统一土地使用权——构建农村宅基地使用权流转新模式的探讨

我国目前对农村宅基地流转的相关法律和政策规定,已不能适应城市化进程中农村宅基地流转的实际需要。十七届三中全会通过推进农村土地改革决定,指出要＂健全严格规范的农村土地管理制度＂,这将健全农村宅基地流转制度,构建合理的农村宅基地流转模式提上日程。本文在对目前农村宅基地＂隐形市场＂的客观分析的基础上,提出农村宅基地使用权自由流转的迫切性,并构建农村宅基地流转的新模式——在统一城市土地使用权和农村土地使用权的基础上,开放农村宅基地二级市场。     

农村宅基地使用权流转的法律思考——以安徽省肥西县为例

本文基于我国农村宅基地管理现状进行调查,探寻农村宅基地使用权存在的法律问题,提出宅基地上成就建筑物可区分所有,并以宅基地上建筑物区分所有为基础构建新型农村房地流转制度实现房屋价值.     

关于农村宅基地使用权继承的法律思考

农村宅基地使用权能否继承,在理论界与实践中均无定论,存在较大争议。主要原因是现行立法对农村宅基地使用权继承的立法规定不明确。然而,法律对这一问题回避的主要原因则可能是基于农户住宅保障的福利性与农村建设用地土地资源的有限性存在矛盾,以及立法上＂一户一宅＂的规定与允许继承后＂一户多宅＂的矛盾。但是,立法应当确立宅基地使用权可以继承,并通过合理的制度设计化解上述两个矛盾。     

农民工市民化与农村宅基地退出的互动关系研究

推进农民工市民化是我国新型城镇化发展的重要目标。农民工市民化与进城农民工退出农村宅基地之间关系密切。从互动机理来看,农村宅基地退出可以为农民工市民化提供必要的资本支持,农民工市民化则对宅基地退出提出了现实需求;从互动机制来看,新型城镇化是推进农民工市民化与宅基地退出的最大动力,而促进农业人口转移为市民和实现农村土地高效利用是重要的运行机制。在农民工市民化进程中,引导农民工退出宅基地具有可行性。为了促进农民工市民化与宅基地退出互动,应加强"房地一体"的农村宅基地确权登记发证工作,建立农村宅基地价格评估和管理制度,构建新型城乡空间体系,建立农村宅基地退出的实施保障机制。     

宅基地使用权制度的不足和完善

宅基地使用权制度是农村重要制度之一,对于保障农村居民安居乐业、稳定生活具有重要意义。在社会发展过程中,逐渐显露了一些与宅基地使用权有关的法律问题,如宅基地使用权的转让、宅基地上房屋的继承等。所以,应制定统一的宅基地使用权法律,建立、健全宅基地使用权管理和指导制度,完善宅基地使用权制度。     

我国农村宅基地使用权转让制度改革研究

我国农村现行宅基地使用权转让制度存在着诸多弊端,宅基地使用权转让的内涵、是否须经集体同意、限制条件等缺乏明确的界定,一些条款存在政策规范与法律规则矛盾、行政管理和司法裁判冲突,因而造成宅基地资源巨大闲置和极大浪费、宅基地使用权转让范围过窄等问题.因此,应赋予宅基地使用权为完整的现代意义上的用益物权,依法确立宅基地使用权转让自由与限制相统一的法律制度.     

农村城镇化进程中宅基地资源配置研究

随着城镇化进程的加速,农村宅基地功能发生变迁,现有的农村宅基地资源配置制度安排已明显不适应这种变迁,农村宅基地制度改革势在必行.当前,农村宅基地资源配置存在的问题是:宅基地的财产功能和社会保障功能的冲突是主要矛盾;追逐潜在利润是农村宅基地获取和使用中寻租现象的根源;加强流转是实现农村宅基地优化配置的根本途径.农村宅基地的流转必须对现行的宅基地制度进行创新,明晰产权:一要优化宅基地取得制度,有效防止宅基地的空置和浪费;二要积极推行宅基地入市,实现土地资源的有效配置;三要完善相关配套制度,有效解决路径依赖的问题.     

