德国住房保障:制度构成、特征及启示

住房保障是住房政策及社会保障的重点领域,关系社会公平与和谐,也是发达国家关注的重点问题之一.德国是最早提出社会保障的国家之一,在住房保障领域取得了一定的成效,其经验对我国完善保障性住房制度具有重要的借鉴价值和启示意义.德国保障性住房制度包括公共住房制度、房租补贴制度、补贴建房购房制度、住房储蓄制度等,充分发挥了政府在住房保障方面的作用与责任.目前我国的住房制度改革和保障房制度建设应充分借鉴德国的有益经验,强化政府责任,完善住房保障法律体系,并适时调整制度内容从而构建多层次的住房保障体系,还应不断完善配套制度,为我国的保障房建设提供有力支撑.     

我国保障房制度存在的问题及完善

在我国大规模进行保障房建设的初始阶段,可以参照国外经验并汲取国内外保障房制度实施中普遍存在的问题,尤其是要考虑到我国的国情:保障房供给体系繁杂、保障房政策与商品房市场健康良性发展关系的处理、特殊的财政制度及城乡分割的住房制度等四个方面。从当前和长远看应当确立的原则是:要避免走国外保障房制度实施中的弯路,坚持以政府投入、市场化运作方式为基本方向,构建城乡统一的住房保障制度。同时,必须建立健康良性发展的商品房市场,大规模建设保障房不能成为走计划路子的借口。     

我国城镇廉租住房制度构建的理论依据与现实基础

建立城镇廉租住房制度已经成为发展我国市场经济的必然要求 ,目前对廉租住房制度的基本概念和构建理论还存在认识不清的情况。本文主要探讨城镇廉租住房制度的基本理论问题 ,涉及廉租住房的内涵、特点、理论依据 ,以及建设我国城镇廉租住房制度的必要性和现实可能性。     

我国保障房的发展现状与融资渠道探析

2011年1至9月份,全国保障房开工建设986万套,开工率为98%(不含西藏自治区)。我国保障房建设过程中存在着诸如资金瓶颈、住房保障法制建设滞后、土地供应以及保障房的分配方面等问题,其中资金瓶颈问题是保障房建设的首要问题。由于保障房所需要的资金数额巨大,保障房建设中所面临的资金缺口一直难以得到有效解决。应通过以下途径逐步拓宽我国保障房的融资渠道:发挥商业银行在保障房建设资金方面的作用;吸引保险资金积极参与支持保障性住房建设;充分发挥债券市场的功能;进行金融创新,引导多渠道资金用于保障房建设。     

关于建立失地农民社会养老保障的思考

随着城市化的快速发展,我国失地农民日益增多.目前,建立失地农民社会养老保险制度的条件已基本具备,各地也对一些失地农民社会养老保险问题进行了探索,为制度建设提供了有益的借鉴.构建失地农民社会养老保险制度,要与城镇社会养老保险制度具有可衔接性.政府要承担制度建设的责任,给予必要的资金支持.     

我国城镇廉租房制度论析

近年来，城镇廉租房问题一直为社会各界所关注，而我国城镇廉租房制度建设由于起步比较晚，还在不断的探索与完善。本文在分析我国城镇廉租房制度的现状、内涵、特点和现实基础等基本情况的基础上，结合目前城镇廉租房制度中存在的一些不容忽视的问题，从完善政府职能、拓展资金来源渠道、改革现行廉租住房体制，扩大廉租对象覆盖面、借鉴有益经验，不断试点等四个方面提出了完善我国城镇廉租住房制度的几点建议。     

住房保障制度与制度创新——德国和新加坡的经验

住房保障是关系房地产行业发展和社会稳定的一项重要制度,目前我国的住房保障制度存在着一些缺陷,需要加以改进。本文通过对德国、新加坡的住房保障制度的介绍和分析,剖析了他们最有特色的一些保障措施和制度。通过对这些国家住房保障体系的研究,对中国完善和发展自身的住房保障制度可以起到借鉴和帮助的作用。     

