农村宅基地置换问题探讨——以义乌、松阳为例

十七届三中全会以来,农村土地问题越来越受关注,农村宅基地置换就是其中之一.农村宅基地置换具有强烈的现实需求和一定的制度基础,能产生经济当事人在现行宅基地制度安排下无法获得的外部利润.实践证明, 农村宅基地置换破解了农民建房难题,促进了农村人口集聚,扩大了农村消费需求,推进了农村土地节约集约利用;同时也存在村庄建设资金筹措比较困难、建设用地跨村流转缺乏依据、解决历史遗留问题难度较大等问题.应加强宅基地置换的谋划工作、多渠道筹集建设资金和创新农村土地管理制度.     

宅基地置换增值收益分配——基于J市的案例研究

本文首先构建了地方政府-农民的宅基地置换决策模型,对宅基地置换的实现条件和收益分配进行理论分析,并计算出政府和农民的行为界限,利用J市"宅基地换房"的实践,对宅基地置换中地方政府-农民的宅基地置换决策理论进行验证.文章认为农民按照面积获得的补偿价格比例是宅基地收益分配的关键所在,并且通过对J市宅基地增值过程的分析,文章进一步指出在农民被排除在金融、土地市场两个市场之外的情况下,地方政府、农户追求利润最大化的结果是地方政府低成本占用农民宅基地,不利于耕地质量保护,农民也不可能过上"城里人的生活".     

农村城镇化进程中宅基地资源配置研究

随着城镇化进程的加速,农村宅基地功能发生变迁,现有的农村宅基地资源配置制度安排已明显不适应这种变迁,农村宅基地制度改革势在必行.当前,农村宅基地资源配置存在的问题是:宅基地的财产功能和社会保障功能的冲突是主要矛盾;追逐潜在利润是农村宅基地获取和使用中寻租现象的根源;加强流转是实现农村宅基地优化配置的根本途径.农村宅基地的流转必须对现行的宅基地制度进行创新,明晰产权:一要优化宅基地取得制度,有效防止宅基地的空置和浪费;二要积极推行宅基地入市,实现土地资源的有效配置;三要完善相关配套制度,有效解决路径依赖的问题.     

宅基地使用权物权化探微

《物权法》的颁布确立了宅基地使用权的物权地位,但短短四条的法律条文并未体现出用益物权的应有权利。单一的住房保障价值取向在市场经济的冲击下,已不能满足农村生活的需要。对宅基地使用权物权化的讨论既要考虑其深刻的历史背景,反映宅基地使用权的福利属性;也要重视现实需求,突出宅基地使用权的财产属性。由于宅基地使用权兼具福利和财产双重属性,与传统物权法上的保障特定主体生存利益的人役权和提升土地资产效用的地上权具有相似之处,因此在体现福利属性的初始取得阶段,宅基地使用权应体现人役权特点,在之后的体现财产属性的流转及消灭阶段,应适用地上权规则。     

“三权分置”下农村宅基地流转演化博弈分析

利用演化博弈模型分析“三权分置”背景下农村宅基地流转中各主体间相互影响、学习、模仿的演化博弈行为及其演化稳定策略.农户与政府、宅基地转入方与转出方、宅基地转入农户与其他转入主体、宅基地转出农户之间四类博弈的稳定均衡结果均取决于各博弈方从宅基地流转中获得的收益以及支付的各类成本.而宅基地流转中的交易成本对各博弈方演化稳定策略的选择尤为重要.交易成本越低,各博弈方越倾向于选择宅基地流转或有利于宅基地流转的行为.因此降低宅基地流转交易成本将是政府将来促进宅基地流转的重要政策方向,并应从政策法规制定、平台建设、信息交流等方面做出努力.     

农民产权认知冲突对宅基地退出意愿的影响

现行农村宅基地使用制度下,农民对宅基地产权的错误认知引发了宅基地产权认知冲突,最终影响农民宅基地退出意愿.在理论剖析农民宅基地产权认知冲突形成的基础上,比较分析试点区和非试点区的农民宅基地产权认知冲突差异,实证分析非试点区农民宅基地产权认知冲突对宅基地退出意愿的影响,研究表明:试点区和非试点区农民对宅基地所有权和使用权均存在产权认知冲突;试点区农民退出宅基地的意愿高于非试点区农民;宅基地所有权、抵押权能和继承权能的认知冲突都对宅基地退出意愿产生显著负向影响,宅基地流转权能认知冲突对宅基地退出意愿存在显著正向影响.因此,防范和化解农民宅基地产权认知冲突有利于正确引导广大农村居民退出宅基地的意愿,有助于提高农村土地利用效率.     

