住房市场需求结构演进与需求调控管理——基于改革开放以来住房制度改革视角的分析

住房市场需求结构演进与住房制度改革过程中居民住房需求的演变密切相关.城镇居民住房需求由全面抑制逐步分化为中高端需求日益膨胀、中低需求持续抑制.居民住房需求在商品住房市场上通过财富效应、需求累积效应与中低收入人群被动市场参与,促使市场需求结构异化为自住需求弱化、投资需求过度.因此,政府增加住房机会的同时应加强需求调控管理,政策选择应以控制中高端需求过度扩张、强化住房保障功能、缓解中低需求被动参与市场为基本取向.     

我国城镇居民住房制度:历史变迁及改进对策

我国城镇居民住房制度改革是国家整个经济体制改革的重要组成部分,深化城镇住房制度改革和加快住房制度建设,是保持国民经济持续快速健康发展的需要。20多年来,我国城镇居民住房制度改革采取积极稳妥、不断深入、有目标、有步骤的方式进行,取得了重大的成就和积极的进展。我国城镇居民住房改革的最终目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度,实现住房商品化、社会化。     

住房保障水平发展趋势分析

住房保障不仅关系到城市经济的发展,而且关系到社会和谐和稳定,因此已成为急需解决的重大现实问题。目前,我国保障性住房在有些城市供不应求,在有些城市却无人问津,那么我国的保障性住房未来应该逐步增加还是稳步减少,成为社会各界关注的问题。文章从供给和需求两方面出发,分别分析城市化和财富分配演变、经济发展与财政收入等因素对住房保障水平的影响,并描绘出住房保障水平的供求曲线。最后,将供求曲线相互拟合,绘制出住房保障水平趋势曲线的两种类型。文章的创新点在于对两类住房保障水平趋势曲线的描绘,证明和发展了住房保障水平的倒U型曲线,并指出其关键影响因素和我国目前所处的发展阶段,为未来住房保障的发展提供理论支撑。     

人口老龄化对家庭住房需求的影响研究——基于离婚率的调节效应分析

依据生命周期理论,一般认为人口老龄化会抑制住房需求。而我国自2000年进入老龄化社会以来,住房需求不降反升。本文基于家庭视角,引入离婚率这一变量,利用2005—2018年省级面板数据构建动态面板模型,采用系统GMM估计方法,探究离婚在人口老龄化和住房需求关系中的作用。结果表明:人口老龄化会显著促进住房需求。但由于离婚率和人口老龄化的交互项显著为负,人口老龄化对住房需求的正向影响会随着离婚率的攀升而削弱。文章用实证结果解释了老龄化社会住房需求高涨的原因,并且发现离婚因素在人口老龄化与住房需求之间确实存在显著调节作用。     

基于需求理论的农民工住房保障分类供应的思考

受经济收入、定居意愿等方面的影响,农民工的择居行为出现分化,并呈现出寄居需求占主导、过渡性居住和永久性定居需求比例相当、家庭式居住需求日益增多等新特征。基于需求理论,对农民工住房保障进行分类供应是住房保障供需平衡的需求,有利于提高住房保障的针对性和有效性、推动农民工市民化、降低住房保障成本,因此应分类管理农民工住房保障,通过政策组合鼓励定居型农民工拥有住房,以公租房和市场租房为主体提升就业型农民工居住质量,促进农民工从就业型向定居型转变,重点建设家庭式住房。     

我国住房抵押贷款信用风险因素分析

个人住房抵押贷款市场的迅速扩张,得益于房地产贷款是建立在房地产抵押担保的基础之上,房地产抵押为住房抵押贷款提供了充分的保障;其次房地产信贷的利润和质量相对于其他贷款要高。然而,随着个人住房贷款余额的不断增长,商业银行的信用风险也在不断累积。利用银行违约率微观数据并采用Logit模型对我国住房抵押贷款信用风险的影响因素进行分析,个体学历变量、年收入变量、购买房屋总价等因素对贷款人违约率具有很大的影响。相应的政策建议:尽快建立和完善个人信用管理评估体系;大力提高我国商业银行个人住房抵押贷款风险管理水平;稳步推进个人住房抵押贷款证券化改革等。     

