房地产税、土地财政是否有效增加了公共品供给——基于1999-2011年省际面板数据的实证分析

本文选取1999-2011年中国省际动态面板数据,通过熵值法构建公共品供给综合评价指数,运用两步系统GMM估计法进行分析,研究发现房地产税显著提高了非经济性公共品的供给,而土地出让收入则更多地投入到了经济性公共品领域.进一步研究发现,房地产税和土地出让收入对公共品供给的影响存在着明显的区域差异:房地产税显著增加了东部的非经济性公共品供给,但对西部影响有限;土地出让收入对中部地区的经济性公共品影响最大,对西部的影响则不显著.我国地方公共品的供给主要依赖地方政府投入,去“土地财政”以及构建以房地产税为主体的地方税收体系是我国未来的改革方向,要强化政府公共服务职能,改革财政分配体制,提高政府公共服务供给能力.     

房地产热的公共政策因素

房地产热的原因有许多,其中政府公共政策是导致房地产热持续和升温的决定性因素之一。政府公共政策由于以下几方面的原因而积极支持房地产开发：房地产是许多地方社会经济发展的支柱性产业;土地转让费和契税已经成为地方财政的重要来源;地方政府的相关行政管理部门通过房地产获得了许多行政事业收费或行政管理收费;地方政府的官员个人的政绩已经与房地产紧紧联系起来了。     

“鬼城文化”在“长江三峡文化长廊”建设中的地位和作用

在重庆升为直辖市之后,市委、市府抓住机遇,制定进行经济文化建设的有力措施之一,就是“建设长江三峡文化长廊”。建设好“三峡文化长廊”,是开发三峡库区的一件大事。作为蜚声中外的丰都鬼城的文化项目的建设和发展,在上述三峡文化长廊的建设中有举足轻重的地位,有必要充分发挥它的重大作用。明确它的地位和作用。 (一)充分重视“鬼城文化”在长江三峡文化长廊中的明星地位。     

地方政府发展工具有限、非理性投机与城市房价泡沫变动

测算发现,中国一线城市和部分东部沿海中心城市存在明显的房价泡沫,但中西部城市的房价泡沫程度并不高。分解房价泡沫成分,非理性泡沫成分占比很大,这与房地产市场信息不对称、投资者认知偏差以及政府调控政策的不确定性有着密切的关系。从地方政府发展工具有限角度解释房价泡沫的生成机制,体现为地方政府在发展本地经济方面高度依赖土地财政和土地融资,降低了土地供给弹性,从而起到了助推房价泡沫生成的作用。在新型城市化和经济新常态背景下解决中国城市房价泡沫问题,应当避免大城市化,促进产业和人口向中小城市转移,推动城市群发展,同时应实行分城市差异化的房地产政策,而不宜全国“一刀切”。     

“土地财政”对经济增长的推动作用与转型

既要客观认识“土地财政”对地方经济增长的作用,也不应该回避其负面影响。经济数据的回归结果显示,土地出让收入每增加1%,对地方经济增长就有0173%的推动作用,且还在扩大,但土地出让收入对各地经济产生的影响程度不同。拉动地方经济增长过程中,东部地区地方政府更多依赖土地出让收入,中部地区更多依赖劳动力和固定资产投资增长,西部地区则更多依赖国家对西部的固定资产投资增长。在现行制度框架下,“土地财政”仍不可或缺,且主要还应该用于地方经济增长和城市建设,不能因为土地财政本身存在弊端就采取完全否定和彻底取消的态度,但必须推进其转型。短期应侧重于采取相关治标措施;长期而言,必须立足社会和谐可持续发展进行制度创新,深化改革,完善土地财政。     

“土地财政”下的土地和住宅市场:对地方政府行为的分析

在我国当前的分税制财政体制下,地方政府面临着财政和政绩的双重压力。我国目前实行地方政府垄断的土地出让制度,许多受"土地财政"理念主导的地方政府通过一些方式抬高土地出让价格(例如实施"饿地政策"),以弥补预算内收入的不足,缓解财政压力,但是却可能会推动居住用地价格和住宅价格的上涨。更进一步,为了在招商引资中占据优势,许多地方政府压低工业用地价格,抬高居住用地价格以弥补机会成本。本文的实证研究表明,在控制其他因素的情况下,越依赖"土地财政"的城市,以及通过低价出让工业用地进行招商引资力度越强的城市,居住用地供给的受限程度越高,居住用地价格上涨的压力也越大。但上述地方政府行为通过土地市场传导至住宅市场的效果在统计意义上并不显著。     

