论房价决定地价——兼论当前房地产宏观调控政策

人们对房屋的需求(包括真实需求和投机需求)决定了房价的高低,而房价的高低决定了地价的高低.在"价高者得"的拍卖机制下形成的地价是由当前房价及开发商对未来房价的预期决定的.地价尽管是房价的重要构成部分,对房价的形成有一定影响,但这种影响不是决定性的,决定房价的因素是市场需求而不是成本.简言之,地价不能决定房价,而房价是地价形成的决定性因素.据此,房地产宏观调控的政策导向为调控房地产市场,重点应调控房价;调控房价,必须控制投机需求.     

厦门市房价与地价关系的实证分析

房价与地价的关系一直是社会各界争论的焦点。利用厦门市1998至2010年的房屋销售价格指数和土地交易价格指数的季度数据,运用Granger因果检验法对厦门市房价与地价关系进行实证分析。结果表明：厦门市房价与地价间存在长期稳定的均衡关系。无论在长期还是短期,厦门市地价均对房价产生显著影响,而房价仅对地价产生短期影响,更不会决定地价。由此提出了相关的政策建议。     

我国房价持续高涨原因及对策分析

近年来房价持续上涨,已经严重影响宏观经济稳定运行,房价高位运行,持续上涨,超出一般居民的支付能力,房价上涨到一定程度必然会影响到我国房地产业的健康发展,严重时会导致房地产泡沫,引起了党和政府的高度重视。本文分析了我国近期房价持续上涨的原因,并提出了抑制房价上涨的对策措施。     

基于住房特性的高房价原因分析与对策

近年来,随着我国经济综合实力的提升和城市化进程的加快,房价持续上涨现象也越来越成为社会关注的焦点。房地产开发的不同阶段各相关经济主体的博弈行为导致了市场调节失灵,造成了房价的非理性上涨。抑制房价需要政府通过建立和完善相关法律制度,对房价进行调整,使之趋于合理。     

土地财政、晋升激励与房价棘轮效应的实证分析

土地财政和晋升激励是激发地方政府推动房价上涨的两大动力.文章通过使用中国省际面板数据,在控制其他影响因素的前提下,就土地财政和晋升激励对房价的影响效果进行了实证分析,发现:(1)土地财政没有推高房价,反而对房价上涨产生抑制作用;(2)地方政府官员基于晋升需要,产生对GDP的追求,对房价的影响相时更加显著;(3)总的看,地方政府对房价的影响作用有限,我国房价走势主要由居民收入、货币供应和房价自身等经济因数所决定.     

货币政策与房价波动:调控理论与实践依据——基于STATE-SPACE模型的实证检验

房价波动对我国货币政策最终目标的两个方面——人民币对内稳定与对外稳定——都产生了重要影响,且影响弹性都比较稳定,房价过快上涨对人民币币值稳定造成了较大的压力。房改以来,房价对CPI有较强的正向影响力,在亚洲金融危机中起到了对抗通缩、拉动内需带动经济持续发展的重要作用。但是在近年来经济繁荣时期,由于这种正向影响力较强,房价过快上涨推动了CPI快速上扬而诱发了超温和的通货膨胀,干扰了我国货币政策最终目标的实现。汇改以后,房价对人民币汇率有较强的正向影响力。这一影响的形成主要是由于热钱为获取人民币升值和房价上涨的双重收益,从而对我国人民币币值稳定构成很大的压力,也在很大程度上干扰了我国正常的货币政策。     

我国地方政府土地供应策略与房价调整

在分析土地供给策略对不同分位点房价影响差异的基础上,实证检验地方政府向市场放权如何影响房价,研究发现:(1)在房价低分位点上供地方式对房价的影响显著,在房价高分位点上供地数量的影响明显,而土地集中供应的作用绩效不明显;(2)地方政府向市场放权,强化了供地策略对房价的上涨作用。因此,应该逐渐完善政府对土地的管理机制,充分发挥政府调节市场的功效以降低房价。     

