房屋征收中的国有土地使用权补偿问题探究

基于房屋与国有土地的密切关联,房屋征收必然涉及国有土地使用权的收回及重新安排。国有土地使用权是房屋所有人的一项重要财产权利,房屋所有人在购买房屋时已经支付了相应的土地使用权费用。《宪法》、《物权法》及其他相关法律法规规定了对土地使用权收回的补偿,因此,房屋被征收时,房屋所有人有权获得对国有土地使用权的公正、合理补偿。     

国有土地使用权收回制度重构

我国现有的土地使用权收回制度是土地行政划拨的产物。政府土地管理部门作为国有土地所有权行使的代表,在国有土地使用权出让后,具有土地管理者与土地使用权出让方(代表所有者)双重身份。土地管理部门在行使土地使用权收回权时,由于传统的土地国家所有观念与行政执法的路径依赖,使其在行使国有土地使用权收回权时常常模糊甚至混淆了两种身份,忽视了公民具有的土地使用权这一用益物权。《物权法》立法条款用词的不严谨加剧了国有土地使用权收回权与《物权法》确认的土地使用权作为用益物权的冲突。国家对已出让的国有土地使用权确因公益利益之需要,则应该通过征收的途径,而非通过行使收回权;基于出让合同约定的土地使用权期限届满国家收回土地使用权,则属民事返还性质,并非行政收回;土地使用权受让方未按出让合同约定期限开发,其违约应承担民事违约责任,而非直接导致土地使用权的行政收回,其是否构成违约而丧失土地使用权应通过司法途径确认而非行政部门一方认定。现有国有土地使用权收回制度的混乱,不仅是造成房屋拆迁纠纷,也是导致"一地二主"并存后果的重要原因。现行国有土地使用权收回制度必须重构。     

土地使用权期限与房屋所有权完整性的探讨

基于现代物权理论,分析了土地使用权与房屋所有权之间的关系,揭示了目前我国有关法律中关于土地使用权期限的规定对房屋所有权完整性的限制,指出由此影响到房屋产权的自由让渡。最后,提出了如何完善土地使用权期限届满后有关续期申请制度和房屋所有权完整性的有关建议。     

我国土地使用权对房屋所有权的限制

根据我国土地国有制的规定 ,土地使用者通过出让或转让方式获得的土地使用权 ,一方面虽然具有相对的独立性 ,另一方面却受到包括土地使用期限、国家收回权、国家无偿取得等规定的制约 ,从而客观上限制了房屋所有权的完整性。要解决此问题 ,需要进一步协调好土地所有权和使用权的关系 ,通过修改有关合同条款、完善立法等渠道 ,制定出我国完整的房屋所有权制度。     

房屋拆迁补偿协议外的国有土地使用权补偿问题

房屋拆迁补偿协议书乃民事合同,对此做出的行政复议决定书应为无效且对合同当事人不发生任何法律效力。2003年发生的国有土地使用权提前收回事宜,应适用国有土地使用权“相应补偿”之立法,其实质是对房屋及其他不动产的补偿,而土地使用权本身仅涉及土地出让金退还问题。补偿协议书中约定对房屋的充分补偿应视为是对土地使用权相应补偿权的行使。在对房屋充分补偿的前提下,再行主张对土地使用权的补偿,违反了“相应补偿”的立法意旨;主张对房屋占用范围以外的土地的补偿违反了土地在民法上的独立性。在国有土地使用权提前收回的情况下,并无“地随房走”原则之适用。     

简论房地产市场中的土地使用权的法律特征

我国房地产制度的改革，主要是地产制度的改革。所要解决的基本任务是：变无偿、无期限、无流动的土地使用制度为有偿、有期限、可以流动的土地使用制度。其目的是要充分有效地利用土地资源，最大限度地发挥土地的使用效益。房地产市场，是指城镇房屋所有权和土地使用权交换活动的总称，也是土地使用权可以依法进行合理流动的场所。土地使用权，是指依法对土地进行利用并取得收益的权利，它有广义和狭义之分。广义的土地使用权包括土地承包经营权、土地租赁权、划拨土地使用权和房地产市场中的土地使用权；狭义的土地使用权是指房地产市场中…     

