基于主成分分析的住宅特征价格模型的实证应用

在房地产行业中,由于特征价格法的定量分析能力较好,国际上应用较广。目前国内主要应用线性特征价格函数对住宅市场进行实证研究,其自变量之间存在一定相关性问题。基于线性Box-Cox特征模型变换的有效性和优越性,文中用主成分分析法对Box-Cox变换特征价格函数中的系数进行标准化处理,排除变量间的线性关系对特征价格模型所产生的误差。通过对西安市住宅市场实证研究,建立基于主成分分析的特征价格模型,用实际数据证明该方法的可行性。     

市场细分与城市住宅特征价格分析

从住宅特征价格的视角,提出检验和分析住宅细分市场的方法,并进行实证研究.通过收集杭州市2 473套住宅样本数据和290个住宅小区的实地调查资料,按照建筑类型和产权性质对住宅市场进行细分,选择18个住宅特征作为模型的自变量,建立杭州市整体市场和细分市场的特征价格模型.Chow检验表明细分市场模型在统计上存在显著差异,说明这两种市场细分方法是合理可行的.同时发现,不同细分市场的影响因素有所差异,住宅特征对住宅价格的影响程度有所不同;8个住宅特征对整体市场和细分市场均有显著影响,建筑面积和西湖距离对住宅价格有最重要的影响,CBD距离比西湖距离的影响程度更小.     

基于GIS的房地产特征价格模型研究

特征价格模型是房地产领域有效的评估和分析工具,将其与GIS 技术结合起来,可以充分利用二者的优势,给评估人员提供决策帮助.在特征价格模型和GIS理论的基础上,通过多个案例的数据收集,建立了西安市住宅价格模型.以TopMap Desktop 6桌面地理信息系统作为GIS实现平台,对部分楼盘的物业价格、小区环境、交通条件等特征数据进行了专题图分析,研究了基于GIS的特征价格模型的具体应用方法.     

住宅特征价格分析——以广州为例

以广州二手交易的596个高层楼盘、3703个交易样本为研究基础,采用特征价格法测度了影响广州市住宅价格的主要因素,它们分别是与商业中心的距离、与山江公园的距离、与地铁的距离、噪音、户型间隔、装修档次、朝向、楼层、楼龄、阳台数量10项因素,并给出了影响因素的隐含价值。     

住宅特征价格分析——以广州为例

以广州二手交易的596个高层楼盘、3703个交易样本为研究基础，采用特征价格法测度了影响广州市住宅价格的主要因素，它们分别是与商业中心的距离、与山江公园的距离、与地铁的距离、噪音、户型间隔、装修档次、朝向、楼层、楼龄、阳台数量10项因素，并给出了影响因素的隐含价值。     

二手学区房价格溢价研究——以重庆市沙坪坝区为例

为了探究小学质量特征以及其他房屋特征对学区内住宅价格的影响,选取重庆市沙坪坝区的16所小学,以及57个小区的1 158个住宅市场数据,利用价格特征模型进行研究.研究结果表明:在控制了房屋特征、楼盘特征和区位特征等的情况下,对数据进行稳健性回归分析,发现重点小学的学区房比普通小学的非学区房的出售价格高出8.3％.     

特征价格法:改进我国政府房地产价格统计质量的思路

笔者结合近年来参与房地产调查实践和房地产价格指数编制工作的体会,在对我国现行房地产价格指数编制方法进行简单述评的基础上,分析特征价格法应用于我国房地产价格指数编制实践的必要性和可行性,并提出编制房地产特征价格指数所需要的制度规范和保证.     

交通枢纽对周边商品住宅价格影响研究——以北京市东直门交通枢纽为例

交通枢纽是一种或多种交通工具和运输方式的交叉和衔接之处。由于交通枢纽的外部性作用,使其对周边住宅价格产生一定的影响。为了验证交通枢纽与住宅价格的关系,搜集北京市东直门交通枢纽周边的存量住宅交易价格数据,采用特征价格模型和统计分析软件测算了东直门交通枢纽对周边存量住宅价格的空间影响范围和程度。结论为:一是相比轨道交通的单一站点和轨道线路,交通枢纽对存量住宅价格的影响范围广而复杂;二是交通枢纽也会对周边住宅价格产生负面影响。     

我国中药价格波动特征研究

近年来我国中药价格频繁波动,研究中药价格的波动特征有助于稳定我国中药价格,提高中医药服务的可及性.运用ARCH类模型对1990-2013年间的板蓝根月度价格数据进行分析,结果显示：极蓝根价格波动存在异方差效应和集簇性,其受到的外部冲击将对价格波动产生持久影响;价格波动不存在显著的高风险、高收益特征;涨价信息引发的价格波动程度要大于降价.在此基础上提出了提高信息化水平、规范市场秩序等建议.     

基于特征价格模型的土地价格微观影响分析的因变量选择——以烟台市牟平区为例

在构建牟平区土地特征价格模型过程中,分别采用总地价、单位地价、楼面地价3种不同的因变量建立特征价格模型,进行判定分析,发现因变量为土地总价的特征价格模型最能解释土地价格微观影响因素.     

