我国房地产开发企业融资渠道比较研究

房地产业是高风险、高投入、高回报的资金密集型行业,充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提。随着国家对房地产业的历次宏观调控,房地产开发企业面临的筹资困难问题越来越突出。如何解决房地产开发中的融资问题,开拓新的融资渠道,成为每个房地产开发企业亟需考虑的关键问题。对我国房地产开发企业主要融资渠道的比较分析可知,要想从根本上实现房地产融资渠道的多元化,不仅仅需要房地产开发企业结合自身条件选择最佳的融资途径,更需要管理层从整个金融体系和制度方面加强建设,为房地产开发企业融资创造一个良好的环境。     

房地产金融风险与防范

十几年来,我国的房地产历经了从无到有、从小到大的发展与嬗变,产业运作已日趋成熟与完善。但真正意义上的房地产金融却刚刚起步。所谓房地产金融,是指在房地产开发、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动,其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金,支持房地产开发、流通和消费,促进房地产再生产过程中的资金良性循环,保障房地产再生产过程的顺利进行。近年来,特别是被称为是房地产金融年的2004年以来,我国房地产进入高速发展时期,房地产业对资金的大量需求,使房地产金融…     

对当前房地产融资创新的思考

近几年，特别是自去年下半年以来，我国房地产市场持续快速增长，甚至出现了局部过热的现象。为此，央行出台了一系列强有力的金融调整政策，特别是将房地产企业直接向银行贷款融资的门槛提高。众所周知，房地产业是典型的资金密集型行业，而且，目前我国房地产业融资渠道过于单一，严重依赖银行贷款，使金融风险更加集中。因此，如何解决资金瓶颈，化解金融风险，进行融资创新呢?本文提出了解决的三种思路。即推进住房抵押贷款证券化；发展房地产企业债券市场和建立房地产投资基金组织。在论文中，详细地分析了三种方法各自的特点，优点，以及目前发展的状态和面临的现实困难。     

发展和完善我国房地产投资信托的思考

房地产投资信托是我国房地产业新兴的一种融资方式.房地产投资信托可以通过直接贷款、股权投资等方法,在不同层面、不同阶段为房地产开发项目设计出合适的个性化金融产品,它可以解决房地产开发的资金来源问题,改变目前单一依靠银行贷款的融资模式,降低金融风险.但我国的房地产投资信托还处在起步和探索阶段.如何有效地利用这一新的融资方式己经成为房地产业、金融行业乃至政府的重要研究课题.文章在借鉴美国房地产投资信托经验的基础上,通过对我国房地产投资信托存在的问题进行分析.提出相应的解决对策.     

房地产证券化——我国未来房地产业发展的方向

我国房地产业发展迅猛,但也暴露出一些值得深入探讨的问题,如：投资结构失控,开发企业粗放经营,空置率高,房地产金融运行困难等。该文从房地产证券的一些基本概念及房地产证券的经济功能出发,探讨了我国未来房地产业的发展方向——房地产证券化。其发展思路包括：建立房地产项目融资证券,房地产产权证券,房地产投资信托证券,抵押贷款支持证券。实施这一思路的措施是：深化改革为房地产证券的发展创造良好的外部环境,发展房地产信托投资基金,发展抵押贷款支持证券等。     

试析房地产抵押贷款投资基金

房地产抵押贷款投资基金是房地产业发展到一定阶段的必然要求。发展房地产抵押贷款投资基金，不仅使房地产投资主体多元化，拓宽房地产的融资渠道，而且防范金融风险，完善我国房地产金融市场体系，推动我国房地产业健康、有序、协调、可持续的发展。本文对我国的房地产抵押贷款投资基金进行了系统研究，论述了房地产抵押贷款基金的含义、特征、组织形式，比较国外房地产抵押贷款投资基金的发展，提出了我国发展房地产抵押贷款投资基金的必要性和可行性。     

信托参与房地产融资的必要性和可行性分析

房地产业是一个高投入的行业,高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险.正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业密切的关系,金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间.而我国资本市场的发育不完善,融资渠道比较狭窄,尤其体现在房地产融资渠道多年来的单一性上,不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险,而且客观上限制了房地产业的发展.     

