住房预售制度国际比较研究

住房预售制度是房地产普遍采用的一种交易制度规则,由于各国的制度环境、法律规则及经济生态不同,因此该交易规则在房地产市场所到作用与影响不一样.但是,在本质上,住房预售制度作为一种风险分担机制与融资制度是一样的.本文通过对不同国家的住房预期制度研究与分析表明,中国住房预售制度的缺陷,根本上就是一种单边风险分担机制,而不是让该制度成为相关利益主体对等与共同分担风险的机制,让制度的风险分散在住房预售各个环节,如它应包括严格的市场准入、市场退出、市场惩罚、市场风险分担与约束、信息披露与监管机制,而后者是国内房地产市场健康持续发展的基本条件.     

我国银行市场退出机制的现状、问题及对策研究

我国银行市场退出机制的现状表现为:退出方式以强制型市场退出为主;退出模式主要表现为行政主导的小规模退出;退出路径主要依赖于托管重组;退出处理成本主要由国家财政负担。我国银行市场退出机制存在的问题是:缺乏系统健全的市场退出法律依据;缺乏合理的退出风险分担机制;行政主导的小规模退出模式存在种种弊端;存在"太大不宜倒"的退出监管容忍问题;有进无退的银行业市场容易导致过度竞争。建立有效的银行市场退出机制应做好五方面工作:明确确立银行市场退出规则的监管动机;把握好银行市场退出的时机与方式;尽快建立显性的费率基于风险调整的存款保险制度,合理地分担退出风险;以市场为主导,健全银行市场退出的法律体系及配套制度;规范银行市场准入规则。     

我国住房抵押贷款市场风险防范——以美国次贷危机为戒

住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款产生过程的一级市场及其证券化的二级市场。我国住房抵押贷款一级市场发展迅速,住房抵押贷款二级市场正在试点中。美国次级债危机给全球经济造成了冲击,对我国的金融稳定和金融发展也可能会带来不利影响。我国在个人信用制度和银行自身的风险防范方面都不及美国,如果出现房价下跌等问题而导致抵押的房产无法正常变现,无论是房地产抵押贷款,还是被证券化的相关产品,都会直接导致金融机构产生风险。以美国次贷危机为戒,加强我国住房抵押贷款市场的风险防范,繁荣发展我国住房抵押贷款一级市场并发扬二级市场金融创新势在必行。     

市场约束、治理机制和商业银行风险承担

市场约束的本质是银行机构的利益相关者约束其风险承担行为的激励机制.然而,作为一种外部约束机制,其作用的充分发挥取决于诸多内外部条件,如政府隐性担保、银行自身的治理机制等.本文探究了在政府隐性担保下内外部风险约束机制和银行风险承担行为之间的关系,发现在隐性保险和治理机制的影响下,价格约束能够有效抑制非上市银行的风险承担行为;不同股东的利益取向使其对待风险的态度存在差异,董事会规模、独立性等能够有效地抑制银行风险承担行为.     

我国住房公积金制度改革路径研究——基于建立国家住宅政策性金融机构的视角

随着市场经济的快速发展、住房体制改革的不断深化,现行住房公积金制度的弊端凸显,这不仅与当前房地产市场发展不相适宜,而且制约了公积金制度的可持续发展。文章通过总结住房公积金制度发展变迁历程,分析了现行住房公积金制度中暴露的突出问题,论证了建立国家政策性住宅银行的可行性,在结合当前社会住房保障融资困难的现状与借鉴国外政策性住房金融制度的成功经验的基础上,提出了改组现行住房公积金管理机构为国家政策性住宅银行的设计方案。     

商品房预售资金监管制度的国际比较研究

商品房预售最大的风险莫过于开发商滥用资金、抽逃资金,导致楼盘烂尾,最终使购房者利益得不到保障。因此,国际上很多国家都有一套非常严格的资金监管制度。我国1994年开始实施预售制度但直到2005年,各地才纷纷制定有关的《商品房预售资金管理制度》,而真正引起重视的也只是在最近一两年。文章旨在通过对美国、日本、新加坡以及我国香港地区的预售资金监管制度进行对比分析,结合我国大陆房地产预售制度的窘迫现状,认为目前还不宜取消预售,而是应该通过加强商品房预售资金监管力度,进一步完善房屋预售制度。     

西宁市住房改革的困境与出路的再思考

<正>住房制度的改革是经济体制改革的重要组成部分.这项改革的目的,就是为了缓解居民的住房困难,改善住房条件,正确引导消费,逐步实现住房的商品化,从而培育和发展房地产市场,建立合理的住房制度和住房建设的良性循环机制.这项改革不仅涉及到原有经济利益格局的调     

制度偏漏、机制扭曲与房价蔓延式飙升——2016年中国楼市分析

本文在“制度-机制-行为-绩效（IMCP）”范式建构基础上研究2016年中国楼市的制度驱动型狂潮特征。研究表明,房价蔓延式飙升背后的深层次原因在于住房、土地、金融、行政等现行制度缺漏和错配导致房地产市场机制扭曲,并引致购房者、金融机构、房地产开发商、地方政府等主体纷纷基于自身利益最大化而形成合作博弈。正是市场主体和政府部门在房地产领域的合作博弈直接推高了房价,进而形成高房价预期,使整个市场达成投资房地产更有利的共识,各领域资金不约而同涌入市场,在增加实体经济企业成本的同时,加剧实体经济贷款难问题,使实体经济利润进一步走低,最终迫使已有的资金撤出实体经济领域转而涌向房地产市场,从而酿成短期房价蔓延式飙升局面。抓紧住房市场制度体系改革,完善金融市场制度体系和土地制度、财税体制,合理确定经济增长的目标区间是当前亟需研究、解决的问题,避免房地产市场带来更大的风险隐患。     

我国房地产企业风险特征与化解机制研究

房地产企业是中国房地产风险形成与传染的重要媒介,通过房地产企业的风险演化特征剖析房地产行业风险是一种比较新颖的学术研究视角。近年来,中国房地产企业的杠杆率持续攀升,资金来源中的自有资金占比显著下降,以预售资金为主的负债和以房产、土地为主的资产期限错配问题愈发严重。更重要的是,房地产企业通过表外负债、隐性债务隐藏负债规模,部分房地产企业组织架构混乱、薪酬缺乏风险约束机制,存在较突出的公司治理问题。房地产企业风险的释放产生了明显的风险传染和顺周期效应,成为我国当前面临的主要风险之一。在化解房地产企业风险的举措中,相关国家和地区推进房地产企业轻型化转型、健全债务处置机制、完善公司治理、建立流动性救助机制等效果显著。我国应在充分考虑国情的基础上,不断完善房地产企业的风险处置机制,促进房地产行业平稳健康发展。     

论我国商品房预售法律制度之完善

近年来,商品房预售作为一种新兴的商品房交易方式,在我国房地产开发市场迅速繁荣发展。商品房预售实现了人们在资金不足的情况下,可以通过分期付款的方式购买商品房的愿望,适应我国的国情。但随着商品房预售市场的日益扩大,由于我国相关法律制度的不健全,导致商品房预售法律制度存在许多弊端,在实践中不断暴露出许多问题。因此有必要对我国现行商品房预售制度进行分析,总结该制度存在的主要弊端,在立足我国基本要求的基础之上,借鉴瑞典、美国商品房制度的经验,提出完善的建议。