住宅市场的住户满意度研究

一、模型 住宅是一种特殊的商品,它既是人们生活的必需品,但价格又十分昂贵,重复购买的频率不高,购买同一企业所开发住宅的可能性很低.因此本文在分析住户满意度的时候,分析的对象不是针对单一的房地产开发企业,而是针对住宅市场,对整个市场不同住宅的满意度指数进行测评,着眼于住宅市场的发展和预测.结合住宅产品的特性和我国住宅市场的现状,我们提出了住户满意度模型.模型的主要框架如图1.该模型同美国满意度指数(ACSI)模型基本是一致的,但是模型中所涉及的观测变量是结合住宅的特性而提出的.     

非线性定价有效吗

非线性定价存在于日常生活的方方面面,如阶梯电、水、气价格以及累进税率、通话套餐等。然而,价格信号的复杂性,使得消费者常常并未基于边际价格做出经济决策,关于非线性定价对于需求是否存在抑制的争论亦是此起彼伏。有鉴于此,本文基于Ito（2014）所提模型,利用广东省2010-2013年间各城市阶梯水价在时间维度和横截面维度的变异性以及微观住户月度用水消费数据,对消费者认知价格进行了甄别,并指出既往研究存在的识别问题。实证结果显示,住户当月消费基本是对上月平均价格而非边际价格或者期望边际价格做出反应,弹性约为-0.24。这说明,阶梯水价并未如设计初衷那样,通过跳跃性的价格激励机制降低住户用水需求,而是通过提高平均价格实现了对于住户用水的抑制。本文对于税率设计以及其他能源价格、通信套餐定价也有一定启发意义。     

装修公司“进退两难”

“年后已经收到50多份涨价通知,手头在做的项目大部分都要亏损。”4月7日上午,在杭州文晖路上的办公室里,看着办公桌上的那一摞涨价通知,装修公司负责人王永平心中满是郁闷。王永平告诉记者,今年春节以来,所有装修原材料价格遭遇普涨,“往年材料价格会有涨跌,但这次是只涨不跌。”由于大部分装修合同属于“包工包料”的施工合同,合同签订后的成本上涨需要施工企业自行消化,本就不高的预期利润,大部分已被材料上涨所吞噬。     

住宅价格与土地价格的城市差异及其决定因素

本文通过建立中国城市住宅市场与土地市场的联立方程模型,试图解释住宅价格、土地价格的城市间差异。通过收集中国35个大中城市的105个样本数据,利用OLS和2SLS两种方法估计了城市住宅价格与土地价格方程。实证结果表明住宅市场与土地市场是互动影响的关联资产市场,住宅价格与土地价格之间存在联立性。人口数量、财富水平、建筑成本、住宅预期收益和土地市场化程度是造成中国城市间住宅价格、土地价格差异的决定因素,而平均工资与城市宜人性的影响并不显著。     

基于VEC模型的城市住宅市场价格的影响因素研究

文章通过VEC模型分析了上海市人口、人均可支配收入、消费者价格指数、国内生产总值对住宅价格的影响.研究表明:在1994～2008年间,CDP的增长导致了CPI的上涨,而适度的CPI的上涨又促进了GDP的增长.当剔除人口因素对住宅价格的影响时,在上海经济基本面的其他因素中,CPI是住宅价格的Cranger原因,表明在这一时期内,CPI是上海房价的直接的主要的影响因素;而GDP和人均收入又是CPI的Granger原因,说明这两个因素通过影响CPI而影响了上海的住宅价格,是上海住宅价格上涨的间接原因.     

技术分析与统计(之二)

曾记得若干年前读过一本名为《如何利用统计日撒谎》的中译本。最近在市面上买到一本根据同一英文名(How to lie with statistics)翻译过来的书,名日《统计陷阱》。在本人的印象中这两本中译本似乎来自同一个母体,但这次的中译本却改头换面了。最为引人关注的是,此书在投资理财盛行的今天,头上戴上了一项王冠,封面首行赫然地印着一行小字:透视所有时代最伟大的投资经典。虽然本书除了几处谈到公司财务数据之外,没有多     

“秒杀”如何给力营销

“一元钱买最新款手机”、“一折价格买苹果笔记本”、“一元钱,可以买到手机、宝马、甚至几十万的房子”……这些听上去不可思议的交易在“秒杀”出现后都变成了可能。从2010年上半年开始,“秒杀”就开始在各个购物网站中是起。价值几百上千甚至几十万元的高档商品只要1／10甚至更低的价格就可以买到,使得大量的网络买家为之疯狂,网络商家的人气也随之高涨。随着“秒杀”营销的成功,一些网络商家“秒杀”营销的噱头也越来越大。何为“秒杀”营销？网络商家应该如何用好这把营销利剑？     

