地制度滞后于改制后的乡镇企业用地需求。在市场经济条件下,由于不同利益主体对乡镇企业用地价值取向的异质性,驱动了乡镇企业用地问题的凸显。不同利益主体价值取向的异质性和冲突是由现行的土地管理体制不健全、土地管理法规不完善、农地产权制度不合理等综合因素造成。     

我国物权法应建立地上权制度

地上权制度作为一项用益物权起源于罗马法 ,后在大陆法系国家得以继承和发展 ,并进而成为大陆法系国家物权法的一项重要制度 ,它有效解决了大陆法系资本主义国家土地所有与土地用益之间的矛盾 ,促进了资本主义经济的发展。我国正在制定中的物权法使用“地上权”概念和确立地上权制度是理性选择。     

农民权益得失与城市化进程的关系分析

城市化是人类社会发展的必然趋势,也是一个国家走向发达的必由之路。在我国城市化高速发展进程中,如何扬长避短,对城市化涉及的核心群体——农民权益的“得”与“失”是不容不认真考虑的问题。在城市化中,农民总体上属于弱势群体,如果政府及相关部门不能及时采取有效措施,其“失”甚至可能更重于“得”。城市化的社会经济特点、强势群体的掠夺以及政府利益介入、农民自身的缺失等都有可能成为农民权益“失”的原因。政府高度重视城市化与农民受益的一致性,并通过立法规范土地利益的分配制度,进而提高农村的聚集效应、提高农民的自身素质等是城市化建设健康发展的必要保障。     

试析宋代城镇雇工发达之原因

雇工是中国经济史上一种古老而常见的经济现象。入宋后,伴随着封建社会的急剧变革和经济的空前高涨,使雇工的发展面临着前所未有的历史机遇。于是,雇工这一古代社会最底层的劳动群体再趋活跃,广泛分布于当时社会的生产和生活等各个领域。宋代城镇雇工发达的原因可以从农民人身依附关系的松弛、农民生活的艰辛、土地兼并的严重、人地矛盾的加剧及宋代城镇规模扩大,经济繁荣等方面窥其端倪。     

Land Finance and the Tax-sharing System： An Empirical Interpretation

地方政府的区域竞争推动了中国经济的迅速增长,其中的作用机制有待发掘。地方政府行为受中央与地方关系的影响,尤其受分税制以来财税体制改革的影响。分税制集中财权使地方政府逐渐走向以土地征用、开发和出让为主的发展模式,从而形成了土地财政;利用省级的年度数据验证了两者之间的密切关系。无论如何评价以土地财政为代表的发展模式,与财政包干制相比,分税制都是一个理性化的制度变革,其建立了中央与地方之间关系的稳定互动框架,而以土地为中心的城市扩张模式是这次改革的意外后果。