地震灾后重建与宅基地政策研究

汶川大地震后的抗震救灾已经进入了大规模的恢复重建阶段,农村居民住房重建工作成为灾后重建工作的重中之重.宅基地为我国特有的土地制度,在灾后重建中发挥着重大的作用;在现有的宅基地法律制度中,根据灾民意愿,在充分考虑到地震所导致的宅基地的毁损情况下,采取5种符合实际的重建措施,切实解决灾区农民的宅基地权问题,切实维护宅基地作为灾区农民"居者有其屋"的基本生活保障条件;吸引各种合法资金积极参与重建,联建房突破宅基地传统思维模式并与我国现行宅基地制度功能相一致.     

农村宅基地使用权流转问题探析

自新中国成立以来,农村宅基地制度经历了从农民享有宅基地所有权转变为享有宅基地使用权两个历史阶段.现行法律、法规虽然规定了农民享有宅基地使用权,但对其是否能够入市流转,确无明确规定.鉴于现行宅基地使用权制度存在的问题,应当在建立城乡统一的房屋和宅基地市场、实行宅基地一级市场垄断和有偿使用制度及建立宅基地收购储备制度等方面予以完善.     

农民产权认知冲突对宅基地退出意愿的影响

现行农村宅基地使用制度下,农民对宅基地产权的错误认知引发了宅基地产权认知冲突,最终影响农民宅基地退出意愿.在理论剖析农民宅基地产权认知冲突形成的基础上,比较分析试点区和非试点区的农民宅基地产权认知冲突差异,实证分析非试点区农民宅基地产权认知冲突对宅基地退出意愿的影响,研究表明:试点区和非试点区农民对宅基地所有权和使用权均存在产权认知冲突;试点区农民退出宅基地的意愿高于非试点区农民;宅基地所有权、抵押权能和继承权能的认知冲突都对宅基地退出意愿产生显著负向影响,宅基地流转权能认知冲突对宅基地退出意愿存在显著正向影响.因此,防范和化解农民宅基地产权认知冲突有利于正确引导广大农村居民退出宅基地的意愿,有助于提高农村土地利用效率.     

统筹城乡发展与完善农村宅基地制度—以成都市为例

改革土地管理制度,促进城乡土地资源的有序流动,使农民获得土地收益权和财产权,是统筹城乡发展的关键环节.完善农村宅基地流转制度,是土地管理制度创新的重要内容之一.成都市自2003年开始实施城乡一体化发展战略,2007年6月被批准为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”,在农村宅基地流转实践方面先后创造了入股、置换、联建等模式,有效地保障了农户的合法权益和壮大了农村集体经济,促进了土地的集约节约利用和城乡经济社会的统筹发展,但也面临着农村宅基地入市的法律困境、粮食生产安全困境、上楼农民生活质量保障困境.要突破这些困境必须在制度创新中尊重农民的首创、尊重农民的意愿,建立合理的农村宅基地流转收益分配制度,完善城乡建设用地增减挂钩办法.     

我国农村闲置宅基地再利用问题研究

随着社会的发展和农村经济的繁荣,农村发生了翻天覆地的变化.而作为农民依赖的住所——宅基地,其闲置问题呈凸显态势,如何解决农村宅基地的闲置问题已日益迫切.本文将农村闲置宅基地分为两种类型,分别为显性闲置宅基地和隐性闲置宅基地.而做到切实了解农村闲置宅基地出现的原因,并对症下药,更好地利用和保护这些闲置宅基地,将是本文研究的重点和难点.毋庸置疑,闲置宅基地的再利用问题是一项利国利民的伟大工程.     

我国农村宅基地问题研究综述

近些年来,学界对宅基地问题的研究形成了许多重要的成果.学者们主要从法学、经济学等学科出发对宅基地的所有权、使用权、流转等角度对我国的宅基地问题进行了深入的研究,也取得了许多重要的成果.随着城市化的加速和新农村建设的推进,在宅基地领域出现了许多新问题,关于宅基地问题的研究有待我们进一步深化、拓展、提高.     

休闲农业视野下闲置宅基地开发合理意蕴探析

本文把休闲农业这种新型产业引入到农村闲置宅基地开发中,将之作为一种闲置宅基地开发模式的有效路径,对其合理性进行剖析,一是政策框架合理性,将休闲农业作为寻求现今法律法规框架下闲置宅基地开发的产业依托;二是产业前景合理性,从城乡发展的需求、条件、时机等方面论证休闲农业产业具有的蓬勃生命力;三是资源合理性,通过对土地、劳动力、资本和技术四大类资源的分析,探讨农业资源要素在休闲农业产业发展过程中的可满足度和闲置宅基地开发过程中的贡献度间的共融性;四是价值合理性,运用利益分析视角,剖析农民、农村集体组织、政府、企业、城镇居民等可能利益相关者价值取向,从而寻得休闲农业视野下闲置宅基地开发合理性的价值依赖。     

农村宅基地流转方案的论争与宅基地集体所有制的再认识

学界对如何推进农村宅基地流转可谓见仁见智,主要体现为宅基地国有化与私有化两种方案的分歧。两派的论争源于对宅基地性质的不同界定、对宅基地流转依靠力量的不同抉择、对宅基地制度变迁成本和绩效的不同评判。双方在貌似观点对立的背后其实存在共同的认识误区,即都静态孤立地审视宅基地集体所有制,进而论定其构成了宅基地流转的根本障碍。实际上,集体所有制是与时俱进不断发展的,通过宅基地使用权的物权化与宅基地确权登记等完善措施,集体所有制完全可以适应宅基地流转的要求。     