家庭农场土地流转合同期满续约过程中的利益博弈

获得适度规模、集中成片的土地是家庭农场生存和发展的前提和基础,在农村土地“三权分置”法律政策下,家庭农场主对通过土地经营权流转集中起来的土地仅享有债权性质的经营权,如果农户在土地流转合同期限届满时选择不续签合同,那么,家庭农场主轻则面临“钉子户”问题,重则丧失全部土地而破产。因此,地权稳定性是家庭农场可持续发展的一个重要指标。在土地流转合同期限届满续期时,家庭农场主和农户都有各自的潜在利益诉求,土地流转合同续期能否实现是双方博弈的结果。利用博弈模型法,基于研究假设条件,建立博弈收益函数,挖掘不同主体在土地流转合同期满续约过程中的利益诉求、冲突表现及矛盾根源,推算出预期社会效果成为均衡策略时需要满足的前置条件。研究发现,最终的均衡策略既要满足农户的土地流转收益需求,又不能让农场主的用地成本负担过重。故而,通过签订土地流转收益动态调整型合同,在家庭农场主和农户之间构建起“紧密的利益共同体”关系,使得农户决定续签土地流转合同与否和收益的增量挂钩。因土地流转收益存在着“阈值”,因而还应考虑家庭农场主的投资回收问题。     

农村土地使用权流转中的合同问题研究

近年来农村出现的农户承包土地使用权流转,有助于发挥土地资源效益和农民增收。土地使用权流转是一种法律行为,当事人双方应当依法签订书面合同。由于多种原因,目前在土地流转合同方面还存在一些不容忽视的问题。研究解决这些问题,对促进土地使用权流转健康发展,更好地保护合同当事人特别是农民的合法权益具有积极意义。     

农村宅基地抵押试点运行机制研究

现行农村宅基地使用权抵押试点分别以财产流转性收益和农村金融市场扩展为抵押主题,采取农民房屋所有权并附属宅基地使用权间接抵押和宅基地使用权直接抵押两种模式,多种类型。试点宅基地使用权抵押融资存在抵押权合法性、抵押物处置效力的法律风险。宅基地使用权抵押应遵循适合我国土地政策和农民利益需求的合理途径,完善抵押登记制度;宅基地使用权转让应适度市场化运作,其受让后的宅基地使用权期限界定为30年为宜。     

试论我国建设用地使用权期限届满后产生的法律问题

在我国,由于国家建设用地使用权的期限性和地上建筑物存续期间不一致,再加上我国没有采用土地吸附房屋的一元立法模式,因此会产生建设用地使用权届满后续期的问题和地上建筑物归属等诸多难以解决的问题.我国《物权法》的出台和实施,并没有解决建设用地使用权届满后的续期问题和地上建筑物的归属问题,因此对我国物权法及相关法律法规对建设用地使用权届满后续期的问题和地上建筑物归属的立法进行分析,提出明确的续期期限、次数和出让金数额等立法建议,具有很强的现实意义.     

不动产征收立法取向之抉择:土地中心抑或房屋中心?——以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为分析样本

"房屋中心主义"和"土地中心主义"作为不动产征收立法的两种取向,呈现出不同的价值导引和规范机理。揆诸两大法系不动产征收较为完备国家的立法,"土地中心主义"立法取向贯穿于具体制度的建构和展开中,成为规范逻辑体系之主线。鉴于域外先进经验、土地的特殊属性以及土地与建筑物间关系等因素的考量,我国不动产征收立法应摒弃"房屋中心主义"而践行"土地中心主义"的立法取向,并以此为导引进行方法论维度的展开。     

