中介组织介入土地承包经营权流转分析

中介组织介入土地承包经营权流转的实践在各地已经不为鲜见.本文考察了中介组织的衍生和介入交易的机理问题,分析了中介组织对土地承包经营权流转的具体影响;以浙江省海盐县土地流转和产权交易服务中心的调查为典型案例,分析了中介组织介入土地承包经营权流转的机制和实施效果.     

边疆民族地区农村土地承包经营权流转纠纷的审判思路——以新疆维吾尔自治区为例

伴随着农村土地承包经营权流转制度的发展,边疆民族地区不同民族间的农村土地承包经营权流转纠纷也日益增多,此类纠纷因合同流转主体民族多元、流转期限过长、流转价格过低等因素在履行中引发一系列社会问题,流出方通常诉请法院解除或变更合同。审判中合同稳定性与情势变更之间的法律适用问题日益凸显,对此需要从法律、民族、社会的视角进行综合考量,在明确审判思路的基础上能动司法,提出规范和促进边疆民族地区农村土地承包经营权流转的司法建议。     

论政府支持对农地经营权抵押贷款发展的影响

为了促进农地经营权抵押贷款市场有效发展,缓解乡村产业融资困难,本文基于2020—2022年全国代表性地区的农户调查数据,采用线性回归的方法分析了政府支持对农地经营权抵押贷款发展绩效的影响。研究发现:(1)政府支持对农地经营权抵押贷款的发展绩效存在显著正向影响,对贷款的满意度的影响明显高于贷款的可得性;(2)政府支持以营商环境为中介对农地经营权抵押贷款的满意度有显著正向影响,对贷款的可得性没有显著影响;(3)支持匹配程度对农地经营权抵押贷款的满意度有显著负向调节作用,对贷款的可得性调节作用不显著。因此,地方政府可采取加大支持力度、改善营商环境和提高政府政策的匹配度等措施促进农地经营权抵押贷款的有效发展。     

中国农村土地制度变革的回顾和展望

农村改革以来,农村土地制度变迁的过程,实质上是在保留土地集体所有制的前提下,赋予并不断强化和保障农民土地承包经营权的产权制度改革过程,也是对农地集体所有制实现形式不断进行探索的过程。农业税取消之后,各个利益相关方更把目光集中在农村的土地上。为解决农村土地制度面临的问题,研究者们提出几种思路。展望土地制度变革,探索农村集体成员———从事不同行业,处于不同经营形态之中的几种类型的农民对农村土地的财产权利的不同实现形式,是可行的具有操作性的制度变迁的方式。这种探索对农民来说就是至关重要的经济问题,也是政治问题。农民对土地的财产权利的实现过程,也就是土地要素,逐步市场化的过程。农民对土地的财产权利的实现必须要有农民政治上的民主权利落实为保障,必须与农民的民主权利的实现相结合。     

我国农村土地承包制度的困境、改革动向及路径选择——以越南农村土地法律制度为切入点

越南农村土地法律制度中赋予农民永久土地使用权及农村土地使用权的自由流转的经验与教训,其对完善我国农村土地承包制度具有重要意义。我国农村土地承包期限无限顺延所引发的人地不均矛盾,是关系农村社会和谐与安定的重大问题。只有赋予农民永久的土地使用权,才能解决我国农村土地承包制度所面临的困境。     

现阶段中国应积极推进住房抵押贷款的证券化

住房抵押贷款证券化是资产证券化的一个重要组成部分,也是中国金融业改革的必然趋势。本文以中国住房抵押贷款证券化的试点为背景,结合资产证券化理论,分析了现阶段实施房贷证券化的现实意义及潜在的障碍,并提出了解决相应障碍的一些措施,以此来推进中国住房抵押贷款证券化的发展。     