浅析当前房地产偷逃税问题及治理对策

近年来,我国的房地产业发展迅速,成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因,房地产开发企业偷逃税情况比较严重。为此,应从加强对房地产开发整个过程的监控、建立房地产业各税种的税源控管机制、加大对房地产业偷逃税的惩处力度、改革和完善房地产税制等方面着手,加强防范和治理房地产业偷逃税问题。     

宏观调控下我国房地产发展的战略与态势

我国经济发展经过一系列的宏观调控政策的出台,逐步走上理性思维、良性循环的可持续发展的道路。作为新时期国家支持产业的房地产行业,通过宏观调控,过热的势头得到降温,房价也得以理性回归,自住型购房成了房地产消费市场的主流。政府出台的一系列加强房地产市场健康发展的调控政策,其成效正在日益显现,这对于保持市场稳定和人民生活条件改善,促进国民经济持续健康发展具有重要意义。从目前已经出台的政策看,开发商受到直接考验的是自有资金规模和开发效率,其中包括融资渠道、资金实力、资金周转率等,房地产行业的盈利模式也将随之转变,房地产金融的创新品种不断在市场上涌现。房地产行业将按照宏观调控的政策导向、按照循环经济的发展规律健康发展,以房地产景气和稳定来带动和促进经济的稳定,使走向小康社会的消费者真正买得起,住得好,从而求得房地产业新一轮的理性、规划、和谐发展得以实现。     

中国房地产业发展的制度变迁分析

我国房地产制度自上世纪80年代适应经济体制改革而变革以来,经历了住房分配供给制度、土地使用权制度、房地产交易制度、房地产投融资制度的变迁等发展阶段。政府在规范房地产制度变迁和保障渐进式改革目标实现的同时,在市场管理、公众福利、资源配置等方面也存在一些不足之处。文章对房地产业制度变迁历程中存在的产权和融资、管理等方面存在的缺陷进行分析,提出完善我国房地产业制度的相关建议。     

现阶段我国房地产业支柱产业地位的考究

现阶段人们对把房地产业作为支柱产业发展争议颇多,政府也不再公开肯定房地产业的支柱产业地位。且由于我国房地产统计制度不完善等原因而导致房地产业对国民经济的贡献被严重低估,以至于我们必须重新审视房地产业支柱产业的地位。现阶段我国房地产业事实上仍是带有支柱产业性质的产业。     

房地产企业议价能力与资本结构——基于上市公司面板数据的实证研究

房地产行业是总资产负债率很高、融资渠道相对狭窄并且深受政府宏观调控政策影响的特殊行业,本文基于资本结构理论,选取我国沪深两市部分房地产上市公司样本2001-2009年的面板数据,运用F检验和Hausman检验构建了混合回归模型,对资本结构的各种影响因素进行多元回归实证分析。研究发现,房地产上市公司的资产负债率与公司资产结构、盈利能力及短期偿债能力负相关,与公司规模、议价能力、运营能力等因素正相关,与实际税率、成长性的关系不显著。     

我国民间借贷的风险防范研究

我国民间借贷所存在的融资优势是：市场定位适当;效率高、期限短;信息渠道畅通,准入条件较低;对中小企业发展有推动作用。近年来民间借贷发展很快,出现了一系列问题,其中一些问题的出现直接扰乱了金融秩序,尤其以企业为主导进行的民间借贷活动最为明显。存在的风险是：资金大规模流向房地产行业,潜在威胁大;大规模融资易导致非法集资;高利率可能导致中小企业偿债困难。防范民间借贷风险的对策建议是：将民间借贷纳入统一的监管体系;探讨分类法律监管模式,规范中小企业民间融资;加强公众教育,抵制非法集资;建立健全民间借贷风险监督预警机制;引导民间资本选择正确的投资方向,规避投资风险。保护好民间资金市场,积极合理的引导,可以使大规模的民间借贷资金能够为我国实体经济的发展做出贡献。     

