集体建设用地上市流转的法治保障

城镇化使得国有土地供给趋于紧张,而集体建设用地由于法律制度的限制难以进入土地市场自由流转,阻碍了城乡统一的集体建设用地市场的建立。应当从法律制度上明晰集体建设用地的主体和权利内容,建立科学的价格评估体系,保障集体建设用地在土地市场上的自由流转。     

证券化视角的地票交易制度创新及立法路径

地票交易制度的价值在于通过证券化形式创新土地交易的方式,发挥了其统筹配置城乡建设用地资源的作用,创造性地运用了证券化的融资功能、资源优化配置功能、财富收入分配功能以及公共政策促进功能,为农村集体建设用地资本化．以及建设城乡统一建设用地使用权市场化探索了新途径。应当在现有经验的基础上,按照证券化的基本思路,探索提升地票交易的法制化、市场化、权利化的途径,科学界定政府在地票交易中的角色,有效保障土地权利人在地票交易中的主体地位,从制度上更好地发挥市场机制的基础性作用。     

城乡建设用地流转:体制内与体制外模式比较

城乡建设用地结构失衡是我国目前粗放型经济增长模式的典型特征.以集体建设用地"经营性地权"为特征的体制外流转,虽然在一定程度上提高了土地、资本和劳动的要素配置效率,但由于受土地固定区位空间的限制,难以形成要素集聚和产业协同优势.而体制内的"地票"交易模式,在城市土地国有产权的制度框架下通过"资产性地权"交易,以稀缺性的建设用地指标为交易对象,在集体资产价值获得实现的同时实现了城乡建设用地实物资产的空间置换和产业的集聚.     

地票交易法律问题初探

地票交易是指城乡建设用地增减挂钩指标在土地交易所内以出让等方式流转,在法律上是一种特许权交易。地票持有人享有地块选择权和开垦费用补偿权。地票交易在我国处于探索阶段,需要进一步明确权利内涵、完善交易规则、健全配套制度,以期为解决我国农村土地流转困境提供新的路径。     

构建城乡统一建设用地市场:法律困境与制度创新

构建城乡统一的建设用地市场,有助于打破城乡二元结构,缩小城乡经济差距;有助于缓解城市供地压力,提高土地使用的经济效率;有助于健全土地要素市场,实现土地所有权主体地位的平等;有助于强化农民权益保障,推进农民市民化。当前,我国城乡统一建设用地市场的构建主要面临四大现实困境:集体经营性建设用地法律性质定位不清;流转规划法律制度不健全;流转中政府职责(权力)定位不明;流转收益分配法律制度欠科学。须从四方面来加强相应制度创新,助推城乡统一建设用地市场的有效运行。     

城乡统筹语境下建立农村集体建设用地流转制度论纲

工业化和城市化进程的加快,国家对耕地的严格保护,导致集体建设用地隐性市场普遍存在,全国各地都在进行集体建设用地进入市场的探索.在城乡统筹的大背景下,农村集体建设用地市场要在政策和法律上寻求突破,则须从根本上打破土地制度的二元性;尽快修改现行法律,完善集体建设用地的相关立法及其配套规定,实行集体建设用地的合理、有序流转;保障农民的土地财产权,确保农民获得集体建设用地流转的土地级差收益.     

集体建设用地使用权流转对城乡二元房地产市场的影响论析——以《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》为背景

集体建设用地虽被禁止开发房地产,但允许其流转本身给城乡房地产市场带来的影响是巨大的,它打破了国家对城市土地供给一级市场的垄断,有利于城市房地产市场竞争秩序的完善和房地产价格的下降,开启了农村房地产市场,为新农村建设中的住宅用地整理提供制度支撑,给小产权房问题的解决带来契机,同时也会带来房地产投机过热的消极影响。而禁止集体建设用地使用权进入房地产市场将人为地割裂城乡统一的房地产市场,城市房地产用地来源也无法解决。只有国有、集体建设用地使用权真正“同权、同地、同价”,才能建立城乡一体的房地产市场体系。     

构建城乡统筹建设用地市场的思考

随着我国市场化改革的不断深入,城乡二元分割土地市场的弊端日益暴露,并且成为引发诸多经济社会矛盾的根源。国家垄断土地一级市场造成经济效率低下,以及集体建设用地在没有中央立法支持的情况下自发流转所引起的诸多市场失灵现象,有悖于我国城乡统筹与经济社会和谐发展的目标。因此,构建兼顾效率与公平的城乡统一建设用地市场,已经成为当前我国土地管理体制改革的当务之急。     

构建城乡统筹建设用地市场的思考——基于公平与效率分析

随着我国市场化改革的不断深入,城乡二元分割土地市场的弊端日益暴露,并且成为引发诸多经济社会矛盾的根源。国家垄断土地一级市场造成经济效率低下,以及集体建设用地在没有中央立法支持的情况下自发流转所引起的诸多市场失灵现象,有悖于我国城乡统筹与经济社会和谐发展的目标。因此,构建兼顾效率与公平的城乡统一建设用地市场,已经成为当前我国土地管理体制改革的当务之急。     

“地票”的创新价值及制度突破

重庆农村土地交易市场推出的城乡建设用地挂钩指标转让交易制度,俗称“地票”交易制度,它对农村土地流转方式改革、城乡统筹发展及实现土地收益公平分配是一种制度创新。但由于该制度尚处初创阶段,交易制度存在某些不足,待补充完善。应利用试点优势、增强制度活力,在“地票”法律化过程中更要实现多方利益表达的平衡,使其成为促进城乡统筹、协调发展的利器。     

