论房地产买卖与租赁

房地产交易的本质是房地产产权的交易。房地产使用权的供给与需求构成房地产租赁市场,房地产所有权的供给与需求构成房地产买卖市场或房地产产权市场。房地产出售市场与房地产租赁市场的均衡受房地产租赁资本成本、房地产租赁与买卖供给—需求价格弹性以及房地产开发周期的影响。非均衡房地产租赁市场与出售市场直接影响整个房地产的市场效率。     

中国猪肉市场总供给波动及影响因素的实证分析

近期我国猪肉价格的剧烈波动,引起了社会各界的广泛关注。采用Nerlove供给模型分析了生猪供给的价格预期和成本调整周期,结合自回归分布滞后—误差修正（ARDL-ECM）模型对猪肉总体供给的影响因素进行了实证分析。结果表明,猪肉价格的长期供给弹性小于短期供给弹性,而在诸多影响因素中,饲料价格对猪肉供给的短期影响最大。由此认为,由于价格预期对猪肉供给的影响存在着严重的滞后,国家宜采用逆周期补贴政策对生猪的生产进行宏观调控。     

我国货币供给与经济增长、房地产价格关系研究

基于1999—2010年季度数据,采用协整分析和误差修正模型对货币供给、经济增长、房地产价格进行研究。结果表明,在长期内货币供给和房地产价格对经济增长都存在促进作用,并且货币非中性;在短期内,货币供给和房地产价格对经济增长也存在促进作用。另外,误差修正模型也表明,三者之间是相互影响的,同时也受自身和另外两个因素滞后期的影响。     

中国羊肉价格上涨的经济效应研究

羊肉是中国重要的畜产品之一。近些年来,受到羊肉供给不足、市场消费需求旺盛、肉羊养殖成本上升等多方面因素的影响,中国羊肉价格迅速上涨。运用相关统计数据分析羊肉价格上涨分别对羊肉供给、居民羊肉消费以及CPI的影响。分析结果显示：羊肉价格的上涨对羊肉供给的增加有着较为积极的影响,羊肉供给的短期价格弹性和长期价格弹性分别为0．31和0．76;羊肉价格上涨会增加居民羊肉消费支出,收入较低群体和边疆少数民族居民所受的影响程度更大;羊肉价格与CPI有相关性,其价格上涨会推动CPI,但程度有限。基于上述结论,提出应加大对羊肉生产的政策扶持力度,为收入较低群体和边疆少数民族聚居地区居民提供补贴以及加强价格的监测与预警工作。     

货币政策工具对房地产价格影响的动态研究

采用1998年第1季度至2011年第4季度的数据,将存款准备金率、利率和货币供应量纳入到结构向量自回归模型(SVAR)中,分析了货币政策工具对房地产价格冲击的强度和时效。结果表明:存款准备金率对房地产价格的影响在中期为负,短期和长期为正;利率在短期和中期对房地产价格的影响为负,但在中期的调控效果比较显著;货币供应量对房地产价格的影响在短期和中期为正,长期为负;存款准备金率和货币供应量对房地产价格的影响比利率的影响更显著一些。提出央行可以将存款准备金率作为调控的重要手段,积极推进利率市场化,合理控制货币供应量的供给,同时增加货币政策决策的灵活性。     

小麦最低收购价政策对农户福利效应的影响研究

通过建立供给需求方程分别测度小麦的需求价格弹性、供给价格弹性和收入弹性,在此基础上,对农户的长短期消费者福利效应和生产者福利效应进行有效测度并比较最低收购价政策实施之前与实施之后所存在的差异。结果表明:1作为主粮之一,小麦供给和需求均缺乏弹性,其供给价格弹性、需求价格弹性和收入弹性的值分别为0.461 5、-0.387 2和-0.173 1。2农户福利明显受到了小麦最低收购价政策的影响,该政策的实施有效促进了农户福利的增加;具体而言,它带给农户的福利变化以生产者福利为主,且其福利变化的长期效应与短期效应基本一致。基于研究结论有针对性地提出优化小麦最低收购价政策设计、构建小麦最低收购价价差体系、提高小麦最低收购价政策的执行效果、逐步改善小麦最低收购价政策的配套措施等对策建议。     

