试论建筑物区分所有专有部分与共有部分的界定

我国<物权法>确立了建筑物区分所有权制度,但该法仅规定了区分所有权中的几个原则性问题,不足以调整区分所有权领域内所有的法律关系.建筑物区分所有权制度设计的核心是明确建筑物区分所有权人的专有权与共有权,在保障区分所有权人专有权的同时,达到维持与管理建筑物的目的.因此,作为建筑物区分所有权客体的专有部分与共有部分,只有在立法上明确规定其范围与界定标准,才能真正廓清建筑物区分所有权人专有权与共有权的权利界限,解决实践中因所有权区分不明确而产生的诸多纠纷.     

建筑物区分所有权及专有权的概念辨析

建筑物区分所有权制度是近现代社会发展起来的一项新型不动产所有权制度。专有所有权是业主对其建筑物专有部分享有的专有、使用、收益和处分的权利,其性质为对空间的所有权。     

权利限制视域下的建筑物区分所有权及其实现

建筑物区分所有权具有复合所有权的性质。为了实现建筑物区分所有权的权利合作与和谐,法律对建筑物区分所有权的主体资格、所有权客体以及所有权的界分作出限制,并以自治组织即业主委员会的形式促进权利主体的成员权合作,共同协理因共有建筑物而生的权利性公共事务。     

对我国建筑物区分所有权人共有权的研究

建筑物区分所有权是指多个所有人甚至上百个所有人共同拥有一栋高层建筑物时,各个所有人对其在结构上和使用上具有独立性的建筑物部分(专有部分)所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分(共有部分)所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称.简而言之,它是指建筑物区分所有权的专有权、共有权和成员权的结合.     

论建筑物区分所有权中专有部分的构成要件及范围界定

建筑物区分所有权中的专有部分,是构成区分所有建筑物的基础,是《物权法》第六章的基础性概念,对建筑物区分所有权的理论和实践意义重大。成为专有部分必须满足三个条件:具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体。专有部分的范围界定,主要有四种学说,而第四种学说壁心和最后粉刷表层说既考虑到有利于财产的管理、维护,又考虑到财产的独立性和对外关系,是较为准确之说,应当采纳。     

浅谈建筑物区分所有权之共有权

建筑物区分所有权之共有权,是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约,对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。近几年来,因共有权问题引发的纠纷不断显现,对共有权的性质、客体和共有人的权利义务也存在一些争议。因此,应加强对建筑物区分所有权之共有权的研究,以便更好地保护所有权人的权益。     

论物业管理的物权性质

建筑物区分所有权是现代物业管理的产权基础,物业管理权从实质上来说是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。由于现代物业管理的公共性和让渡性,使物业管理权具有了传统物权以外的性质和特征。但无论如何,物业管理权仍属于物权范畴,这一物权是基于建筑物区分所有权而产生并依附于、从属于所有权。所以,应该以建筑物区分所有权为轴心构建我国物业管理的法律架构。     

建筑物区分所有权理论分析

随着我国民法典草案的出台及法学界该制度研究的不断深入,建筑物区分所有权制度将在我国正式确立,其对完善我国物权法制度及调整现实法律关系具有相当重要的理论和实践意义。本文对建筑物区分所有权制度部分理论问题进行简要阐述。     

浅谈建筑物区分所有权及其实践

建筑物区分所有权不同于一般不动产所有权和土地使用权。由于我国法律尚未正式设立此制 ,仅有的几个部门规章 ,对此缺乏系统调整 ,因而实践中容易与后者混淆 ,进而可能侵害他人的合法权益。本文通过对个案的分析 ,揭示了建筑物区分所有权的概念、特征、与相近权利的区别 ,建立我国建筑物区分所有权制度的必要性和重要性     

论建筑物区分所有权中的专有权

建筑物区分所有权是多层建筑物发展的产物 ,其内容经历了一个从一元论到二元论再到三元论的演变过程。建筑物区分所有权中的专有权是建筑物区分所有权的核心和基础 ,与普通所有权以及建筑物区分所有权中的持分权、成员权相比 ,有自己的特点。建筑物专有权由主体、内容和客体三个要素构成 ,其客体在我国宜采“壁心说”。建筑物专有权的权能虽然与普通所有权无异 ,但其行使则应受到限制     

我国现行法人制度下的合伙财产性质之重构

合伙可区分为非企业型合伙与企业型合伙。非企业型合伙更多体现了合伙人之间的契约性,合伙财产归合伙人共同共有。与非企业型合伙不同,合伙企业作为独立民事主体,应当成为合伙财产的所有者。合伙人的补充连带责任不能构成合伙企业享有独立财产权的障碍。传统理论认为合伙企业财产归合伙人共有,这是个人主义本位观念的反映。事实上,合伙人对合伙企业财产所持份额类似有限责任公司股东的股权。我国法律规定成员的有限责任是组织体享有法人资格的前提条件,在这种法人制度框架下,我国宜将合伙企业作为第三民事主体赋予其财产所有权。     