土地资本化背景下中国特色“以地谋发展”模式论析

土地在中国20世纪90年代中期开始的这一轮经济发展中扮演着非常重要的角色,地方政府通过经营土地所形成的独特的"以地谋发展"模式有效支撑了城市经济的发展。中国特色的"以地谋发展"模式有其形成的制度基础,在实际运行中有三种运行机制,即土地财政通过城市公共服务设施中介作用影响城市经济增长、土地开发过程中房地产开发投资对城市经济增长的贡献、低成本的工业用地促使产业集聚推动城市经济增长。新时代中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,为实现经济高质量发展,地方政府必须改变"以地谋发展"模式,构建新型土地与经济关系。     

“营改增”对地方政府隐性债务规模的影响

“营改增”对地方财政收入造成了冲击，刺激地方政府举债。采用强度双重差分法实证检验2016年“营改增”对地方政府隐性债务规模的影响,研究发现：“营改增”不仅会直接促进地方政府隐性债务规模的扩张，还会通过税收竞争、土地出让和支出竞争间接影响地方政府隐性债务规模，且这种间接影响在不同的地区表现不同。另外，“营改增”对高水平转移支付地区的政府隐性债务规模扩张的促进作用更大。因此，深化我国财税制度改革、优化官员政绩评价体系以及规范地方政府土地出让行为是严控我国地方政府隐性债务规模的有效途径。     

基于博弈分析的房地产市场规制主体激励机制研究

针对近年来中央对房地产市场的规制历程及其效果,运用博弈论、委托代理理论和政府管制的相关理论,对我国房地产市场中规制主体的行为动机进行剖析,得出了地方政府的执行力取决于中央政府管制严厉的程度;地方财政收支情况、中央政府的惩罚尺度以及现有的体制结构是影响地方政府决策的主要因素;增加激励因素将改变地方政府收益,对中央和地方政府的博弈关系产生积极影响等结论.并从多个角度分析了地方政府与中央政府的博弈关系及其可能存在的原因,在此基础上构建了一个涵盖政绩考核机制、竞争激励机制、晋升激励机制等方面的激励机制模型.以使中央政府规制能够达到的预期目标.     

我国房地产的概念与两大法系相关概念之比较

一、房地产的概念房地产即房产和地产的通称。[1] 物质形态的房屋、土地被赋予法律上的财产意义 ,即被称为“房产”和“地产”。房地产一词目前在国内外均无法律定义 ,在什么是房产、什么是地产 ,以及二者是什么关系的问题上 ,同样没有严格的法律定义。对房地产概念的分析 ,是我们正确理解房地产法的调整对象和范围的前提。(一 )房产的概念在我国 ,房产有广义与狭义之分。广义的房产 ,是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。“所谓房产 ,是指房屋财产 ,即指在法律上有明确的权属关系 ,在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售…     

中国房价攀高的内在原因与解决对策

抑制高房价已成为当下政府调控国家经济的要题。通过构建购房者间、购房者与房企间、房企与政府间博弈模型分析,观察到房价攀高的内在因质:地方财政对土地出让金的过度依赖与公权监督的缺位,未能有效制衡政府行为,造成土地事实上的垄断,并衍生出房地产强大的议价能力,房企将其掌握的信息优势结合攫取了超额利润;购房者重买轻租传统的消费行为亦进一步推动了房价攀高。防患房价攀高风险须构建制衡地方政府权利体系,改革土地出让金制度,降低地方财政对土地出让金的依赖;同时需要完善市场微观主体,纠正市场失灵,培育和扶持房屋租赁市场,以实现租买互构格局;还要通过独立的房价专家委员会统计核算房地产成本,使房价透明公众化,降低房价上涨预期,引导购房者理性购房等。     

地价、房价与地方债规模——基于省级面板数据的新发现

以2010年、2012-2014年中国省级面板数据研究地价、房价与地方债规模的关系,结果表明:1.地价对地方债规模影响不显著。一方面,作为地方债的抵押品,土地升值会刺激地方政府扩大债务规模,增加土地收储;另一方面,土地收入增加后,地方政府对于债务收入的依赖下降,举债动机降低,对地方债规模有负面影响。这两种机制对于地方债规模的影响相互抵消。2.房价对地方债规模起到显著的正向影响。强劲增长的住房有效需求拉动房价持续快速上涨,政府既要满足居民住房需求,又要完善新增住房配套设施和服务,资金需求增加导致举债规模增加。地方政府干预市场的行为对于房价的提高起到了促进作用,房价要回归到理性增长水平,在经济和政策上应引导地方政府深化房地产改革。     

种草与种树的经济学分析

用成本——收益原则对种养草坪与植树造林进行比较评价,可以发现,大量涌现的中国城市草坪具有明显的成本高和收益低的缺陷特征,而植树造林则具有成本低和收益高的显著优势。之所以会形成中国城市绿化工程的草坪模式,主要原因在于:花公众的钱办公家的事——经济产权模糊;地方政府官员因扭曲的政绩观需要短期的草坪“政绩”;理念缺陷、知识匮乏和从众效应等。相关的政策建议:政府应组织专家制订城市绿化工程项目“菜单”;依据成本——效益原则对“菜单”项目进行科学排序;设定公众参与的听证会选择程序和决策环节;对政府官员实行生态政绩考核。     

