城市住宅物业矛盾社会化综合治理机制研究——基于1500份调查问卷分析

造成当前住宅物业管理矛盾纠纷难以解决的原因,既有社会客观性,也有行业特殊性.业主（业委会）、物业服务企业、政府部门在社区治理中各自承担着不同的功能,代表3方不同的利益主体,应将社区管理与物业管理有效地融合起来,形成业委会、居委会、物业公司“三位一体”的社会导向型物业管理模式,3方进行合作,各司其职,有效促进小区物业的健康发展.     

物业纠纷信访缘何增多

随着我国房地产市场的兴起以及居民置业需求的不断高涨,物业服务也蓬勃发展起来,但由于相关管理制度和规则并未完善,业主与业委会,开发商、物业管理公司甚至房地产主管部门之间的利益冲突时有发生并愈演愈烈。     

增强物业管理公司竞争力的对策研究

物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分,是一个有着巨大发展潜力的新兴行业,其发展除了需要一个成熟规范的物业管理市场外,还必须有一批具有较强竞争实力且能够参与市场竞争的物业管理公司。物业管理行业内部是由单个物业管理公司构成的,其发展状况的好坏直接影响整个行业的发展水平。当前,物业管理公司竞争力普遍不高已成为制约物业管理行业发展的关键。本文从建立物业管理公司竞争力的指标体系出发,在对天津市各类物业管理公司进行实例评价的基础上,提出了增强物业管理公司竞争力的对策研究。     

居委会、业委会、物业谁管谁?

近几年随着市场经济的发展,新建小区的扩展、社区居民委员会、业主委员会和物业管理公司时中国基层社区的社会事务发挥着越来越多的管理作用,由此他们谁是居民利益的真正代表者,虚如何区分这三个组织的职能,发挥他们各自的作用、理顺他们的关系,是目前与广大社区居民利益密切相关的问题。居委会是基层社区最重要的权威性组织,由于这个组织一开始就是作为与国家政权体系有深刻内在联系的组织而存在的,它     

业委会是麻烦制造者?

业委会是搞事的吗?近些年来在调研时见到与社区相关的政府人员时,我经常会劝他们多考虑一下业委会的作用,但总是立马就被拒绝了。"业委会那帮人",他们摆手说,"就是搞事的"。上海的一个区政府人员则告诉我说:"业委会人的与居委会的人不同,都是有私心的。"我想,如果政府部门可以选择的话,是宁肯不要业委会这一组织的。在他们看来,社区由居委会和物业管理可能更有秩序。这其实不只是政府部门的意见,甚至很多业主也这样看。总之,社会上颇有一种观点:业委会就是搞事的。一个小区好像只要一成立业委会麻烦事就接踵而至:换物业、与开发商打官司等等不一而足。这也是业     

对业主委员会的立法构想

业主委员会,简称"业委会",是随着我国城镇住宅区建设的迅猛发展而出现的新事物,它是由业主大会或业主代表大会选举产生,代表本住宅区内产权人和使用权人,对住宅区内的公共事务行使管理权的群众自治组织。     

论社区如何构建物业公司与业主和谐关系

物业公司与业主之间关系的不和谐,是当今物业管理实践中出现的一个突出问题。这一问题既影响物业公司职能的发挥,又影响业主自身的利益。本文从构建物业公司与业主和谐关系的视角出发,初步探讨了社区在构建物业公司与业主和谐关系中的作用。     

业主维权运动:产生原因及动员机制 --对北京市几个小区个案的考查

本文采用社会运动理论中的资源动员、政治过程理论和利益集团理论研究中国城市的业主维权运动。笔者将宏观的利益集团社会政治视角与中、微观的维权运动动员机制结合起来,考察影响业主维权运动的主要因素。笔者在北京市小区维权案例中发现,在房地产开发和物业管理领域,以开发商和物业公司为主体,包括房管局小区办、地方法院和街道办事处等相关政府部门和政府官员在内的、一个具有分利性质的房地产商利益集团已经形成。该集团的强势地位,使开发商和物业公司敢于普遍而广泛地侵害广大业主的合法权益,这正是业主维权运动兴起的深层原因。维权骨干和积极分子的领导、业委会的建立、业委会的有效动员、适当的策略、业主丰富的资源,是业主组织起来,击败房地产商利益集团,取得维权胜利的核心因素;这五个因素构成了业主成功维权的中、微观动员机制。     

业主权益:玻璃橱窗里的奢侈品?

"非法"业委会代表康城三年? 从成立的第一天开始,康城的业委会就注定要处在风口浪尖,虽然在相关管理机构获得了登记,但其合法性依然受到众多康城业主的质疑.其中最具争议的是对本届业委会选举公正性的质疑,有熟知内情的人士向记者表示,上海康城本届业委会并非以台法的方式选举成立,其中涉及虚报业主人数和制造假选票等违规行为.     

沟通,架起物业管理公司与业主之间的桥梁

良好的沟通是物业管理服务赢得业主理解、信任、支持、满意的基础.笔者在此从多角度、多方面分析如何掌握沟通方法与技巧,在物业管理公司与业主之间搭起和谐沟通的桥梁,为物业管理的健康发展提供保障.     

