划拨土地使用权的法律问题研究

划拨土地使用权与出让土地使用权共同构成国有土地法律制度的基本框架,法律上对划拨土地使用权的定位与现实生活中的划拨土地使用权差异很大。由于划拨土地使用权的特殊功用,回归划拨土地使用权的本来面目,具有正本清源的作用。在我国土地使用权有偿使用的终极目标下,征收土地使用税、土地收益金仅是过渡形式。比较国有土地市场供应出让、租赁和土地使用权作价入股三种形式,克服经营性划拨土地使用权弊端的唯一出路:逐步强制出让。     

划拨土地使用权市场化的博弈分析与制度创新

对于存量划拨土地使用权,除了公共产品用地,都必须实行产权市场化的改革,将不具有自由的转让权的划拨土地使用权转化为具有自由的转让权的土地使用权。在划拨土地使用权的市场化过程中,中央政府、地方政府(土地所有者)和划拨土地使用权占有者都企图通过划拨土地使用权的市场化获得更多收益,三方的收益实际上是对同一潜在收益的分割,三方利益目标具有冲突性,因而划拨土地使用权市场化的制度变迁的路径取决于各自的谈判能力,是三方博弃的结果。现行的制度安排,使那些厌恶风险或风险中性的划拨土地使用权占有者倾向于进入公开土地市场交易或继续占有土地使用权,而偏好风险的划拨土地使用权占有者倾向于进入灰市交易。灰色土地产权交易虽能使资源配置效率有所提高,但结果却使市场失去公开、公正、公平和公信。因此,必须进行相应的土地产权制度创新和土地市场创新,从而制止土地产权的灰色交易。一是降低土地市场的交易成本,提高划拨土地使用权的占有和使用成本,加大划拨土地使用权进入灰市交易的惩罚成本。二是在国有企业改制成企业重组过程中,必须按照促进划拨土地使用权市场化的要求,进行划拨土地使用权处置规则的创新。三是清理各种土地收费项目,原则上取消一切土地收费,使土地收费转变为地租或地税形式存在,并强化土地税收制度建设。     

关于划拨土地使用权的评估

土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权有偿交给土地使用者使用的行为.近年来,随着我国城市建设的发展和房地产市场的日趋活跃,划拨土地使用权进入市场的行为日益增多.如何搞好划拨土地使用权评估,规范房地产中介市场,本文试图就此谈一些看法.     

土地转让与产权制度

土地转让是关系到广大群众切身利益和社会可持续发展的重大问题。本文依据产权理论,对当前土地转让形式的形成原因和弊端进行了剖析,提出应通过制度创新,建立产权交易制度来解决土地转让问题。     

浅论如何加快土地有形市场建设

实行土地有形市场建设 ,发挥市场机制 ,是建立社会主义市场经济的客观要求。在我国目前土地有形市场建设的过程中 ,土地使用权隐形交易、低价出让、有市无场等现象严重 ,使土地有形市场无法进入正轨。转变观念 ,改革创新 ,加快制定和完善相关法律法规 ,形成一个健康有致的土地市场是一个亟待解决的问题     

因公益需要提前收回国有土地使用权的补偿制度

因公益需要提前收回国有土地使用权性质应界定为国有土地使用权征收。于补偿层面,应确立出让与划拨土地使用权二元化的补偿规范体系。对提起收回的出让土地使用权,须退还剩余年限的出让金和按照市场价格评估补偿。对提前收回的划拨土地使用权,须对土地使用权取得成本、土地开发投入给予适当的补偿。对收回的土地使用权按照市场价格补偿时,需将因政府投资等因素致该土地使用权极差地租提高而产生的增值利益返还给社会,由社会从事公益事业。提前收回原因的公共利益要件和收回须遵循的法定程序应准用房屋征收制度的相关规制。     

宅基地使用权外部转让的构想

我国现行国家政策严格禁止农村宅基地使用权向社会主体转让,根本原因在于农村没有建立住房保障制度,宅基地承担着农民居住安全保障功能。农村宅基地大量闲置的现实国情,决定了闲置宅基地使用权外部转让是可行的。宅基地使用权直接向社会主体转让的思路不可取,宅基地使用权转权入市理论应予以修正。宅基地使用权外部转让的具体规则可从限定转让客体、厘定使用期限、实行房地一致原则、加强转让监管、建立收益分配机制等方面予以构建。     

我国农村宅基地使用权转让制度改革研究

我国农村现行宅基地使用权转让制度存在着诸多弊端,宅基地使用权转让的内涵、是否须经集体同意、限制条件等缺乏明确的界定,一些条款存在政策规范与法律规则矛盾、行政管理和司法裁判冲突,因而造成宅基地资源巨大闲置和极大浪费、宅基地使用权转让范围过窄等问题.因此,应赋予宅基地使用权为完整的现代意义上的用益物权,依法确立宅基地使用权转让自由与限制相统一的法律制度.     

