生财有道:土地开发和转让中的政府和农民

本文主要通过分析土地征用和开发中的政府收入、政府行为,来试图理解转型期地方政府行为的一些特点和模式。在土地征用和开发过程中,地方政府主要通过财政和金融手段积聚资金,“圈地”只是“圈钱”的手段而已。这种行为一方面积累了大量的金融风险,另一方面又因为对农民土地的低价补偿造成了潜在的社会风险。究其原因,这与中央政府的集权化改革存在密切的关系。在这里我们看到一个悖论,即中央政府力图控制、改变地方政府行为的努力不但没有预期的效果,反而驱使地方政府更加强有力地谋取各种体制外资源。从这个意义上讲,1994年以前的财政分权体制与1994年以后的财政集权体制对地方政府行为的影响实质上是相同的。通过本文的分析,作者指出真正影响转型期地方政府行为的因素是软预算约束与政府获取体制外资源的能力。只要这两个因素存在并发挥作用,那么中央政府调整集权—分权框架的努力最终便会是无效的。     

结合旧区改造的城市土地储备运作机制研究

一、结合旧区改造的城市土地储备运作的目的、意义和重要性 城市土地储备是特定的政府行为,土地储备是政府为了加强土地管理,按照城市总体规划、土地利用总体规划和年度土地利用计划的目标和要求,依照相应程序和规定,委托土地储备机构采取收回、收购、置换、征用和造地等方式取得土地,在进行储备土地的前期开发和基础性建设后,根据国民经济和社会发展需要以及房地产市场需求,通过招标、拍卖、挂牌等方式有计划地出让土地.     

我国征地补偿制度改革的实践启示

土地征用制度是政府为了法定的公共目的强制性地将集体所有的土地收归国有,并按规定给予被征人合理补偿的制度.随着我国市场经济逐步建立土地征用制度已不完全适应要求;在实践中存在着公共利益的面过宽、补偿标准过低,补偿不到位等弊端,严重侵害农民权益.本文就此谈谈改革的思路.     

对征地与公共利益和农民利益若干问题的探讨

《宪法》规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。也就是说,征地必须要出于公共利益目的。对征地的公共利益目的的实用范围,有专家认为:“许多地方征地时,《宪法》所赋予的公共利益的权利被滥用;地方政府‘借地生财’,将许多经营性项目搭乘了‘公共利益’这辆便车,大量圈占土地,导致农民利益严重受损,先征地后拍卖现象是行政权利滥用的表现,破坏了社会最基本的财产秩序,严重地侵犯了原土地权利人的权利”。甚至有人主     

中国地方政府债务问题探讨

中国地方政府债务问题形成的主要原因,一是政府过多地、直接地参与经济活动,二是城市化加速导致地方政府举债。对于中国地方政府债务问题,总体判断仍为风险可控。一是地方政府加上中央政府的债务占GDP的比例在40%以内,远低于60%的债务率标准。二是中央政府有非常强的控制能力,在各级政府间平衡债权债务,使得中国加总的净债务率较低。三是中国整体的资产负债表仍然健康,尤其是中央政府保持相当健康的资产负债表。对地方政府债务问题,体制性的解决办法是治本之道。要从根本上解决中国地方政府不规范借债问题,须建立规范化的地方政府举债融资机制。     

我国住宅建设用地续期问题探讨

我国住宅用地续期问题的处理,本质上是对现行国有经营性土地有偿出让制度的补充和完善.不管住宅用地续期问题采取哪种方式,都要设计好计费基础和费率,以减少民众住房支出的负担以及合理进行社会财富的再分配为根本.稳定地方政府收入预期,从长期看还需要在国家、地方政府、开发商、居民之间确定一套系统的土地收益分配和共享体系,逐步减少地方政府对一次性出让土地收入的依赖,使地方政府获得有保障的财源,稳定土地收益预期.     

