商品房预售认购书相关问题研究

认购书是双方真实的意思表示,而且就相关条款达成一致,是一个独立的合同。签署预购书的目的是为了约束双方的交易行为,保证将来正式预售合同的签订,因此,预售认购书与正式的预售合同应是预约与本约的关系。     

商品房预售合同若干法律问题探析

对签订商品房预售合同应遵循的基本原则、商品房预售资格和条件的法律认定、认购书的法律性质、商品房预售广告的法律约束力、签订商品房合同中的免责条款等有关法律问题进行了探讨和分析。     

试论商品房预售认购书的性质及法律地位

在商品房交易过程中 ,房地产开发商在与购房人订立正式的商品房买卖合同之前 ,往往要求签署商品房预售认购书。由于我国法律对此无明确的规定 ,这种认购书的性质、法律地位如何 ,众说纷纭 ,本文试作一探讨     

房屋预售合同确认无效后的法律责任

预售房是指房屋开发商对将要投资建设的商品房 ,在履行了一定审批手续并实际投入一定比例的投资后 ,在实际建成之前出售 ,由买方预交全部或部分房款 ,由房地产开发商按照预售合同统一建房的行为。预售房的主要特点就是先交线后交房 ,双方的权利义务产生的时间不一致。因此 ,从房屋预售合同订立时起买卖双方的地位便不对等 ,合同的履行在很大的程度上依赖于开发商的商业信用 ,从而存在许多问题 ;其中最主要的问题是合同适当履行率低 ,不履行合同或不适当履行合同以及合同无效的纠纷相当多。《中华人民共和国民法通则》第五十条规定 ,违反法律…     

试析商品房预售合同的法律性质

本文旨在批驳目前有关商品房预售合同法律性质的几种观点,在此基础上作者认为,商品房预售合同是一种具有担保合同特征和分期付款买卖合同特征的特殊买卖合同.     

刍议商品房买卖认购书

认购书是商品房买卖双方当事人在签订商品房买卖合同之前所签订的一种法律文书，是对双方买卖商品房有关事宜的初步法律确认和书面凭证，属于将行谈判的预约。违反认购书的约定即为违约责任，其赔偿范围是实际损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之第5条与法理不符，应予以修正。     

商品房预售合同效力之探索——对《解释》第2条的质疑与评析

现实的商品房预售交易中,许多房地产开发商未取得商品房预售许可证明,却仍签订大量商品房预售合同。如果按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条一律认定此类合同无效,势必会影响处于弱势地位的预购人的利益,而且也会使一些房地产开发商利用无效合同大肆牟利。因此,对未取得商品房预售许可证明的预售合同不能一律认定无效,而是应该赋予预购人以撤销权,以期更好地保护预购者的利益,规范房地产商的预售行为,促进房地产市场的有序发展。     

商品房预售合同的不公平条款探析

房地产业成为国民经济的重要支柱产业,但是由于开发商与购房的人经济地位和专业知识的不对等,而导致购房人的利益受损,特别是在商品房预售合同中,以专业术语等隐藏的不公平的条款,不仅违背契约自由原则,违反了双方利益平衡原则,也违反了契约正义的最高追求。     

确立合同法中的要约承诺制度

1 合同是双方当事人达成的一种协议。合同缔结的过程,就是双方当事人平等协商、利益调整、最终取得一致的过程。合同一经成立,即对双方当事人产生约束力。可以说,从合同成立的那一刻起,合同规定的权利和义务即正式确立。因而,合同成立问题是整个合同法律关系中的关键环节,对双方当事人的切身利益有着重大的影响。 在学理和实践中,合同成立是通过要约承诺实现的。要约和承诺这两个要件的齐备,即标志着合同的成立。所以,要约承诺制度对于合同成立乃至整个合同法律关系至关重要,应该在法律上加以明文规定。     

住宅小区物业服务合同衔接之研究——从前期物业服务合同向正式物业服务合同过渡之视角

前期物业服务合同和正式物业服务合同是业主和物业管理企业之间实现服务与被服务的有效法律形式。建设单位作为前期物业服务合同的主体具有必要性与可行性。业主作为正式物业服务合同的主体具有客观必然性 ,其享有物业管理权的依据是其享有自己专有部分的专有权、共有部分持分权和自治管理团体成员权。合理协调两个合同之间的过渡衔接对于保护业主和物业管理企业双方的合法权益、实现物业管理的目标有重要作用     

