投资性房地产计量模式选择的财务分析及评价——基于上市公司财务数据的统计分析

新<投资性房地产准则>实施以后,企业将面临投资性房地产重新确认和计量模式的选择.本文以上市公司2007年度半年报披露的财务数据为样本,详细分析并比较了两种不同的计量模式对公司财务的不同影响.探讨了上市公司选择投资性房地产计量模式的理由.     

房地产行业销售人员薪酬设计探讨

销售人员在企业经营管理中处于关键地位,对企业目标的实现非常重要。一个房地产企业能够吸引、激励并留住销售人员,在很大程度上取决于其的薪酬设计与管理是否合理、科学。如果薪酬管理得当,就能很好地激励员工,如果运用不当,则会导致销售人员积极性下降,严重的还会导致企业人才流失,市场下降,甚至影响到企业的生存与发展。为了降低房地产的销售人员流失率,提高其工作绩效,就需要进行合理的销售人员薪酬设计与管理。本文围绕当前我国房地产行业现状和销售人员特征,分析讨论了房地产销售人员薪酬组成问题,并提出了有效的薪酬组成模式。     

会计收入与税收收入差异对企业税收的影响

按照会计准则计算的会计收入与按税法计算的所得税应税收入的结果经常不一致,其差异产生的原因主要在于二者的服务目的、遵循原则等不同。针对会计收入与税收收入的差异,企业在会计核算时,按照会计准则确认收入,在企业所得税的汇算清缴计算交纳所得税时,应当按照企业所得税法规定,以会计收入为基础进行纳税调整。本文从收入实现确认条件、商品销售收入计量模式差异、视同销售方面对比了新会计准则与税法在所得税问题上的主要差异,针对商品销售收入计量模式等差异进行分析和调整,并提出几点协调建议。     

房地产行业销售人员薪酬设计探讨

改革开放以来,我国的房地产业已从崛起迈入新的历史发展时期。随着市场经济的深化改革,伴随而来的城市化对房地产业产生了旺盛的需求。本文在分析房地产行业目前薪酬存在的弊端及改进意义的基础上,旨在探讨科学合理的薪酬制度的设计前提、设计原则和设计宽带薪酬制度,以发挥薪酬吸引和稳定高素质人才的关键作用,提高企业核心竞争力,在市场竞争中立于不败之地。本文围绕当前我国房地产行业现状和销售人员特征,分析讨论了房地产销售人员薪酬组成问题,并提出了有效的薪酬组成模式。     

两种商业模式下高管团队与上市房地产企业业绩研究

房产企业销售所遵循的商业模式主要有自营销售和代理销售两种,本文将其作为调节变量引入房地产高管团队特质与地产企业业绩的研究之中,我们在对两种商业模式进行比较的基础上,结合“高层梯队理论”中高管团队的特质要素,对沪深两市2011年上市房地产企业高管团队构成与企业业绩进行实证研究.研究表明,高管团队以及董事长的个人特质与企业业绩相关联,较之代销模式,高管团队的任期与董事长的教育、年龄、任期等在自销模式下与业绩的正相关性较大,而高管团队年龄的异质性则在自销模式下与业绩的负相关更为明显.本文对研究房产企业治理结构与营销手段的协同性问题具有一定的启示作用.     

房地产销售代理承诺合约研究

以普通佣金模式下房地产销售代理商的积极性不能得到有效发挥为切入点,对房地产销售代理承诺合约进行研究。作为研究基点,首先分析了普通佣金模式下销售代理商的工作努力程度以及整个销售供应链和委托代理双方各自的收益。随后,对销售数量承诺销售代理合约进行研究,在承诺合约模型中,引入单价奖惩加固定金额奖惩的综合奖惩措施,通过模型构建和优化分析,得出销售代理商的决策策略和收益。并对两种模式下销售代理商的努力程度和各方收益进行了对比分析,结果表明,承诺合约模式下,销售代理商的努力程度更高,项目产品的销售量更大,各方收益也更大。同时,研究表明单价奖惩加固定金额奖罚的综合奖惩措施比以往单纯的单价奖惩措施对系统更优,可以迫使销售代理商选择较高的努力程度,保证其承诺的实现,从而保证房地产开发商预定目标的实现。最后,通过数值算例对研究结论进行了验证和说明。     

