论住房市场的内在本质、功能边界与价格走势

居民居住权的天赋性、土地的公有性以及党的宗旨的人民性决定了我国住房的基本性质与功能,就是旨在满足居民基本居住条件的消费品,其成果及溢价应由全体居民来分享,而不应被少数人所占有。而当前我国住房市场的根本问题在于,房地产政策背离了这个宗旨,使住房成为少数人赚钱的工具。因此,必须运用以经济杠杆为主导的政策工具,如住房信贷政策、税收政策等,减少政府行政权力对住房市场的干预,弱化住房的赚钱效应或投资功能。这样才能够使住房转型为消费品,使住房价格合理回归,从而促进住房市场持续健康发展,保证中低收入民众最基本的居住需求,并且使住房市场真正成为我国经济增长之动力。     

住房产权异质性、住房财富与社区治理参与

社会治理模式要实现共建共治共享,落实社区治理的多方主体参与是微观基础,而这就要求激发社区居民参与社区治理的积极性。文章利用3个年度的中国劳动力动态调查数据,从住房产权异质性视角剖析居民社区治理参与热情是否受其房产类型的影响。研究结果表明,房主较租户更愿意参与社区治理,但是拥有不同住房产权的房主的参与意愿具有明显的异质性。此外,房价上涨仅能显著提升完全产权(尤其是私有产权)房主参与社区治理的意愿,不影响共有产权房主的参与意愿,这为识别住房产权对社区治理参与的作用机制在不同情境下的差别提供了证据。文章的实证发现为坚持以“房住不炒”原则来治理住房市场提供了理论依据,也为完善住房保障体系提供了方向。文中验证的住房产权与社区治理参与之间的关联在具有不同特征的人群中存在差异。这提示我们应针对不同类型家庭制定差异性的策略来提高其社区治理参与意愿。研究结论为激发居民参与社区治理、构建社区多元主体互动合作的社区治理框架提供理论依据和实践参考。     

我国住房市场"二元结构"分析

我国住房体制改革过程中,在市场化过度,住房保障滞后,收入分配差距加大及流动性过剩等因素共同作用下,形成住房市场有效居住需求不足与投资需求过度并存的"二元结构"现象。住房"二元结构"造成对有效需求的挤出和投资需求的强化,使住房问题日益突出。同时,住房市场长期高位运行加大了运行风险。本文针对住房"二元结构"的影响提出了建议。     

限购措施对新建商品住房市场的量价影响研究

本文从实证角度研究了住房限购对新建商品住房市场的量价影响。基于对我国90个重点城市数据的描述性分析和实证分析,研究发现,住房限购措施的实施至少在短期内有效的抑制了投机投资性购房需求,对新建商品住房市场产生了积极的影响,表现为住房成交数量和价格环比增幅的显著下降。此外,住房限购对新建商品住房市场的影响中存在城市间差异、不同户型住房价格变化差异和量价变化时序差异。     

支付能力、金融支持与住房供给双轨制

从收入分配结构来看,我国城镇中低收入居民住房支付能力严重不足.以支持住房需求为主导的政策性和商业性金融支持因素由于显著推高了房价,导致住房市场存在明显的挤出效应,因而不仅未能解决甚至还恶化了中低收入阶层住房支付能力不足的问题.通过调整住房供给结构,加快保障房建设,建立住房供给双轨制,我国有望提高城镇中低收入居民住房的支付能力,并最终实现"住有所居"的长期目标.     

从我国法律制度体系探析住房市场的目标结构和宏观调控措施

居民住房问题的解决和住房建设作为经济支柱作用的实现都首先需要用市场的手段来实现,这是由宪法、城市房地产管理法等法律法规体系所要求和体现的,因此,加强居民住房建设、改善居民居住条件首先要依靠市场的方式,其次是依靠政府的宏观调控。本文通过对我国住房相关法律法规体系的分析,得出我国住房市场的目标结构,然后通过比较实际市场情况和目标市场结构之间的差距,得出政府应采取的措施以及在落实国发[2010]10号文件时应注意的问题。     

促进市场化住房租赁的思考

今后相当长一个时期,如何大力促进市场化的住房租赁已成为深化房改和房地产市场进一步向纵深层面拓展的关键.理论研究与统计数据表明,住房个人所有化为市场化的住房租赁创造了供给条件,而市场化住房租赁的潜在需求为租赁市场的成长提供了巨大动力,住房租赁市场的现实操作空间颇大.目前应以改革与调整来催化、拓展住房租赁市场.     

