我国房地产市场化进程中若干问题的法律思考

住宅小区的配套设施、绿地、楼顶平台、停车场、悬挂广告牌和安装防盗栅的权利应归全体区分所有人共有或准共有.相应地,房地产开发商负有全部转让其房地产权属的义务.而国家则应从外部保障房地产交易安全、有序地进行,对房地产的权属登记采实质审查制.     

论高层建筑物的车库权属

关于高层建筑物车库权属问题,我国法律法规没有明确规定,导致生活中业主和开发商纠纷不断。车库在现代社会应理解为建筑物的配套设施。各国立法例上车库权属的界定存在业主共有和开发商专有两种模式。结合我国房地产法律,车库归属问题应同时将土地使用权和容积率纳入考虑范围。物权法草案的相关规定没有考虑到现实中多种车库形式归属的复杂性,因而有待进一步完善。     

不动产登记效力研究

我国《城市房地产管理法》规定了房地产权属登记 ,而对其登记效力未予明确 ,部门规章规定又与之不一致 ,造成司法审判结果的不一致。本文从国外有关不动产登记效力的法律制度入手 ,分析了我国不动产登记效力的法理依据 ,指出应确立我国不动产登记的要件原则 ,废止司法解释关于不动产共有善意取得制度。     

论物业共用部位、共用设施设备的权属

本文认为物业共用部位、共用设施设备的权属界定应遵循业主法定共有原则、开发商所有权、使用权保留原则以及权属约定原则。法定共有所有权内容和丌发商所有权、使用权内容保障权利实现。     

小区建筑物共有权权属分析

共有权权属是小区建筑物区分所有制度的核心问题。区分所有共有权与一般财产共有权在权利主客体等方面有着显著的不同,并具有特殊的按份共有的性质。国外相关立法和学理对共用部分的界定各有特点,且对其有较为一致的三种分类。中国现有立法中关于小区建筑物共有权权属的规定较为零乱。中国应借鉴国外成功的立法经验,统一、完善相关立法,以保障业主的合法权益。     

常州市居民小区停车难现状调查与对策

我国发达城市的居民小区普遍存在停车难问题.私家车增长过快,房地产开发商对车库建设落后和销售不规范,停车库(位)的权属不明晰,以及物业公司乱收停车费等是造成小区停车难问题的主要原因.要解决这一问题,政府应加大公共停车场的建设,房地产开发商要做好停车库(位)的规划设计,明确停车库(位)的权属,物业管理公司要提高服务质量等.     

住宅小区车位、车库权属研究——以法经济学为视角

住宅小区业主车辆的增多使得小区车位、车库的权属问题的争议日益增多。通过对政府、开发商与住宅小区业主之间的博弈模型的建立与分析，可知，开发商作为逐利主体在理性选择的支配下会作出修建小区车位、车库的最优决策，而政府的最优决策是将小区车位、车库的权属规定为“业主共有”。结合学术界的各种观点的分析，得出现行《物权法》对于车位、车库权属规定的弊端，并提出“将车位、车库权属直接规定为业主法定共有”的观点。同时，针对部分学者对将住宅小区车位、车库权属规定为共有所带来的问题的担忧作出回应，对共有本身所存在的一些问题提出相应的完善对策，如共有机制下专有使用权的提出等。     

高校房地产管理制度构设刍议

构设行之有效的高校房地产管理制度,必须建立在明晰高校房地产范围、理顺高校房地产权属的前提下,从而进行制度上的构建,并使之规范化、制度化.行之有效的高校房地产管理制度必须在坚持稳定的前提下,不断巩固、发展和完善,进而实现高校房地产的保值增值.     

小区地下车库权属研究

通过对<物权法>第七十四条规定的分析,并针对地下车库的权属问题展开论述,得出应明确、细化<物权法>第七十四条的规定,同时明确建筑物区分所有权中专有部分与共有部分的界分标准的结论.     

运用法律解决房产权属纠纷

本文通过对某市一房地产权属纠纷案例的剖析 ,阐述了如何正确运用法律 ,解决房地产权属纠纷 ,保护所有权者的合法权益。最后 ,着重强调了诉讼证据和诉讼时效在案件审理中所起的决定性作用     

论大型体育赛事的举办与公民住宅权保障

奥林匹克主义和住宅权理念在精神层面的契合表明,大型体育赛事的举办应当促进而不是阻碍人们住宅权的实现。奥林匹克运动的实践表明,大型体育赛事的举办对于当地居民的住宅权既有积极的促进作用,也会带来消极的影响。在举办大型体育赛事时,主办国必须尽可能避免对包括公民住宅权在内的人权的消极影响,将保障和促进住宅权列为赛事举办的重要目标,并将之作为评价赛事举办成功与否的重要评判标准。主办国应当以大型体育赛事的举办为契机,通过城市落后区域的重建和再开发,改善当地的住区环境和居住条件,从而促进公民住宅权的保障和实现。     

