我国城乡建设用地协调互动研究综述

在我国城市化、工业化的快速发展的背景下,实行城乡建设用地增减挂钩,对于优化城乡建设用地结构和布局,缓解用地矛盾、实现统筹城乡发展具有重要的意义。在阐述了城乡建设用地增减挂钩内涵的基础上,从城乡建设用地增减挂钩和城乡建设用地空间结构布局优化两个角度对城乡建设用地协调互动的研究现状进行了归纳总结与简要评价。指出现有研究缺乏系统科学的研究方法及指导理论;同时现有研究多将城乡建设用地分开研究,对城乡建设用地内在机理剖析不足。提出未来的城乡建设用地协调互动研究应将城乡建设用地视为整体,并注重方法研究和理论研究以指导实践;注重城乡建设用地协调互动中利益关系调整,加强土地产权制度、土地流转制度、土地征用制度等制度政策的研究,为城乡建设用地协调互动提供一个清晰的制度框架。     

城乡建设用地统一市场的构建:出发前的再审视

城乡建设用地统一市场的构建即将全面推动,政府应当如何治理这一市场成为亟待回答的问题。对城郊和边远集体建设用地在“传统的土地征收”“增减挂钩政策下的间接入市”和“假定完全自由的直接入市”三种模式下经济、生态和社会价值变化的研究发现:完全自由的土地市场实现不了改革初衷,增减挂钩政策也尚存改进空间。应以土地用途来明晰“间接入市”和 “直接入市”两种模式的界限,将直接入市的土地限制在城市规划区范围内,在增减挂钩政策中要尊重农民意愿并纳入独立工矿用地。     

城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的探讨——以江西省定南县为例

农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩是当前土地管理的热点问题，也是促进土地集约高效利用、盘活存量土地、保障建设用地的有效手段之一。在对江西省定南县31个居民点用地进行实地调查的基础上，分析实施挂钩的可行性，并提出城乡建设用地挂钩的政策建议。     

丘陵地区城乡建设用地挂钩项目的可行性研究——以重庆市北碚区静观项目区为例

城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩作为国家推出的一项重要的土地管理措施,在项目开展初期,没有成熟的运作模式和经验,应进行深入的可行性研究.文中对地处丘陵地区的重庆市北碚区静观城乡建设用地增减相挂钩项目区的可行性进行多方面研究,以充分认识挂钩试点工作的重要意义,防止二次拆迁,侵占耕地和侵害农民权益,为丘陵地区"挂钩"项目的可行性研究提供参考.     

农村集体建设用地价值“释放”的新思路——基于成都和无锡农村集体建设用地流转模式的比较

目前,农村集体建设用地进入土地市场的途径只有政府征收,这无疑束缚了农村集体建设用地的价值,制约了农村社会经济的发展。文章通过比较成都市和无锡市集体建设用地流转的制度设计与实际效果,发现成都模式所采取的农民集体主导、社会力量参与、政府引导和监管的方式,是还权赋能的做法,在农村集体建设用地的流转模式中具有较强的优势,很好地解决了农村的发展问题。由此得出,在农村的后发增长路径中,通过农村集体建设用地流转来释放农村土地价值是一种新思路。在此基础上,对农村集体建设用地流转政策创新提出建议:政府可考虑还权赋能,放弃对土地收益的垄断;政府与市场进行合理分工,加快农村发展的进度;加大土地制度改革,统筹城乡发展;以农民集体推动为主,保护农民利益,进而完善财政转移支付的机制等。     

城乡建设用地增减挂钩区农户满意度的IPA分析——以天津市华明镇为例

农户是城乡建设用地增减挂钩中最广泛的参与主体,农户满意是挂钩政策顺利实施的基本保证。以天津市华明镇为个案,在实地调查的基础上,运用SPSS 17.0软件对调查结果进行处理,运用IPA分析方法,对农户感知的各挂钩要素的重要性和满意度进行对比分析,并据此构建了方格图,提出可采用"继续努力"、"重点改进"、"不宜优先"、"不刻意追求"等策略来进一步完善城乡建设用地增减挂钩工作。     

统筹城乡建设用地中的农民土地权益保障——以浙江省宁波市为例

城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩是破解城市建设用地供给不足和农村建设用地闲置浪费双重矛盾的有效方式,也是优化土地资源配置的要求。在统筹城乡建设用地中,农民的土地权益容易受到侵害,需要通过提高集体建设用地指标交易费用、征地补偿费用以及征收集体建设用地流转累进税等方式建立土地收益分享机制,推动城乡统筹发展。     