投资性房地产会计政策变更对公司产生的经济后果分析——以ST国商为例

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。目前我国对投资性房地产后续计量采取成本模式和公允价值模式两种方法进行计量的,不同计量方法,将对企业会产生不同的经济后果,本文以ST国商为例,通过分析研究其投资性房地产会计政策变更对企业的影响,得出结论ST国商的投资性房地产会计政策变更降低了折旧,提高了投资收益,提高了公司业绩,结论为完善我国投资性房地产会计政策变更的监督和管理具有启示意义。     

基于消费者分享行为的拼团销售模式选择和定价策略研究

基于消费者分享行为的拼团销售模式是电子商务与社交媒体有机融合下的有效营销手段之一。电子商务平台中,企业可策略性选择普通销售模式、单一拼团销售模式、混合销售模式进行产品销售。本文充分考虑消费者拼团行为的利他动机,分别构建企业采用这三种销售模式时的决策优化模型,并对模型进行求解,通过比较分析各决策模型的均衡状态,探讨企业对不同销售模式的最优选择及最优定价策略。在此基础上,本文进一步分析消费者构成特征对企业最优策略的影响。研究发现,消费者构成特征直接影响企业销售模式选择策略：整体而言,混合销售模式要优于另外两个销售模式,而当两类消费者对产品初始感知价值差异很高,且高价值消费者市场分布比例处于某种适中水平时,存在普通销售模式中高价策略优于混合销售策略的情形;无论采用何种销售模式,两类消费者初始感知价值差异越大或高价值消费者市场分布比例越高,均使得企业更加倾向于采用高价格策略。     

基于胜任力的遵义市房地产企业销售人员人力资源规划

遵义市房地产企业处于快速多变的竞争环境中,迫切需基于胜任力的人力资源规划,且房地产业属于知识密集型行业,拥有大量专业人员。现着重分析房地产企业销售人员进行基于胜任力的人力资源规划的必要性。在房地产企业的销售部门中,销售人员的工作业绩既需要有大量的行业知识,在解决难题时,销售人员可能要与客户进行协商,以找到解决问题的办法,这更需要销售人员具有良好的人际沟通技能,而且具有百折不挠的成就动机,在这种情况下,基于胜任力的人力资源规划将优于传统的方法。     

合理利用政策增加企业效益

企业税负增加,将使企业面临更严峻的财务压力,这会使产品的刚性成本增加,并会在一定程度上转移到产品,使价格上涨。目前,房地产企业是税负最重的行业之一,如何有效降低税务成本,规避税务风险,是房地产企业永恒的主题。税务处理和财务管理决策一样,必须遵循成本效益原则,只有当节税方案的所得大于支出时,该项方案才是成功的。本文以房地产开发企业税务处理为研究对象,结合房地产自身的特点和企业前期准备、开发、销售、持有各经营阶段的不同特征,采用理论分析和案例分析相结合的方法,对企业各阶段所涉及的税收进行节税和税务风险分析。通过上述节税和税务风险研究,可以有效降低房地产开发企业的税收成本,增强企业的竞争实力,促进房地产市场健康有序发展。     

不同线上销售模式的产品定价策略研究

现售和预售是线上销售的主要模式。考虑不同模式下消费者对产品估值的差异,分析现售、预售和混合销售（同时开展现售和预售）三种模式下消费者购买决策过程,构建Stackelberg博弈和Nash均衡模型,得到三种模式的产品均衡定价及需求,并探讨开展不同销售模式对应的消费者估值差异阈值以及不同主导结构对供应链企业绩效的影响。结果表明：任意主导结构下,销售模式只会影响现售产品价格,对预售产品定价没有影响;任意销售模式下,制造商主导结构的产品定价和批发价更高,但产品销售量较低;消费者延迟收货敏感度增强使预售模式的供应链成员企业的利润降低,但混合销售模式可以有效防止由此引起的损失,且制造商主导可以同时实现供应链成员企业的利益最大化。     