论土地使用权的资本化

土地流转市场的建立是我国进行农村经济体制改革 ,彻底走向市场经济的最终历史任务。它可以打破目前我国农村半市场经济、半自然经济的家庭经营格局 ,实现土地资源的优化配置。根据我国特殊的国情 ,土地市场将以土地使用权资本化的形式出现。因此 ,国家应采取各种措施 ,加快土地使用权资本化的进程     

关于土地使用权核算中的若干问题思考

财政部发布的《企业会计制度》与分行业会计制度不同 ,其中许多规定需要广大会计从业人员依靠经验和所掌握的会计知识进行职业判断。本文对《企业会计制度》中有关“土地使用权”核算中的六个问题提出不同看法。     

划拨土地上单位集资房买卖合同效力新思考

目前,对于所有人为牟利而订立的划拨土地上单位集资房买卖合同的效力无论在法学理论上还是在司法实践中都存在着很大的争议。划拨土地上单位集资房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而兴建的政策性住房,只有符合条件的特殊对象才能享受,其价格包含了国家财政补贴,具有社会福利性质,所有人并不具有完整处置该房产的权利,是一种有限产权的房屋。所有人私自转让该集资房的行为不仅使国家对城市低收入住房困难家庭的保障措施落空,而且也损害了社会公共利益,因此所有人私自转让该集资房而订立的买卖合同应当一律认定为无效。     

历史与现状:我国建设用地使用权难点初探

由于历史原因,我国建设用地使用权呈现城乡二元体系并存的现象,因此在法律的适用过程中有了一些难点。本文对城市建设用地使用权的取得方式问题和流转问题进行了探讨,重点研究了城市划拨建设用地使用权的市场化问题和建设用地使用权和地上物权的冲突关系。     

论实现高校土地转让的法律对策

高校土地的转让引起了在较多的争议。实现高校土地有条件的转让,这不仅是高校发展的需要．更是城市建设和土地制度改革的需要。在当前的法律制度下,高校土地是不能转让的。要实现高校土地的转让,关键在于对当前的我国划拨土地使用权制度进行变革和完善。     

论实现高校土地转让的法律对策

高校土地的转让引起了在较多的争议.实现高校土地有条件的转让,这不仅是高校发展的需要,更是城市建设和土地制度改革的需要.在当前的法律制度下,高校土地是不能转让的.要实现高校土地的转让,关键在于对当前的我国划拨土地使用权制度进行变革和完善.     

土地承包经营权转让刍议

土地承包经营权在物权效力方面存在先天不足,其流转问题也存在二难悖论.对于土地承包经营权流转,应该以发展的眼光审视和解读问题,破除种种不合理的限制,使承包经营权由死水一潭变成汩汩活水.在配套制度方面,土地征收制度需要进一步严格化,土地调整制度应当废止.     

我国土地使用权与建筑物所有权问题研究

土地使用权与建筑物所有权是两个与广大人民群众生活息息相关的重要权利,也是目前困扰民法学界的一大难题。在我国不动产立法过程中,围绕土地使用权和建筑物所有权及其关系问题一直争论不休。笔者试从两者法律设置的历史和现状作一分析,建议未来的物权法应按照“二元主义”的原则,采取土地使用权和建筑物所有权相互分离的立法模式。     

建筑物所有权与土地使用权冲突新解

在我国,建筑物所有权可以归国家、集体和个人所有,而建筑物所依存之土地的所有权却只能归属于国家。建筑物所有人所拥有的只能是一定年限的土地使用权,基于建筑物与土地的不可分性,当土地使用权到期时,必然产生建筑物所有权与土地所有权之间的权属冲突。关于如何解决这一难题,《物权法》虽有规定,但不具体,对解决冲突无明显作用。实际上,解决建筑物所有权与土地使用权冲突的最好办法是确立建筑物所有权人的优越地位,延长土地使用权期间,赋予建筑物所有权人土地续期权、补偿权和优先权,降低土地使用权续期负担。     

所有权社会化下我国农村集体所有土地使用权流转的思考

所有权社会思想要求所有权人在行使所有权时,不得违背所有权的目的,必须符合社会公益。在这一思想的指导下,我国法律只允许集体所有建设用地、未利用地使用权在一定条件下的流转。但在市场经济下,我们应正确区分土地的用途,按照所有权社会化的思想严格禁止农用地使用权的流转,同时设计相应的制度允许在建设用地、未利用地使用权的流转,让农民也分享城市化带来的地租收益。     

关于农村土地使用权流转问题的思考

土地使用权流转,土地相对集中,是现代农业发展之必然。要教育农民转变观念,并制定相应对策,规范和促进土地使用权流转,加速农业现代化的步伐。     

集体土地使用权流转问题的法学思考

我国农村土地一方面存在着稀缺性,是一种特殊的商品,另一方面法律规定已经跟不上社会的发展,集体土地产权主体不明晰,农村土地被大量浪费,而且流转过程中缺乏对农民权益的保护。为了正确引导农村集体土地使用权流转的发展,改革势在必行。必须针对现状,分别对土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权三种农村土地使用权的流转提出相应的对策,进行法律重构。