农调户帐本解难题

这是发生在浙江省嵊县的一件新鲜事。两年多以前,该县石璜镇天星村原农村住户调查记帐户周樟祥借给了本村张某400元钱。前不久,当周与张谈起此事时,张某说已于1989年6~7月间归还了200元,而周却记得没有这回事,双方都感到很不愉快,旁人也很难判别谁是谁非,事情还真让人感到有些棘手。     

电子商务在地产市场营销中的应用

一、电子商务时代地产营销市场的新变化 (一)市场调查简便易行 市场营销是以顾客需求为出发点,为了洞察这些需求,以前地产开发商通常的办法是进行一系列有计划的市场调查,将调查资料分析整理、得出结论.常用的方式有实地观察、专家讨论、问卷调查、实验等,这些方式一般耗资巨大,数据资料的可信度却不高.而进入电子商务时代后,开发商完全可以通过自身网站或借助ISP进行类似面访的消费者调查,在一个模拟的市场空间了解潜在客户的消费偏好和投资倾向,甚至可以得出他们具体到建筑风格、小区设施、室内装修、物业管理的建议或意见等等.     

宽带网时代的房地产业展望

网络,不再仅仅是一种通信的工具,它已经成了融合捆绑众多服务的载体,比如购物、医疗消费等,这也就意味着房地产商可以在宽带网的基础上捆绑住宅和相关服务。在未来,对房地产商而言,一个住户可能不仅仅是买了他的房子,还把自己大部分生活用品、旅游、娱乐、订票等消费全交付给他了。宽带网时代将给房地产业带来巨大的突破和机会,同时也给房地产业带来新的挑战。目前在宽带网络上拼得最厉害的还是基础网络运营商和设备提供商,房地产业目前只是稍微有一些动静。一方面是技术上还未完全成熟,业界和运营商还未能形成统一的工业标准,在…     

国内重点城市商品住宅价格影响因素实证研究

文章根据价格形成机理.从需求和供给两方面分析了影响国内重点城市商品住宅价格的因素,并据此构建了价格模型.检验结果表明,主要成本因素、人口数量因素是影响商品住宅价格的主要因素,主要成本(尤其是土地成本)对住宅价格存在明显的"成本推动效应",较好地解释了目前地方政府的"土地财政"现象:常住人口数量对住宅价格具有"需求拉动效应",是因为重点城市的城市价值较大.外地人才的大量涌入使常住人口猛增,住房需求也快速增长,最终拉高了房价.实证研究结果与重点城市的现实情况基本相符.     

提高认识 努力工作 保证住房调查质量

在近20年的城市住户调查实践中,我们积累了一些有关该项工作的经验教训.特别是对如何提高调查员和记帐户对住户调查的认识,工作中经常出现的问题等有一点思考和总结.现就这些肤浅的想法和简单的归纳写成书面材料,希望得到同行的指教.     

农村住户调查指标编码中的一些问题亟待解决

自从农村住户调查帐页实行编码以来,给基层农调工作带来了很大便利。但在几年的实践过程中,随着农村产业结构的变化,随着农村居民生活现代化水平的不断提高,有些新出现的指标难以归入现有的编码类型中,有些指标的上、下限规定不符合实际,有些指标的计量单位规定不合理,这些在一定程度上影响了对农民收入状况和消费水平的真实反映,应尽快解决。一、指标的编码归类问题：1小型拖拉机的犁地收入问题;如今在广大农村,拖拉机在农忙时作为农业机械运肥、耕地、打麦、收拉庄稼,在农闲时则外出跑运输,多方创收。拉肥、运输收入可以归纳…     

住户调查中存在的问题及解决方法

住户生活状况调查(以下简称"住户调查")是为政府了解民生、研究制定城乡统筹政策及国民经济核算提供基础数据,其重要性不言而喻。调查方法关乎数据的可靠程度,并对政策的制定产生影响。在住户调查城乡一体化即将启动之际,新的《全国住户生活状况调查方案》(以下简称《方案》)征求意见稿就此作了诸多改进,但有的问题未被触及或改进不够彻底,解决这些问题是高质量开展工作所必需。一、存在的问题1、总体内居民家庭间的转移性收支的处理欠妥。《方案》将居民家庭间的赡养和经常性捐赠所得计入"转移性收入",而这类收入既可能来自总体(一个城市或县、一个省、国内)内,也可能来自总体之     