论当前宏观环境下房地产企业市场营销渠道的拓展与创新

自2010年以来,房地产行业新政频现,限购、限价、限贷政策持续实施,市场内的劳动力、材料与销售成本持续走高,使得整个房地产行业销售大幅缩水。在相对恶劣的宏观环境下,房地产企业如何进行营销渠道的拓展与创新,改革以往营销渠道方面存在的问题,以谋得良好的生存空间,这无疑对于房地产企业而言至关重要。本文从当前房地产行业宏观营销环境入手,对当前房地产企业的主要营销渠道与存在的问题进行分析,进而对营销渠道的拓展与创新提出自己的建议。     

所有制性质、制度环境与企业跨区域市场进入战略选择

转轨经济中企业所有制性质与外部制度环境差异对企业战略选择有着至关重要的作用,本文结合资源依赖理论和制度理论,探讨不同所有制性质的房地产企业在跨区域发展战略和市场进入模式选择上的差异,并进一步考察区域制度环境对这种差异的影响作用。研究表明,民营房地产企业发生跨区域经营的概率显著高于国有房地产企业;国有房地产企业倾向于选择对目标市场经营活动较高控制程度的跨区域市场进入模式,而民营房地产企业则倾向于选择对目标市场经营活动较低控制程度的跨区域市场进入模式;当房地产企业进入制度相对完善的区域时,尽管民营企业相比国有企业仍然更倾向于选择低控制市场进入模式,但是两类所有制企业的市场进入模式选择差异显著缩小。     

房地产企业税收筹划研究

随着国民经济的发展,城市房价上涨幅度较大,对此,国家颁布了“限购令”等一系列政策,加大了对房地产行业的宏观调控力度。现阶段,部分城市房价不升反降,房地产行业的平均利润率下降。房地产项目从前期准备到最终完成销售经历的开发周期较长,开发环节复杂,涉税业务多,在房地产项目开发过程中可能包含十几个不同税种,如企业所得税、土地增值税等,税负成本占据了开发总成本中的较大比重,需要房地产企业不断更新税收筹划的方法,尽量降低成本。基于此,文章简要阐述税收筹划的内涵,分析房地产企业实施税收筹划存在的问题,论述房地产企业税收筹划方法,并提出相应的建议。     

建筑企业资金有效管理措施探索

随着国家对房地产行业的宏观调控,房产销售形势严峻,直接导致与房地产行业密切相关的建筑企业资金紧张。本文从分析建筑企业目前资金管理的现状及存在的问题,提出企业如何实行有效的资金管理措施,以实现有限的资金合理利用。     

房地产开发企业投资性房地产以公允价值模式进行后续计量的会计处理分析

房地产开发企业所持有的房地产会计分类较为复杂.本文主要讨论了房地产开发企业以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的会计处理方式,并分析了该种方法对房地产开发企业的影响.     

销售管理的竞争模型研究

针对销售管理活动中企业与销售部门(人员)存在的博弈竞争行为建立相关模型,详细分析了企业在自行销售模式与代理销售模式下的均衡结果,并研究了企业在不同情况下的销售模式选择;进而以上述研究为基础进行了实证研究;最后探讨了市场对模型的影响。     

关于房地产企业销售内部控制的思索与探讨

销售内部控制是企业内部控制的重要组成部分,健全的销售内部控制,是房地产企业促进销售增长、规范销售行为、建立品牌形象以及防范销售风险的有效途径。     

浅析公允价值计量对投资性房地产的影响

随着我国社会主义市场经济的发展,房地产市场不断完善和活跃，企业除了将房地产自用或者作为存货对外销售外，出现了以获取租金或增值收益为目的的经济活动，为了真实反映这类经济活动，财政部于2006年制定和颁布《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称CAS3），并规定符合条件的企业可以采用公允价值计量模式,本文对公允价值在投资性房地产准则中的应用以及在多方面可能产生的影响作了深入分析和探讨。     

基于DEA分析的房地产企业效率评价

本文选取进入2006年中国企业500强中的房地产企业为决策单元,应用数据包络分析（Data Envelopment Analysis）方法,对其技术效率,纯技术效率和规模效率进行了相对有效性评价的研究,并且指出：由于规模不同,企业的相对效率值与企业经营收入之间没有必然联系,但高的经营效率带来高的销售增长率才是企业发展的源泉。