我国农村宅基地使用权流转的问题与出路

农村宅基地使用权流转问题主要体现在流转意愿与农村宅基地供需的矛盾、隐形市场交易活跃导致房屋买卖纠纷日益增多、宅基地融资功能低、"一户多宅"情况普遍四个方面。存在问题的原因在于法律规定的模糊性、宅基地制度本身的问题、制度设计初衷与经济发展相脱节。应从完善宅基地流转法律和宅基地流转制度,逐步建立宅基地流转市场方面着手,解决农村宅基地使用权流转存在的问题。     

农地流转对农户宅基地退出意愿影响研究——基于江苏省855户农户的调查结果分析

基于江苏省855户农户调查数据,运用两阶段最小二乘法计量经济模型,实证分析农地流转对农户宅基地退出意愿的影响效应。研究发现,农地流转对转出户宅基地退出意愿的促进作用最高,其次是未流转户,对转入户的退出意愿呈负影响;由于农地流转所产生的转出户数量远远高于转入户数量,所以整体上有利于宅基地的退出;此外,户主的教育年限、村干部身份、家庭外出劳动力比例、拥有城镇住房对农户宅基地退出意愿影响为正,家庭65岁以上人口比例、农村房屋现值对退出意愿的影响为负。为了提高农户宅基地退出意愿:首先,应将农地流转与宅基地退出置于同一框架内统筹部署,通过完善流转服务和经济激励使农户自愿转出农地,进而促进宅基地退出有序开展;其次,为转入户及未流转户提供全方位、优质的农业生产社会化服务,减少其对宅基地生产辅助功能的依赖;最后,提高农村居民养老和医疗保障水平,建设农村劳动力就业创业服务体系,并公平补偿被拆房屋和宅基地。     

农村宅基地使用权流转之法律研究

土地权利和利益的合理配置是实现社会公正的一个重要方面。农村宅基地使用权流转在我国目前法律框架下是不受肯定的，但是事实上存在的地下流转市场呈失控状态。出于土地资源的充分利用和农民合法利益的保护，流转是十分必要的。因此，立法宜“改堵为疏”。应通过实践、配套政策、立法来完善这项制度，使之更符合我国市场经济的需要，以维护农民的利益。     

论农村宅基地使用权流转制度

本文在重塑农村宅基地的概念的基础上,阐释了农村宅基地使用权是一种与身份紧密相关的特殊的用益物权。针对农村宅基地使用权制度的缺失,设想建构以身份分配为主,按需分配为辅、有明确的存续期和消灭原因、并在一定条件下须有偿使用的农村宅基地使用权流转制度。认为,应坚持城乡一体化原则,允许农村宅基地使用权在城乡居民间自由流转,并在此基础上,建立完备的规范化的农村宅基地使用权流转制度。     

农村住房及宅基地流转问题调查与研究

长期以来国家对农村住房及宅基地流转主体一直采取严格的限制措施,农村住房流转与宅基地使用等矛盾愈来愈突出,并逐步成为困扰农村经济发展的关键。因此,放宽农村住房及宅基地流转限制,逐步实现农村住房及宅基地流转市场化,不仅可以缓解当前城市商品房市场的紧张局面,还能够极大地提高农村居民的收入水平,促进农村经济的快速发展,推动城乡一体化进程。     

宅基地使用权流转问题初探

通过对宅基地使用权流转必要性的分析，结合我国现实国情与地方实例对宅基地使用权的流转的相关法律和政策进行了阐述，分析了宅基地使用权的流转的必要性，提出了宅基地使用权流转的对策。     

城镇化进程中农村宅基地使用权流转问题研究

城镇化是一个系统化的浩大工程,它涉及到土地管理、住房保障、人口流动、产业结构、社会保障、城镇管理、财政税收、金融融资等一系列制度协调配合,其中土地制度中农村宅基地使用权制度在城镇化中扮演着尤为重要的角色,成为制约现代城镇化的一个首要需要解决的问题。本文将从法律角度对宅基地使用权流转作出探讨。     