农村集体建设用地流转亟待规范

集体建设用地流转是土地市场健康发育的必然结果。本文论述了农村集体建设用地进行流转的客观必要性，分析了流转过程中现存的一些问题，提出了农村集体建设用地流转的改革方向。     

城市集体建设用地流转的法律规制

实践中城市集体建设用地在通过各种各样的方式流转着,却又与目前的宪法、土地管理法规、物权法等相关规定相冲突。国家在不同的省市开展了集体土地流转的改革试点工作,物权法理论也支持集体建设用地的流转。城市规划区集体建设用地在征收以前应该允许其使用权规范性地流转,城市建成区集体建设用地应当依法予以征收,但是征收的方式原则上应该采用"相当的补偿标准"征收。     

城乡建设用地市场一体化的突破点及模式选择

城乡建设用地市场改革的关键点是破除土地市场二元结构,我国建立城乡统一建设用地流转的有形市场,核心问题是实现“同地,同价,同权”.城乡建设用地市场一体化的制度创新,有两种可以选择的模式.其一渐进模式,即依托现有土地市场制度框架,通过行政手段逐渐提高征地补偿费,以增量改革达成制度创新;其二是彻底突破现有土地市场的制度框架,强力推进农村集体建设用地入市,以激进的方式推进城乡建设用地市场一体化.     

发展我国农村建设用地市场的构想——基于成都、重庆的实证分析

为了消除城市国有和农村集体所有两类建设用地市场在体制上的二元分割状态,基于对成都和重庆农村集体建设市场的调研,论文分析了当前农村集体建设用地市场上存在的突出问题,在此基础上提出了发展我国农村建设用地市场的构想,并详细分析了集体建设用地市场的两种交易模式。     

集体建设用地使用权流转的法律思考--兼评《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》

2005年6月23日广东省发布<集体建设用地使用权流转管理办法>,正式允许省内集体建设用地直接进入市场交易,引起社会各界的广泛关注.集体建设用地使用权的流转是市场经济条件下优化土地资源配置、推进农村劳动力社会化和改善农民生活的需要,而我国现有的法律制度却未能为集体建设用地使用权的流转提供法律保障,造成了现实市场的混乱.因此,本文从现实存在的问题出发,分析了<管理办法>对现有法律的突破与创新,指出其存在的不足,并对相关配套制度的建设提出了建议.     

乡村振兴背景下农村集体经营性建设用地入市的困境与纾解

乡村振兴战略对农村集体经营性建设用地的入市提出了平等式权利保护、交易式效率提升、规划式秩序维护、保障式收益分配、完善式配套建设等需求。针对农村集体经营性建设用地入市存在的主体、客体、交易、分配和配套制度等方面的制度困境，需要以乡村振兴战略的需求为指引进行纾解。在主体方面，需要厘清入市流转主体，统一入市实施主体。在客体方面，需要入市征收妥当分置，充分贯彻经营目的。在交易方面，需要统一入市交易方式，明晰入市交易规则。在分配方面，需要厘清政府与集体之间的外部分配和集体与成员之间的内部分配。在配套制度方面，需要促进土地登记确定化、土地规划科学化和利益保障完善化。     

建设用地指标收益分配机制的瓶颈与突破

建设用地指标收益分配机制关系到指标市场交易机制的发展,与农民权益保护息息相关。指标收益分配增减挂钩和“地票”交易是指标市场机制发展的初级和中级阶段,剖析这两种代表性模式,可以发现建设用地指标价值收益未能充分体现、收益分配也不尽合理等问题。以农地资源综合价值理论认识农地上各项权利背后的利益关系,有助于更系统地对建设用地指标收益问题进行法学分析,构建新型的农地资源价值标准及其归属,并根据价值归属确定参与分配的主体与方式,创新设计收益分配比例。     

集体建设用地使用权流转之考察

集体建设用地使用权是否准许自由流转的法律论争,并未随着《物权法》于2007年的颁行而终结。从有限制地流转和自由流转的角度对此进行考察之后,可以得出结论为:集体土地建设用地的流转制度属于我国物权法的固有法属性的重要表征,故不能在理论上盲目照搬国外的地上权等相关制度,而应当在今后,根据我国土地改革的实际情况,适时制定单行法律对集体建设用地使用权的流转问题进行专门法律规制。     

论如何进行集体建设用地流转管理

就如何进行集体建设用地流转管理、实现其真正的价值作以论述。以用途管制为龙头 ,以税费调节为手段 ,确保集体土地所有者在处置权上的公正地位和收益上的利益实现 ;以市场价格为基准 ,以各种细化的权利为依托 ,尽快建立完善集体土地基准地价体系及相应的地价评估体系 ;以规范管理为手段 ,以推进土地市场一体化为目标 ,将集体建设用地流转纳入统一、有序、公开的市场管理轨道。     

集体建设用地使用权若干问题研讨

集体建设用地使用权不能简称为集体土地使用权 ,权利主体包括农民个人、土地所属集体社区以外的组织 ,权利客体为乡村非农建设用地 ;其取得方式主要有批划、买卖、初始登记和继承 ;权利人对于建设用地可以占有、使用、收益 ,其中的使用权应包含权利转让权、权利投资权和抵押设定权 ,作为用益权 ,权利人就享有物上请求权 ;其终止原因有土地灭失、放弃、权利人死亡、期限届满、国家征用等。法律不应当严格禁止集体建设用地使用权进入市场流转