试论土地使用权对房屋所有权的制约

我国土地产权主要包括土地所有权和土地使用权,以及所派生的土地收益权、土地处置权等他项权利.在我国现有的土地制度框架下,土地使用权表现为土地产权中最活跃的部分,在现实中甚至表现出土地所有权所具有的特性.当前,我国城镇国有土地供给方式主要有两种形式,即有偿出让和行政划拨.《中华人民共和国土地管理法》第二条第五款规定:"国家依法实行国有土地有偿使用制度.但是,国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外."这一规定,将国有土地有偿使用规定为国有土地使用的基本制度,土地使用权划拨作为国有土地有偿使用制度的一种补充.本文讨论的土地使用权为出让土地使用权.     

浅析划拨土地使用权的权益

《土地管理法》第二条第五款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”这一规定，将国有土地有偿使用规定为国有土地使用的基本制度，土地使用权划拨作为国有土地有偿使用制度的一种补充。这就意味着，在我国的土地供应方式中，划拨土地使用权还将在一定范围内存在。     

国有土地使用权出让合同争议与处理

国有土地使用权出让是随着我国土地使用制度改革确立的一项法律制度,并通过国家立法确定下来.根据<城市房地产管理法>的规定,国有土地使用权出让合同是国家土地行政管理机关为了实现国家土地所有权的经济利益,与行政相对人达成的有条件、有期限、有偿使用国有土地的书面协议,出让方与受让方根据合同形成一种特定的行政管理关系.因此,土地使用权出让合同具有它的特殊法律地位和法律关系.有别于一般民法意义上的"合同".     

国有土地使用权出让违规行为的寻租分析

一、引言 国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.国有土地使用权出让是在国家垄断的土地一级市场上完成的,是土地作为商品经营和进入流通的第一步.     

有关土地有偿出让的种种问题

什么叫土地有偿出让? 土地有偿出让,就是政府把土地的使用权,在一定年限里,按政府规定的一定用途,出让给别人使用。土地有偿出让南方也叫土地批租,是土地使用权受让以后在市场上的流转过程,是土地使用     

土地有偿使用方式的分析比较

土地使用制度的改革,最重要的就是把传统计划经济体制下的土地无偿使用制度,转换为市场经济体制下的有偿使用制度.根据<土地管理法实施条例>第29条的规定,我国目前国有土地有偿使用的方式包括:国有土地使用权出让、租赁和作价出资或者入股三种.     

浅淡土地出让金收支管理

一、国有土地使用权出让收入的概念 1988年的《宪法》和《土地管理法》确立了我国国有土地有偿使用制度。 1989年财政部发布的《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》对土地使用权出让收入明确定义为：各级政府土地出让主管部门将国有土地使用权出让给单位或个人。     

城镇廉租住房政策两类配租方式的经济学分析

实物配租和租金配租是城镇廉租住房政策实施过程中主要的两类配租方式。通过经济学方式,从消费者效用和市场供求关系两个维度分别对其进行分析,得出在市场低档存量房短缺的情形下,实物配租优于租金配租的结论。在此基础上提出几方面政策建议,短期内以增加市场上廉租住房的存量,增大实物配租的覆盖面为主,结合提高租金配租的保障水平,消除两种配租形式之间存在的待遇不公现象,继而逐步转变为以租金配租为主、实物配租为辅的配租模式。     

试论房地产估价中的折旧

房地产估价中的折旧是指价值的减损。在我国有偿有限期的土地使用制度下,建设用地使用权价格需要折旧。房地产估价成本法计算公式中的折旧是指建筑物折旧,并没有土地折旧。其原因在于:建筑物的重新购建价格与土地的重新购建价格的内涵不同,建筑物的重新购建价格是在建筑物全新状况下的价格,而土地的重新购建价格是土地在估价时点状况下的价格。土地的折旧隐含在土地的重新构建价格中,在求取土地的重新购建价格时,对建设用地使用权价格进行年期修正,其实质就是考虑土地的折旧。     

关于国有城镇土地产权经营的思考

产权是指人们围绕或通过财产而形成的经济权利关系，其主要包括狭义的所有权、占有权、支配权和使用权，即人们通称的“四权”，根据所有者拥有产权的完整性或残缺性，又可以把产权分为私有产权、共有产权和国有产权三种形式。鉴于中国的城市土地产权属国家所有即国有产权情况下，中国也相应的形成了一套城市土地经营使用制度。一、中国城市土地使用状况和趋势新中国建立以后，针对城市土地不同性质的所有权形式，分阶段分步骤，采用多种形式，逐步实现了中国城市土地国有制。在此后的３０年中，土地使用者获得无偿划拨土地成为唯一方式。随…     

三年来我国共有偿出让687公顷土地使用权

我国城市国有土地使用权有偿出让、转让的改革试点首先是从深圳开始的。这项经营活动是以我国宪法中关于“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的条款为依据进行的。1987年下半年,深圳特区曾分别以协议、招标和公开拍卖等3种方式出让了3块土地。其中,全国第一批有偿出让使用权的土地为8588平方米,于1987年12月1日公开拍卖。     

