法经济学视野下商铺优先承租权的司法困境与化解路径

商铺租赁中优先承租权的司法困境主要源于出租人对租赁合同存续与否的直接决定权和“同等条件”在逻辑上无限延展的可能性,《民法典》对优先承租权的规定忽视了对出租人随意表达续租意愿的约束,也忽视了商事营业本身的持续性和稳定性.债权物权化理论只阐述了优先承租权的表面特征,其实质目的是为了约束出租人对专有性投资的攫取而导致社会资源配置效率低下,承租人对剩余价值控制权的争夺得到国家的认可和支持.在民商合一的立法体例下,司法裁判应重点关注出租入主观意思的客观化解释,将同等条件限定于租金和租赁期限,并在招投标等公开程序中对出租人的通知义务予以明确.     

论住房租赁合同中出租人的解除权限制——兼评《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》

不定期住房租赁合同中因出租人享有任意解除权,承租人的住宅社会权及其他经济利益难以得到可靠保障。城市化进程下出租人与承租人的地位不平等状况逐渐加大,切实保障以新市民为主体的承租人“住有所居”是保障城市化顺利进行的应有之义。对住房租赁合同中出租人的解除权加以适当限制,是从宪法引据而来的住宅社会权通过所有权限制路径遁入私法的温和式法制调整模式。借鉴德国法经验,现行法制存在“附期限解除+立即解除”二元解除模式解释适用的空间。通过“正当事由”和“重大事由”的区分适用,实现出租人的处分自由与承租人的权益保障之衡平。     

“租购同权”目标下承租人的解约保护

住房是人类生存的基础,住房租赁合同不能严格遵守合同自由原则,而应当表现出保护承租人安定生活的社会保障品质。在住房租赁关系中,承租人保护的核心是租赁关系存续保护,保护租赁关系存续也是实现"租购同权"的基础,其关键之处是承租人的解约保护制度。在承租人严重违约的情况下,出租人在行使非正常解除权之前应当对承租人提出"警告"。出租人正常解除租赁合同必须有合法利益。承租人有效解除租赁合同后,若解除租赁关系给承租人带来严重困难,承租人有特别解除异议权,要求推迟解约时间或者恢复租赁关系。     

德国法律对融资租赁承租人的瑕疵担保与请求权的保护

融资租赁是50年代产生于美国,60年代初进入德国的,迄今仍未被《德国民法典》纳入其中,也无专门的法律规范对此予以调整．因而,便产生融资租赁合同的法律适用问题．本文先介绍了融资租赁合同归类的若干观点,然后就承租人对出租人的瑕疵担保请求权的产生和排除进行研究,接着分别论述了承租人对供应商的直接请求权和承租人对出租人的权利．     

构建以住房承租人权利为核心的法律制度

近年来,我国出租房市场存在着房屋质量堪忧、租赁合同乱象、纠纷解决低效等现实问题。该问题出现的深层次因素是法律对承租人权利保障的缺位。承租人权利难以保障的原因主要有:适足住房权保障不足、住房适租性标准缺失、缺乏对租赁合同有效规制以及没有建立便捷合理的纠纷解决渠道。故而,国家要正确认识公民的适足住房权与房屋适租性,构建完善的以保障承租人权利为核心的租赁法律体系,强化租赁市场规制、完善纠纷解决机制、推动租购同权的实现。     

射幸合同合法性问题研究

自由是合同法的核心价值,限制自由要有充分的理由。在射幸合同问题上,限制其自由的理由主要是:不得严重损害他人和社会公共利益,不得严重损害当事人自身的利益。这既是有限的柔性家长主义的需要,也是尊重习俗和习惯法的需要。具体来说,对于对抗风险型射幸合同与激励型射幸合同,要尽量保护;对于经营性射幸合同,要严加控制,实行特许经营;对于其他类射幸合同,要在考虑习俗和习惯法之后,区别对待。     

论合同自由的限制

对合同自由进行限制已成为学界的共识,但是应该清楚认识到,对合同自由的限制只能是手段而不能是目的。如果忽视市场在资源配置中的优势作用和交易双方的自由意志而对其随意限制,则必然导致极为严重的后果。限制太大就会挫伤交易双方的积极性从而影响经济的发展,政府等主体如果随意对合同自由加以限制,缺乏必要的监督,则必然会产生滥用权力与腐败。在对合同自由进行限制时,有必要做到正当限制与谨慎限制。正当限制即政府等主体在限制合同自由时要依照法定的程序进行;谨慎限制即要求对合同自由的限制要把握好"度",畸轻畸重都将影响经济的稳定发展。     

房屋租赁合同终止后添附物如何处置的法律分析

本文拟从探讨承租人对承租房屋装修、增设行为的法律性质入手,检讨我国对此类问题现行法律规制的笼统与不足,进而提出在房屋租赁合同终止后,如何正确处置添附物的法律意见和建议。     

论商事组织权利扩张的内在逻辑及其外在边界

商事组织的权利扩张有别于自然人的权利扩张，呈现出不同的权利扩张内容和方向。为此需要构建商事权利逻辑体系来判定商事组织权利扩张的法律效力。商事组织权利扩张的逻辑在于其对营利性的追求、对交易自由的促进、对组织及交易安定性的维护，同时商事组织权利扩张也受到公共目的、公共效率、公共安全的限制。只有尊重商事组织权利扩张的逻辑，才能够更好地规范商事组织的行为，促进商事交易发展。     