“鬼城”探秘——揭露“鬼城”成因,抑制房地产泡沫蔓延

“鬼城”现象在当今中国的房地产行业不断蔓延,广受公众诟病.由于地方政府对土地财政的依赖以及出于政绩考虑放宽土地审批、出于腐败官商的需求、整体规划的缺陷、高房价使刚需人群买不起,以及投机炒房和选择投资渠道,加上金融行业的推波助澜等原因,造成“鬼城”在中国普遍出现.为此,中央政府应当强化“国五条”的执行力度,建立房产信息系统,对于目前的地方政府政绩考核模式、房产税收制度、住房供应模式以及金融系统进行改革;地方政府务必改变过度依赖房地产的经济发展模式、缩小贫富差距;房产商则应对项目开发进行合理定位和科学规划.三者共同努力,才能促使我国房地产行业健康发展.     

房地产功能价值论与中国房地产市场投资

现阶段中国房地产市场呈现的一个突出特点是 :一方面房产总量急剧增加 ;另一方面大量的房产被空置。这个现象一直困扰着人们。中国房地产市场令人瞠目结舌的发展速度 ,使得中国在短短二十余年时间里走完了西方同类市场上百年甚至数百年所走过的历程。也正因如此 ,在中国 ,建筑技术进步已经不再是一个缓慢的过程 ,房地产功能更新换代需要的时间被大大压缩了。多年来 ,西方发达国家在房地产经济领域一直沿用被称为“区位圣典”的区位至上论。然而 ,在中国现实的房地产经济中 ,仅仅从区位的角度来分析房地产市场价值的变化 ,还远远不能解释这一中国独特的经济现象。从时间维度上看 ,在量和实现可能性两个方面 ,房地产功能价值的剧烈变化正十分明显地影响着房地产的市场价值。我们所提出的房地产功能价值论创新性地将房地产功能价值置于和区位价值同等重要的地位。这个新的理论模型能够为揭示和纠正房地产市场投资过程中的诸多误区提供有力的理论依据。     

论《民法典》新规在房地产业领域的法律适用

《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起在我国施行,我国即将进入民法典时代。“盛世制法典,国运必兴隆。”结合《民法典》和其他法律法规、司法解释、部门规章的相关规定,围绕我国房地产业相关问题展开分析论述,着重分析了国有土地上房屋征收与补偿、建设用地使用权转让、在建建筑物抵押与担保物权的实现问题。结合法律、法规、规章的规定与实务中的实际做法,探讨房地产业在运行过程中应该注意的事项和风险的防范,突出法律对我国房地产业健康发展的规制作用。     

论商品房预购人权利保护的立法完善

商品房预售作为一种重要的房地产开发、融资、买卖手段,已经成为我国现行商品房交易中采用的主要销售方式。但在商品房预售实践中,由于预购人本身的弱势地位及对其权利保护的立法滞后等原因,预购人的权利经常遭受侵害。本文在分析预购人权利受侵害原因的基础上,结合商品房预售的基本理论,在现行法律框架下提出完善预售人权利保护的立法建议,为完善我国的商品房预售制度提供一定的参考。     

电影版权证券化的融资模式选择

电影产业作为我国文化产业的重要组成部分,近年来受到国家产业政策的强力扶持,其融资难题得到了一定的缓解。然而,整体来看,目前我国电影投资缺乏理性,电影版权价值难评估,风险规避渠道缺乏。通过电影版权证券化的方法为电影产业融资在美国等电影产业发达国家的电影行业中已经很成熟,是其电影融资的主要渠道之一,但在我国还处于发展的初期阶段。电影版权质押、众筹模式、版权预售模式、权益拆分模式、电影期货是电影版权证券化融资时几种典型模式。我国应根据实际选择合适的融资模式,促进电影产业健康发展。     

房地产项目的成本控制分析

房地产项目成本控制是房地产开发项目管理内容的重要组成部分 ,具体来说就是在投资决策阶段、设计阶段、开发项目、发包阶段和建设实施阶段 ,把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内 ,随时纠正偏差 ,保证开发项目利润目标的实现 ,力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力 ,获得良好的经济效益