狭义土地承包经营权特殊用益物权性质及其流转保护

规范和引导农村集体土地流转市场,前提是界定土地承包经营权的内涵和所流转土地权利的属性,但我国立法及相关理论研究对此都缺乏明确的解释。以区分两种涵义的＂土地承包经营权＂为起点,从农民与集体经济组织的产权关系、集体经济组织的性质以及相关法律规定三个方面,分析了狭义土地承包经营权的特殊用益物权性质,指出其作为农村集体经济组织成员平等承包本集体土地的权利,具有不同于一般用益物权的特殊性质,是接近自物权的他物权,是法律保护农民土地产权的重点。土地流转中除了土地互换外,转移的并不是土地承包经营权,而是土地使用权,应当根据不同情况采取相应的规范措施。     

私有产权、不可转让性与宅基地使用权流转

农村宅基地是否可以自由流转，关乎农民的切身利益。我国相关法律禁止农村宅基地流转。从产权的构成、功能和不可转让性规则角度分析，限制宅基地流转破坏了产权的完整性，并且有悖于不可转让性规则的理论基础，宅基地使用权应当自由流转。     

不动产收益权质押贷款研究

不动产收益权质押作为一种新型金融业务 ,体现着新型的法律关系。它具有权利标的的特殊性、主体的特定性、质权实现方式的独特性等特征。不动产收益权质押的设定须由政府向上级主管部门申请办理行政许可 ,当事人须订立书面质押合同 ,并办理登记。它对质权人和出质人具有不同的效力。对不动产收益权质押而言 ,《担保法》存在不合时宜、不完善、系统性与科学性欠缺等问题 ,应尽快修改完善     

新农村建设中宅基地使用制度改革浅议

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。随着农村经济的发展以及城镇化进程的加快,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。现行的宅基她管理制度亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从井艮瓠上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场。建议完善宅基地使用权登记制度,建立有偿、有期限宅基地使用制度,逐步放宽宅基地使用权的流转,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

车位车库的归属问题——兼释评《物权法》第74条

我国现实中时常发生业主与开发商之间关于车位车库权属的纠纷。《物权法》第74条将约定方式作为判断车位车库归属的依据，但是由于其理解上的困惑，仍然存在着发生纠纷的必然隐患。在规划的车位车库可能属专有也可能属共有的情况下，应当以规划蓝图中载明的专有或共有的用途作为判断的依据，应当在准确理解专有的车位车库与建设用地使用费分摊关系的基础上，正确处理车位车库的归属问题。     

中国农村土地制度改革理论的评析与反思

改革开放后,中国农地制度形成了产权残缺的制度安排。为了提高农业经济效率,理论界展开了致力于探索中国农村土地制度改革的“所有”与“使用”的理论争论,提出了国有化、私有化、使用权物权化三种改革方案。由于农村土地所具有的福利功能,使得使用权物权化成为主流方案。但是,从本质上看.使用权的物权化不过是私人所有。     

国有企业财产权问题再研究

国有企业财产权问题是物权理论和实践所不能忽略和回避的 .传统用益权制度历经嬗变其客体、内容、功能等各方面都发生了变化 ,其立法思路对于解释国有企业财产权的性质有独特的借鉴价值。我国立法可以借鉴用益权理论的精髓 ,在用益物权体系内设定“企业用益权”这一统一制度 ,以解决国有企业财产权问题     

土地财政与房地产价格关系分析及其治理对策

本文在对我国房地产价格基本走势分析的基础上,通过土地出让收入与地方商品房售价关系模型的构建与结果检验,指出了土地财政是推动地方房地产价格上涨的重要力量。从合理划分中央和地方政府的事权、财权,改革土地出让金制度,开征物业税,完善土地收益分配制度,积极防范政府土地融资风险四个方面提出了治理对策。     

论我国新一轮房地产业发展的困境与变革

面临新时期房地产业发展的挑战,我国政府和房地产相关部门采取了一系列的举措:严控高档住宅用地和别墅用地;制定新的土地增值税征算方法;加强和规范外商投资房地产的审批和监管;清查房地产市场中存在的违法行为。新时期房地产业步入理性发展的相关动力有:保险资金投资房地产业的政策障碍已扫除;汇率弹性增强,使外资更多地进入房地产市场;改变房地产增量与存量市场不平衡状态;建立个人信用体系,加快保障性住房供应。