交易成本视角下我国保障性住房政策实施偏差及矫正

重前期建设轻后续管理是我国保障性住房政策实施中较普遍的现象,这样使得保障性住房建设资源挤压后续管理资源,造成保障性住房后续管理成为政策实施的短板。其原因在于认识误区和体制性障碍,使保障性住房相关主体存在交易风险成本的规避和契约不完全下的机会主义行为。"建设"作为显性可量化因素,易于被契约所明晰,"管理"虽复杂却难以量化。为此,通过契约的完善增大投机成本破解机会主义行为,以政府补贴企业、企业代理政府实施管理来降低后续管理的交易成本等手段,可破解保障性住房政策落实中重前期建设轻后续管理的难题。     

混合福利视角下的住房政策分析

中国的住房政策存在两种欠缺:一是仅有经济政策思维,缺乏社会政策思维;二是仅有简单福利思维,缺乏混合福利思维。这样两种欠缺,依次导致两种住房困难群体的出现:一种是无法以市场方式解决住房需求的困难群体;另一种是既无法进入住房市场,也无法从保障性住房政策中得益的困难群体。这部分地可以解释,为什么在住房经济蓬勃发展的同时,仍然存在很大的社会不满。为了更好地改进中国的住房政策,明确政府责任,中国应当借鉴和参考混合福利理论。首先,政府应该提高福利供给,中央财政应该有解决城市住房问题的公共预算,并有相应的政策目标与政策要求。其次,应该重新评估家庭在住房福利构成中的作用和贡献,设法鼓励、刺激和调动家庭购买经济适用房的积极性,综合使用税收、贷款、养老、医疗、教育等方面的配套措施,支撑和激励家庭在住房福利方面做更多的投入。再次,积极发展自下而上的福利支持系统,建立制度化的信息收集与咨询系统,以充分反映和了解社会底层福利需求的多层次性与复杂性。     

美国住房政策考察及借鉴

美国政府通过公共住房政策、租金补贴政策、税收政策和信贷政策,使绝大多数美国家庭获得了"体面、安全和可负担的住房",但也导致了贫民窟现象和次贷危机等重大失误。借鉴美国的经验教训,我们可利用适度宽松的信贷政策,鼓励自住性购房,通过市场机制解决多数人的住房问题;运用房产税政策,抑制投资性需求,缓解供不应求的矛盾,实现房价相对稳定;在保障房建设中引入市场机制,通过税收和信贷等经济杠杆推动商品房配建保障房模式,促进不同收入阶层的混居和融合;充分运用货币补贴制度的灵活性和易操作性,满足中低收入者自主选择住房的需求,并减轻政府当期投资负担。     

扩大居民消费需求的制约因素及政策选择

面对需求不旺的居民消费市场，政府及企业采取了多项有力措施。为保持消费需求成为拉动经济增长的持久动力，需要从多方面进行消费政策扶持和消费行为引导。只有系统地、长久地坚持这项工作，才能缓解我国经济增长的矛盾。     

制约我国农产品需求扩大的因素分析

阻碍当前我国农民增收的根本原因依然是农产品消费需求不足。而收入分配不当、农业结构不合理、城镇化水平偏低、农产品流通不畅、消费观念陈旧、绿色贸易壁垒等仍是制约当前我国农产品消费需求扩大的主要因素。     