构建我国城镇弱势群体住房保障体系的思考

住房问题是一个国家的基本民生问题,低收入者福利性住房保障体系的建设在社会保障体系的建设中更是具有举足轻重的地位。本文提出了住房弱势群体的认定,分析了我国城镇保障性住房的建设发展现状,针对目前存在的问题,结合国内外已有经验和我国国情实际,从立法、住房保障资金的来源渠道、保障性住房管理和实施机构、住房保障对象、保障性住房供给渠道等方面提出了住房弱势群体住房保障的对策建议。     

保障房物业管理的财政扶持政策选择——基于公共物品和外部性理论的分析与实证

保障房能否真正起到住房保障的作用,不仅取决于建设,更取决于后期物业管理能否良好地运转。当前我国保障房物业管理的问题日益突出,其中最大的问题是资金来源不足。保障房物业管理具有公共物品属性和外部性特征,实证案例比较表明,公共财政的扶持是提升保障房物业管理水平的必然选择。将补贴资金纳入财政预算、按比例计提土地出让金和公积金纯收益、对物业公司税收扶持、推动物业管理专业化等方式可以使保障房物业服务的市场供给量接近或达到社会最优量。     

保障性住房空置问题研究——以文献综述的框架

国内外学者很早就对住房空置和保障性住房分别进行了研究,随着十二五期间保障房的"井喷式"供给,对保障性住房空置的研究日益得到重视,目前主要的研究成果表现为:从保障性住房空置的原因看,强调保障性住房制度层面的缺失和保障性住房缺乏建设前期调研以及选址方面存在的问题。从保障性住房空置的解决对策看,主要从完善立法和制度层面规范保障性住房,同时注重保障性住房的选址和布局。未来的研究还具有较大的发展空间,要制定科学的保障性住房空置率统计计算方法,借鉴商品房空置率的研究成果和国内外经验对保障性住房空置的原因和对策展开深入研究。     

住宅属性与住宅消费行为分析

消费者消费的多样化,表现为多种不同物品的数量组合,也表现为同一种物品的不同属性组合.主流微观经济学中的消费者行为理论(无差异曲线分析)提供了第一个方面的分析.以住宅产品为例.运用属性面、属性面上的效率边界线、属性面上的无差异曲线、消费者均衡等概念和有关方法构建了属性分析的一般模型.     

地方财政支出、房价与居民住房支付能力

近年来我国地方财政支出规模不断扩大,在改善城市面貌和生活质量的同时,也推动了房价的快速上涨,但是地方财政支出并没有因此影响居民的住房支付能力。相反,地方财政支出在改善城镇居民住房支付能力方面发挥了积极的作用:一方面,地方财政支出作为人力资本提升的重要投入,可以通过提高收入水平增加居民的住房支付能力;另一方面,地方财政支出的增加可以缓解因稀缺公共品竞争导致的住房溢价,从而降低购房成本。在地方财政支出中,科教支出更为有效地提高了居民的住房支付能力,并且这一作用在不同地区存在较大差异,在公共服务水平相对较低的中、西部地区,单位地方财政支出的增加对居民住房支付能力的提升作用更为明显。     

农业转移人口住房实现模式与住房消费行为

随着城镇化的推进,农村剩余劳动力向城市转移,但我国早期户籍与住房制度以及城乡分割二元金融制度却成为农业转移人口市民化的较大障碍。农业转移人口在城市落户定居,其消费能力逐渐增强,消费结构逐渐升级,创造的巨大内需能够有效推动我国“双循环”格局的构建。通过构建Probit以及IV Probit模型深入考察农业转移人口住房实现模式、购房意愿、购房融资需求的影响因素。研究结果显示：（1）对于住房实现模式而言,户主为第三代农业转移人口的家庭拥有自有住房的可能性较低,同时对应的住房实现模式主要为租赁,但这一群体具有更高的购房需求。（2）个人特征与家庭特征均会影响农业转移人口家庭的住房实现模式及购房融资行为,城市资本包括人力资本、经济资本以及社会资本的积累均对农业转移人口家庭自有住房、购房意愿以及购房融资具有显著的正向影响。（3）土地资源禀赋有助于增加农业转移人口财产性收入,降低市民化成本,对农业转移人口的购房意愿具有显著的正向影响。（4）社会保障覆盖能够显著增强农业转移人口的购房意愿与住房融资意愿。为此,必须加大住房消费金融支持力度,弱化农业转移人口住房融资约束,同时应扩大住房保障覆盖范围,提高农业转移人口收入水平,从而增强其住房支付能力。     