住宅小区物业服务合同衔接之研究——从前期物业服务合同向正式物业服务合同过渡之视角

前期物业服务合同和正式物业服务合同是业主和物业管理企业之间实现服务与被服务的有效法律形式。建设单位作为前期物业服务合同的主体具有必要性与可行性。业主作为正式物业服务合同的主体具有客观必然性，其享有物业管理权的依据是其享有自己专有部分的专有权、共有部分持分权和自治管理团体成员权。合理协调两个合同之间的过渡衔接对于保护业主和物业管理企业双方的合法权益、实现物业管理的目标有重要作用。     

购房后悔定金能否拿回

在目前房地产市场的交易中,开发商一般要求购房者先付定金。很多购房者会认为,一旦下定,如果最后不能成交,预交的定金就肯定拿不回来。其实不然。在有些情况下,购房者是可以向开发商拿回定金的: 一、如果开发商没有取得《房地产预售许可证》,根据《合同法》无效合同的处理原则,不论双方是否签订《认购协议》,也不论双方是否约定定金退还事项,开发商都应五条件退还定金给购房者,     

论单务双务合同与有偿无偿合同的关系

单务合同与双务合同的划分标准、有偿合同与无偿合同的划分标准,都是双方当事人是否相互负有对待给付义务.或者说彼此的给付是否互为对价.两种分类的区别在于,有偿合同与无偿合同的分类对象是合同行为,单务合同与双务合同的分类对象是合同关系.单务合同均为无偿,无偿合同也均为单务;双务合同均为有偿,有偿合同也均为双务;通说所谓的单务有偿合同,实际上并不存在.     

论合同与缔约过失责任

缔约过失责任是指缔约双方当事人在订约过程中因过错违反先合同义务,并造成对方当事人损害,依法应承担相应的民事责任.诚实信用原则指导下的先合同义务为缔约过失责任的基础.虽然缔约过失责任不是合同责任,但缔约过失责任的产生与合同尚有一定的关系.     

劳动合同法中的抑制与平衡

一、劳动合同法中的抑制 在19世纪,雇佣关系的基础是契约自由,是否订立合同、与谁订立合同以及缔结劳动合同的条件皆由双方当事人确定.与封建国家对人身的束缚相比,这是一个很大的进步.     

试论FIDIC合同风险条款在工程量清单中的应用

施工合同的管理是施工企业经营管理的基础,施工合同风险条款作为合同管理的重要环节,应引起施工企业的高度重视.FIDIC合同被称为国际承包工程的"圣经",在合同风险分担方面,有比较明确的论述.本文通过对FIDIC合同中有关风险条款进行了分析,提出了与计价规范相适应的风险分配条款,对于承、发包双方和减少合同的争议具有较强的现实意义.     

借名买房行为法律问题初探

借名买房在绝大多数情况下是体现借名人和出名人双方真实意思的法律行为.借名买房合同属混合合同,规制了双方的权利和义务,一般应当认定为有效合同.在不涉及第三人时,借名人的事实物权可以对抗出名人的法律物权;在涉及第三人时,应维持物权登记的推定力,保护善意第三人的利益.     

不可抗力与情势变更原则的来源及适用比较

不可抗力与情势变更都是合同领域直接涉及合同效力及责任的重要制度。对于合同双方当事人来说当发生了一些非因双方过失而导致合同无法履行、履行无意义、履行显示公平等的情况时,区分这些意外因素的性质,是属于不可抗力,还是属于情势变更至关重要,二者的选择使用对双方的责任影响甚大。因此,我们有必要对二者进行一个比较分析,期望能对合同有效成立后在发生意外情况下如何选择解决路径有所补益。     

对高职院校大学生"订单式"培养问题的再思考

大学生"订单式"培养,顾名思义,与经济学的"订单"有着密切的联系.从经济学角度讲,所谓订单,也称合同或契约,是指一方在生产经营中,按与客户签订的合同组织安排生产的一种生产模式.它通过合同的形式把购销双方紧密结合,明确各自的权利与义务,按合同的规定,完成产销活动的全过程,其实质是通过订单的形式把市场需求反映出来,引导生产方按市场需求进行生产,从而提高经营效率.在人才培养上,高职院校引进"订单"模式,也就是指学校与企业根据岗位需求签订用人协议,由校企双方共同参与选拔学生、组织教学、考核上岗等一系列教育教学活动的一种产学研合作的教育运行机制.     

合同的订立成立与生效

所谓合同的成立,是指订约当事人就合同的主要条款达成协议,所谓合同的生效,是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律约束力,也就是通常所说的法律效力.我国《经济合同法》第9条规定:“当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致,经济合同就成立”,从表面上看,这一规定将合同的成立问题单独作出规定,从而使合同的成立与生效作出了区分.实际上并非如此,该法第6条规定:“经济合同依法成立,即具有法律约束力”,这就意味着合同的成立,合同的生效是不区分的.从我国司法实践来看,基本上没有区分合同的成立和生效问题.