宅基地使用权制度的不足和完善

宅基地使用权制度是农村重要制度之一,对于保障农村居民安居乐业、稳定生活具有重要意义。在社会发展过程中,逐渐显露了一些与宅基地使用权有关的法律问题,如宅基地使用权的转让、宅基地上房屋的继承等。所以,应制定统一的宅基地使用权法律,建立、健全宅基地使用权管理和指导制度,完善宅基地使用权制度。     

我国农村宅基地使用权流转的困境与出路

农村宅基地使用权流转制度改革既关系到农民的核心利益,也将在很大程度上决定农村改革的成败。面对当前农村宅基地使用权流转制度中的种种问题,改革是应有的、必然的回应,而改革方案的选择则必须十分慎重。通过深入梳理、分析宅基地使用权流转的现状与困境,不难发现建构宅基地使用权自由流转制度具有坚实理论依据与现实基础。本文将从一般原则、具体建议、相关配套制度的建立与完善等三个层面阐述宅基地使用权自由流转制度的建构。     

农村宅基地使用权流转的法律思考

我国农村宅基地使用权法律制度存在一些缺陷,其立法基础和标准不统一。导致现行相关法律规定相互矛盾。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度,逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用制度,在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。     

农村宅基地使用权流转问题探析

自新中国成立以来,农村宅基地制度经历了从农民享有宅基地所有权转变为享有宅基地使用权两个历史阶段.现行法律、法规虽然规定了农民享有宅基地使用权,但对其是否能够入市流转,确无明确规定.鉴于现行宅基地使用权制度存在的问题,应当在建立城乡统一的房屋和宅基地市场、实行宅基地一级市场垄断和有偿使用制度及建立宅基地收购储备制度等方面予以完善.     

宅基地使用权流转模式构建——以城乡结合部农村地区为例

宅基地使用权流转势在必行,城乡结合部农村地区更为典型。考察实践中宅基地使用现状及存在的问题,并进行立法方面的分析;宅基地使用权改革应坚持公平与效率并重的价值取向;论述建立宅基地使用权流转制度的合理性和前提条件;提出并阐述宅基地使用权流转的具体模式。     

我国农村宅基地使用权转让制度改革研究

我国农村现行宅基地使用权转让制度存在着诸多弊端,宅基地使用权转让的内涵、是否须经集体同意、限制条件等缺乏明确的界定,一些条款存在政策规范与法律规则矛盾、行政管理和司法裁判冲突,因而造成宅基地资源巨大闲置和极大浪费、宅基地使用权转让范围过窄等问题.因此,应赋予宅基地使用权为完整的现代意义上的用益物权,依法确立宅基地使用权转让自由与限制相统一的法律制度.     

宅基地流转改革的价值趋向与改革路径

十八届三中全会提出"赋予农民更多财产权利"、"改革完善农村宅基地制度"的改革目标。通过梳理各省市针对宅基地使用权的流转改革可以发现,许多改革虽在主体、内容、依据上存在"合法性风险",但是对我国滞后的宅基地制度的"松绑",有利于激发经济社会发展活力,属于"良性违法"现象。宅基地使用权流转制度改革应当有利于维护农民的生存发展权、有利于发挥土地利用效率、有利于维护社会公平。在价值衡量基础上,提出宅基地流转应当按照"两步走"步骤稳妥推进、逐步开禁;进一步扩大宅基地使用权的基本权能;建立宅基地的有偿取得和有偿退出制度;完善宅基地使用权的流转方式;建立宅基地流转土地收益公平分配机制。     

我国农村宅基地使用权流转机制研究

随着城镇化的快速发展,农村人口大量向城镇转移,一方面,建设用地需求不断增长,另一方面,由于宅基地使用权不能流转,大量宅基地处于闲置状态,从而导致土地资源配置低效。为此,建立农村宅基地使用权流转机制,对促进农村宅基地使用权规范、有序的流转,提高土地资源配置效率具有重要意义。文章在分析国内关于农村宅基地使用权流转研究的基础上,从宅基地制度历史变迁过程寻找宅基地使用权流转的合理性。同时,为适应城镇化的发展需要,宅基地使用权流转的权益机制、管理机制、市场机制和风险控制机制等应成为宅基地使用权流转机制建设的主要内容。     