生计资本分化对农户宅基地流转意愿的影响因素研究——基于江西省的实证分析

利用江西省587份调研问卷数据,依据可持续生计分析框架,采用Ordered Probit模型实证分析农户的生计资本分化程度及其对农户宅基地流转意愿的影响。结果表明:(1)当前农户不同类型生计资本的分化程度不同,程度从高到低依次是物质资本、金融资本、社会资本、自然资本和人力资本;(2)在具体生计指标中,承包耕地中水田的比重、家庭存款与上年对比以及宅基地的处数对农户宅基地流转意愿呈显著正相关,耕地地块间相互距离、自家是否拥有农机具和家庭外借款项情况则呈显著负相关。     

城市近郊农户非农就业和宅基地流转意愿作用研究——基于南京市栖霞区的问卷调查

以南京市栖霞区579户农户为样本,利用双变量Probit模型,对农户非农就业与宅基地流转意愿之间的关系进行了实证分析。研究结果表明,农户非农就业和其宅基地流转意愿之前存在显著的正相关关系;控制变量中,农户的年龄、受教育水平、家庭收入、是否参加农保对家庭的非农就业情况具有显著影响,被调查者从事的职业对是否存在非农就业的影响不显著;年龄、受教育水平、家庭收入、是否参加新农保、宅基地数量、宅基地面积、房屋建筑时间、对抵押权的态度和对处置权的态度对宅基地流转意愿具有显著影响,被调查者的职业、家庭人口数、宅基地的取得方式对宅基地流转意愿的影响没有通过显著性检验。本研究对未来的宅基地流转政策和鼓励非农就业的相关政策的制定提供了一定的参考,也建议政府部门可以处理好两者之间的关系,更好地推进新型城镇化发展。     

农村宅基地使用权流转制度改革探析

在我国农村宅基地大量闲置浪费、"隐形"流转导致法律纠纷不断增多的现实背景,中共十八大三中全会对农村宅基地的使用权改革做出若干规定的政策背景下,分析宅基地使用权流转的现状及问题,并针对宅基地使用权流转法律的不完善,提出制定详细的农村宅基地管理的法律法规,建立农村宅基地使用权流转制度,以地租理论和产权理论为基础,以农业、农村和农民受益为原则,合理分配和使用宅基地流转收益等宅基地使用权流转制度改革的建议。     

宅基地使用权自由流转之探索

长期以来,我国法律一直对宅基地使用权的流转进行严格限制,以致形成典型的城乡建设用地双轨制。立足民法的角度,分析其流转的可能性和必要性,并在维持集体土地所有权和充分发挥宅基地使用权保障功能的情况下,设计了宅基地使用权自由流转的路径。     

农村宅基地使用权流转的合法性探析

我国现行法律关于农村宅基地使用权流转的规定模糊,且在适用法律的过程中发生了误读.我国现有的农村宅基地使用权流转试点既证明了其存在的合理性,也暴露了农村宅基地使用权制度改革中亟待解决的诸多问题.在渐进式地推进农村宅基地使用权的流转过程中,政府既是不可或缺的力量,也是一个务必准确定位的角色.农村宅基地使用权流转的目标也是多重而复杂的,其中农民的利益是一切问题的起点也是归宿,所以改革应以保证农民意思自治为核心,以实现公平交易为准绳,伴随而生的是土地利用效率的提高与城市化的推进.     

农村土地流转研究评述

十七届三中全会以来,我国以资本下乡为主的农村土地流转规模迅速发展。学界对土地流转相关领域的研究也呈现出数量大、多学科、多视角、多主题的特点。文章对当前国内外针对农村土地流转的相关文献进行回顾和梳理,发现现有研究主要是从农村土地流转的概念和规模、对大规模土地流转的态度,土地流转过程中出现的问题、成因及对策,以及土地流转对乡村社会结构、农户权益保障和农户生计影响等几个方面进行阐述。这对系统、全面地了解我国农村土地流转的背景和当前研究进展具有重要的参考价值。建议未来研究可从性别视角、底层视角对该研究领域进行更深一步的探索。     

农村土地使用权流转的主要方式及效力评价

我国农村土地主要有农户享有使用权的承包地和宅基地,就目前法律规定来看,无论是承包地经营权还是宅基地使用权都不允许买卖,因为农户只享有使用权而没有所有权,不能处分承包地和宅基地。但是现实的情况是,目前在农村存在着大量的承包地和宅基地的流转,其中包括宅基地使用权的流转、将房屋和宅基地使用权一起流转、承包地经营权的流转、将房屋、宅基地使用权和承包地经营权一起打包流转等情形。这些流转方式在农村现实中已经广泛存在并被接受和履行,但在法律层面还有许多问题,尤其是这些流转方式的效力问题。在解决这些问题时应该具体情况具体分析,结合法律规定和现实情形予以考虑,从而做出不同的效力判断。     