农村宅基地有偿使用:理论与对策

<正> 农村宅基地是我国非农土地的占地“大户”。重建宅地使用制度,在土地使用制度的改革和建设整体中占据重要位置。一我国农民宅基地自1962年中央明确规定,农村宅基地的权属归生产队集体所有,至今已延续近30年之久。这种宅地制度格局具有明显的制度缺陷与不规范,主要表现在以下几方面: 1.宅基地集体所有主体形同“虚设”,缺乏所有权经济利益实现机制,宅地产权没有制度保障。长期     

乡村振兴背景下宅基地流转与农户生计资本积累

探寻宅基地流转过程中农户生计资本积累的有效途径是提高农户生计水平、促进农村土地要素的合理流动、落实乡村振兴战略的重要基础.基于产权经济理论和可持续生计理论,本文构建了宅基地流转与农户生计资本积累的理论分析框架,分析了宅基地流转对农户生计资本的影响机理,并基于安徽金寨县和江西鹰潭市余江区289份农户调查问卷实证研究了宅基地流转对农户生计资本积累的影响.研究认为:总体上,通过参与宅基地流转,农户的生计资本都得到了一定程度的积累;但农户生计资本积累的总量及其结构在不同地区、不同组织方式及不同流转方式下都存在较明显的差异.因而,应探讨多元化的宅基地流转组织方式,寻求农户生计资本积累的自成长机制,并根据宅基地流转方式的不同制定差别性的农户生计资本提升对策,以切实提高农户的生计水平,激励其积极参与宅基地流转.     

汶川地震灾后恢复重建中的宅基地法律问题研究

灾后恢复重建中如何分配、使用宅基地关系村民的基本生存和发展,关系集约用地和农村的未来发展.面对灾难,结合农村土地制度改革,在集中建房模式中,要在规划许可的条件下,充分考虑村民的诉求,允许流转了房屋但宅基地灭失或者需要迁址的村民重新获得宅基地;要允许村民与一般民事主体合作建房,但应当探索宅基地使用权与房屋所有权分离的路子;要允许农村土地建设用地的合理流转,兼顾各方利益,恰当处理节约的宅基地的使用.     

宅基地流转改革的价值趋向与改革路径

十八届三中全会提出"赋予农民更多财产权利"、"改革完善农村宅基地制度"的改革目标。通过梳理各省市针对宅基地使用权的流转改革可以发现,许多改革虽在主体、内容、依据上存在"合法性风险",但是对我国滞后的宅基地制度的"松绑",有利于激发经济社会发展活力,属于"良性违法"现象。宅基地使用权流转制度改革应当有利于维护农民的生存发展权、有利于发挥土地利用效率、有利于维护社会公平。在价值衡量基础上,提出宅基地流转应当按照"两步走"步骤稳妥推进、逐步开禁;进一步扩大宅基地使用权的基本权能;建立宅基地的有偿取得和有偿退出制度;完善宅基地使用权的流转方式;建立宅基地流转土地收益公平分配机制。     

农民工市民化与农村宅基地退出的互动关系研究

推进农民工市民化是我国新型城镇化发展的重要目标。农民工市民化与进城农民工退出农村宅基地之间关系密切。从互动机理来看,农村宅基地退出可以为农民工市民化提供必要的资本支持,农民工市民化则对宅基地退出提出了现实需求;从互动机制来看,新型城镇化是推进农民工市民化与宅基地退出的最大动力,而促进农业人口转移为市民和实现农村土地高效利用是重要的运行机制。在农民工市民化进程中,引导农民工退出宅基地具有可行性。为了促进农民工市民化与宅基地退出互动,应加强"房地一体"的农村宅基地确权登记发证工作,建立农村宅基地价格评估和管理制度,构建新型城乡空间体系,建立农村宅基地退出的实施保障机制。     

经济欠发达远郊村宅基地退出:农民意愿、影响因素及相关建议——以宅基地零星退出与货币补偿为视角

为解决城市发展用地不足及有效利用农村建设用地,不少地方政府积极探索与推进宅基地退出工作.农民是否自愿退出宅基地是该政策成功的关键之一.实践调查得出,经济欠发达远郊农村农民宅基地退出意愿不高.影响宅基地退出的因素主要包括:半工半农的生产生活方式、补偿高低、传统观念及对祖宅的感情因素、未来生活成本及社会保障因素等.由于目前大部分农民尤其是远郊农民对土地还有一定的依赖性,大规模退出宅基地的条件尚不成熟.建议在做好确权登记的基础上,推行土地承包经营权的流转,建立合理的宅基地退出补偿标准,完善农村社会保障制度,稳步推行宅基地的退出.