中小房地产经纪机构电子商务实现模式

对于中小房地产经纪企业而言,虽然建立了企业内部网INTRANET及企业的WEB站点,但其中大多数仅停留在“网上黄页”的层面。因此,必须结合中小房地产经纪企业发展实际,建立以公共信息平台为基础,以电子商务系统为依托,以电子商务技术为核心,兼顾传统的电子商务运作模式,构建具有中小型房地产经纪企业特色的电子商务系统。     

双重道德风险下的房地产中介佣金制度研究

道德风险问题严重影响了我国房地产中介业的市场绩效。文章针对现有研究只可虑了房地产中介机构的道德风险倾向,忽略了客户同样有发生道德风险可能性,结合我国实际,系统分析了引发我国房地产中介市场上中介和客户双重道德风险的因素,提出合理的佣金制度是解决这一问题的重要途径,从减少中介和客户双方的道德风险倾向的角度入手,对不同的佣金制度进行了比较,并给出相应的政策建议。     

谈我国房地产经纪行业的规范和发展

分析了目前我国房地产经纪存在的问题,提出了规范与发展我国房地产经纪的措施:健全房地产经纪法规;建立完善的房地产经纪机构资质管理制度;加大房地产经纪规模化经营力度;实施房地产经纪机构发展品牌战略;建立统一的计算机管理平台,实现信息共享;设立中国房地产经纪人协会,强化行业自律管理等。     

中国车险风险与代理佣金支付规则研究

近几年,车险事故率、骗赔案件不断攀升,许多保险公司试图通过拒保、大幅提升费率来化解风险。本文通过对费率、理赔、监管和激励等方面的分析,指出大幅提高车险费率并不可行,而减少车险赔付不可取。消费者买保险,多是冲着理赔而去,该赔不赔或惜赔,都会导致保户流失。保险市场的信息不对称,容易引发道德风险,即便完善诚信制度,也很难避免该类问题发生。作者建议,应运用激励手段,改变保险代理佣金的支付规则,从源头上杜绝超额承保和超额赔付。     

论房地产居间合同

纵观现今社会上各种居间关系，如房地产中介、期货、保险、婚姻、业务等等，其居间种类多而且各有特色和要求，但现行《合同法》中规定的居间条款仅仅为四条，规定得过于笼统和简单，远远未能跟上我国现阶段居间活动的发展。因此国家立法部门确有必要重新审视上述复杂而众多的居间市场，制订相关的实施细则，以填补居间关系在法律上的不足。     

“合同履行地”管辖规则在“网上履行”合同案件中的适用

由于“网上履行”合同的履行发生在网上，不存在物理交付，使得在依“合同履行地”特别管辖规则对此类电子合同案件确定管辖权时，因合同履行地难以寻找而遭遇困境。在网上履行的情况下，合同履行地管辖规则适用的重点在于：根据合同交易的内容和方式，确定其交易性质，以确定合同履行地；需兼顾诉讼各方利益，在运用信息传送地、接收地方法的同时，考量网上行为与管辖地的关联度，合理确定管辖权。     

审视合同生效规则——以民法典编纂为主要视角

有别于传统合同效力理论,合同效力并非始发生于合同的生效,合同成立亦发生法律约束力。《合同法》第44条第2款与第52条第5项同为引致条款,当事人对前者的违反属于后者规范之情形,为其所包容评价;两相比较,后者在规范目的达成与功能实现上有过之而无不及,足可取而代之。法定申请义务的独立性成为突破“未经审批合同不生效,合同不生效则无从履行报批义务”恶性循环的关键所在。附延缓条件、始期合同中,合同具备履行效力,不代表一定要即时履行,也不因当事人约定不即时履行而消灭。当事人约定的延缓条件或始期无法决定合同产生履行效力与否,其合意的真实目的在于合法规避因自身不即时履行合同义务所引致的法律责任。     