二元经济结构与城市房地产价格联动机制研究

二元经济结构造成劳动力向城市转移,转移人口对城市房地产形成的"刚性需求"是城市房地产价格上升的主要原因。政府的土地、利率、税收政策并不能从根本上解决城市房地产市场长期需求大于供给的局面,价格在长期仍会呈快速上升的趋势。因此,抑制城市房地产价格过快上涨的根本途径就是转变二元经济结构,限制劳动力的偏向转移。     

土地供给量对我国区域房地产价格影响计量研究

本文致力于研究土地供给量对我国区域房地产价格的影响.本文采用1999年--2009年我国30个省市土地供给量、房地产价格等相关数据,建立Panel Data计量模型,研究了我国房地产价格区域差异,旨在土地供给量对我国区域房地产价格的影响程度.结果表明,土地供给量的确是影响我国区域房地产价格重要因素,土地供给量对我国各地区房地产价格的影响差异程度各不相同.土地供给量对东部地区房地产价格影响程度最为显著,中西部地区房地产价格对土地供给量的敏感程度相对较低.     

房地产市场供给侧结构性调控——从产权到租赁

现行的房地产市场需求侧调控措施效果不明显,甚至引起一些城市房地产市场价格的反弹。同时由于房地产产权市场供给缺乏弹性,我国也很难通过直接提高住房供给来控制房价。因此,我们迫切需要将研究转向房地产租赁市场,希望通过调控租赁市场价格间接达到调控产权市场价格的目的。利用资本资产定价模型发现租赁市场价格可以看作房屋资产的全部收益,从而说明租赁市场价格的变化能影响产权市场价格,进而证明了租赁市场调控的可行性。为此建议:整合城市空置和库存住房资源成立物业租赁企业,以其为中介实现租赁市场的有效分配,降低产权市场价格,最终有效控制房地产产权市场价格。     

基于生产主体经济视角的水禽供给研究

运用Nerlove模型对1997-2011年我国鸭肉年产量和市场价格的年度数据进行了实证分析。结果表明,肉鸭的短期供给弹性为0.139 0,长期供给弹性为0.663 5,表现为长期弹性大于短期弹性,且二者弹性值均小于1。基于生产主体经济视角,讨论了水禽产业供给特点的成因。提出了促进水禽产业持续和稳定发展的政策建议:依托技术进步提高生产率;完善水禽产业数据库;提高水禽生产者素质;加大政府对水禽产业的支持力度。     

房地产价格、流动性关系的实证分析与中央银行政策选择

近年来,在我国流动性充裕的同时,房地产价格也屡创新高。鉴于中经网数据库尚未更新至2012年,选用2005—2011年M2与M1之差季度数据作为流动性指标,将收入作为控制变量,研究流动性对房地产价格的长短期影响。结论表明房地产价格与流动性之间确实存在长期均衡关系,即流动性充裕推动了房地产价格上涨。在短期,外生冲击导致房价偏离长期均衡趋势时,系统存在的调整功能会使房地产价格最终恢复到长期均衡。最后,就如何进行流动性管理作简要评判。     

基于灰色关联度的房价影响因素修正分析

从房地产行业和经济人口角度总结以往房价影响因素指标中存在的信息冗杂、代表性不强的问题,对以往的房地产行业和经济人口影响因素指标进行了修正和补充,以11个新一线城市的房价为例,建立新的指标体系,用灰色关联分析法分析了影响房价的因素及其与房价的关联程度。结果表明:影响房价的因素影响程度由大到小依次为城镇人均可支配收入、人均GDP、城镇新增就业人口、住宅开发投资额、住宅销售面积、住宅待售面积、住宅新开工面积、住宅竣工面积、住宅施工面积、居民消费价格指数;经济人口的需求因素对房价的关联度大于房地产行业的供应因素;人口因素对房价的关联程度低于区域经济因素。     