试论房地产估价折旧

房地产估价中的折旧是指价值的减损.在我国有偿有限期的土地使用制度下,建设用地使用权价格需要折旧.房地产估价成本法计算公式中的折旧是指建筑物折旧,并没有土地折旧.其原因在于:建筑物的重新购建价格与土地的重新购建价格的内涵不同,建筑物的重新购建价格是在建筑物全新状况下的价格,而土地的重新购建价格是土地在估价时点状况下的价格.土地的折旧隐含在土地的重新构建价格中,在求取土地的重新购建价格时,对建设用地使用权价格进行年期修正,其实质就是考虑土地的折旧.     

关于农地使用权流转的思考

农地使用权流转,简单说就是保留承包权,转让使用权,其实质是在明确土地所有权归集体,稳定农户承包权的基础上,农户将土地的使用权以出租、转包等形式进行转让,从而使一定规模的土地能被集中利用,为实现农业规模化经营奠定基础。通过农地使用权的流转,可以盘活大量的农村土地资源,对于促进土地资源的优化配置,对于加速农业产业结构调整和农村富余劳动力的转移,以及在推进农业产业化进程、加快农村经济发展和增加农民的收入等方面均具有重要的作用。一、农地使用权流转是完善我国现阶段农村土地制度的需要现阶段我国农村土地制度实行以集体所…     

租让结合:土地有偿使用的新模式--关于大冶市商住综合用地实行租让模式的调查与研究

新<土地管理法>实施以后,我国土地有偿使用制度改革又大大向前推进了一步,特别是出让、租赁、作价出资(或入股)等形式的法定化,更使土地有偿使用的创新工作增添了新的内涵.从调查中得知湖北大冶市创制了一种新的有偿使用方式--租让式,这对盘活存量土地、激活土地市场、增加土地收益、扩大就业机会等都发挥了十分重要的作用.     

土地发展权的实践与启示

土地发展权是土地所有权人或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利。土地发展权是一项重要的物权,对此国外已有较成熟的实践。考虑到我国土地征收制度存在的诸多问题,我国应在土地权利体系中创设独立的可转让的土地发展权,通过将土地发展权制度引入征地实践来保障农民的土地产权和保证国家耕地保护目标的实现,并整合整个制度环境,提升土地征收制度的绩效。     

我国海域市场分析及对策研究

在海洋经济快速发展的环境下,我国海域市场随着海域有偿使用制度建立而逐步形成,海域使用权市场化成为推动海洋经济发展的重要资源配置手段.目前,我国仍处于海洋经济发展初级阶段,在市场化制度及平台建设等方面存在较大发展空间.笔者通过梳理海域使用权市场化管理政策及交易现状,对近年来我国海域市场存在的问题进行分析,从法律手段、监管体系和平台建设三个方面提出完善我国海域使用权市场化管理的对策及建议.     

城市土地资产估价的理论与方法

正确地估价土地资产的价格是资产存量核算、土地资产管理和土地资产保值增值、促进经济发展的重要条件。故特对此论述如下: 一、城市土地估价的理论 (一)需要划清的两个界限 1、土地价格与土地征用费是两个不同的范畴 土地价格是指在市场经济条件下,土地交易的价格,而土地征用费是征用土地时,建设单位为取得土地的使用权,而对土地的原有使用者支付的青苗补偿费、拆迁费和其他     

经营性国有划拨土地使用权财产权益研究

国有划拨土地使用权是我国计划经济条件下形成的一种国有土地使用权制度。随着国有土地使用制度改革的不断深化,公开出让方式已成为取得国有土地使用权的主要方式。但由于传统体制下形成的大量划拨土地仍然由原产权人继续使用,且允许满足一定条件的划拨土地采取转让、出租、抵押或投资等市场化方式进行处置和经营,加上缺少统一法律规定,     

城市房屋产权保护的法律缺陷

由于国家土地使用权具有70年使用期限的限制,有人认为国家土地上的城市房屋产权的保护期限也只有70年,并据此担忧城市房屋产权不能受到永久性地保护。城市房屋产权保护的确存在法律规定上的不完善,但国家土地使用权70年的规定却不是问题的关键所在。     

集体建设用地流转应注意的几个问题

经过多年的实践探索，人们普遍认为，农村集体建设用地的流转，有利于盘活存量土地资产和有效保护耕地，有利于促进农民增收和社会稳定，有利于土地资源的优化配置。而当前的首要问题，是如何创新相关制度，为集体建设用地流转创造良好的制度环境。我们认为，集体建设用地流转的制度创新应从正确处理确定流转范围和条件、创新土地产权制度、完善收益分配体系、界定政府职能范围和规范管理程序等几个问题人手，按照市场经济规律和世贸规则的要求，在保证集体建设用地所有权不变的前提下，逐步建立农村建设用地使用权有偿、有限期、有流动的使…