小产权房开发与交易管制的路径选择

合理管制小产权房开发与交易,要改农村土地承包制为永佃制,赋予乡居民以"恒产",建立健全集体建设土地交易与开发利用机制;严格控制和规范政府征地,允许乡居民依法参与开发经营城镇建设用地范围外的非公益性项目用地;重新建构城乡居民住房开发与供给模式,将符合规范的小产权房纳入合法的住房开发与供应体系;改户籍制为居住制,允许城乡居民自由选择居住地和住所,消除小产权房购买者身份藩篱。     

住宅小区车位(库)登记制度探析

住宅小区的车位(库)作为一种重要的不动产,应该按照物权公示公信原则进行权属登记才能得到法律的承认和保护。为了建立统一的车位(库)登记制度,需要清除理论和制度上的障碍,包括认可车位(库)作为独立物的法律属性,明晰车位(库)的权属确认规则,并且允许车位(库)取得土地(地下空间)使用权。在具体的制度构建中,应该统一登记机关,将车位(库)所有权和抵押权等他项权利纳入登记范围,同时在制度设计中充分考虑业主利益的保护。     

论物权效力优先原则

物权效力优先是物权的基本效力,也是物权有别于其他权利的特征。物权相互之间的优先效力并非物权效力优先原则之内容。从物权的绝对性原则中,不能解释出物权效力优先,物权优先于债权虽通常为具体规则,但规则是由原则证成的。我国物权立法应当将物权效力优先规定为物权法的基本原则。     

农民工受歧视的法学分析

农民工作为城市的建设者,为城市的繁荣做出了巨大的贡献,但农民工在城市中却备受歧视,如在政治平等权、经济平等权、社会平等权、人格尊严等方面都受到歧视.究其原因主要是我国现行的户籍制度阻碍了农民工享有与城市居民平等的权利.我国应当从实际情况出发,彻底改革现行的户籍制度,实行迁徙自由,从而保证农民工的平等权.     

再议物权行为理论的几个问题

物权行为以其独立性和无因性为支柱。无因性的存在,使物权行为理论的价值受到挑战。而物权行为无因性的相对化则是物权行为理论合理化的必然选择。物权行为无因性理论与善意取得制度没有绝对的优劣之分,在对第三人的保护上,应采取无因性原则,同时吸收善意取得制度的优点即排除对恶意第三人的保护。中国民法典应该吸收物权行为理论中的合理因素。     

论交付占有在不动产物权变动中的地位——兼对《物权法》第九条第一款之检视

《物权法》第九条第一款采用"登记生效主义"的不动产物权变动规则忽略了占有在不动产物权变动中的法律地位,既不符合现实不动产交易的需求,也与其他法律法规存在矛盾与冲突,给司法实践中如何适用不动产物权变动规则带来困扰。物权公示与物权变动是两个不同层面的问题,其属性完全不同;交付占有作为不动产物权变动的方式符合安全、效率、公平的价值;从相关立法规范考察,我国法律法规和最高人民法院的司法解释以及外国不动产物权变动立法都赋予了交付具有重要的意义。我国物权法应明确交付在不动产物权变动中的法律效果,交付要件主义加登记对抗主义的不动产物权变动模式应是我国立法和司法的理想选择。     

统筹城乡发展典型模式的制度缺陷及改革路径

重庆市“三三五”户籍改革、山东省诸城市“村改居”、广东省“积分落户”和陕西省“推进有条件农民工进城落户”统筹城乡发展模式,以资源置换或精英移民为核心,折射出的仍然是农民身份歧视、城乡分立思维.改革并没有在根本上打破城乡二元结构,呈现的还是城是城、乡是乡的格局,不仅没能消解城乡居民之间经济福利和生存安全的制度保障差距,还不断强化了城乡居民生存成本和生存预期的心理距离.统筹城乡发展各项制度设计必须以农民身份为基础,构建城乡居民平权机制,尊重农民合理发展权,加快农民社会权利支持资源建设,实现农民与市民平等的公民权利、政治权利和社会权利.     

林权抵押二题

林权抵押是集体林权改革的重要环节,急需理论回应。中国对抵押物转让进行了限制规定,这主要是基于理论原理和价值考量两个方面,但此种限制抵押物转让的理由不足成立。作为一种特殊的抵押物,抵押林权应可以自由转让,林权抵押实践为抵押物自由转让提供了进一步佐证。林地与林木是两项独立的不动产,在设定抵押方面,应认为构成两项抵押,至于一并抵押或是分别抵押应尊重抵押人的自由决定。林权抵押制度设计应在主体间进行充分的利益衡量,不能过于偏重抵押权人。     

物权行为理论有关问题探讨

文章明确了物权变动的三大主义与两大区分原则,指出可以用“物权行为”指称一些物权法上特有的行为,坚持我国民法不采纳物权行为理论的立法选择,但也肯定对物权行为理论的研究有一定价值。