中国城市移民的区位质量需求与公共服务消费基于住房需求分解的研究和政策含义

家庭对住房的需求体现在两个方面,即对住房自身所提供的居所服务的需求(居住空间需求)和对住房所在区位提供的公共服务的需求(区位质量需求).其中,区位质量需求是由家庭对当地公共服务以及能够降低学习成本的社会交流活动的支付意愿所决定的.本文依据这一思路来研究户口状况对中国城市移民在住房选择方面的影响.在中国,“户口”作为一个人在城市永久居住的许可证,同时也决定了其能否享受当地的公共服务和社会保障福利的权利.北京市居民抽样调查的实证研究表明,与居住空间需求相比,居民对于住房区位质量的需求对家庭收入和户口状况的反映更加敏感.研究结果显示,一方面消费者对公共服务和便利设施的支付意愿随着收入的增加而增加,另一方面,户籍制度限制了移民获得当地公共服务的机会,阻碍其为提升人力资本而投资的意愿,这都会造成福利的损失.     

医疗服务需求的影响因素分析

在医生处方权约束乏力的情况下,通过提高医院效率、根治医疗腐败来降低医疗费用,具有现实可行性吗?面对医疗服务需求与现实需要存在的巨大缺口,如何实现医疗卫生服务公平性、均等化目标?要解决上述问题,必须基于现代发展经济学的新型健康观,把人的能力(包括人的健康状况)作为发展的目的与内容,落实预防工作,开展全民健康教育和健康管理,养成良好的生活方式,降低疾病的发生率,从而减少对医疗卫生服务的需求。     

发达国家住房政策的演变及其对我国的启示

住房问题是近年来国内各界所关注的一个社会热点问题。在住房生产、供给、消费过程中,国家究竟要扮演什么样的角色,这在国内外都是一个长期存在争议的问题。根据文献资料,论述发达国家住房政策形成的历史背景,分析住房政策同社会、经济、政治、文化等重要因素的关系,如政治体制和意识形态、社会文化传统、经济发展水平、人口和社会结构、劳工市场状况等,阐述了国家干预住房问题可运用的一些具体措施,并根据一些发达国家在住房问题上的经验教训,提出了对解决我国住房问题的若干启示。     

住房公积金政策与保障性住房政策创新研究

对住房公积金政策的创新发展和进一步完善保障性住房政策作深入研究。     

中国水产品居民消费需求趋势及影响因素分析

随着国家经济的发展和居民收入的增加,水产品在居民饮食中的消费比例不断上升。本文在分析水产品消费需求变化趋势及影响因素的基础上,采用1949-2009年的时间序列数据进行全国水产品消费需求与供给的预测分析,利用2003-2009年省际面板数据考虑时间和空间层面水产品消费需求的影响因素,分析我国水产品消费需求的地域时空分异特征,认为我国水产品消费需求主要受人均可支配收入、城市化水平、人口规模以及水产品价格水平的影响,预测未来5年我国水产品需求量会有小幅增长,2011年到2015年约增加300万吨,且全国总体收入需求弹性处于0到1之间,说明水产品已经成为一种必需品,而不同地区的需求弹性具有一定的差异,东部地区的水产品收入需求弹性小于西部地区,说明东部地区水产品需求受收入影响更小一些。     

农民工住房态势及其政策框架

解决农民工住房问题对于我国经济社会可持续发展具有重要意义。现阶段,农民工住房供给总体处于政府失灵和市场失灵并存的状态。解决农民工住房问题,应在遵循相应基本原则和总体思路的基础上,建立＂四位一体＂的住房保障体系,规范农民工住房租赁市场,完善农民工住房公积金制度、农民工住房补贴制度、财税支持制度、金融服务制度、土地供应制度和规划保障制度。解决农民工住房问题对于我国经济社会可持续发展具有重要意义。现阶段,农民工住房供给总体处于政府失灵和市场失灵并存的状态。解决农民工住房问题,应在遵循相应基本原则和总体思路的基础上,建立＂四位一体＂的住房保障体系,规范农民工住房租赁市场,完善农民工住房公积金制度、农民工住房补贴制度、财税支持制度、金融服务制度、土地供应制度和规划保障制度。