补偿公平:立法的核心价值追求

对房屋被征收人给予公平补偿,是《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收与补偿条例》)的一个重要立法目标。这一方面是为了切实落实《宪法》、《物权法》以及《房地产管理法》有关征收与补偿的规定,保障房屋被征收人的合法权益;另一方面也是为了彻底改变以往房屋拆     

拆迁协议起纠纷,该打什么官司?

拆迁的话题总是引人关注。2011年1月21日,国务院公布实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称"条例"),取代了长期以来备受诟病的《城市房屋拆迁管理条例》,迄今已两年多。征收补偿条例理顺了与拆迁有关的法律关系,然而,补偿协议的性质在实践中却引发了争议。条例第25条规定,房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房等事项     

房屋拆迁征收决定的生效时间刍议

房屋拆迁实质是对被拆迁户房屋所有权的征收,征收决定何时生效即房屋所有权何时转移事关被拆迁户的切身利益.安置补偿是拆迁的前置工作,在未完成安置补偿前,拆迁许可证并不具有强制执行力,也就是说,适当的安置补偿是拆迁许可证的生效要件.     

房屋征收中的国有土地使用权补偿问题探究

基于房屋与国有土地的密切关联,房屋征收必然涉及国有土地使用权的收回及重新安排。国有土地使用权是房屋所有人的一项重要财产权利,房屋所有人在购买房屋时已经支付了相应的土地使用权费用。《宪法》、《物权法》及其他相关法律法规规定了对土地使用权收回的补偿,因此,房屋被征收时,房屋所有人有权获得对国有土地使用权的公正、合理补偿。     

国有土地上房屋征收中的利益博弈

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经实施,但是野蛮强拆和暴力抗法事件还是不断出现,在房屋征收行为中,政府、被征收人的利益始终是双方在征收中矛盾的焦点。在这场利益博弈中,谁获得的利益最大,谁又是利益的最终的受害者呢?本文试从《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)的实施方面分析,在各种利益博弈的作用下,新的《条例》和司法权的介入方式能否解决国有土地上房屋征收中的矛盾问题。     

论房屋征收中国有土地使用权的补偿

房屋征收中国有土地使用权的提前收回本质上是对财产权的征收。虽然相关法律没有明确规定房屋征收中对国有土地使用权是否给予补偿和如何进行补偿,但财产征收补偿制度本身既有充分的法理依据和宪法依据,也有具体的法律依据。房屋征收中提前收回国有土地使用权时,除了应退还剩余年限的土地使用权出让金,补偿范围还应包括土地使用者的投资开发利益和该土地的预期增值利益;补偿标准应根据取得国有土地使用权的不同方式,即出让方式与划拨方式分别确定:对于出让土地的使用权,应当综合考虑该土地的用途、地理位置、剩余使用年限和基准地价等因素;对于划拨土地的使用权,应当考虑土地使用权人支付的土地开发成本等因素。     

房屋拆迁中的国有土地使用权补偿司法实证研究

房屋拆迁中的国有土地使用权补偿是我国城镇房屋拆迁中的主要矛盾点之一。通过对司法判例进行实证研究发现，法院判决多数认为原告诉请国有土地使用权补偿于法无据，抑或认为对于国有土地使用权的补偿已随房屋评估作价。房屋拆迁的重点在于“地”，若仅对房屋所有权人进行补偿，而忽视国有土地使用权人，无疑会引发诸多诉讼，乃至于阻碍城镇化进程。因此，在渐进式改革的背景之下，可以开展国有土地使用权补偿的试点，同时应当完善《国有土地上房屋征收与补偿条例》，并将合理补偿原则作为补偿的基本原则，以此为基础建立一套独立于房屋拆迁补偿的国有土地使用权补偿体系。     

行政征收中搬迁的正当程序探究——以《湖南省行政程序规定》为契机

2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》在吸收《湖南省行政程序规定》相关规定的基础上,增设了作出征收决定所须遵循的正当程序性内容,取消了政府自行作出强制拆迁决定的规定,并禁止暴力等非法方式搬迁,在一定程度上确保了征收工作的有序进行。然而,搬迁中程序规定的缺失又使实施征收工作陷入僵局,暴力搬迁卷土重来。为此,有必要在搬迁中引入正当程序,通过增加中介调解程序、被征收人陈述申辩程序、回避制度以及检察人员监督检查程序,来保障搬迁工作的公平、公正、公开。     

城市房屋拆迂补偿的实体完善——以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为研究对象

《国有土地上房屋征收与补偿条例》在补偿的实体方面，仍有待完善之处。在补偿原则上，不应当采公平补偿原则而宜采完全补偿原则。在补偿范围上，《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有关国有土地使用权、违章建筑、预期利益、无形损失的规定有待商榷。在补偿标准上，当权属证书中标明的用途和实际用途不一致时，应当根据房屋的实际用途进行补偿。     

