浅论划拨土地使用权的转让行为

土地使用权是我国对土地进行管理和利用的重要制度。划拨土地是我国土地供给的一个重要形式。研究市场主体将划拨取得土地使用权进行市场转让 ,对于建立、健全我国房地产市场有着重要的意义     

划拨土地使用权市场化的博弈分析与制度创新

对于存量划拨土地使用权,除了公共产品用地,都必须实行产权市场化的改革,将不具有自由的转让权的划拨土地使用权转化为具有自由的转让权的土地使用权。在划拨土地使用权的市场化过程中,中央政府、地方政府(土地所有者)和划拨土地使用权占有者都企图通过划拨土地使用权的市场化获得更多收益,三方的收益实际上是对同一潜在收益的分割,三方利益目标具有冲突性,因而划拨土地使用权市场化的制度变迁的路径取决于各自的谈判能力,是三方博弃的结果。现行的制度安排,使那些厌恶风险或风险中性的划拨土地使用权占有者倾向于进入公开土地市场交易或继续占有土地使用权,而偏好风险的划拨土地使用权占有者倾向于进入灰市交易。灰色土地产权交易虽能使资源配置效率有所提高,但结果却使市场失去公开、公正、公平和公信。因此,必须进行相应的土地产权制度创新和土地市场创新,从而制止土地产权的灰色交易。一是降低土地市场的交易成本,提高划拨土地使用权的占有和使用成本,加大划拨土地使用权进入灰市交易的惩罚成本。二是在国有企业改制成企业重组过程中,必须按照促进划拨土地使用权市场化的要求,进行划拨土地使用权处置规则的创新。三是清理各种土地收费项目,原则上取消一切土地收费,使土地收费转变为地租或地税形式存在,并强化土地税收制度建设。     

划拨土地使用权的法律问题研究

划拨土地使用权与出让土地使用权共同构成国有土地法律制度的基本框架,法律上对划拨土地使用权的定位与现实生活中的划拨土地使用权差异很大。由于划拨土地使用权的特殊功用,回归划拨土地使用权的本来面目,具有正本清源的作用。在我国土地使用权有偿使用的终极目标下,征收土地使用税、土地收益金仅是过渡形式。比较国有土地市场供应出让、租赁和土地使用权作价入股三种形式,克服经营性划拨土地使用权弊端的唯一出路:逐步强制出让。     

因公益需要提前收回国有土地使用权的补偿制度

因公益需要提前收回国有土地使用权性质应界定为国有土地使用权征收。于补偿层面,应确立出让与划拨土地使用权二元化的补偿规范体系。对提起收回的出让土地使用权,须退还剩余年限的出让金和按照市场价格评估补偿。对提前收回的划拨土地使用权,须对土地使用权取得成本、土地开发投入给予适当的补偿。对收回的土地使用权按照市场价格补偿时,需将因政府投资等因素致该土地使用权极差地租提高而产生的增值利益返还给社会,由社会从事公益事业。提前收回原因的公共利益要件和收回须遵循的法定程序应准用房屋征收制度的相关规制。     

当前房地产业亟待解决的问题和对策

由于我国市场经济体制刚刚开始确立,房地产作为一个新兴产业,当前有很多问题已露出端倪,归纳起来主要有以下几方面:1、在过去传统的土地管理体制下,靠行政划拨取得土地使用权的单位,由于资金等方面的原因,自己已无力开发使用,于是将大量闲置的土地私自转让或出租。2、以“联建”或“联营”等名义转让土地使用权,即以土地所有权或使用权作为联建或联营的条件,一方出地,一方出钱,开发后进行联营分利,或各分得一定比例的建筑面积。3、外商以“合资”的方式无偿取得土地使用权,即中     

培育城市土地市场的关键和突破口

本文认为,建立城市土地市场是一项艰巨复杂的系统工程,只有抓住其关键和突破口,才能达到预期的目的。作者指出,尽管土地交易市场有多种形式,其实质都是产权的交易,因而土地产权的明晰及土地产权制度的创新,乃是培育城市土地市场的关键;而划拨土地使用权市场化则是最终建立起完善的城市土地市场的突破口。依据这一思路,本文对国有土地产权主体的法人化、中央与地方对城市土地财产权的划分、界定以及划拨土地使用权转让市场的规范化等问题,进行了有益的探索与阐述。     

浅谈建立土地使用权出让市场

土地使用权出让市场是土地所有者向土地经营者和使用者有偿让渡土地使用权所形成的市场。土地出让是土地所有者将一定年限的土地使用权转移给受让人,受让人为此支付土地使用出让金的行为。受让人取得的是一种具有独立意义的土地使用权,它包括所有权中古有、使用、收益和一定程度的处分权能。这些权能又表现为以下民事权利:对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权等,土地使用权的出让是土地使用权作为商品经营和进入流通的第一步,因此,出让市场亦称为土地市场中的一级市场。出让市场包括两种形式:一种是土地使用权的长期出让,一般为20年至70年,可称为批租市场,这种形式适用于长期用地需要,其价格就是一次性付清的若干年地租。另一种是大地使用权的短期出让,可称为年租市场,其价格就是逐年缴纳的地租。     

关于土地批租的法律问题

所谓土地批租,即“土地使用权有偿转让”,指以租借形式将国有土地的使用权定期有偿租借给承租者。它是通过土地使用权有偿出让与土地使用权转让进行房地产经营的经济活动。长期以来,我国实行的是无偿使用土地和无限期使用土地的制度,使土地资源浪费相当严重。而相比之下,土地所有权归英王所有的港英政府则大搞土地的有偿使用,自1970年至1984年,出卖土地使用权的收入平均占港英政府年度财政总收入的18.2％,其中1980年至1982年     