我国农村宅基地使用权制度论略——现行立法的缺陷及其克服

新中国成立后,我国的宅基地使用权制度经历了确立和调整两个阶段.现行的宅基地使用权制度存在着立法资源匮乏、过分强调其社会保障性等弊端,因而导致其用益物权性质不能得以彰显.未来的宅基地使用权立法应在宅基地的取得、行使及处分等环节进行制度创新,以凸显其物权性质,更好地维护农民的合法权益.     

法理视角下宅基地使用权制度演进及其启示

文章以宅基地使用权概念产生及其制度缘起作为研究起点,梳理了改革开放初期、城乡土地统管阶段和城乡土地体制转轨阶段等不同历史时期宅基地使用权制度的演进并对其主要特征进行归纳,在此基础上分析宅基地使用权制度的弊端及其影响,结合农村社会实际,得出包括法律层面、管理层面、参与层面以及现实层面等方面启示,以期更好地推动农村宅基地问题的良性解决。     

农村宅基地使用权流转法律问题研究——以中国不同时期立法演变为视角

中国在不同时期对农村宅基地使用权流转的立法实践证明,严格限制其流转的立法内容陈旧,立法资源缺失,与物权价值冲突。农村宅基地使用权流转是实现法的价值和追求物权理念的需要。为了保障宅基地使用权有效流转,应将村委会确定为管理和经营主体,明确宅基地使用权有偿使用,建立流转强制登记制度。     

农民宅基地使用权流转法律制度探析

农民宅基地使用权在市场经济体制下,由于农村经济结构的调整,受非农化过程中利益的驱动,流转已成为普遍现象。本文分析了农民宅基地使用权流转的形式及其存在的问题,就建立农民宅基地使用权流转法律制度进行初步探讨。     

宅基地使用权流转研究——从保护潜在失地农民利益的视角

我国以社会福利的形式将农村宅基地作为农民从事农业生产的基本保障,供农民使用,法律以此为原因严格限制农村宅基地使用权自由流转。随着农村社会的发展,农民对于宅基地使用权的依附性逐步减弱,造成宅基地使用权隐性流转,农民面临失去土地的可能性。当前迫切需要分析我国现行农村宅基地使用权流转制度,找出法律限制流转的困境,探析流转的现实基础和可行办法。     

乡村振兴背景下农村宅基地盘活利用问题研究

盘活利用农村宅基地对于激活农村土地要素、盘活农民"沉睡"的土地资产、保障乡村振兴用地需求意义重大。乡村振兴背景下盘活利用农村宅基地存在一些现实困境,包括宅基地使用权流转存在法律制度障碍、宅基地使用权回收制度缺乏可操作性、宅基地有偿退出政策难以落地实施、村庄规划长期缺失及相关制度配套不到位等。在乡村振兴背景下,应从推进农村宅基地制度创新、建立农村宅基地盘活利用长效机制、创新农村宅基地盘活利用模式以及强化村庄规划引领等方面着力推进农村宅基地盘活利用。     

农村宅基地使用权立法评析

农村宅基地使用权指农村村民依法享有的,在集体所有的土地上建造、保有住宅及附属设施的权利。现阶段我国农村宅基地使用权制度仍然存在着法律规范较少、效力层次低、社会实用性差以及法律规范之间相互冲突等缺陷,要建立完善的农村宅基地使用权法律制度除了沿用已取得的成就外,还必须加强立法,化解现有法律制度的相冲突的局面。     