《物权法》视野下的业主委员会的法律地位

本文依照《物权法》的最新规定，针对物业管理制度中的重要主体业主委员会，对其概念、性质、法律地位等方面进行分析，并提出制度改良的构思，以期有助于理顺物业管理各主体之间的法律关系，依法恰当地调处物业管理纠纷，为物业管理制度的完善提供些许有益素材。     

上海“群租”禁令，惹恼大众

不久前,上海市有关方面表示,对2005年版的《业主公约》、《业主临时公约》示范文本进行增补,新增一些制约"群租"的新条款。此外,上海市房地局授予物管公司对房屋装修和租赁备案的管理权限,明确对违反公约出租或转租的,业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。据了解,目前上海的房屋租赁市场十分混乱,许多房屋都被改造出数个     

城市治理视域下中美业委会成立流程比较研究——兼论业委会成立难问题

业委会成立难问题主要存在"维权工具说""利益相关说"和"权力意识说"三种解释路径,现有研究很少从业主组织成立流程视角进行剖析。根据环境-组织-行为三维视角构建一个宏观-中观-微观的诊断性分析框架,以寻找业委会成立难的根源所在。通过中美业主组织流程比较研究发现,影响业委会成立的核心是植根于宏观环境中的业委会的目标设定,其在整个业委会成立流程中起着主导作用,支配着包括筹备、选举、交接和备案等多个环节。从该视角出发,业委会成立难的问题应该从业委会目标替换、模式切换和流程再造三方面进行优化和改善。     

谁能代表我们：转型期城市社区管治研究——基于南京梅花山庄社区物管纠纷的实证分析

在单位制城市社区向物业小区的城市社区转型中,业主、业主委员会、物业服务公司、居委会等利益相关者大量涌现,社区管治也随之出现。但转型期居委会基层组织和房地产行政主管部门“双线”管理的社区管治结构在物业管理纠纷时并非有效。本研究对南京市梅花山庄社区物业管理纠纷进行实证研究,透视转型期社区管治的问题,并对改善社区管治提出一些建议。     

论常州市物业企业的人力资源管理

物业管理是伴随着住房制度改革而诞生的新兴行业。常州市物业管理从1992年起步以来,行业规模逐步扩大,管理水平不断提高,为全市180多万业主安居乐业营造着和谐的氛围。截止2007年6月30日,常州市已有物业服务企业172家,全市物业企业从业人员15096人。物业管理行业是劳动密集型服务行业,劳动力成本占企业总成本80%左右,物业服务企业的竞争,关键是人才的竞争,物业服务企业的人力资源管理显得越来越重要。     

业主整合何以影响维权冲突治理——一个来自长沙市的案例研究

伴随着城镇化进程和住房商品化改革,城市业主维权冲突频发。本文基于社会整合理论,运用案例分析法,探究业主整合与冲突治理的关系。研究发现:业主整合与冲突治理之间并非遵循直接的因果逻辑,还需政府作为催生性因素的介入。这深刻反映了业主维权冲突治理对权威的高度依赖。政府有其利益动机,维稳压力差异下的政府对业主维权采取区分性的策略。业主整合的核心是个人利益驱动,离开利益驱动业主整合难以持续。私利驱动的业主,自治困境中的业委会,高度依赖权威的业主维权,无法代表"公民社会的先声"。     

“引领型自治”：城市小区物业治理的新框架

当前城市小区的物业治理普遍采取“协商型自治”,由业主自行组织业委会并聘请物业公司代为管理。该治理模式在实践中出现诸多问题,导致城市小区物业治理的混乱。“引领型自治”强调基层党组织的元治理功能,优化业主团体和业委会的自治能力,同时充分引入法律政策的支持,从而能够有效匹配城市小区物业治理的属性。“引领型自治”有助于我们重新思考城市治理的本质,更好地理解党的领导、人民当家做主和依法治国相结合的中国治理大框架。     

以画说世

责任转移 20年来，城市居民住宅的维护管理部门越来越多地从原来的房管所转变为小区“物业管理”部门（公司）。当私产取代公有、管理变为有偿之后，业主购买的“管理服务”却出现了相当多的不满意。其深层原因，是利益和义务被重新“计较”，即管理方的服务意识远低于业主的权利意识，于是导致了彼此都不愿尽义务的不良循环……     

天津:居委会向物业发起“革命”

不知道是从什么时候开始,居委会和物业公司就成了一对打得难解难分的冤家。一个遵循的是市场经济的行为准则,一个则是以“百姓的代言人”自居,却又和政府部门有着千丝万缕的联系。于是矛盾上升,演变为市场经济和政府行为的不协调性。到底是业主委员会还是居民委员会能对物业公司行使监督权和制约权。在这个问题的答案中公说公有理,婆说婆有理,差别就在于你是以市场经济的眼光还是以行政的眼光去看待问题     

发挥教师的主体作用

发挥教师的主体作用鲍子坤教职工是由各种层次的人员组成的，他们对自己在学校管理中的地位认识也不一致。有的人对学校工作漠不关心，认为学校搞得如何与己无关；有的人好提意见，提了以后一看不管用，干脆算了；有的人认为多一事不如少一事，不在其位，不谋其政；有的人...