“混合地权”的制度分析及其实践逻辑——基于Z村村民小组的个案分析

本文通过“混合地权”的概念来解释中国农村土地产权的内在结构、关系和实施机制。借用制度分析方法指出,混合地权的制度系统包括财产权利、公共治理、社会关系和观念习俗等四个维度,它们是具有很强约束力的制度安排。通过对Z村村民小组的个案研究发现,不同维度的规则对混合地权的实施都产生了影响,共同决定了农地产权实施的过程和效果,使得地权实施呈现出不确定性规则的内在逻辑,陷入多重均衡和交易成本高的困境,且承包经营权和集体成员权之间的张力是根本性矛盾。个案研究还发现,农民的财产权利观念不断增强,家庭承包经营权得到了越来越多的农民认可。在经济社会转型中,应完善集体土地所有制的社会化治理机制,构建起一种平衡多方利益的现代农村土地产权制度。     

关于我国农地承包经营权的法律思考

随着农地制度改革的稳步推进 ,农地承包经营权的物权化趋向日渐明显。应该以物权化思路为导向 ,将农地承包经营权更名为农地使用权 ,并在即将出台的《物权法》和《农村土地承包法》中作出切合我国农村经济和社会实际情况的立法安排     

农地金融化的法律困境及出路（英文）

现行法严格限制农地金融化,阻碍了农村金融的发展。客观需要促使各地开展不同类型的农地金融化的地方探索,为下一步的制度发展提供了可供分析的样本。农地的金融化是农地财产属性的题中之义,无论是否承认农地的社会保障功能,都不影响农地的金融化。在制度重建时应注意到农地抵押的特殊性。农地抵押权人只能是融资机构,不能是自然人和一般企业;农地抵押人抵押土地承包经营权无须经过发包人同意,也无须有稳定的非农职业或者稳定的收入来源;农地抵押权的设定以登记为公示方法,且登记是其生效要件;农地抵押权的实现不能以折价的方式,可以采取强制管理的方法,将相应农地转包或出租,并以该收益清偿债务,清偿完毕时即归还农地予抵押人。     

我国住房反向抵押贷款运作模式研究

住房反向抵押贷款对于正处于经济积累发展阶段、刚刚步入老龄化社会、各项养老保障制度尚待充实完善的中国社会而言,是一个崭新的事物。通过对住房反向抵押贷款的概述,借鉴国外住房反向抵押贷款成功运作的基本经验,同时结合我国客观实际情况,指出我国现阶段实施住房反向抵押贷款所面临的机遇和挑战。在此基础上对我国实施住房反向抵押贷款的运作模式进行设计,并对运作过程中的各参与方、运作流程、资金流向进行详细分析,同时指出一些在运作过程中亟需解决的问题。     

试论当前农村土地经营权流转的意义

农地制度的外部环境已随着中国经济近20年改革和发展而发生了巨大变化,人大去年8月通过的《农村土地承包法》允许农村土地经营权流转这一举措是根据变化了的环境而对现行农地制度进行必要修正,具有多方面的意义:这种修正是对土地家庭承包经营制度的巩固和完善,有助于提高土地资源的配置效率,有利于农民增收和增强我国农业的竞争力以应对加入WTO的挑战,同时还有利于推进农村工业化、城市化及农业现代化的步伐。     

对我国发展住宅抵押贷款证券化的探讨

随着世界经济的发展,住房抵押贷款证券化已逐渐成为全球金融的一大发展趋势。我国住房体制改革在不断深化,已与国际逐步接轨,发展住宅抵押贷款证券化对降低金融机构风险,弥补房地产业资金缺口,合理配置社会闲置资金,刺激居民购房有效需求等有重要意义。我国发展住宅抵押贷款证券化面临各种矛盾和问题。针对存在的问题,要充分培育适合住宅抵押贷款证券化的市场环境,拿出住房抵押贷款证券化的操作思路。     

论农村土地信托对保护农村妇女土地权益的制度价值——基于农地有效保护的反思

随着三化进程的加快、农业生产结构的调整和土地政策的不断变化,农村男性劳力大量进城务工,农村妇女成为从事农业生产的中坚力量,但其土地权益却未得到有效的保护,如何有效保护农村妇女的土地权益已成为一个不容忽视的问题。本文拟通过对当前农村妇女土地权益状况的深入分析,提出借助信托制度创新农村土地承包经营权流转方式,有效维护农村妇女的土地权益,增强农村妇女的获得感和安全感,为促进新农村建设,实现农村社会稳定和农业经济健康、均衡发展提供有益参考。     