福州房价与地价关系的实证研究

厘清福州房价与地价关系是地方政府精准调控房地产市场的基础。利用福州市1999至2010年的房屋销售价格指数和土地交易价格指数的季度数据,运用Granger因果检验法对福州市房价与地价关系进行了实证分析。结果显示:在短期内,福州市房价与地价相互影响;长期看,房价显著影响地价,而不是相反。由此给出的政策建议是:进一步加强福州市房地产市场监管和信息发布制度;继续调整福州市土地交易方式;土地出让收入纳入预算内进行管理和使用。     

宏观经济对房价影响的实证分析

中国房地产市场自20世纪80年代末起步以来得到了飞速的发展,与此同时房价也节节攀升,宏观经济基本面对房价的影响也引起了关注。为了证实房价与宏观经济基本面之间的关系,选用货币供应量M1,和人均国内生产总值作为宏观经济的代表变量,通过计量模型对宏观经济与房价的关系进行了实证研究,结果表明,经济基本面的持续繁荣对资产价格尤其是住房价格有积极的影响,货币供应量M1对房价的影响也非常显著,并据此提出完善我国房地产市场调控的政策建议。     

新房房价收入比的实证研究

房地产价格的快速上涨已成为我国经济平稳运行的突出问题。新房价格与居民家庭收入之间存在着一定关联。通过ECM模型可以对我国1994至2007年的新建商品住宅的真实价格和家庭的真实收入进行回归分析,结果表明真实价格对长期均衡的调整力度很大,而且新房房价收入比的＂均衡值＂是非平稳序列,即新房房价收入比随着收入的提高,其变化幅度越来越大。     

老年住宅的市场需求与供给策略--以广州为例

老年住宅市场的形成是我国经济发展、人口政策和社会因素共同作用的结果,也是房地产经济持续发展的一种途径和房地产产业资源优化配置的需要。以广州为例,影响老年宜居住宅需求的主要因素依次为人均可支配收入、人均住宅面积、人口老龄化水平、城市住宅价格、区域经济发展状况等,为释放和满足老年宜居住宅需求,应该形成由政府部门、公共机构、房地产企业、家庭和社区等共同参与的多元化供给主体模式,并构建针对不同消费群体的老年住宅供给体系。     

基于BP神经网络模型的房价敏感性分析

为分析和测算房价,受供给和需求两方面相关指标的影响和敏感程度,本文采用BP神经网络,研究了供需相关指标的不确定性变动引起的房价变动趋势。研究表明：房价对银行贷款额度和国民经济增速最敏感,对当年施工面积和建材价格弱敏感,而对居民消费价格指数和人均可支配收入不敏感。对最敏感性指标,应从差别化信贷、拉动消费抑制投资入手;对弱敏感指标,应加大保障性住房的建设力度,完善土地市场体系,推进房地产税收改革,改善住房供应结构;对不敏感指标,应切实提高居民收入水平。本文根据房价对相关指标变动的敏感性程度,指导选择调控指标先后次序,用以提高管控的精度和住房市场供需要素调控的有效性,促进房地产市场健康运行。     

中国居民消费水平变动的实证研究：1978—2009

采用1978—2009年人均消费支出、人均收入、人均储蓄、住房价格以及贷款利率数据,对我国居民消费水平变动进行了长期均衡和短期动态效应分析。研究结果表明:收入水平是影响居民消费的最主要因素;人均储蓄的增加则降低居民的消费水平;住房价格的上升影响了居民长期消费水平;利率调整对我国居民消费的刺激作用并不明显。因此政府应该从提高居民收入水平、降低房价以及推动利率的市场化等方面入手,提高居民消费水平。     

土地供应市场与房地产市场关系的研究

中国土地的基本国情和土地制度,决定了土地供应政策对房地产市场具有十分重大的影响。本文通过分析土地价格与房地产价格、土地供应量与房地产数量及土地供应量与房地产价格的关系,找出了土地供应市场与房地产市场的关系,为政府加强土地市场的宏观调控提供理论依据,并可以根据该理论衡量宏观政策的实施效果。