2011年10月15日《经济学人》周刊刊文：给穷人一片栖身之地

过去10年里,北京房价大约涨了10倍。中国政府正试图解决这一难题,在中央政府的压力下,地方政府开始争相修建保障性住房．其数量之大前所未有。中国今年的保障房建设指标比去年增加了70％,按照3月份中国政府宣布的计划,将在2015年前建成3600万套保障性住房,几乎可以容纳英巨是为了解决民众的住房问题,和波兰的全体居民。中央政府还希望以此刺激中国经济。不仅     

如何切实保障被征地农民的权益

随着城市化进程的推进和工业经济的发展,城市周边的农村集体土地被越来越多的大量征用,城市越来越多的"少地"或"失地"农民,将随着征地量的增大而增加,许多农民在土地被征用后成了"下岗"农民,仅有的土地补偿费和安置补助费被分光吃光后,没有最低生活保障的农民给农村,给城市乃至给整个社会带来越来越多的潜在问题.保障"少地"或"失地"的农民获得长期稳定乃至富足的生活来源,使被征地农民的权益得到充分的尊重,平等地善待,公正地兑现,这事关农业、农村和社会稳定、可持续发展和建设小康社会的大局.     

政府统计数据的造假博弈分析

论文对政府统计数据中弄虚作假的现象进行了分析，对地方统计部门、地方政府以及中央政府三方进行博弈，分析统计部门和地方政府的造假行为，寻求解决统计数据造假的有效途径，并提出相关的建议。     

中国地方政府应对市场化改革的策略:抓住经济发展的主动权——理论假说与案例研究

本文通过案例研究和逻辑分析,论证了1980年以后,中国地方政府在决定其工作重心(即发展战略)的行为上,具有"抓住经济发展的主动权"之特征。这种行为特征的表现之一,是1992年至2000年间,地方政府为应对中央政府的市场化改革所采取的战略转型之举措:即地方政府由原来经营一家一户企业,转向把所辖区域当作一家企业来经营;相应地,其控制地区经济的方式也由"抓住办企业的权利"转向"抓住土地开发权"。上述结论的意义是,揭示了在中国转向市场经济的过程中,地方政府的演变方向不是单纯的公共服务政府,而是凭借其对地区性生产要素的控制权,转向从整体上控制和经营地区经济。     

声音

很多人是被城市化的,最尖锐的批评认为我国城镇化是伪城镇化。目前的城镇化率降低12%,即35%左右才反映真实水平。城市化进程中,有些地方政府只着眼于漂亮城市的建设,未更多地去解决民生问题农民问题。对农民来说,城镇化是土地被拿走,房子被拆掉,进城后还没有应有的权益。——中央财经领导小组办公室副主任陈锡文说。     

工业用地招拍挂当前出现的新问题及对策

国务院去年8月底发出《关于加强土地调控有关问题的通知》,明确规定了全国工业用地实行招拍挂方式供地,制定最低价保护。从而有效地制止了一些地方过去工业用地采取低价协议出让、人为操纵,导致政府收益大量流失、土地市场秩序被扰乱的现象继续存在;在全国规范了用地的供地方式和相关条件;促进了土地市场的健康有序发展;遏制了个别地方党政领导以损失土地资产资源为代     

如何保障失地农民的土地权益

随着经济的快速发展和现代化进程的加快,许多耕地被征收或征用,用于基础设施建设和城镇化、工业化发展。这就不可避免地使得世代依靠土地作为基本生活保障和发展基础的农民失去了部分或全部土地。有专家估计,目前全国失地农民的数量可能超过2000万人。随着经济的发展以及城镇规模的不断扩大,失地农民也越来越多,其土地权益保障成为事关我国经济社会发展的重大问题,必须采取相应措施予以解决。     

城郊结合部的定位与对策

城郊结合部不是一个孤立的土地现象,涉及经济、治安、城建、环保、土地、计划生育等等不同部门,治安混乱、建设无序、环境脏乱差、人口失控形成一个综合的社会现象.从国土资源管理部门的角度看,城郊结合部集体土地管理混乱,一方面一些地方政府滥用征地权强行征用集体土地,造成土地低效利用,城市化水平上不去,另一方面农村集体经济组织将大量集体土地非法转用入市,或办厂或联建或出租或卖断若干年使用权或私搭乱建,造成城市建成区需要扩展的土地范围大都被农民集体建设占用,影响了城市拓展,削弱了国有土地收益,日益成为城市经济发展中不可忽视的重大问题.     

