国有土地使用权出让中的价格问题及其对策

当前,国有土地使用权的有偿出让已成为经济运行中不可忽视的一个重要因素。在土地使用权出让过程中,如何解决价格问题,亦需要引起我们的重视,以确保土地资源的合理利用和国家土地收益的回收,推动国有土地使用权出让工作的健康发展。 当前国有土地使用权出让中存在的价格问题主要有以下几个方面:     

划拨土地使用权的法律问题研究

划拨土地使用权与出让土地使用权共同构成国有土地法律制度的基本框架,法律上对划拨土地使用权的定位与现实生活中的划拨土地使用权差异很大。由于划拨土地使用权的特殊功用,回归划拨土地使用权的本来面目,具有正本清源的作用。在我国土地使用权有偿使用的终极目标下,征收土地使用税、土地收益金仅是过渡形式。比较国有土地市场供应出让、租赁和土地使用权作价入股三种形式,克服经营性划拨土地使用权弊端的唯一出路:逐步强制出让。     

国有土地使用权出让中的模糊评判研究

我国自实行城市土地有偿使用制度以来,取得了很大的经济效益和社会效益。但是,在城市国有土地使用权出让的具体运作中,影响出让收益的因素繁多复杂且大都具有模糊性,极大地影响我国城市土地收益。本文在分析国有土地使用权出让过程中影响收益的各个不确定因素的基础上,运用模糊集合决策理论,建立不确定因素的模糊数学模型,为政府进行土地出让的相关决策提供参考。     

对城市土地使用制度改革的认识

<正> 随着我国土地制度改革的深化,城市土地经济问题,即土地制度、土地利用以及土地经济评价问题日益为人们所关注。本文就城市土地使用制度等方面改革谈几点看法。一、城市土地使用制度改革的成绩和意义自1987年深圳特区推行国有土地使用权有偿出让以来,我国沿海各个城市和经济特区,已经出让国有土地使用权700多幅,地价总收入达19亿元之多。其中,大连、天津、广州、     

关于土地批租的法律问题

所谓土地批租,即“土地使用权有偿转让”,指以租借形式将国有土地的使用权定期有偿租借给承租者。它是通过土地使用权有偿出让与土地使用权转让进行房地产经营的经济活动。长期以来,我国实行的是无偿使用土地和无限期使用土地的制度,使土地资源浪费相当严重。而相比之下,土地所有权归英王所有的港英政府则大搞土地的有偿使用,自1970年至1984年,出卖土地使用权的收入平均占港英政府年度财政总收入的18.2％,其中1980年至1982年     

浅论农村集体土地的历史形成及进入地产市场之对策

农村集体所有土地部份向城镇国有土地转化,已成为社会主义现代化建设发展的必然趋向。一些专家学者认为必须通过政府国土管理部门统一征用转化为国有土地之后,方能进入地产市场,开展有偿有限期的土地使用权出让;也有一些专家学者认为农业合作社,既然有土地所有权,就应该让他     

对外商投资开发经营成片土地的研究

八十年代末九十年代初,福建对外开放中最引人注目的是对外开放国有土地,有偿、有期、有条件出让国有土地使用权,鼓励外商投资开发经营成片土地。从1988年2月福州市向外商拍卖第一块国有土地使用权开始至1992年9月底,福建已批准立项和开发建设的外商成片土地开发区55片(其中外商独资成片土地开发区29片),开发面积46.5平方公里,总投资约11.34亿美元,其中利用外资9亿美元,占总投资额的79.4％。目前,外商     

城市土地使用权有偿出让中应注意的问题

在来稿中探讨了当前城市土地使用权有偿出让应注意的问题。文章指出,土地的分等定级是土地有偿使用的重要条件,更是土地使用权有偿出让的一个重要环节。土地等级的划分必须与城市的发展保持同步,甚至在某种程度上超前于城市建设的发展,应根据城市用地结构的变化进行相应调整。城市当局还要根据一定时期城     

因公益需要提前收回国有土地使用权的补偿制度

因公益需要提前收回国有土地使用权性质应界定为国有土地使用权征收。于补偿层面,应确立出让与划拨土地使用权二元化的补偿规范体系。对提起收回的出让土地使用权,须退还剩余年限的出让金和按照市场价格评估补偿。对提前收回的划拨土地使用权,须对土地使用权取得成本、土地开发投入给予适当的补偿。对收回的土地使用权按照市场价格补偿时,需将因政府投资等因素致该土地使用权极差地租提高而产生的增值利益返还给社会,由社会从事公益事业。提前收回原因的公共利益要件和收回须遵循的法定程序应准用房屋征收制度的相关规制。     

浅谈建立土地使用权出让市场

土地使用权出让市场是土地所有者向土地经营者和使用者有偿让渡土地使用权所形成的市场。土地出让是土地所有者将一定年限的土地使用权转移给受让人,受让人为此支付土地使用出让金的行为。受让人取得的是一种具有独立意义的土地使用权,它包括所有权中古有、使用、收益和一定程度的处分权能。这些权能又表现为以下民事权利:对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权等,土地使用权的出让是土地使用权作为商品经营和进入流通的第一步,因此,出让市场亦称为土地市场中的一级市场。出让市场包括两种形式:一种是土地使用权的长期出让,一般为20年至70年,可称为批租市场,这种形式适用于长期用地需要,其价格就是一次性付清的若干年地租。另一种是大地使用权的短期出让,可称为年租市场,其价格就是逐年缴纳的地租。     

