新农村建设中宅基地使用制度改革浅议

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。随着农村经济的发展以及城镇化进程的加快,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。现行的宅基她管理制度亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从井艮瓠上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场。建议完善宅基地使用权登记制度,建立有偿、有期限宅基地使用制度,逐步放宽宅基地使用权的流转,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

宅基地使用权分层设立与宅基地使用权流转

从建设用地使用权分层设立思路出发,农村宅基地使用权也可分层设立,附着地表上下四至范围的宅基地使用权可确定为保障性宅基地使用权,仍实行无偿取得,身份限制,限制流转,让其承担农民住房保障功能;在保障性宅基地确定的上下四至范围之外,宅基地地表之上或地表之下的空间四至范围可确定为资本性宅基地使用权,实行有偿取得,对象不限,自由流转,发挥其资本功能。     

农村土地使用权流转机制立法探索

农村土地使用权流转对城乡一体化发展和农民权益保障具有重要意义。但现有农村土地使用权的流转存在诸多问题。从宏观上看,农村土地流转制度相互冲突,流转主体不明确,流转范围和方式存在限制,实施困难。在具体的环节中,无论是农村土地承包经营权、集体建设用地使用权,宅基地使用权的设立、流转,还是配套的保障措施的形成上都存在较大漏洞。针对这些问题,应从立法方面进行推进,取消对农村土地使用权流转的不合理限制,形成科学、可操作的流转程序,完善相应的登记制度,探索农地以用代征的新路径,建立起与当前社会发展相适应的农村土地使用权流转法制体系。     

重庆城郊集体建设用地流转机制构建

近年来,我国大量非农建设用地都在自发流转,在城郊(城乡结合部)尤为普遍,由此,集体土地市场客观上已经形成。由于与土地流转相关的机制尚未建立完善,致使国家土地利用规划实施受到严重影响,耕地保护受到严重威胁,国家、集体以及农民个人的利益受到严重损害。构建城郊集体建设用地使用权流转机制,规范集体建设用地使用权流转,是当前土地管理理论和实践中急需解决的现实问题。     

重庆城郊集体建设用地流转机制构建

近年来,我国大量非农建设用地都在自发流转,在城郊(城乡结合部)尤为普遍,由此,集体土地市场客观上已经形成.由于与土地流转相关的机制尚未建立完善,致使国家土地利用规划实施受到严重影响,耕地保护受到严重威胁,国家、集体以及农民个人的利益受到严重损害.构建城郊集体建设用地使用权流转机制,规范集体建设用地使用权流转,是当前土地管理理论和实践中急需解决的现实问题.     

论宅基地使用权流转的现实困境与出路

随着我国城乡一体化建设快速推进和市场经济体制改革逐步深入,农村宅基地使用权最终将回归其纯粹财产权性质,实现和国有建设用地使用权一样能够自由流转的目标。在我国当前宅基地使用权制度条件下,要实现农村宅基地使用权自由流转的目标,必须突破宅基地使用权流转的传统观念、当前的法律制度障碍以及理论困境,在此基础上重构宅基地使用权流转模式。     

宅基地使用权的立法问题探讨

宅基地使用权,是指农户依法在集体所有的土地上设立的旨在为自己建造住房及其附属设施的用益物权,并在法律规定的范围内享有占有、使用、收益和有条件处分的权利。农户作为集体组织的成员,可以依法无偿取得宅基地使用权,但当其失去集体成员身份时,集体组织应当收回其占有的宅基地。宅基地使用权的流转,应当区分不同情况,实行有差别的、有条件的流转制度。农户依法取得的宅基地使用权受法律保护。     