我国住房需求的影响因素及发展趋势分析

分析住房需求的影响因素和发展趋势是把握房地产市场未来走势的关键。一般来说,住房需求与经济、人口、政策、城市化水平和市场预期息息相关。文章从以上五个方面分析了我国住房需求近年来持续旺盛但当前出现波动的原因,并对住房需求量的短期和长期趋势进行了分析和预测。     

我国城镇住房市场“十一五”回顾与“十二五”及未来十年展望

十一五期间我国住房市场快速发展,房地产开发投资增长较快,住房供应能力显著提高,改善了居民的居住条件和环境,推动和带动了经济及相关产业发展。但住房市场供求矛盾没有得到真正缓解,消费性需求与投机性需求关系被扭曲。本文从刚性需求和实际交易两方面考察了当前的城镇住房市场关系,展望了十二五及未来十年我国城镇住房市场供需变化,认为我国城镇住房市场正面临重大转型。     

健全我国住房社会保障制度

许多国家都把住房保障作为经济和社会政策的重要内容,并结合本国实际制定了比较完善的住房保障制度.在社会保障制度设计中,我们尚缺乏对住房保降的制度设计,住房保障政茱存在缺陷,城市廉租住房制度建设相对滞后,经济适用住房制度不够完善,政策措施还不配套.应改变目前过于依赖市场解决住房供应的现状,采取包括政府直接投资、鼓励社会参与和规划调控等多种方式保障中低收入群体的住房权利.     

论住房保障制度体系

住房保障就是通过市场、社会、互助、家庭等各种方式满足社会成员的住房需求,保障社会成员的住房权利。基于这一认识,住房保障制度体系由住房社会保障制度、住房自力保障制度、住房互助保障制度、住房家庭保障制度和住房其他保障制度共同构成。不同的构成部分,其制度目的、实施手段和实施内容都有不同。     

中国住房制度改革绩效实证研究

城市住房制度改革20年以来,住房制度改革一直是大众关注的焦点,对改革质疑之声不断,政府对原来的制度设计也作出了修正,住房制度改革向纵深推进。为了克服定量研究不足的缺陷,为进一步改革提供科学依据,文章通过建立计量模型,具体分析了住房制度改革的各项措施在改善中低住房水平中的边际效应。研究表明,购买商品房等市场化改革措施的边际效应明显,而购买经济适用房和租赁公有住房等非市场化改革措施的效应近似于0。因此,未来的改革应该继续坚持市场化的改革方向,同时辅以政府的住房保障。     

住房公积金消费信贷的问题与对策研究

住宅成为新的消费热点，住宅建设成为我国新的经济增长点的关键，是增大城镇居民的有效住房需求。管好用好住房公积金，大力发展住房公积金消费信贷，是迅速增大居民有效住房需求，启动住房商品市场，实现房改目标，带动相关产业乃至整个国民经济发展的重要举措。住房公积金是职工个人的住房基金，属于社会消费基金范畴，兼有社会性、保障性、义务性、互助性、政策性和信用性的特点。住房公积金的性质和我国居民收入水平偏低的客观现实决定了住房公积金应主要用于职工个人的住房消费信贷，而不是运用于住房生产或流通环节。必须尽快走出对住房公积金性质认识的误区，从多方面入手，使住房公积金消费信贷迅速、健康地发展。     