中国农村集体建设用地流转研究

逐步建立城乡统一的建设用地市场,促进集体建设用地的合理规范流转是农村土地管理制度改革的重点。文章在阐述农村集体建设用地的涵义,分析集体建设用地流转的主体、客体、分类以及方式,借鉴马克思地租理论和新制度经济学相关理论的基础上,逐步厘清了中国农村集体建设用地流转的制度变革与创新进程,并在此基础上分析了中国农村集体建设用地流转的基本特征。     

基于村庄调查的城乡建设用地增减挂钩潜力研究

从城乡建设用地增减挂钩的内涵和要求出发,分析了现有居民点整理潜力测算方法的利弊,提出了城乡建设用地挂钩的潜力调查及测算方法。以随县为例进行了实证研究,得出其规划目标年(2020年)按人均用地指标法推算的随县居民点整理理论潜力为8 314.66hm2,城乡建设用地增减挂钩项目规模可达到1 003.58hm2,扣除安置用地,挂钩指标可达805.47hm2。研究表明:采用现有的农村居民点整理潜力的测算方法测算的潜力是理想条件下增减挂钩的最大潜力;而实际潜力需要在拟定拆旧和安置地块基础上,通过实地核实图斑,推算整理复垦新增耕地面积,以及因安置占用的耕地面积,由此推算挂钩潜力指标。     

城乡建设用地增减挂钩中农民宅基地增值收益形成及估算

城乡建设用地增减挂钩是近年来破解城镇建设用地瓶颈的探索性政策。通过分析增减挂钩中农民宅基地增值收益的形成路径,明确了用途变更是增值收益形成的关键因素。构建农民宅基地增值收益估算方法,采用天津市东丽区华明镇"宅基地换房"项目资料进行了实证估算。结果发现,拆旧区的农民宅基地在实施占补平衡后,剩余土地通过招拍挂方式完全用于居住用途,增值收益最高,达到876万元/hm2。依据研究结论,提出完全公开增减挂钩项目的相关信息;建立农民参与土地增值收益分配机制;审慎推广实施增减挂钩,防止"拆房圈地"等政策建议。     

城乡建设用地置换中的"自愿"原则及其悖论

在城乡建设用地置换过程中无论是中央还是地方都强调:要在具体的土地置换中坚持"依法、自愿、有偿、规范"的原则,确保农民群众的土地权益。但是,"自愿"原则所处的制度环境是一个农村集体产权制度在国家控制下,并不断通过实践来削弱产权,增强公权力控制的过程。基于既有的路径依赖和体制或制度性的障碍,城乡建设用地置换本身所具有尊重农村居民的"意愿"制度价值取向发生了异化。但是,这种异化也恰恰说明了农村集体建设用地制度的改革并不仅仅是明确产权归属或为此而进行建制立章的问题,更重要的是,如何规制政府的公权力和培育农村居民的产权主体意识,使得政府尤其是地方政府无法通过传统的征地等制度性的"资源"来削弱、剥夺农村集体土地权利及其增值收益。     

基于精准扶贫的城乡建设用地增减挂钩政策创新

精准扶贫事关全面建成小康社会。各地在实施精准扶贫过程中普遍面临着土地与资金方面的困境,主要包括:建设用地不足导致产业扶贫项目难以落地;易地扶贫搬迁存在资金压力,以及迁出区土地与迁入区土地问题;劳务输出受宏观经济影响期望值下降,就近城镇化存在搬迁资金压力和产业用地不足问题。城乡建设用地增减挂钩可以有效解决精准扶贫面临的土地与资金困境,但也存在着一定的局限性。一方面,增减挂钩对精准扶贫具有"双重效应",可能导致脱贫倒退、贫富分化;另一方面,增减挂钩由于受现行政策制约对精准扶贫的支持作用未得到充分释放。以更好更有力支持精准扶贫为导向,增减挂钩政策创新的着力方向包括四个方面:一是增强政策包容性,二是探索市场化运行机制,三是健全农户脱贫致富保障机制,四是打好政策"组合拳"。     

我国农村土地管理中两个“严格”政策面临的困境及对策

坚持最严格的耕地保护制度和实行最严格的节约用地制度,是十七届三中全会提出的我国农村土地管理的主要目标,为我国建设节约集约型社会、推动农村土地改革指明了方向.耕地保护和城乡建设用地毕竟都是一个复杂的社会问题,要真正使两个"严格"政策得到贯彻实施,还存在较大的困境,对其中的两个主要困境:耕地保护责任主体的缺位和有效的农村集体建设用地集约节约利用制度的缺失进行了剖析,并有针对性地提出了实现两个"严格"的对策措施,以期为我国农村土地管理制度改革提供参考.     