实行国有土地租赁制度的难点和对策——以青岛市为例

单一的土地使用权出让已难以满足市场需求，建立土地租赁制是市场经济发展的必然选择。本文还分析和论证了国有土地租赁的性质、适用范围及年租金等问题。     

温泉旅游资源使用权价值经济实现研究——以福建省为例

温泉资源使用权价值有其特殊性,温泉旅游资源使用权价值流失现象在许多地方存在。福建省是较早开始探索温泉资源使用权出让的省份,较好地执行了使用权有偿使用制度,但也存在温泉资源使用权价值流失、出让过程缺乏有效市场竞争等问题。各地政府应重视温泉资源使用权价值所在,坚决贯彻温泉资源使用权有偿出让制度、积极培育温泉资源使用权交易市场,扶持中介服务机构,加强使用权交易软环境建设。     

“土地使用权与地上建筑物同时抵押”质疑

一、现行立法例及其评价我国现行立法对土地使用权与地上建筑物和其他附属物同时抵押问题的规定,主要体现在《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《中华人民共和国担保法》中。１、《城市房地产管理法》第４７条规定:“依法取得的房屋连同...     

集体土地走上市场的法律思考

土地资源的开发是西部大开发的主要内容之一。改革开放以后,我国相继出台了城镇国有土地使用权可以出让的政策和法律,使国有土地这种资源不仅作为资源来利用,而且作为资产来处分,让使用权从所有权的权能中分离出来,在市场经济中加以运作,取得了显著的效果。然而,我国土地所有权,一部分归属于国家,另一部分归属于集体。关于城市规划区内的集体的土地,现行的操作过程中,还不允许直接进入市场,主要依据是《城市房地产管理法》第八条规定:“城市规划区内的集体所有土地,经     

同名异质的土地使用权续期问题

国土资源部日前针对少数提前到期住宅用地使用权的续期问题,以复函的方式公开发布了"两不一正常"的过渡性办法,这对70年住宅建设用地到期后自动续期的法律安排的走向,给予社会大众以强烈的心理暗示。《物权法》149条对自动续期的规定,属"将来时",而非"现在时"。当前少数住宅建设用地使用权到期后的续期问题,是现行国有土地出让制度框架下合同法范畴的续期问题,是一个依法行政的问题,将短于法定最高年限的土地使用权期间,依现行法律法规将其补足至最高年限,当属不二选择。而70年住宅建设用地使用权期间届满后的自动续期,则是一个打破甚至颠覆现行国有土地出让制度框架的重大改革问题,事关人民与国有土地的权利义务关系的再造,涉及我国土地财产权制度未来改革发展的大方向,对自动续期的法律方案的探索和设计必须慎之又慎,切忌在其政治、经济和社会条件尚不具备时草率作出安排。     

试论土地所有权的国家主权性质

1988年4月七届全国人大第一次会议通过的宪法修正案指出:“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这为改革土地使用制度提供了基本的法律保证。我国现在已经出台的第一步土地使用制度的改革,是土地有偿使用制度。其形式有:(一)在中外合资合作企业中的土地批用;(二)土地使用权出让;(三)土地使用权转让。这一改革的基本点是:在坚持土地公有制的前提下,将土地所     

土地价格构成问题探讨

一、商品的价格构成不适用于土地城镇国有土地使用权出让的推行,使土地价格问题成为众目关注的热点。普遍感到土地难于计价。土地之所以难于计价,一个重要的原因是商品的价格构成,对其不适用。而之所以不适用,症结在于,土地的“价格”虽然在字面上与商品的“价格”别无二致,但两者的成因则是完全不同的。     

论土地商品属性与土地市场体制的基本特征

（一）与普通商品相比较，土地的商品化是有其特别严格的条件限制。即一般的商品买卖，多表现为商品所有权转移，而土地作为商品买卖，多表现为商品使用权转移。虽然在特定场合，土地商品买卖，也发生所有权的转移，但这种转移是单向的，而且表现为公有化程度的升级，即出卖者只能是集体，购买者只能是国家，集体只卖不买，国家只买不卖。即使是土地使用权的买卖，也是由国家严格控制的。这不仅表现在只有国有土地使用权才能进行买卖，而且表现在土地使用权作为商品经营和进入流通的第一步，即土地使用权出让市场或一级市场，也是由国家独家…     

房地产何日把梦圆?

1987年12月1日,新中国第一块国有土地使用权在深圳公开拍卖。自此,我国的房地产业开始步入“快车道”。1992年,我国土地使用制度进行了大刀阔斧的改革,于是,无论是沿海沿边,还是内陆城市,纷纷不甘示弱地出让、批租土地;无论是本国老板,还是外国老板,竞相不遗余力地加盟房地产市场开发之中。如此强大的批地招商冲击波,使华夏大地出现了空前的繁荣。     

建立和完善厦门特区土地市场体系的实践与探索

一、建立厦门特区土地市场体系的实践探索厦门特区自1984年拉开土地使购制度变革的历史帷幕以来，特别是1988年6月第一次成功地拍卖两幅国有土地使用权以后，改革的进程不断得到推进，改革的力度不断得到加强，改革的目标越来越为清晰而逼近，厦门特区土地市场体系的雏型已基本形成。回顾近几年来厦门特区土地使用制度改革的历史进程，追溯土地市场体系发育的轨迹，厦门在建立和完善特区土地市场体系方面做了如下探索：1．不断推进土地供给的市场化，建立相对完善的土地出让市场。土地使用权出让市场是土地使用制度改革的重大突破口，也是建…