财政分权、收益分配与土地市场化进程

随着财政分权改革和土地市场化进程的推进,土地市场分权模式经历了中央集权、高度分权和中度分权三个阶段,各阶段土地市场呈现不同的特征.中央政府与地方政府围绕土地市场收益分配的动态博弈形成了不同的分权模式以及相应的土地市场收益分配格局.高度分权模式下,中央政府与地方政府在制度供给与需求上实现了均衡,也推动了土地市场化改革;中度分权模式下,中央政府与地方政府的目标产生偏离,需要通过制度创新来引导地方政府,调整土地市场化路径.     

产能过剩的中国特色、形成机制与治理对策——以1996年以来的钢铁业为例

产能过剩是中国经济多年来久治不愈的顽症.近年来,产能过剩不仅造成了传统行业如钢铁、水泥、电解铝、煤化工等处于全行业亏损的困境,甚至连一度被推崇为“新兴产业”的太阳能多晶硅和风电设备等行业,也由于产能全面过剩而步入衰退.产能过剩的中国特色及其形成机制,在于多年来全能型政府对市场和微观经济领域的强制性干预,以GDP增长为主要指标的政绩考核体系和与之相对应的官员升迁激励机制,以及历史传统中根深蒂固的地方本位主义传统.因此,只有抛弃过往以行政权力对市场进行强制干预为特征的宏观调控方式,改进官员政绩考核体系及晋升激励机制,推进政治和经济体制改革、完善市场制度、推动政府治理转型,才能根治中国式产能过剩的顽疾,实现经济结构转型升级.     

房地产“热”中的地方政府“经济人”行为

房地产"热"已是不争的事实。鉴于房地产业在国计民生、经济社会发展以及政府目标达成等方面的重要性,需要地方政府对其进行全面控制。"经济人"本性使地方政府做出的种种有限理性行为,是导致房地产"热"的重要原因。因此,如何有效治理地方政府的"经济人"行为是为房地产"退烧"的关键所在。     

合法性机制转型与我国政府福利责任承诺变迁

通过对建国以来56项社会福利制度文本的内容分析可以发现,由于不同时期执政合法性机制不同,政府的福利责任承诺也大相径庭.建国初期,依靠“意识形态+政绩”的合法性机制,政府承担着“广覆盖、低水平、有等差”的福利责任,以体现社会主义优越性;1957-1977年,国家转以“意识形态+克里斯马”合法性机制为主,福利责任受到忽视;1978-1989年,合法性机制又自意识形态转向政绩,政府恢复福利责任以激励经济重建；1990-1999年则主要依赖政绩合法性机制,强调个人通过市场获得福利；2000年以来,为了促进社会公平,我国逐步确立了“民生为本”的合法性机制,政府责任趋强,福利模式亦从补缺型转向适度普惠型,并鼓励多元主体共同承担福利责任.     

增长联盟:分析转型期我国地方政府与经济利益集团关系的一种理论视角

"增长机器"是国外学者对20世纪70年代西方的城市发展进行政治经济分析时提出的理论模型。模型的核心观点是:地方政府与那些能促进城市经济快速增长的主体结成联盟,并以牺牲弱势群体的利益为代价来谋求城市经济的发展。在经济转型过程中,我国也逐渐形成了增长机器现象,它最显著地体现于房地产市场中。公有的土地产权制度、土地财政的形成和官员寻租机会的增多,以及政绩考核机制的驱使,是我国地方政府与房地产商结成增长联盟的制度基础。     

从分税制看土地财政的产生和解决——兼与美国地方政府财政之比较

1994年实行的分税制改革确定了中央和省级政府之间的税收划分办法,财权向中央集中,地方政府财权和事权不匹配.为了缓解财力紧缺,地方政府采取了被称为“土地财政”的措施,内容包括高价出让建设用地、低价出让工业用地以招商引资、大力推进城市更新和扩张、土地抵押融资等.这些措施造成了剥夺农民利益、土地资源浪费和房地产价格居高不下等负面影响,因此必须从重划中央和地方财权、改革土地出让金分配、增加地方政府融资渠道等方面着手加以解决.     

我国开征物业税利弊辨析

我国类似于物业税的税种有7个:营业税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税.涉及房地产政策的各种收费项目则是数不胜数.开征物业税,有利于改变地方政府短期行为,为地方政府开辟长期稳定的财税渠道;合理引导消费,优化资源配置;调节贫富差距等.两个认识误区:物业税的征收可以平抑房地产价格;土地出让金应列于物业税之外单独征收.适时开征物业税的配套措施:健全税收立法制度;健全房地产价值评估体系.