深化集体经营性建设用地入市制度改革的难点与对策——以湖北试点地区为例

新《土地管理法》实施后,我国农村土地制度改革进入新的阶段,重点改革领域是农村集体经营性建设用地入市。集体经营性建设用地入市不仅构成了城乡统一的建设用地的制度基础,而且为乡村振兴提供土地供给保障。改革开放以来,农村集体经营性建设用地的政策经历了复杂的演变过程,总体趋势趋于市场化配置,但目前仍面临来自市场和制度的双重约束。为此,要从规划编制、市场需求、规范流程、基准定价及利益分配等方面加以完善,真正实现集体经营性建设用地和城市建设用地开发权及处置权的平等地位。     

新型土地发展权:推动中国农村集体建设用地市场化的制度选择

农村集体建设用地市场化是中国集体土地改革的方向之一。采用理论分析和案例论证的研究方法,在借鉴英、美两国土地发展权模式的基础上,结合我国实际尝试设立新型土地发展权制度,并阐述了其在推动农村集体建设用地市场化制度上的支撑和保障作用。研究结果表明:新型土地发展权统一了公共利益和农民权益,使地方政府在土地问题上回归理性;它变通性地使集体建设用地产权清晰,使集体建设用地隐形市场合法化,从而推动中国农村集体建设用地市场化和法制化,期望为农村集体建设市场化改革提供有效的技术手段和理论支持。     

农村集体建设用地流转中生态价值维度的法治考量

随着土地生态价值的凸显,农村集体建设用地流转过程中经济效益与生态效益的博弈逐渐引起关注.由于农村土地法律制度对生态价值观念的忽视、土地规划中生态价值效应的弱化、生态补偿制度在集体建设用地中的缺位、集体建设用地流转中执法监督的缺失、法律责任体系的滞后等原因,导致集体建设用地流转中生态价值维度出现失衡,需要在农村土地法律制度贯彻生态价值观念,加强土地规划中的生态效应,构建生态补偿制度,加大执法监督力度,并从法律责任体系上进行完善,最终实现农村集体建设用地流转中生态价值的均衡.     

农村集体建设用地流转的重点、难点和对策——兼评重庆农村土地交易所的运作

农村集体建设用地制度改革的深层问题之一就是如何使农村利用自己的集体土地财产权实现更大的价值,如何让农民以土地的权益参与工业化和城镇化并从中获得更大的实惠,这是创新农村集体建设用地流转制度的根本目标和价值取向。就农村集体建设用地流转而言,重庆成立农村土地交易所作为全国第一家农村土地交易所的目的是把农村集体建设用地复垦为耕地或通过交易转换为工业、城市建设用地。但从重庆的试验来看,还有很多问题需要厘清和解决:交易的风险、收益分配,村民充分参与,社会对抗的减少,社会成本的节省等等。     

农村集体建设用地流转的重点、难点和对策——兼评重庆农村土地交易所的运作

农村集体建设用地制度改革的深层问题之一就是如何使农村利用自己的集体土地财产权实现更大的价值,如何让农民以土地的权益参与工业化和城镇化并从中获得更大的实惠,这是创新农村集体建设用地流转制度的根本目标和价值取向.就农村集体建设用地流转而言,重庆成立农村土地交易所作为全国第一家农村土地交易所的目的是把农村集体建设用地复垦为耕地或通过交易转换为工业、城市建设用地.但从重庆的试验来看,还有很多问题需要厘清和解决:交易的风险、收益分配,村民充分参与,社会对抗的减少,社会成本的节省等等.     

海南集体建设用地参与旅游项目开发的法律分析

集体建设用地是农村的重要财富,农村集体建设用地入市流转是土地改革的大趋势.海南进行集体建设用地参与旅游项目开发试点,需要突破集体土地入市的法律障碍,明确集体建设用地所有权主体,增强集体建设用地的处分权能,明确集体所有权的发展方向,规范地籍管理,建立集体建设用地入市的准入制度,确定开发方式,合理分配土地收益,完善集体土地旅游项目开发的配套措施.     

农村集体非农建设用地为什么会发生流转

农村集体非农建设用地流转是我国集体土地使用制度变迁的一个重要过程。从诱致性制度变迁理论角度剖析农村集体非农建设用地流转 ,有三个原因 :一是制度创新使潜在收入得以增加 ,二是制度环境变化使潜在收入分割成为可能 ;三是制度安排成本在降低。