城乡建设用地增减挂钩政策与实践模式的演进——基于成都市的考察

城乡建设用地增减挂钩是一种特殊形式的土地整理工作,是地方政府的财政定点再分配行为。基于成都市的调查分析表明,其实施主要经历了基于财政担保贷款的政府独立运作模式、项目“外包”与“市场化”运作模式、基于开发商“持证准用”运作模式的演进。这三种模式虽然能吸引地方政府和开发商积极参与增减挂钩项目,促进地方经济发展,但仍会不同程度地给地方政府带来财政压力,不可能将增减挂钩项目惠及全部或大部分村庄,带来新的不公平和权力寻租等问题。     

农村集体建设用地的性质与功能——基于“城乡建设用地增减挂钩试点政策”的启示

农村集体建设用地制度是农村土地制度的重要内容,准确把握农村集体建设用地的性质和功能是农村土地管理制度改革的基础。通过对城乡建设用地增减挂钩政策进行政策梳理和比较分析,指出农村集体建设用地具有可复垦性是城乡建设用地增减挂钩政策得以实施的前提,同时也决定了城乡土地的增减具有不可逆性。由于错误地利用了农村集体建设用地的基本性质,城乡建设用地增减挂钩政策既没有保障粮食的有效供给,又没有确保经济的长远发展。农村集体建设用地应作为国家粮食市场的"调节器"进行管理和保护。     

城乡建设用地增减挂钩中农民宅基地增值收益形成及估算

城乡建设用地增减挂钩是近年来破解城镇建设用地瓶颈的探索性政策。通过分析增减挂钩中农民宅基地增值收益的形成路径,明确了用途变更是增值收益形成的关键因素。构建农民宅基地增值收益估算方法,采用天津市东丽区华明镇"宅基地换房"项目资料进行了实证估算。结果发现,拆旧区的农民宅基地在实施占补平衡后,剩余土地通过招拍挂方式完全用于居住用途,增值收益最高,达到876万元/hm2。依据研究结论,提出完全公开增减挂钩项目的相关信息;建立农民参与土地增值收益分配机制;审慎推广实施增减挂钩,防止"拆房圈地"等政策建议。     

基于增减挂钩模式“迁村并点”效益探究——以邙山镇六村为例

城乡建设用地增减挂钩是对农村居民点整治规划的新思路,被广泛应用在当前新农村建设中,对邙山镇六村居民点整治“迁村并点”的规划方案加以研究,探究城乡建设用地增减挂钩“迁村并点”模式下可取得的规划效益,“迁村并点”不仅可以促进土地的节约集约利用,而且可以完善公共基础设施,改善农民的居住环境;同时还可以促进农村的经济发展,促进城乡一体化发展的进程;但最终的规划效益取决于方案的实施情况,所以在规划方案实施过程中,为政府监督管理部门提供政策参考;也为农村居民点整治后的效益评价体系提供了参考依据。     

我国城乡建设用地协调互动研究综述

在我国城市化、工业化的快速发展的背景下,实行城乡建设用地增减挂钩,对于优化城乡建设用地结构和布局,缓解用地矛盾、实现统筹城乡发展具有重要的意义。在阐述了城乡建设用地增减挂钩内涵的基础上,从城乡建设用地增减挂钩和城乡建设用地空间结构布局优化两个角度对城乡建设用地协调互动的研究现状进行了归纳总结与简要评价。指出现有研究缺乏系统科学的研究方法及指导理论;同时现有研究多将城乡建设用地分开研究,对城乡建设用地内在机理剖析不足。提出未来的城乡建设用地协调互动研究应将城乡建设用地视为整体,并注重方法研究和理论研究以指导实践;注重城乡建设用地协调互动中利益关系调整,加强土地产权制度、土地流转制度、土地征用制度等制度政策的研究,为城乡建设用地协调互动提供一个清晰的制度框架。     

基于精准扶贫的城乡建设用地增减挂钩政策创新

精准扶贫事关全面建成小康社会。各地在实施精准扶贫过程中普遍面临着土地与资金方面的困境,主要包括:建设用地不足导致产业扶贫项目难以落地;易地扶贫搬迁存在资金压力,以及迁出区土地与迁入区土地问题;劳务输出受宏观经济影响期望值下降,就近城镇化存在搬迁资金压力和产业用地不足问题。城乡建设用地增减挂钩可以有效解决精准扶贫面临的土地与资金困境,但也存在着一定的局限性。一方面,增减挂钩对精准扶贫具有"双重效应",可能导致脱贫倒退、贫富分化;另一方面,增减挂钩由于受现行政策制约对精准扶贫的支持作用未得到充分释放。以更好更有力支持精准扶贫为导向,增减挂钩政策创新的着力方向包括四个方面:一是增强政策包容性,二是探索市场化运行机制,三是健全农户脱贫致富保障机制,四是打好政策"组合拳"。     