论习惯解释规则在合同履行中的适用

《中华人民共和国合同法》把生活中的交易习惯从立法上加以规定,便于合同正确适当履行。因此研究习惯解释规则,准确适用交易习惯,在司法实践中意义重大。从习惯解释的概念,习惯解释适用的条件等方面论述了习惯解释规则在合同履行中的适用。     

试论合同履行原则的唯一性

合同履行原则是合同履行制度中的重要问题,但理论上分歧很大,有必要进一步研究。确立合同履行的原则,应当依照严格的法理进行。实际履行和协作履行都可以内化于全面履行原则之中,而诚实信用、情事变更、同时履行、经济合理、亲自履行等都不符合合同履行原则的标准,因而,合同履行原则具有唯一性。     

工程合同履约约束剖析

在工程项目建设的过程中 ,合同起着十分重要的作用 ,它是合同双方都必须遵守的标准 ;本文从合同的定义出发 ,对合同当事人受到的履约约束进行了全面详细的研究 ,剖析了合同对合同当事人的各种约束     

论合同的实际履行

随着我国经济体制向市场经济体制的转变,实际履行不再是合同履行的一项基本原则,仅仅是一种重要的违约责任形式。人民法院在适用实际履行时,应综合考虑各方面的因素。在新合同法规定的违约责任体系中,实际履行的优越地位被消解,不再是首要的违约补救方法。     

论合同履行中的抗辨权

双务合同履行中的抗辨权制度各国立法中均有规定。我国合同法完善了同时履行抗辨权内容 ,增加了履行不当的抗辨权 ,加强了合同对双方当事人的约束力 ,维护了合同履行的公平性。异时履行抗辨权 ,公平地权衡了双方当事人的利益 ,对于促使合同的正常履行具有积极意义     

论合同目的落空

合同目的落空是英美法中的术语。作为一种救济手段 ,它对于维护法律的本意、保证合同实质公平起到了重要作用。中国为适应社会主义市场经济而制定了最新的合同法 ,该法对合同目的的落空原则也有所体现。其目的是为了在社会主义条件下衡平合同双方当事人利益 ,保证合同正义与交易安全。但是 ,在实际应用中应注意控制法官的自由裁量权     

浅议合同履行中的附随义务

合同履行中的附随义务,是债法中的传统问题,在理论界偶有论述。目前,随着司法实践中这一类型案件的大量出现,它开始受到理论界和实务工作者的极大重视。笔者认为,对合同履行过程中的附随义务的概念,发生根据、特征、内容、责任承担方式进行梳理,对于理论研究和司法实践都具有重要意义。     

国际工程承包项目的合同管理

在国际工程承包项目中,合同签订的准确和完善与否直接决定了合同的履行是否有一个坚实的基础;而合同履行过程中细致的工作则决定了合同的执行最终能否取得成功;合理周全的索赔条款常常能使合同各方尤其是承包商减少损失;在合同履行过程中,合同的变更及分包合同的管理也是极为重要的内容.     

论合同漏洞的补救

在现实法律业务中 ,合同漏洞的存在是引发履行困难和合同纠纷的一个重要原因。对合同漏洞 ,需采取相应的补救措施 ,方能实现合同功能 ,促进交易 ,便利履行 ,减少纠纷。本文论述了合同漏洞补救的原则 ,并对合同漏洞补救实践中应注意的问题进行了探讨。     

合同履行中的附随义务研究

合同履行中的附随义务最初是作为对合同自由原则的限制而见诸于判例与学说的,后被逐渐提升为一项重要的诚信义务而被规定在立法中.面向21世纪的我国<合同法>,在参酌借鉴的基础上对此作了一般性规定,从而实现了合同的扩大化保护,体现了合同法的价值关怀.然而就这一制度的立法、司法及理论研究而言仍存在一些不足,需要民法学界作进一步的研究.     

项目管理理念在房地产销售管理中的应用——合同收尾

合同收尾是项目管理收尾过程中的一个重要组成部分,本文针对合同收尾在房地产销售中的具体应用进行总结,并提出建议,以期对房地产销售管理有所帮助。