宅基地使用权规制规则反思:冲突与回应

宅基地使用权规制规则体系的内在冲突主要体现为三个方面:第一，宅基地使用权交易主要是通过土地管制规则来调整而使其财产权功能受到削弱;第二，宅基地使用权取得规则未适应其社会经济基础的变化，因而缺乏必要的引导功能和有效的可操作性;第三，宅基地利用规划和用途管制机制缺乏科学的法理基础而导致宅基地利用的低效和无序。为保障农民宅基地用益物权、适应城乡人口流动和村庄功能的变化，需要更新以管制为本位、维护村庄封闭性为目的的宅基地使用权交易和取得规则。在保障农民居住权的前提下，着眼于宅基地用途和农业多功能性，需要建立城乡一体化的住宅用地法律制度和相应的住宅公共政策体系。为维护宅基地利用规划的稳定性和用途管制的有效性，应当赋予农民集体充分的宅基地分配权和规划权。     

湘中地区农村宅基地使用权流转情况调查分析——以湖南省涟源市3个乡镇为例

对湖南省涟源市三甲乡、六亩塘镇、水洞底镇3个乡镇的实地问卷调查显示：尽管立法对农村宅基地使用权的流转严令禁止,但《物权法》的颁布实施并没有有效遏制农村宅基地使用权的流转.在湘中地区,农村宅基地使用权地下交易十分普遍,且缺乏有效的监管;土地资源浪费现象严重;土地所有者利益严重受损;农民融资困难.造成这些现象的原因主要有3个方面：城乡一体化进程的快速推进是导致农村宅基地使用权流转的外部动因;农民愈来愈强的融资需求以及对平等财产权利的追求是农村宅基地流转的内在动因;追求利益最大化的基层政府及政策环境是导致农村宅基地流转的驱动因素.     

集体建设用地使用权流转的政策改革与立法突破

尽管集体建设用地使用权的有偿流转在我国现行法律框架内深受限制,但各地开展的试点实践与地方立法对现行法律已有很大突破。自十八届三中全会以来,农村集体建设用地进入市场流转已得到中央政策的确认,相关立法也有必要随之完善,并具备了完善的可行性基础。应从明确集体建设用地使用权的用益物权属性、修改《土地管理法》相关规定、制定全国性专项法规三个方面对集体建设用地使用权流转进行立法突破。     

论土地征收中宅基地使用权的补偿

我国现行国家层面立法对宅基地使用权征收补偿没有规定。实践中各地对宅基地使用权是否予以征收补偿做法不一,并在不同程度上损害了宅基地使用权人的利益。建议：在立法上明确规定宅基地使用权的补偿;以土地出让金为基础制定合理的宅基地使用权补偿标准;对相关法律法规出台前形成的宅基地应本着尊重历史与事实原则进行补偿;在房屋安置、自拆重建等非货币补偿中要注意补偿宅基地使用权的损失。     

禁止农村宅基地使用权流转的正当性质疑

农村宅基地使用权流转是当前我国新农村建设和城镇化进程中的重要问题,对促进土地资源的合理配置与利用及保护农民利益均有重要意义。当前政府禁止农村宅基地使用权流转并不具有正当性。政府应将公平与正义作为核心价值理念,充分尊重农民土地权益。我国应确立完善的农村宅基地使用权登记制度,逐步建立农村宅基地有期限、有偿使用和收回制度,在条件成熟时以立法形式规范农村宅基地使用权的流转。     

农村土地使用权流转的主要方式及效力评价

我国农村土地主要有农户享有使用权的承包地和宅基地,就目前法律规定来看,无论是承包地经营权还是宅基地使用权都不允许买卖,因为农户只享有使用权而没有所有权,不能处分承包地和宅基地。但是现实的情况是,目前在农村存在着大量的承包地和宅基地的流转,其中包括宅基地使用权的流转、将房屋和宅基地使用权一起流转、承包地经营权的流转、将房屋、宅基地使用权和承包地经营权一起打包流转等情形。这些流转方式在农村现实中已经广泛存在并被接受和履行,但在法律层面还有许多问题,尤其是这些流转方式的效力问题。在解决这些问题时应该具体情况具体分析,结合法律规定和现实情形予以考虑,从而做出不同的效力判断。     