房地产商品基本价值与市场泡沫度分析

中国房地产市场是否存在泡沫,泡沫的程度有多大,一直是热点问题并存在争论。基于理性泡沫理论,并在房地产市场局部均衡模型的框架下,对中国房地产基本价值和泡沫度进行估算和预测后发现,自2001年以来,中国房地产市场一直存在泡沫,从2004年开始,房地产市场的泡沫度急剧增加;如果不采取强有力的措施,预计2009、2010和2011年房地产市场泡沫度将分别为21.6%、23.2%和18.3%,房地产市场的高泡沫状况难以出现根本性转变。而产生房地产泡沫的原因主要有三个方面:土地的垄断供给、普遍性的投机行为和房地产业的暴利。因此,解决房地产泡沫必须从打破土地垄断供给,建立土地使用权流转市场,以及坚决遏制房地产行业暴利和投机等具体措施入手。     

房地产征税应削减

随着我国市场经济的发展,土地有偿使用制度的完善和房改政策的推行,土地使用权及其依附着的房产日益成为我国市场上两个活跃因素。但税费居高不下一直是影响房地产市场发展的阻力之一……     

关于城市土地使用方式和土地市场的探讨

一、绪论我国法律规定,城市土地分为两部分,一部分归国家所有,主要用于非农业方面,另一部分(城市郊区)归农民集体所有,主要用于农业生产。归国家所有的那部分土地的使用权属于各工商企业、学校、机关、部队等。这些单位取得土地使用权的方式是向国家申请,由国家划拨。申请获得批准的单位就可以取得一定量土地的无偿使用权,而且是无限期的使用权。当市区土地不敷使用,需要占用农民集体所有的土地的时候,则由     

城市房地产开发用地供应模式探讨——以南京市为例

南京市房地产开发用地的供应,大致可分为以下四种模式： 1．行政划拨模式。行政划拨模式主要是指从1987年9月土地管理部门成立到1992年5月份,对房地产建设项目用地采取行政划拨方式供应。其具体做法就是结合旧城改造进行房地产开发,土地由政府行政划拨,开发单位负责房屋拆迁和居民安置,……     

集体建设用地使用权流转对城乡二元房地产市场的影响论析——以《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》为背景

集体建设用地虽被禁止开发房地产,但允许其流转本身给城乡房地产市场带来的影响是巨大的,它打破了国家对城市土地供给一级市场的垄断,有利于城市房地产市场竞争秩序的完善和房地产价格的下降,开启了农村房地产市场,为新农村建设中的住宅用地整理提供制度支撑,给小产权房问题的解决带来契机,同时也会带来房地产投机过热的消极影响。而禁止集体建设用地使用权进入房地产市场将人为地割裂城乡统一的房地产市场,城市房地产用地来源也无法解决。只有国有、集体建设用地使用权真正“同权、同地、同价”,才能建立城乡一体的房地产市场体系。     

改进中国房地产司法体例的几点建议

土地使用权与地上建筑物所有权是房地产法学的热点问题之一。随着中国房地产市场的发展成熟 ,中国现有房地产司法体例与市场现状的冲突逐渐突出。作者结合自己在法律实务中的体会 ,从分析土地与地上建筑物的法律关系出发 ,就改进中国当前房地产司法体例提出几点建议     

培育规范的房地产市场

随着我国经济体制的深化改革,房地产市场迅猛发展,数以万计的房地产公司如雨后春笋般涌现,数以亿计的资金纷纷流入房地产市场。伴随着房地产市场的发展,国家先后发布了一系列政策、法规来规范房地产业的运作;然而,尽管如此,纵观当前的房地产市场,培育规范的房地产市场仍然是我们面临的一个重要课题。 目前房地产市场的主要问题有:人为地将房产与地产这个不可分的整体分开,造成房地产市场管理分割;土地供应方式没有进入市场,招标、拍卖方式绝少出现,大多是有偿出让或行政划拨,使土     

论实现高校土地转让的法律对策

高校土地的转让引起了在较多的争议.实现高校土地有条件的转让,这不仅是高校发展的需要,更是城市建设和土地制度改革的需要.在当前的法律制度下,高校土地是不能转让的.要实现高校土地的转让,关键在于对当前的我国划拨土地使用权制度进行变革和完善.     

招拍挂制度对城市房地产市场垄断趋势的影响——以上海市为例

对上海市住宅用地集中程度、住宅地产销售面积、住宅房地产价格指数变动情况的实证分析表明:自2003年招拍挂制度全面实施以来,上海市房地产市场的垄断程度逐步加强,已经呈现出明显的垄断特征,土地使用权招拍挂制度已经成为城市房地产市场的"政策性壁垒"。     

内地中小城市应以组建二级土地市场为起点

我国城市土地市场的模式大体由一、二级市场构成。一级土地市场是指由国家垄断经营,是政府与企业或政府与个人之间土地使用权的交易。二级土地市场是指依法取得土地使用权的使用者,经过对土地进行开发、改造后,再次将其土地使用权转让给其他使用者,是     

培育和发展我国城镇土地市场

培育和发展我国城镇土地市场李植斌土地是一种不能再生的资源和生产要素，它的稀缺性要求我们有效而合理地开发与管理。长期以来，我国对城镇土地实行的是行政划拨与无偿无期的使用制度，企事业单位所需要的土地由政府按项目无偿划拨，土地没有被纳入生产成本，导致各企事...     

论实现高校土地转让的法律对策

高校土地的转让引起了在较多的争议。实现高校土地有条件的转让,这不仅是高校发展的需要．更是城市建设和土地制度改革的需要。在当前的法律制度下,高校土地是不能转让的。要实现高校土地的转让,关键在于对当前的我国划拨土地使用权制度进行变革和完善。