宅基地使用权抵押的现实困境与破解之维——基于578份裁判文书的分析

宅基地使用权抵押是在不改变财产归属和利用关系的状态下，对财产价值的进一步发挥，是乡村振兴中赋予农民财产权益绕不开的话题。相对于法条上的严苛禁令，宅基地使用权抵押的实践则生动活泼，农民采用宅基地使用权抵押的行动早已悄然成风。基于裁判文书的分析清晰表明，宅基地使用权担保是农民普遍存在的产权诉求，宅基地财产担保功能的发挥存在多重困境。农民的土地财产权法律认知不足、农地的社会保障属性、产权确认不充分、宅基地流转障碍共同影响了宅基地使用权担保功能的实现。宅基地使用权能否抵押？社会各部门之间虽有行动偏差，但也存在趋同性空间。宅基地使用权抵押是农民的产权融资行为，未来应以有限抵押为原则设计相关制度。具体而言，就是立足于顶层设计落实农民的居住保障，着眼于居住升级完善金融供给，完善抵押配套制度以促成抵押担保的实现。     

多元主体利用宅基地合作建房的权利配置——以“三权分置”为实现路径

对于多元主体利用宅基地合作建房的权利配置,既要保障多元主体的合法权益,激活城乡要素市场,同时也要平衡多重制度目的,防范制度风险,防止城镇居民、社会资本等以合作建房为名义买受宅基地使用权。本集体内部成员之间利用既有宅基地合作建房并分配房屋时,不受“一户一宅”规则的限制。在房地分离主义下,房屋与土地均为独立的财产,宅基地使用权、租赁权等均可成为房屋所有权的土地权源。非本集体成员与农民合作建房时,应以宅基地“三权分置”为架构,采取“土地所有权+宅基地使用权+宅基地租赁权”的法权结构,由农户保有宅基地使用权,非本集体成员依据合同取得房屋所有权和一定期限的宅基地租赁权,并可办理不动产登记。     

统一土地使用权——构建农村宅基地使用权流转新模式的探讨

我国目前对农村宅基地流转的相关法律和政策规定,已不能适应城市化进程中农村宅基地流转的实际需要。十七届三中全会通过推进农村土地改革决定,指出要＂健全严格规范的农村土地管理制度＂,这将健全农村宅基地流转制度,构建合理的农村宅基地流转模式提上日程。本文在对目前农村宅基地＂隐形市场＂的客观分析的基础上,提出农村宅基地使用权自由流转的迫切性,并构建农村宅基地流转的新模式——在统一城市土地使用权和农村土地使用权的基础上,开放农村宅基地二级市场。     

宅基地使用权抵押贷款:实践模式与治理机制

我国宅基地使用权抵押贷款还处于初步探索阶段,面临着担保难、抵押难、风险大等困境。在重新审视宅基地使用权抵押贷款制度变迁历程基础上构造一个实施主体－实现机制－经济绩效考察的理论分析框架,进而对内嵌于政府主导型、金融机构主导型和农民自主型三种不同的现实探索模式进行比较研究,发现宅基地使用权抵押贷款制度的创新与实施为推动乡村治理现代化进程提供了动力,有利于推进国家治理体系和治理能力现代化。透视宅基地使用权抵押贷款,其主体应该是农民和金融机构,而政府应当发挥辅助作用,尤其在市场发育完善的地区更应当充分发挥农民和金融机构在博弈中的作用,政府只作为“守夜人”负责规范和监督各方主体的行为,这样能产生更大的经济绩效。未来宅基地使用权抵押贷款制度的路径依赖的强化方向应是如此。     

三权分置下宅基地发展权的法权结构与实现路向

宅基地三权分置改革的核心是宅基地发展权的赋予和配置。当前,《民法典》规定的宅基地使用权的权能仅有占有权和使用权,而无收益权和处分权等发展权能。法律缺位以及农户以非正式制度方式对于宅基地发展权的事实上的享有,导致政府、集体、农户在宅基地发展权上的争端始终不断。未来的宅基地制度改革,应赋予集体和农户对闲置宅基地的部分发展权,并通过债权或物权方式赋予社会主体一定的发展权,进而形成由集体、农户和社会等多主体共享宅基地发展权的局面。《民法典》或《土地管理法》应当以正式制度的方式承认宅基地发展权,并规定享有主体和利益分享机制。