我国农村闲置宅基地再利用问题研究

随着社会的发展和农村经济的繁荣,农村发生了翻天覆地的变化.而作为农民依赖的住所——宅基地,其闲置问题呈凸显态势,如何解决农村宅基地的闲置问题已日益迫切.本文将农村闲置宅基地分为两种类型,分别为显性闲置宅基地和隐性闲置宅基地.而做到切实了解农村闲置宅基地出现的原因,并对症下药,更好地利用和保护这些闲置宅基地,将是本文研究的重点和难点.毋庸置疑,闲置宅基地的再利用问题是一项利国利民的伟大工程.     

农村宅基地使用权流转的法律思考

我国农村宅基地使用权法律制度存在一些缺陷,其立法基础和标准不统一。导致现行相关法律规定相互矛盾。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度,逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用制度,在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。     

农村宅基地置换问题探讨——以义乌、松阳为例

十七届三中全会以来,农村土地问题越来越受关注,农村宅基地置换就是其中之一.农村宅基地置换具有强烈的现实需求和一定的制度基础,能产生经济当事人在现行宅基地制度安排下无法获得的外部利润.实践证明, 农村宅基地置换破解了农民建房难题,促进了农村人口集聚,扩大了农村消费需求,推进了农村土地节约集约利用;同时也存在村庄建设资金筹措比较困难、建设用地跨村流转缺乏依据、解决历史遗留问题难度较大等问题.应加强宅基地置换的谋划工作、多渠道筹集建设资金和创新农村土地管理制度.     

我国农村土地权利制度的立法思考

我国农村土地权利制度主要包括集体土地所有权、土地承包经营权、宅基地使用权和土地抵押权制度等内容。农村土地所有权主体实体化、土地承包经营权和宅基地使用权的流转以及土地征收等问题是我国农村土地权利制度中急需解决的现实问题。我国农村土地权利制度的完善应以科学发展观为指导,兼顾公平和效率,保护农民的合法权益,促进农村经济的发展,为我国农村和谐社会的构建提供法制保障。     

农村宅基地退出制度的源起、现实困境及路径选择

当前,农村宅基地不合理利用问题已经引发了社会的普遍关注。在解决这一问题的过程中,形成了"宅基地收回"、"宅基地流转"和"宅基地退出"三种方式。通过论证发现,宅基地退出是在当前制度框架内的最优选择,同时,当前我国宅基地退出制度实施过程中仍然面临着政府积极推进但农户参与热情不高、退出补偿难以体现未来价值、农村体制改革的关联性影响、农户权益难以保障以及农户乡土情结阻滞等诸多困境。因此,在推行宅基地退出机制的过程中,要按照"渐进式"改革思路,从宅基地发展权重构、宅基地退出激励机制和约束机制的设置等方面着手完善当前的宅基地退出制度。     

宅基地使用权流转模式探讨

宅基地使用权禁止流转制度仅具有形式意义,实践中已形成错综复杂的宅基地使用权的＂隐形市场＂,严重影响了社会的稳定。通过房地分离和设立法定租赁权,建立与此相适应的宅基地有期限、有偿使用制度及完善的农村宅基地使用权登记制度等配套措施,以较少的成本解决宅地基使用权的流通,是较为合理的解决方案。     

关于农村宅基地使用权继承的法律思考

关于农村宅基地使用权能否继承,学界一直存在不同观点,目前尚未达成一致。从司法实践来看,我国对农村宅基地使用权的继承持否定态度。我国1998年修订的《土地管理法》对一户只能申请一处宅基地的规定,仅是对农村村民申请宅基地条件的限制,并非针对农村宅基地使用权的继承,对农村宅基地使用权申请的限制并不排斥对它的继承,但我们应当坚持限制继承的原则。     