浅议政府对房屋征收劳务合作单位的监管——基于武汉市首例房屋征收项目

《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了以公共利益为出发点的征收主体为政府。为保证政府资源的合理配置和征收工作的优质高效,将房屋征收中的房屋调查、谈判签约、水电销户、房屋拆除等具体事项委托劳务合作单位,具有实践中的合理性和法律上的合法性。目前政府在对房屋征收劳务合作单位的监管过程中还存在许多问题,须从提高准入门槛、公开招投标择选、收取风险抵押金、严格奖惩机制等方面对其加强监管,从而确保房屋征收的有序推进,保障被征收户的合法权益,维护社会的和谐稳定。     

基于农民视角的宅基地流转社会效益评价——以张家港市为例

因近几年农村宅基地流转的频繁,特从农民的角度,以目前主要进行的征收模式、出租模式为研究对象,根据阿玛蒂亚·森的可行能力理论建立宅基地流转社会效益评价指标体系,并运用模糊综合评价法评价宅基地流转后产生的社会效益.研究发现：征收模式的社会效益相对较高,出租模式的社会效益相对较低,由此提出进一步完善农村宅基地流转的政策建议.     

城市化进程中失地农民社会保障问题研究

为保证城市发展对土地的需求,大量农用土地被征用.在现行的征地制度下,对农民土地的征用意味着土地的所有权由原来的集体所有转变成了永久的国家所有,更多农民失去了赖以生存和养老的根本--土地.     

“失地”农户征地补偿满意度及影响因素实证研究

运用有序离散选择模型（OLogit）,以“中原经济区”“失地”农户经济发展相关数据为基础,对“失地”农户征地补偿满意度及相关影响因素进行实证分析。结果显示,“失地”农户征地补偿的满意度评价受户主特征、农户家庭特征、所在地农村金融市场特征等5个方面共计19个因素影响显著。加大职业技能教育和培训、积极探索政府、农户等多方参与的征地补偿长效机制、加大对农村金融特别是新兴农村金融机构的支持力度、提高农村公共基础设施建设投入、加强农村社会保障体制建设等对提高“失地”农户征地补偿满意度水平具有重要意义。     

社会纠纷的行政法解决机制研究——江苏省法学会行政法学研究会2011年年会综述

江苏省法学会行政法学研究会2011年年会围绕国有土地上房屋征收与集体土地征收纠纷解决机制,行政调解和解机制研究,《中华人民共和国行政复议法》与《中华人民共和国行政诉讼法》的修改,食品安全纠纷和食品安全监管等内容进行了深入的研讨和交流。     

论新拆迁条例下的私权保护

在目前的城市房屋拆迁实践中广泛存在着私权被侵犯等现象。为缓和并解决社会矛盾,保护私人合法权益和促进城市建设平安和谐进行,通过分析新拆迁条例的不足,考察并借鉴国外拆迁与征收优秀做法的基础上提出了完善新拆迁条例,加强法制教育和改进拆迁补偿纠纷的调处机制等私权保护的对策。     

农村集体土地征收补偿立法构建研究——以《土地管理法》的修改为中心

土地征收公共利益的判断,应由立法机关、行政机关和司法机关共同来完成。 土地征收主体应限缩,应取消县、市级政府土地征收的审批权限,由省级政府负责土地征收审批。 行政机关做出征收决定前,应举办听证会,就土地征收是否符合“公共利益冶、征收必要性、征收补偿标准、征收范围、征收程序合法性等内容进行听证。 土地征收应根据公开市场上的交易价格作为补偿标准。 土地征收补偿应归农民集体所有,土地补偿费的使用、分配由本集体成员共同决定。     

域外城市房屋征收类型化研究

研究西方征收制度的起源和发展可知,城市房屋类型化征收的出现有着历史必然性。对域外的一般征收制度、区段征收制度、扩张征收制度、保留征收制度以及香港地区的强制售卖等制度进行深入分析,对我国房屋征收制度的完善有积极的借鉴意义。     

征地冲突风险作用路径研究

借鉴风险理论,分析征地冲突风险因素、征地冲突后果;结合实践及以往研究成果提出假设,构建征地冲突风险作用路径模型,对征地冲突风险因素、征地冲突后果的作用路径进行实证分析,探寻征地冲突风险因素之间、征地冲突风险因素与征地冲突后果之间的作用路径。研究表明,征地程序、征地补偿分配、征地矛盾调解三大冲突风险因素对征地冲突后果产生直接影响,影响程度分别为0.283、0.447、0.073。征地监督冲突风险因素、征地矛盾调解冲突风险因素对征地冲突后果产生间接影响,影响程度分别为0.340、0.324。提出从征地补偿分配模式、征地监督机制、征地矛盾调解机制、征地补偿程序规范等方面制定征地冲突风险控制策略。     

可行能力下的土地征收增值收益分配研究——基于浙江A市案例分析

在现行土地征收和出让制度下,土地征收增值巨大,土地征收增值收益的分配是社会关注的热点。浙江A市土地征收增值收益分配比例地方政府为50%以上,用于农民未来发展的比例为25%左右。在阿马蒂亚·森可行能力视角下,农民很少参与土地征收增值收益政策制定,地方政府土地财政依赖性强,农民分配比例低,未充分考虑农民可持续发展能力。因此,应该提高土地征收政策制订中农民的参与度,采取多元化补偿方式,提高农民可行能力。