城乡融合发展中宅基地使用权流转的必要限制与合理扩张

宅基地三权分置改革背景下,推进农村宅基地使用权流转是大势所趋。在城乡融合发展中,宅基地使用权流转的必要限制与合理扩张是宅基地使用权流转制度发展的关键,土地增值收益公平补偿和合理共享是土地发展权分析视角的核心要义。宅基地使用权流转制度的构建需体现以土地资源可持续发展为核心的生态功能、以土地利益分配正义为核心的社会功能以及以土地财产属性彰显为核心的经济功能内涵。同时,应妥善应对土地资源利用中存在着的生态风险和社会风险。在推进农村宅基地盘活利用中,须在把握差异性的基础上适度突破限制,构建合理的宅基地增值收益分配机制以达成分配正义,完善宅基地退出补偿机制以提高农民满意度,更应注重政府干预的合理边界以减轻政策风险,从而保障农民合法的土地权益。     

新农村建设中宅基地使用制度改革浅议

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。随着农村经济的发展以及城镇化进程的加快,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。现行的宅基她管理制度亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从井艮瓠上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场。建议完善宅基地使用权登记制度,建立有偿、有期限宅基地使用制度,逐步放宽宅基地使用权的流转,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

对农村土地承包经营权流转问题的分析

中共十七届三中全会指出,“按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营”。农地流转能够加快农业种植结构的调整。还可以为加速农村剩余劳动力的转移提供有力条件。本文应用实地调研获取的数据,采用线性回归的方法,对大阁村土地流转面积与农民收入之间的关系进行了模型分析,以此揭示两者之间的关系。同时对阻碍农村土地流转的主要因素进行了深入研究,并提出了相应的解决对策。     

我国农村宅基地使用权继承主体探讨

目前我国农村宅基地资源利用存在严重浪费现象,其中宅基地使用权继承主体不明确是原因之一,解决这一问题需要构建合理有效的宅基地继承机制。宅基地使用权继承主体的明确能够有助于这个问题的解决,宅基地使用权继承主体按照是否有继承主体资格进行分类方式,不符合继承主体条件的,可以有偿获得;符合继承主体条件的,可以有偿退出,以达到权责清晰,可以使宅基地资源得到合理高效的利用。     

农村土地流转过程中农民权益的有效保护

当前在农村土地流转过程中农民权益得不到有效保护,主要表现为:流转价格偏低,固定不变;流转收益分配不合理;土地的农业用途被改变;农民的知情权、参与权、决策权被侵犯等。其原因主要为:农村土地产权不明晰,所有权主体虚位;农民权益保护相关制度不完善;基层政府对土地流转的不当干预;土地流转市场服务体系不健全等。为了加强对土地流转过程中农民的权益的保护,需要明晰农村土地产权,明确规定农村集体土地归行政村一级农民集体所有,并完善相关制度;减少乡镇府的不当干预,强化乡镇政府对土地流转的指导与监管;培育县、乡两级土地流转市场化服务环境等。     

“地权集体化”:传统农区宅基地制度改革的逻辑

由于基层多样的制度创新,传统农区宅基地制度改革超出了现行政策提倡的财产化改革的范畴,需要在理论上作出新的概括。以两个村庄的宅基地制度改革案例为分析对象,通过治理视角考察宅基地制度改革背景下,宅基地地权集体化的政治社会效应及其结构性条件。研究发现,传统农区宅基地地权集体化超越了保障农民财产权的经济效应,具有提高宅基地管理效率,推进村庄建设,提升基层治理能力的政治社会效应。宅基地地权集体化的实现,有赖于农村集体土地所有制的制度基础、“权责均衡”的治理基础及政府支持的政治空间。研究证明,传统农区宅基地制度改革的关键不是扩大权能,而是实现宅基地有效治理。在宅基地制度改革中,“集体”的权利可以被激活,因此,宅基地制度改革需要给村集体留出实践其所有权的空间。