数据的历史

在漳州调查队消费价格调查科呆了两年多,有一个地方曾经一直挂心却不敢染指,那就是办公室里的壁橱和几个铁柜,里面装满将近20年的漳州市居民消费价格统计调查资料。记得两年前,我接手居民消费价格专业工作的时候,前任很耐心地跟我移交好工作后,指了指那一大片壁橱说,"这些是历史资料,是我的前任移交给我的,我也不知道怎么处理。"当时由于要接手的工作太多,我无暇细想,但却一直纳闷,我的前任为啥就"不知道怎么处理"呢?     

重复特征“R-H”交易法——二手房价格指数编制方法研究

随着我国房地产市场日益成熟,二手房销售主导地位已逐渐显现,特别是一、二线城市的二手房交易量已经占据了大部分的市场交易量,编制一种适应经济新常态且满足同质可比条件的二手房销售价格指数的意义越来越重要.现阶段,我国城市扩张迅速,导致大部分二、三线城市新建住宅较多,同一住宅重复交易相对较少,这样造成现行二手房价格指数编制方法很难做到剔除各种外部特征导致的价格差异.在居民住宅建设中,往往是以“小区”、“楼栋”形式呈现,周边的区位环境特征具有很大的同质性.基于以上情况,经过对比各种方法的适用性、数据获取的可行性,本文找到了一种二手房价格指数编制的新方法——重复特征“R-H”交易法,该方法结合了特征价格法与重复交易法的特点,能够通过选取不同的匹配空间,在现有数据条件下最大程度做到同质可比,并且通过对北京、南京和桂林等地进行试算,与特征价格法计算结果进行比较,发现重复特征“R-H”交易法测算结果的精确度更高,稳定性和拟合度更好.     

国民核算的理想与现实——国民核算应如何对待一些批评

国民核算一直是在各种指责的推动下向前发展的 ,有些问题随着国民核算的完善得到了解决 ;同时也有一些 ,如对地下的经济的处理、福利因素测算等 ,却一直未得到解决。本文试图对这些问题作一探讨。     

住房中位数价格拟合研究

在我国现行统计制度下,住房价格的统计与发布都是以平均数来进行的,但平均数对数据敏感、波动大等缺点使得数据不能真实反映住宅市场价格情况,不利于公众对房价做出准确的判断和决策.住房中住数价格是测算房价收入比的基础指标,为了指标在国际间可比,住房中位数价格成为各国统计的主流,但我国由于资料的原始分配情况已被统计整理后资料所代替,此时对原始的中位数求解已不大可能.基于这一现状,文章提出了运用β分布诸多优良性质对已有统计的平均数数据进行拟合;然后利用β分布的数字特征求得众数,通过众数与中位数的转换最终得出住房中位数价格的近似结果,为公众和相关研究者决策时提供一种补充信息,丰富了住宅市场价格体系.     

能力与运气

有这么一则故事,说的是从前有一位老渔夫,他总是在别人认为最不好的时节出海,却总是能够满载而归。老渔夫令那些年轻的新手们既羡慕又嫉妒,他们私下里叹道:“这老头,运气总比咱们好!”等到渔夫的儿子长大了,也要出海。他问老爸:“你的运气为啥总是那么好?”渔夫说:“狗屁运气!你得学会看风辨云观水色,即使几片浪花,都有鱼的味道。很多技巧我说不清,你得自己去研究、去悟。这些东西掌握不了,即使每天绕太平洋一圈,也难撞到运气!”这则故事的真实性有些值得怀疑。老渔夫的能力难道是独门武功,别人是学不会的?其他人长的都是一些不开窍的木脑袋…     

关于经济指数的同度量因素和权数问题

王新驰同志在《统计研究》1986年第1期发表了《经济指数中数量变动及其影响的剖析》一文(以下称王文),就编制综合物量指数,要采用价格(P)作为同度量因素,提出了如下看法:价格“不仅起着‘同度量因素’的‘媒介’作用,还起着‘权数’的作用”。由此,强调应“把价格作为同度量因素和作为权数的两种作用区分开来”。这些看法提出了两个问题:一是怎样理解同度量因素和权数的性质和作用;一是编制综合物量指数(∑P_0Q_1/∑P_0Q_0)时所用的价格(P)是否既有同度量因素的媒介作用,又有权数的作用。对于这两个问题,我有些不同的看法。