河南省城乡统筹建设用地市场建立问题研究

河南省城乡统筹建设用地市场建立中存在的突出问题表现在:集体土地入市范围有限、集体土地入市依据不足、集体经营性建设用地入市与征地制度改革的关系尚未厘清、河南"地票"和集体建设用地建设租赁住房政策的探索与其他制度的衔接不足。上述问题存在的体制机制原因为:集体土地产权制度不明晰,产权体系良好运行机制尚待发掘,土地用途管制下不同政策探索中的内生矛盾一直存在,地方政府对建设城乡统一建设用地市场的激励与约束机制不健全,政策内、政策间的协同性耦合性尚有较大的提升空间。政府应该摸清集体土地入市土地情况并探索确立入市主体及利益分配机制,建立健全集体经营性入市的规划和用途管制前提,完善征地制度为集体土地入市奠定基础。政府作为政策推动者和利益主体的角色不能忽视。     

矿业用地用途管制中政府与市场分工

认为符合用途管制是集体土地入市的前提与市场起决定作用,就必须要素自由入市之间争议激烈,导致多数矿业用地的用途管制不严.“前提论”与“自由论”的争议,在于管制对象与区域的非同一性.根据物权状态二元结构以及市场二元结构法,明晰用途管制的对象与范围:土地利用与产业市场.政府守在产业市场入口处审查土地利用的资格,未取得“门票”者禁止投入矿业开发.政府管制土地利用权利束中的土地发展权是守卫者和仲裁人而绝非参与主体,政府管制在于弥补市场不足而非取代市场功能.     

丘陵地区城乡建设用地挂钩项目的可行性研究——以重庆市北碚区静观项目区为例

城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩作为国家推出的一项重要的土地管理措施,在项目开展初期,没有成熟的运作模式和经验,应进行深入的可行性研究.文中对地处丘陵地区的重庆市北碚区静观城乡建设用地增减相挂钩项目区的可行性进行多方面研究,以充分认识挂钩试点工作的重要意义,防止二次拆迁,侵占耕地和侵害农民权益,为丘陵地区"挂钩"项目的可行性研究提供参考.     

基于演化博弈的建设用地集约利用制度研究

基于演化博弈方法对城市化地区和农业地区建设用地利用互动行为进行分析并结合经验数据仿真模拟发现:不同区域经济增长和耕地保护的考核比重差异化须足够大才能减少不同资源禀赋地区间的非合作用地行为;“大棒”政策有利于促进地方政府间的合作,基于“大棒”政策基础上的“胡萝卜”政策则效果更为明显.地方政府利用双边垄断的土地一级市场进行经济增长的竞次竞争行为和征地补偿价格非市场化不利于地方政府间土地集约利用上的合作.因此促进建设用地集约利用需着眼于:短期内将用地指标配置与不同地区的土地利用效率指标、资源禀赋和经济发展实际挂钩;在此基础上建立惩罚机制上的土地集约利用激励机制并实现结余土地指标充分市场化流转.推动征地补偿价格市场化和集体土地入市改革,针对不同地区实施足够大的差异化政绩考核体系.长期看,当以土地用途的分区管制代替指标管控并辅之以转移支付、户籍改革、税收补贴等举措,在促进建设用地集约利用的同时促进耕地保护和区域的差异城镇化发展.     

我国农村土地银行发展模式、问题及对策

发展农村土地银行已成为推动农村土地资本化的重要方式。宁夏平罗模式、四川彭州模式、陕西杨凌模式等典型模式证明,农村土地银行实现了农村土地资源的合理配置,推动了农村土地的规模化经营,增加了集体经济收入,对转移农村劳动力、提高农民劳务收入也有重要作用,但其法律地位不明确、设立制度不健全、运营业务面临法规制约而单一,限制了自身发展,阻碍了农村土地资本化。为此,必须明确农村土地银行的法律性质,健全农村土地银行设立制度,开放农村土地使用权抵押限禁,拓宽农村土地银行的业务内容,才能促进农村土地银行健康、有序和可持续发展。     