论我国住房调控政策与公民住宅土地使用权

我国政府一直致力于对住房问题的宏观调控,但长期以来收效并不明显。公民住宅土地使用权制度脱胎于我国农村的宅基地制度,只要提供相应的住房用地分配政策,就能够从根本上解决住房问题,无需国家任何的资金投入,也能够杜绝垄断,平抑房价,打击投机行为。而实际上,中国广大农村的长期经验也已经证明了这一点。     

适合住宅产业化的企业组织模式发展研究

要在我国实现住宅产业化,必须要有与之相适应的住宅企业组织模式。通过分析住宅企业组织模式发展的必要性,提出适合我国住宅产业化的住宅企业组织模式发展需要分两步走:第一步先建立虚拟住宅企业;第二步在虚拟住宅企业充分发展的基础上组建住宅产业集团。系统介绍了虚拟住宅企业产生的背景、概念、特征、组织结构,提出传统住宅企业的虚拟化进程,同时介绍了住宅产业集团的组建方式以及住宅企业在集团化过程中应注意的问题。     

Housing conditions and homelessness

In “Housing Conditions and Homelessness,” John C. Weicher, Assistant Secretary for Housing/Federal Housing Administration Commissioner at the U.S. Department of Housing and Urban Development, discusses trends in homelessness and housing conditions. His main sources of data are the American Housing Survey (AHS) and special surveys on homelessness. Because of the dearth of post-1996 data, he focuses on trends before welfare reform. In regard to homelessness, Weicher explains that few reliable data are available, so that estimates of the total number of homeless people are problematic. He estimates that about 600,000 people are homeless in an average week, and that the estimate can vary over the course of a year. The most recent national data are for 1996 and serve as a baseline from which to observe trends. At present, virtually no evidence indicates that homelessness has increased (or decreased) since the passage of welfare reform.     

试论住房人权

住房权是公民的一项基本人权。广义的住房人权包括对住房的使用权(居住权)和对住房的所有权(房产权),狭义的住房人权仅指居住权。居住权又分为最低水平的居住权和适当适足的住房权。国家实现公民居住权的首要义务是实现"人人有屋住"的最低水平居住权,核心义务是保障人人有适当房屋居住权,长远义务是逐步通过正确政策帮助部分公民实现房产权。     

住房的过度市场化及其社会后果——从《论住宅问题》看城市中下层民众的住房消费

住房消费属于基本民生领域,却被当作经济增长的支柱产业;民众看重使用价值,房产商、开发商、炒房者、地方政府等看重交换价值,安居乐业的基本消费品被过度货币化、资本化;房价不合理暴涨损害了健康平和的人际关系、道德观念、价值体系和重要的社会情感,社会后果堪忧.与恩格斯论述的住宅问题相比,目前中国的住房问题,既有独特之处(社会转型期、解决方案、政府介入等),又有共同之处(工业化、城乡差别、乡城移民、资本意志、市场化).国家和政府有责任让其国民安居乐业.解决住房问题的根本之道在于把它作为社会问题而非纯经济问题对待,以社会政策而非经济政策应对,建设各阶层、各群体利益共享的消费者社会.     

房改攻坚:住房保障制度的构建

在住房资源配置效率已从制度上得以基本保证之后,加快构建住房社会保障制度以解决住房领域中的公平问题,成为下一轮房改攻坚的主要内容.为此,有必要从理论上对构建我国住房保障制度的基本思路及相关的政策措施加以认真研究.     

住宅产业化之经济分析

住宅产业化的核心是以工业化住宅方式进行生产。本文阐述了住宅产业化的含义,对目前工业化住宅的全寿命成本及功能与传统住宅建设方式进行比较分析,并就工业化住宅的发展趋势作了预测。