基于乡村治理逻辑的农村宅基地改革制度表达

新修改的《土地管理法》出台,标志着我国农村宅基地改革进入新的阶段。新《土地管理法》的内容表明,宅基地改革试点尚未达到最初的目标定位,各试点地区普遍存在措施保守的现象。继续推进农村宅基地改革,应当按照优化乡村治理的内在逻辑,消除一户多宅、违法占地等引发农村空心化现象的因素,通过完善村庄规划,提高土地使用效率,并结合农村人口城市化和乡村振兴的现实要求,重塑我国宅基地权利结构,实现农村宅基地和房屋的市场化流转。宅基地改革必须保障进城定居农民的土地财产权和集体经济组织成员权,可借鉴当年承包地改革的经验,一次性解决宅基地分配问题,从而实现乡村的长治久安和经济社会繁荣。     

法理视角下宅基地使用权制度演进及其启示

文章以宅基地使用权概念产生及其制度缘起作为研究起点,梳理了改革开放初期、城乡土地统管阶段和城乡土地体制转轨阶段等不同历史时期宅基地使用权制度的演进并对其主要特征进行归纳,在此基础上分析宅基地使用权制度的弊端及其影响,结合农村社会实际,得出包括法律层面、管理层面、参与层面以及现实层面等方面启示,以期更好地推动农村宅基地问题的良性解决。     

宅基地使用权流转研究——从保护潜在失地农民利益的视角

我国以社会福利的形式将农村宅基地作为农民从事农业生产的基本保障,供农民使用,法律以此为原因严格限制农村宅基地使用权自由流转。随着农村社会的发展,农民对于宅基地使用权的依附性逐步减弱,造成宅基地使用权隐性流转,农民面临失去土地的可能性。当前迫切需要分析我国现行农村宅基地使用权流转制度,找出法律限制流转的困境,探析流转的现实基础和可行办法。     

稳步推进问题导向的农村宅基地制度改革——对晋江三个村庄的调查

当前,我国正在33个县级单位开展农村土地三项制度改革试点.福建省晋江市是宅基地制度改革试点单位之一.文章基于晋江市三个镇(以T1镇、T2镇、T3镇表示)的三个村(以V1村、V2村、V3村表示)开展的案例调查,对该市农村宅基地利用现状及存在的主要问题、宅基地流转与退出过程中面临的主要障碍,以及如何通过问题导向的宅基地制度改革试点提高农村土地的集约节约高效利用、稳步推进农村宅基地制度创新等相关问题进行了分析.研究发现,农户对宅基地的需求与依赖程度,文化传统风俗、农户就业模式是影响农户作出宅基地流转与退出决策的主要因素,其中文化传统风俗与经济发展水平相互影响;土地产权关系不明确、宅基地管理制度及流转与退出机制不完善、资金问题以及宅基地的经济潜力则是实现宅基地流转与退出这一宅基地制度改革目标需要考虑的主要问题.     

农村宅基地退出的政策演变、模式比较及制度安排

为了解决城乡建设用地不合理的"双增长"和农村日益严重的空心化问题,当前必须尽快为农户自愿有偿退出宅基地提供合理的制度安排。自农村改革以来,宅基地退出政策经历了允许农村房屋与宅基地一体转让、禁止向城市居民出售农村住宅及宅基地、探索宅基地有偿退出与集体内部转让三个阶段。现行宅基地退出模式主要有宅基地换房、宅基地收储和市场化交易三种。比较而言,市场化交易能够发现宅基地价值、实现供需平衡,有更好的推广价值。但是,当前实施宅基地退出,除法律法规及观念上的障碍外,还存在其经济价值难以实现、相关配套改革缺乏、少数农户的财产权不被重视等问题。为此,必须完善相关法律法规,加快综合配套改革,依靠政府引导和市场化途径,实施分类、分层、多样化的策略,建立和完善长效机制,推动进城落户农民自愿有偿退出宅基地。     

城乡一体化进程中农村宅基地制度创新研究

<正>ISBN 978-7-80246-638-8定价:38.00元中国大地出版社2014年版【著作简介】农村宅基地是农民最重要的财产之一,保护宅基地就是保护农民最根本的利益。当前我国城乡一体化进程正在逐步推进,农村宅基地制度环境发生极大的变化,并引发了宅基地闲置浪费与城镇用地紧张、宅基地限制流转与宅基地资产属性凸显、农民权益保护与宅基地福利属性等诸多矛盾。因此,开展农村宅基地制度改革创新研究