生态服务交易合同及其规则表达

生态服务交易合同是以生态服务为标的物,以生态服务提供者和生态服务需求者之间的权利义务为内容的合同。生态服务交易合同具有典型服务合同中承揽合同的特征,但是在人身属性、成果交付、公益性质等方面与承揽合同存在差异。在权利义务分配上,生态服务提供者具有转承揽以及对自然资源再利用的权利,同时也应当免除保管义务、限制留置权的行使;生态服务需求者在支付对价的形式和期限方面的限制应该减少,而其任意解除权应加以限制,并应赋予其后合同义务。在违约责任承担方面,应当以过错责任为主要归责原则,以继续履行为主要责任方式,同时应注意对免责事由的识别和限制。     

房屋承租人优先购买权的限制

房屋承租人优先购买权是一项重要的法律制度,其本质是对所有权的限制,以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价,换取对承租人特殊利益的保护。因此,在司法实践中,既要充分保障权利人行使权利,又要防止权利滥用,做好各方利益间的平衡。     

工程承包合同变更的限制

工程承包合同具有不同于其他一般民事合同的特点。在工程承包合同中一般包括变更条款,赋予业主单方变更合同的权利,以便于业主发出变更指示以适应环境变化。但若这种权利不加以限制,业主可以肆意变更合同,并强制承包商执行且承包商对于所受损失不能请求补偿,则对于承包商而言未免不公平。本文基于合同同一性理论、相关法律规定以及我国工程管理制度并借鉴美国法院所确立的"重大变更"和"累积影响"原则,对工程承包合同变更限制进行解析,希望能减少与变更相关之争议,以期对工程合同管理研究和实务工作有所帮助。     

契约自由的保障与限制——在案件中展开

契约自由原则是现代合同法乃至民法的基本原则,立法和司法审判活动首先应当保障契约自由,只有在特殊情况下才能对契约自由加以限制。违反公序良俗原则、禁止权利滥用原则和效力性强制规定的合同,审判机关有权依职权直接认定合同无效。对于意思表示不真实的合同,法律赋予当事人以撤销权来限制契约自由。     

城市房屋拆迁中的房屋产权调换制度

根据新法规 ,有关拆迁的房屋产权调换中的法律关系主体范围比以前有所缩小 ,但承租人仍是重要的主体之一。必须尊重有关当事人的选择权和优先待遇。由于历史性欠帐的原因 ,对公有出租住房和私有出租住房应实行不同的补偿安置方式     

论融资租赁合同中承租人索赔权的行使路径

融资租赁合同项下,承租人依三方合意而获得对出卖人行使的索赔权。承租人获得的索赔权具有独立性特征,不因融资租赁合同解除而被出租人收回。同时,承租人在向出卖人行使索赔权时,一般不得拒付租金,但从实务裁判来看,承租人仍可以通过"出租人决定或者干预选择""融资租赁合同无效""出租人不履行协助索赔义务""出卖人与出租人‘人格混同’"等路径少付或者拒付租金以保障自己的合法权益。     

"租金贷"模式下承租人权益保护问题研究

"租金贷"作为诞生于长租公寓市场的一项金融创新产品,创设之初是为减轻承租人的资金负担,但却在发展中不断偏离初衷,致使承租人多项权益受损.其问题成因在于缺乏制衡运营商履约的保障,监管缺位助长运营商行为的任意性,同时承租人与运营商之间存在严重的信息不对称,运营商强烈的盈利需求诱发道德风险.欲最大限度发挥"租金贷"的正向价值,防止其异变为运营商变相融资的工具,关键在于要保护承租人的合法权益.为此,应制定保障运营商履约的法律制度,完善监管法律,强化参与主体信息披露义务,构建承租人权益优先的维权机制,从而规范"租金贷"实际运行,保障长租公寓市场长效发展.     

虚拟产权式商铺的法理分析

虚拟产权式商铺作为一种房地产经营模式很难在我国现有物权体系中找到其合理的法律定位。从现有立法中可以推导出虚拟产权式商铺购买人的权利限制原则。对于虚拟产权式商铺购买人拆分出租行为的法律评价,应当从分析其权利限制原则入手,对其权利行使超限与否进行具体分析。     

论为第三人利益合同

为第三人利益合同存在不以"补偿关系"和"对价关系"的存在为前提,它具有独特的法律特征和性质,同时也有缩短给付环节,节约交易成本、丰富合同自由原则的作用。     

论权利推定的司法定位及其功能

"国家尊重和保护人权"的条款进入我国宪法以后,权利推定有了更高更明确的规范支持,权利推定被提升为一种司法中的积极作为义务。但这并不意味着权利推定是一种变相的司法自由裁量。相反,权利推定是司法自由裁量权行使的积极制约因素。司法中的权利推定从权利推定所强调的"隐含法律"之发现、多元主体参与沟通和司法权利推定中的层次性三个不同的方面制约着法律实践中的司法自由裁量权,从而保证了司法过程的正当性和可接受性。     

房屋承租人与共有人的优先购买权冲突与协调

《合同法》确认了房屋承租人的优先购买权,但承租人的这一权利经常与《物权法》规定的共有人的优先购买权发生冲突。要化解承租人与共有人的优先购买权冲突,不能局限于＂物权优先于债权＂的一般论证,更不能用＂买卖不破租赁＂实现对承租人优先购买权的功能替代,而应当从价值评判的角度进行分析。与单独所有相比较,共有这种形态并不是一种很有效率的产权安排方式,现代社会应当尽量创造机会减少财产共有形态的存在,而共有人的优先购买权恰恰具有简化乃至消灭共有关系的重要价值,所以,应当优先于承租人的优先购买权。