我国农村土地制度改革模式的探讨

农村土地制度的改革是深化农村改革、促进农村经济发展的重要内容。本文通过对农村各种土地制度改革模式的分析，认为土地股份合作制创新了农村土地产权制度，形成了灵活的土地流转机制，促进了土地流转和土地规模经营，是目前我国土地制度改革的较好模式。此外，本文还就如何促进土地流转和规模经营等问题进行系统、全面的分析     

论土地资源的开发、经营、整治和保护

土地开发以其高强度和剧变性对土地生态经济系统产生深刻的影响 ,因而要慎重对待 ,尽可能把它置于人类理性的控制之下。土地经营是在特定用途下土地与其它生产要素相互配比的过程 ,其未来方向是对单位土地资源投入较多的劳动、资本和技术 ,实施集约经营。土地整治是为了克服土地退化或土地固有缺陷而进行的治理和改造活动 ,其目标是着力解决影响当前土地利用持续性的重大问题。土地保护最能反映土地资源可持续利用的精神实质 ,它看似柔弱 ,实则强硬 ,看似消极 ,实则积极 ,应该予以大力推崇。     

我国土地储备制度正当性考辨——以收储范围为视角

我国土地储备制度偏离设立时的初衷,收储范围严重扩大化,是国家垄断建设用地一级市场的制度安排、宪法条文本身的模糊性以及征收制度中的法定低价补偿造成的恶果。改革土地储备制度,并不是要取消这一制度,而是要对土地收储范围进行限制和收缩,打破建设用地一级市场上国家的独家垄断地位,对《土地管理法》从立法理念到具体条文进行全面革新。待将来时机成熟时,还应制定统一的《征收征用法》,全面规制政府征收征用权力的启动前提、补偿标准及程序。     

塌陷及复垦土地产权关系与市场机制构建

导致煤矿塌陷土地低效利用的主要原因是塌陷及复垦土地产权关系不清。要改变这一状况,必须理顺塌陷及复垦土地产权关系,建立塌陷及复垦土地的多向流动机制,培育和发展塌陷及复垦土地市场体系。     

农地产权、农地价值与农地抵押融资——基于农村信贷员的调查研究

进行土地产权和抵押制度改革是否能使农地成为贷款抵押物,从而缓解农户面临的信贷约束?为了回答这一问题,我们调查了农村信贷员对接受农地作为贷款抵押物的看法,及接受条件。研究发现,由于目前农户规模小、农业用地的价值低、农地的生存保障功能强,即使改革土地产权和抵押制度,金融机构也不愿意接受农业用地作为贷款抵押物;当农地价值大于某个阈值后,信贷员开始愿意接受农地作为贷款抵押物;只要农户拥有规定的30年土地使用权,土地是私有还是公有对土地成为抵押物的影响不大。     

农村矿业用地用途管制探析

土地具有经济属性和社会属性,农村耕地转变用途后能获取超额增值收益,市场的局限性在于发挥土地经济属性的同时抑制社会属性。市场失灵为政府管制定位,政府通过严格的用途管制弥补市场不足。土地发展权是由人与土地关系而引起的人与人之间的社会关系,权利行使的社会化要求土地发展权主体承担社会性义务。由土地利用总体规划及年度计划配置土地发展权,政府通过矿业市场准入制度审查矿业用地的合法性。强制性用途管制依赖法制的约束力和执行力。     

关于中国农村土地制度的再认识--试论中国农村土地制度中的神话

理论界对我国土地制度进行了长期的讨论,并产生了一系列的新理论,但这些理论过多注意了学理层面的考量,实际应用价值则极其有限。为此,我们必须转变思维战略,确立新的理论,以充分保护农民的农地权为核心、从“三农”问题整体解决的思路出发,推进土地制度变革。     

从马克思地租理论看土地出让金

马克思运用从抽象到具体的科学方法,揭示了土地、地租的经济性质和经济意义。本文在深入分析和理解马克思地租理论的基础上,探究我国土地出让金的性质,并对其进行量化分析,进而提出建立土地保证金制度的构想。     

构建我国农村土地信托制度的法律思考

西方土地信托制度在促进土地资源保护和土地流转方面贡献突出,从推动我国农村地区土地健康、有序流转的视角出发,构建符合我国国情的土地流转新制度——农村土地信托制度符合当前社会经济发展的客观规律,能够在制度层面有效解决目前我国农村土地流转不畅、流转不规范等现实问题,从根本上保护农村土地承包权人的合法利益。