乡村振兴战略下农村宅基地“三权分置”的法律制度构建

农村宅基地“三权分置”是实现乡村振兴战略的重要举措。宅基地“三权分置”中的权利关系本质上是利益关系，三权之间的关系在法律上没有明确界定，导致宅基地利用中个人、集体、国家之间的利益冲突无法得到有效解决。要解决这些利益冲突，使三权关系得以明晰，应在乡村振兴战略的要求下确立住房土地成本最小化原则、“三产”土地配置最优化原则和集体土地综合效益最大化原则，并在这些原则的基础上分别建立宅基地资格权制度、宅基地使用权制度，完善农村集体土地所有权制度。     

房地分离：宅基地流转之钥——以宅基地使用权继承之困局为切入点

尽管具有一定保障性,但宅基地制度的首要目标在于经济管理,其表面上强调“户有所居”,实际是“户有定居”。宅基地上使用权所承载的管理性与农民自费建造农房所有权的私权性,存在内在的矛盾,不应适用房地一体规则,因为后者遵循着传统民法应对市场交易的基本逻辑。自然资源部所发布的文件明确了宅基地使用权可以由城镇居民继承,内核乃是基于房地一体,以房屋所有权的可继承带动宅基地使用权的可继承,颇为冒进。宅基地上所有权与房屋使用权应当分离,这将为宅基地的流转与乡村振兴提供新的契机：农房的自由流转加上宅基地使用权的农民保有,将最大限度地在现有阶段实现市场与制度的有机契合;对于取得农房的所有权人,在房地分离之下,可以借助对宅基地使用权的法定租赁来设计合理的权利结构。     

宅基地使用权流转的法律分析

在城乡二元化体制下,我国原则上是限制宅基地使用权流转的。但随着城乡一体化步伐的加快,我国法律一直在突破这个原则,理论界对农村宅基地能否进入土地市场也存在着重大分歧。基于促进城乡一体化建设,解决农村面临的融资难题,实现“物尽其用”的物权原则,应当放开农村宅基地使用权,许可宅基地使用权进入土地流通市场。同时建立与完善宅基地使用权的取得与登记制度,完善农村保障体系,确保宅基地使用权有序、平稳地进入流通市场。     

农村宅基地使用权制度创新研究

随着我国城市化进程的加速,人们对宅基地及建设用地的需求都在急剧增长,而我国人多地少,土地后备资源严重不足,探索与城镇建设用地增加的挂钩机制显得尤为重要。应认真研究宅基地使用中存在的一些不合理现象,积极探索农村宅基地资源优化配置的基本途径,促进社会主义和谐新农村建设。     

农村宅基地流转中政府定位研究——基于利益相关者博弈分析

分析了宅基地流转中政府与农户、村集体及用地企业利益相关者的关系,运用博弈模型研究了政府在宅基地流转中的角色定位。研究结果表明由于各个利益方目标函数不一致,因此地方政府在宅基地的流转规划中应尽量顾及到农户、村集体和用地企业的利益,从而使宅基地流转可以有效进行下去,并提出政府应通过制定合理的税收制度、发挥监管作用及搭建流转平台等形式来参与流转。     

浏阳市农村宅基地制度改革的实证研究

为解决当前农村宅基地使用权制度在实践中存在的粗放利用、流转不变、资源浪费等问题,浏阳市在中央的授权下对本市范围内的宅基地使用权制度进行了改革。经过三年的改革,浏阳市在宅基地集约利用、自由流转、有偿使用等方面取得了较好的成效,但也显现出村委会难以切实发挥主体作用、宅基地退出制度存在障碍、改革资金缺乏等问题。在未来的工作中,需加强村集体组织建设,探索多重模式的宅基地退出制度,并借助民间资本解决资金危机,以深化宅基地制度改革。