我国商品房价格区域扩散效应研究——基于GVAR模型的实证分析

随着国内要素市场以及金融市场开放程度的不断增大,商品房价格在区域范围内的协同变动趋势已经越来越显著,房价的扩散效应成为导致一些地区房价过快上涨的重要因素。实证结果表明:我国房价总体上由东部向西部扩散。其中,东部地区房价的内部扩散效应较强,而中西部地区房价更易受到东部房价的外部扩散效应影响。三个地区的房价对外扩散效应依次递减。房价扩散效应,在一定程度上是近年来区域发展不平衡、经济结构失衡等问题的伴生现象。针对这一问题,地方政府应积极关注全国以及周边地区的房地产市场走势,对本地区的房价变动进行更为科学和全面的判断,从而更有针对性地制定调控政策。     

房价矛盾运动的政治经济学分析

房价上涨对低收入者的消费者福利剥夺更甚,即使收入和房价按照同样的涨幅上升,同样使普通消费者难以忍受。在发出呼吁方面,接近决策层的无房户呼声强于一般无房户,受过高等教育的无房户呼声强于低保人群。房价快速下跌时对房地产开发商福利影响较大。这两股力量组成了房地产政治市场的均衡,中央为了争取最大的支持率,必须把房价涨幅控制在合理的范围内。     

对中国房价变化趋势的理性解读

中国房价经过长期上扬后出现了短期的某种回落,但从长期趋势分析,房价仍会呈现上扬趋势。中国房价上扬趋势既有需求拉动和成本推动等合理成因,也有制度安排缺陷对房价的若干负面扭曲。房价"过高"是由于政府在房地产市场过甚作为和开发商诚信缺失的结果,问题主要出在供给面而不是需求面。是政府和开发商附加了不应有的交易成本,实际上是制度缺陷以及由此附加的制度成本引起了公众的不满和怨言。企业家和政治家们应该保持高度理性,经济学家和主流媒体不要推波助澜,百姓们也应该多些个人创造性和少些政府依赖性。     

房价预期、房价风险与中国家庭股市投资——基于宏微观数据的实证研究

预期管理作为宏观调控的重要工具,近年来得到国内外社会的广泛关注。为此,拟从关乎国计民生的房价问题着手,以中国家庭股市投资作为落脚点,利用中国家庭金融调查的微观数据与城市房价的宏观数据,实证研究房价预期对中国家庭股市投资的影响,进而说明房价预期管理对促进中国资本市场健康发展的重要性。研究发现,适应性预期对家庭股市投资有显著的正向影响,但是家庭对未来房价上涨的乐观程度和可预期的未来房价上涨则显著抑制了家庭股市投资。进一步地,加入住房价格风险因素之后,研究发现住房价格风险显著降低了适应性预期的正向影响,而没有显著缓解未来房价上涨预期对家庭股市投资的抑制作用。最后,异质性分析表明,房价预期对家庭股市投资的影响主要体现在拥有住房且一套房、位于高房价增长率城市以及偏好风险的家庭上。研究结论为我国新常态下加强房价预期管理和住房长效机制建设提供了微观证据支持。     

新政策影响下的房价与地价关系研究——以兰州市为例

近年来,随着我国房价和地价的快速上涨,各界对房价和地价的相互关系争论十分激烈,对二者相互关系的实证研究是判别各方观点正确与否的关键。在此基于2000年—2011年兰州市房价与地价数据,对地价与房价关系进行实证分析,研究得出地价是由房价直接影响的。     

中国各地区房价收入比研究

房价收入比是房价与居民家庭年收入的比值,它是衡量某个地区房价高低的重要指标。近年来,由于受经济发达程度、居民收入水平和地理位置优劣等诸多因素的影响,全国各地房价收入比存在较大的差异,呈现出东、中、西部由高向低梯次排列的顺序。从2008年第三季度开始,由于受全球性金融危机的影响,全国房价收入比出现窄幅下降,直到2009年第二季度才略有回升。目前,有些一线城市的房价收入比畸高,房价远远超出了当地一般居民收入可承受的能力,对此应予以重视并实施有效监测,以使房价收入比尽早实现合理回归。     

基于误差修正模型的地价与房价关系理论与实证分析

运用预期理论、商品供求理论和四象限模型阐述了地价与房价之间的理论关系,采用广州市住宅地价指数和新建商品住宅网签价格指数进行格兰杰因果关系检验,探讨地价与房价之间的关系。通过论证,得出以下结论,短期内地价是推动房价上涨的原因;中长期来说,房价与地价相互独立,各自由自身的供求关系决定,不存在谁推动谁的关系。     