从土地秩序与土地认知反思农地制度改革

村庄实践中的土地秩序和土地利益主体农民的土地认知,是农地制度改革的重要基础.回顾农村土地秩序的变迁历史,在田野经验基础上梳理土地承包秩序、 流转秩序和征用秩序的实践样态,发现不同的土地秩序对应相异的产权需求,农民的土地认知和土地权属观念既受传统的多元地权配置的影响,又受城乡二元体制、 地方知识体系、 村庄阶层分化、 家庭生命周期等因素的共同作用.当前农地制度改革的平稳过渡,既需借鉴历史实践中的制度遗产,又需结合城镇化进程中村社结构与基础的变迁.     

"中国式"政策试点结果差异的影响因素研究——基于30个案例的多值定性比较分析

政策试点是中国政策实施过程中的一项重要机制。政策试点结果存在差异。对30个政策试点案例进行多值定性比较分析,探索中央政府、试点地区、非试点地区和政策试点方案四大类因素对政策试点结果的影响。研究发现:缺乏中央政府经费支持、政策试点效果差、地方政府行政压力小和学习动力弱是政策试点夭折产生的必要条件,其发生的典型路径有中央动力缺乏型、地方动力缺乏型和试点效果不佳型三种;发布政策试点的机构数量少即中央机构职责清晰、利益协商一致是政策试点局部推广的必要条件,其产生路径有八种;中央推动力强、政策试点效果好、地方政府行政压力大和政策目标单一是政策试点推广至全国的必要条件,其产生的典型路径有"两地一府一案"型和中央强力推动型两种。     

政府在住房抵押贷款证券化中的作用

借鉴美国等国家和地区政府在住房抵押贷款证券化中所发挥的作用,给我国住房抵押贷款证券化的有关启示:设立类似于美国FHA和VA的政府机构为某些群体提供住房贷款;在一二级抵押担保或保险的政府机构;设立专门从事住房抵押贷款证券化的政府或准政府机构。     

住房抵押贷款证券化收益和风险分析

我国推行住房抵押贷款证券化已是必然趋势。对住房抵押贷款证券获得的收益及其所面临的风险进行分析 ,有利于对风险予以防范和控制。     

农村建设用地入市的制度经济学分析

为实现集体经济组织的利益最大化,农村建设用地往往以非法方式进入土地市场,从而形成了土地隐形市场。为了规范土地市场,目前我国许多地区都在进行农村建设用地使用权流转的试点。农村建设用地进入土地市场进行市场化配置是必然趋势。要建立城乡统一的土地市场,应完善农村土地产权,改革土地征用制度。     

农民的地权选择与农地制度改革

当前中国农村土地家庭承包制度得到多数农民的认同。但是,当前农村的土地权属关系仍不明晰、不稳定,农民最担心和反对的是国家或集体剥夺农民的土地承包权。农民不仅要求土地承包权的长期稳定,还有实行土地私有化的愿望。农村土地制度改革和完善的总方向应该是:完善土地二轮延包,改革土地征用制度,建立农地退出机制,实行"农地稳定、公地调整"的政策,建立农村地价评估机制,从而进一步明晰和强化农民的土地财产权,确保"农民对土地的生产经营自主权将长期保持不变,也就是永远不变"。     

农村土地流转进程中无地农民面临的困境及对策探析

土地承包期＂长久不变＂的本意是为农村土地流转顺利推进奠定权能基础,但此项政策在实际操作中却有可能固化村集体组织内的人均占地不均的现状,在农村缺乏有效的社会保障情况下,可能进一步加剧无地农民的生存困境。因此,需要理性对待并采取有效措施解决农村土地流转进程中的＂长久不变＂政策对无地农民造成的生存困难问题。在土地承包经营权流转中,通过强化无地农民享有特定的集体成员优先权,以及加大针对无地农民的社会保障体系的建设,可以有效化解农村现有的人均占地不均状况,使土地承包期＂长久不变＂的政策目标所蕴含的内在冲突得到有效化解。