完善租赁市场:住房市场结构优化的必然选择

随着房地产市场自身发展,我国大城市住房市场已经由增量市场逐渐过渡到存量市场。如何盘活市场存量房源以满足大城市持续高位的住房需求是亟需探讨的议题,而住房租赁市场则是存量市场中重要组成部分。从住房需求方来说,购买与租赁应该是大城市住房需求者自由选择获取住房的两种方式。然而现在看来,住房销售市场与住房租赁市场发展失衡,更多的住房需求者仍然将购买作为第一选择。通过调查发现,住房租赁市场自身发展不健全是造成重购轻租的重要原因之一。纠正市场自由化发展产生的诸多弊端,加强住房租赁市场的制度建构,规范租赁市场运行,由政府提供必要服务和管理是完善住房租赁市场,优化住房市场结构的必然选择。     

我国中低收入者住房金融体系的构建分析

商业性金融在解决中低收入者住房融资时存在着难以克服的"信贷配给"问题;为帮助解决中低收入者的住房问题,我国应建立政府主导、市场辅助下的政策性金融为主、商业性金融为辅的中低收入者住房金融体系;在这个体系中,运行动力机制来源于两方面:政府的政策动力和市场自身的市场动力,但前者居于主导地位;政策动力的发挥可重点考虑以下方面:采取措施解决信息不对称问题、完善政策性住房金融体系以及为居民提供低利率的住房资金。     

我国住房保障工作浅谈

作者通过切身工作体会,深刻解析当前住房保障工作的现状以及原因,阐明了住房保障立法的基础和依据,在完善体制机制,强化住房保障部门的作用;积极探索适合本地实际情况的住房保障模式方面,有着独到的见解,并用大量篇幅阐述如何引导居民进行合理的住房消费,从而更有效地稳定房地产市场.     

供需视角的重庆市保障性住房适度规模

从需求方建立基于居民支付能力的保障性住房需求量模型,从供给方建立基于政府财政支付能力的保障性住房供给量模型,估算出重庆市2012年保障性住房支出合理区间,以更好地健全和完善住房保障机制。在重庆市现有经济水平和财政能力下建设规模适度的保障性住房,使重庆市保障性住房建设既能满足城镇居民家庭对保障性住房的需求,又与经济发展水平和政府财政能力相适应。     

中国住房保障制度的进展与完善

2009年是中国房地产市场的发展模式在改革层面根本性调整的一年,住房保障已成为中国住房政策调整的关键。中国住房保障制度经过两年的建立与不断完善过程,其保障需求功能得到了发挥,但也存在尚需完善的一些问题。要确保住房保障制度健康、稳定、规范、和谐的发展,必须建立与健全符合中国国情的住房保障制度。     

社会转型背景下的城市住房制度变迁与住房属性演变

住房制度变迁经历了住房福利模式阶段、住房福利模式向住房货币化推进的阶段、社会转型新时期的城市住房制度阶段.伴随着我国整体社会机构、身份结构、个体价值观等方面的转换或改变,不同住房制度阶段的住房差异和住房属性也随之发生了深刻的变化.随着住房市场化的推进,住房的投资属性逐渐凸显,居住属性受到严重挤压.党的十九大以来,党和政府始终坚持以人民为中心的发展思想,坚持“房住不炒”的定位,发挥住房保障的兜底功能,住房居住属性开始回归.住房属性的演变进程表明党和政府为打造公平的住房格局、增进民生福祉做出了不懈的努力.政府和相关部门要牢牢把握住房的居住属性,正确引导公众的住房消费观念,探索解决大城市住房突出问题的长效机制.     

住房投资的挤出效应检验

为了验证对住房是否存在过度投资,通过对我国2001年第一季度至2011年第四季度的住房投资、非住房投资和总产出的协整检验、Granger因果检验和误差修正模型的估计,其结果表明:中国住房投资和非住房投资都可以作为总产出的领先指标;从长期协整关系看,中国经济增长受住房投资增长影响强烈,并且住房投资对非住房投资存在明显的"挤出效应"。回顾宏观经济的运行,认为住房投资推动通货膨胀增长的机制仍然存在,未来宏观经济政策仍将受制于住房投资的非理性增长。