法人所有权问题探讨

关于法人所有权的内容,理论界有多种观点,最具有代表性的就是“两权分立”,即对于国有企业的资产“国家享有所有权,企业享有经营权”,这一观点通过国务院的《全民所有制工业企业转换经营机制条例》产生了法律效力。该立法的实施在企业改革中确实取得了一定成效,在一定阶段曾调动了企业的积极性,但却与法人所有权理论相悖。随着企业改革的不断深入,应当在立法上明确规定法人所有权,即法人对其财产享有所有权,而非经营权,才能真正保障企业法人对其财产的自主支配权。     

论集体土地所有权制度改革的目标

集体土地所有权制度改革需要从民法理论上科学类型化集体土地所有权,更需要适应土地利用方式和农村社会经济改革的现实要求。集体土地所有权制度改革应当以增强所有权主体的独立性、健全“重在利用”的权利体系、拓展土地的价值支配形式以及逐步实现农民土地权利与农村居民身份分离为目标。     

绝对所有权观念的检讨——以不动产所有权的观念变迁为视角

绝对所有权观念在制度上构建一个保护所有人对物的权利,减少了个人自我维护的成本。这种制度要求最初有相对简洁合理的逻辑,但是却不断受到来自社会现实的否定。绝对所有权观念与社会现实背离既有其概念本身的内在缺陷,也有社会历史发展的外部原因,其中社会经济的变迁是最主要的原因。不动产所有权在检讨绝对所有权观念的基础上形成了新的所有权观念,这种所有权观念是对绝对所有权概念内涵的修正,也是观念上一种全新的超越。     

从比较法的视角论独占合同交涉权的实效性与界限

独占合同交涉权的合意,是对合同交涉自助原则的制约,也是一种期待利益的表现,它以诚实信用原则为依据。不同国家的法制独占合同交涉权的依据和法律效力是有差异的,但在独占交涉义务合同条款中注意设置技术性和合理性,就能在很大程度上避免交涉、缔结乃至诉讼过程中的风险。     

农村集体所有权主体相关问题辨析

农村集体所有权主体虽然立法上有很多称谓,但其核心主体主要为两个：一是农村集体所有权的归属主体,二是农村集体所有权的管理（行使）主体。前者是指农民集体,后者主要是指农村集体经济组织、村委会等。在农村集体所有权行使过程中,农村集体经济组织、村委会等应该是农民集体的集体意志执行者,而不能以其意志作为农民集体的意志,更不能以其管理人员的意志取代农民集体的意志。在处理农村集体所有权的归属主体与管理（行使）主体的关系上,关键在于在立法上建立“农民集体”的集体意志形成与表达的科学机制。     

准确把握马克思主义创始人公有制思想的实质

以“国有制+计划经济”为主要经济特征的传统公有制不是社会主义公有制的主要经济形式,不符合马克思主义创始人的公有制思想。虽然马克思主义创始人设想的未来社会的公有制形式是一种成熟的公有制形式,我们现阶段不能采用,但只要准确把握了马克思主义创始人的公有制思想的实质,我们就能找到既不违背马克思主义普遍原理,又符合本国实际的公有制具体形式。     

浅论劳动者所有制与劳动者主权——从公有制和私有制的对立以外谈社会主义所有制

马克思、恩格斯对社会主义所有制的论述包括两个相互依赖的层面 :性质上的和功能上的。前者说明的是所有制的主体性质 ,是规范性的 ,体现了社会主义所追求的公平 ;后者关于公有或私有的论述是功能性的 ,是马克思根据当时所处的经济环境 ,对未来社会基于效率的描绘。规范性的论述是社会主义的本质特征 ;功能性的论述则是需要实证的。因此 ,社会主义所有制在规范意义上的本质特征应当是劳动者所有制 ,公有制仅仅是实现劳动者所有制的一种手段 ,不是社会主义所有制的本质特征。由于劳动者是一个具体的概念 ,所以社会主义所有制也是一个历史性概念。社会主义所有制等于公有制的传统观念 ,以及为消除此传统观点之弊端而提出的社会所有制、共同所有制、虚拟私有制等观点 ,并没有真正解决劳动者的主权和劳动者在所有制中的地位问题。     

关于特种债权之物权担保的否定性思考——兼论特种债权的优先效力

特种债权是指基于公法产生或者具有公法性质的一类债权债务关系,主要有税收、司法费用、劳动工资等.并不存在一个独立的具有担保物权性质的优先权,优先权担保特种债权的实现是一个伪命题.特种债权本身具有优先效力,其实现本质上属于债权法、程序法而非物权法的范畴.