随州市被征地农民就业培训和社会保险实行"两统三免四创新"

近年来,随着经济的快速发展,因城市扩张、工厂占地、铁路、公路建设、旅游业的开发等原因,许多土地被征用,如何解决被征地农民的生活问题成了社会关注的焦点.湖北省随州市积极探索,形成了"两统三免四创新"工作方式,既化解了征地过程中的矛盾,又推动了当地的经济发展和城市建设,还较好地解决了50000多名被征地农民的就业和社会保险问题.     

百名专家建言农村土地制度改革——农村土地制度问卷调查

通过对国内百名"三农"专家的问卷调查,了解当前农村土地制度存在的主要问题和改革的建议。调查发现,新阶段的农村土地制度改革目标,是赋予农民更加充分的、长期而有保障的土地使用权。这不仅需要土地制度创新,还需要财税体制、干部考核机制等其他相关制度改革的整体推进;关键是采取多种措施提高农民维权能力,增强农民对土地利益的表达权。调查还显示,推进土地流转制度改革的时机已经成熟,这是增加农民财产性收入的重要举措。     

土地储备环节的生态修复责任研究

棕地是曾经的工业或商业遗留的土地,它往往隐藏着巨大的污染隐患,而如果未经无害化治理便对棕地进行再开发,那么它必将是贻害无穷的。从这些年媒体报道出来的诸多棕地伤人事件中可以发现,如武汉的长江明珠小区的棕地污染事件,棕地问题亟待土地管理者的重视。这其中特别要确保棕地从回收到再次开发这个环节污染土地得到及时充分的修复,而实现这一目标必须首先要解决的是,如何明确污染者、地方政府土地管理部门和土地收储中心之间对棕地修复责任的分配问题。     

试论农民在农村土地征收和出让实践中的弱势地位

根据我国现行《土地管理法》规定,农村和城郊的一切土地都属于国家所有和集体所有,允许广大农户在土地公有制的前提下拥有对土地的承包经营权、使用权。然而,由于各种操作和实践条件的限制,在我国大部分的农村(经济较发达除外)大多数的土地的实际控制权集中在少数人手里的,如村干部等基层干部。整个征收和出让实践中,从法律层面权力分配,到地方政府实际操作以及补偿金的发放,可以发现作为征收和出让实践中另一个主体——依靠土地谋求生存保障的农民──一直处于弱势地位。并且,没有话语权的农民群体往往权益被忽视、利益被侵吞。     

城市化进程中的我国农村社会生计方式变迁研究——基于对珠海市唐家村的调查与思考

有关我国农村社会生计方式变迁的研究目前还是一个新兴的研究领域,一些学者已经注意到我国农村社会生计方式发生变迁的重要性与特殊性。一方面,政府以补偿款及其他补偿措施为条件征用农民世代赖以生存的土地;另一方面,现代文明带来的多元的生计选择也诱使农民改变传统的以渔粮为主的生计方式。无论是政府还是学术界,都应该在田野调查的基础上对我国农村社会的生计方式变迁进行整体的、科学的研究,并提出一些有益的理论构想,这将对我国目前的社会主义新农村建设及和谐社会的发展产生重大意义。     

论农民“被上楼”现象中的宅基地使用权保护

许多地方政府为取得建设用地指标而压缩、收回农民宅基地,在少量土地上建楼供农民居住。该现象被网友戏称为“被上楼”。本文通过对宅基地使用权概念、特征等相关分析,探讨如何在这种不良现象中保护农民的宅基地使用权。