住宅房型特征与消费者选择的调查统计分析

提出了用住宅房型特征因素来描述和概括形式各异的住宅平面间差异的方法。通过对住宅消费者进行抽样调查 ,以数据信息为基础 ,运用统计分析技术 ,定量研究住宅房型特征因素与消费者价值取向的内在关系。结果表明 :在诸多房型特征因素中 ,消费者最为注重的是住宅的平面利用效率因素、内向和外向 (动静 )关系因素、采光因素以及入口形式因素等     

住房特征价格模型的改进研究

现有住房价格研究主要划分为基于个体行为的新古典经济学价格理论和基于产品差异的特征价格理论两种分析范式,两者均存在自身无法克服的局限性.以特征价格理论为基础,再结合新古典经济学价格理论,可建立包括住房特征变量和住房市场供求变量的住房价格测度综合模型.     

基于主成分分析法的商品住宅特征价格模型改进

特征价格模型作为一种对商品住宅价格进行有效分析和评估的工具而广泛应用于房地产领域。针对特征价格模型在实际应用中自变量数目较多、选择难度大且存在多重线性相关的问题,提出采用主成分分析法对商品住宅特征模型进行改进,排除变量间的线性相关对特征价格模型产生的误差。同时,以武汉市轻轨沿线商品住宅楼盘作为研究对象,构建了基于主成分分析的商品住宅特征价格模型,并用该模型对商品住宅价格的预测结果与实际销售价格进行对比,结果显示多数样本预测误差在5%以下,验证了改进模型的优越性。     

资产价格产生非线性特征的内在原因分析——基于异质信念资产定价模型的蒙特卡罗法模拟

基于异质信念资产定价模型,运用蒙特卡罗模拟的方法产生异质信念下资产均衡价格的时间序列数据,并对其非线性特征进行相关检验。研究发现,该时间序列具有尖峰肥尾特征、波动率聚类现象和自相似特征,但没能捕捉到长期记忆现象。说明投资者的异质信念是资产价格产生非线性特征的重要内在原因。     

中国轿车价格影响因素的微观经济学分析

与国内大多数学者从宏观层面研究中国轿车价格的形成不同,运用特征价格理论从微观层面来探讨各性能特征对中国轿车价格的影响.通过构建中国轿车的特征价格模型,利用估计的隐含价格分析了被选性能特征对中国轿车价格的影响程度,得出最高车速对中国轿车价格的影响最大,其次为最大功率,整备质量最小的结论;并通过纵向比较,得出被选各特征变量对中国轿车价格的影响其相对权重随年份的变化发生改变,但是其绝对权重并没有发生改变的结论.     

轨道交通司机胜任特征模型构建

轨道交通列车安全、稳定、准点的行驶不仅对各种硬件设施提出了各种技术标准的要求,而且对轨道交通司机的各项素质和业务技能提出了更高的要求.根据我国轨道交通司机的工作环境和岗位特点,结合文献分析、行为事件访谈编制了轨道交通司机胜任特征问卷.通过对1 080份问卷数据的分析,构建出轨道交通司机的胜任特征模型,该模型包含职业技能特征、职业心理特征、职业基础特征以及职业理论特征共4个维度17个指标.在此基础上,使用AMOS软件对模型进行验证性因素分析,结果表明:所建立的轨道交通胜任特征模型具有一定的科学性和实用性,为轨道交通司机的管理提供了借鉴.     

汽车特征价格指数的理论与实证研究——有关纯价格指数及质量调整的问题

探讨特征价格指数的定义、作用和理论框架,运用中国汽车数据的实证研究进一步验证了特征价格指数确实能够有效的控制商品质量变化带来的价格变化问题.结论由于传统价格指数不能充分的处理质量变化带来的高估价格变化问题,所以特征价格指数应作为一种非常重要的计算价格指数的方法.     

笔记本电脑特征价格指数的理论与实证分析

针对价格指数编制中存在的质量调整问题,探讨特征价格指数的定义及其理论基础,并运用我国笔记本电脑的数据资料编制笔记本电脑特征价格指数.实证研究表明,剔除笔记本电脑质量的变化后,笔记本电脑的实际价格下降了约15%-19%.特征价格指数确实有效的控制了商品质量变化带来的价格变化.     

集群升级导向的企业高管团队胜任特征模型构建

针对高管团队胜任特征研究忽视集群升级导向要求的现状,试图从集群升级导向的角度构建企业高管团队胜任特征模型,以促进集群的升级.从钻石模型理论出发,初步提出集群升级导向的企业高管团队的胜任特征.利用这些胜任特征编制问卷,并进行探索性因子和验证性因子分析,最后得出集群升级导向的企业高管团队的10个胜任特征,并对其进行分析进而构建模型.     

基于特征价格模型的平台交易模式对商品价格影响的实证研究

运用特征价格模型（Hedonic Price Model）,监测了2010年5月份淘宝网交易的笔记本电脑数据,选取了商品自身特征和平台交易特征共12个特征变量,研究了平台交易模式对商品价格的影响方式和影响程度。研究发现：在与商品有关的特征中,除商品上市时间因素外,都对价格产生了正向的影响;和平台有关的特征对价格产生了负向的影响。在特征价格的总构成中,商品自身的特征占了近70%,平台交易模式的特征占了30%,这说明平台交易模式对商品价格会产生重要的影响。