中国房价攀高的内在原因与解决对策

抑制高房价已成为当下政府调控国家经济的要题。通过构建购房者间、购房者与房企间、房企与政府间博弈模型分析,观察到房价攀高的内在因质:地方财政对土地出让金的过度依赖与公权监督的缺位,未能有效制衡政府行为,造成土地事实上的垄断,并衍生出房地产强大的议价能力,房企将其掌握的信息优势结合攫取了超额利润;购房者重买轻租传统的消费行为亦进一步推动了房价攀高。防患房价攀高风险须构建制衡地方政府权利体系,改革土地出让金制度,降低地方财政对土地出让金的依赖;同时需要完善市场微观主体,纠正市场失灵,培育和扶持房屋租赁市场,以实现租买互构格局;还要通过独立的房价专家委员会统计核算房地产成本,使房价透明公众化,降低房价上涨预期,引导购房者理性购房等。     

基于机器学习方法的一线城市房价影响因素研究

一线城市的房地产市场在全国房地产市场中具有举足轻重的地位,因此,维持一线城市房价平稳从而对保障全国房价平稳健康发展具有重要意义。运用XGBoost等机器学习方法和SHAP值可解释性方法,对四大一线城市房价的主要影响因素及其在2012年前后的动态变化进行测算并分析,研究发现：第一,预期因素是一线城市房价上涨的主要影响因素,并且其影响在不断增强。第二,供给因素和需求因素对一线城市房价上涨也起到了较为重要的作用,不过其作用呈现出减弱态势。第三,货币政策等因素对一线城市房价上涨的影响相对偏弱,并且近年来其影响进一步下降。考虑到预期因素是一线城市房价上涨的最主要因素,因此对一线城市而言,稳房价的关键在于稳预期。进一步地,结合实证结果可知,需要让房价更多地由基本面因素来决定,并且通过稳定房地产调控政策来稳预期。一是从供给端发力,构建一线城市土地供给与房价以及土地供给与常住人口之间的联动机制。二是从需求端发力,缩小一线城市与其周边城市以及其他三四线城市之间的公共服务差距,从而减轻一线城市的外来人口压力以及由此引发的住房需求增长。三是保持房地产调控政策的连续性、一致性、稳定性,通过稳定政策来稳定房地产...     

如何调控房价?

针对房价调控所采取的政策对房价的影响大小不一,任何一个外生变量对房价的影响都有两条途径,一是它本身对房价的直接影响,一是它的变动通过影响人们对房价的预期对房价上涨率所产生的间接影响,二者的共同作用使得各外生变量对房价上涨率的影响可能大于各外生变量自身的变化幅度或变化率。政府可用于调控房价的政策工具包括货币政策、住房供给政策、住房金融政策、财政、税收政策、行政或法律手段和调节持有住房的机会成本的政策等。同时,在适度的条件下,采用征收物业税也可以调控房价。     

基于空间数据挖掘聚类分析的城市房价分布规律研究

房地产的空间位置对价格确定极其重要,为发现城市房价分布规律及其变化趋势,文章提出了运用空间数据挖掘方法对房价数据进行聚类分析,并使用空间相关性统计指标及k-means聚类方法研究房价分布规律。文章将该分析方法应用于北京市房地产价格的空间分布研究中进行验证,结果表明北京市房地产价格具有较强的空间相关性并且呈一定的聚类分布的特点,其中运用聚类方法k-means算法分析北京市各个城区房价得到显著性较好的聚类效果。     

遏制房价持续上涨的法律思考

近年来，国务院出台了一系列的政策与措施，特别是颁布了“新国十条”对于遏制房价过快上涨起到了一定的作用，但调控形势仍不容乐观。文章从法律的视角重点分析了房价持续居高不下的宏观和微观原因，提出了调控房价的具体的法律对策，旨在为政府从法律层面调控房地产价格提供参考。     

我国未来住房价格走势分析

进入2014年以来,房价下跌的舆论越来越趋于一致,不同点在于房价跌的时间、区域以及程度。通过理性分析,房价与GDP的关系、房价与货币供应量M2的关系以及非理性分析,反馈结构化因素、城市信仰、心理等因素分析,得出结论:我国房价的上涨或下跌都受到阻力,因此未来房价将不会出现大跌或大涨。