集体建设用地进入市场:现实与法律困境

现行立法对集体建设用地进入市场采取了严格限制的态度。伴随工业化和城市化的进程,农村土地的价值不断提升,集体建设用地隐性市场普遍存在,许多地方也在进行集体建设用地进入市场的探索。但是,地方政策和法规无法根本保护农村集体建设用地所有者和使用者的权利,集体建设用地市场亟待规范运行。农村集体建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从根本上改变土地制度的二元性,实现农民集体土地与城市国有土地的"同地、同价、同权";尽快修改《土地管理法》中禁止集体建设用地出租、转让的条款,制定规范集体建设用地进入市场的条文;充分保障农民获得集体建设用地流转的土地级差收益的权利;改造农村集体所有制,确保农民成为土地流转收益的主要获得者。     

我国城乡非农建设用地市场:垄断、分割与整合

与政府垄断土地市场相比,我国城乡非农建设用地市场分割制度是当事人基于特定环境的最优选择,但是,与城乡土地市场整合状态相比,城乡非农建设用地市场分割制度又潜伏着效率的损失。城乡非农建设用地市场制度由分割走向整合能提高社会总福利水平,诱致着经济当事人进行制度创新,并最终实现城乡非农建设用地市场由分割向整合的变迁。     

关于如何破解项目建设用地瓶颈问题的思考

近年来,随着经济社会的快速发展和城市建设的突飞猛进,建设用地总量持续增加,需要用地的项目也越来越多。与此同时,国家也高度重视土地问题,把土地资源定位于参与宏观调控的主要手段,对新增建设用地指标控制得越来越紧,致使土地供需矛盾日益尖锐,目前用地供需问题已成为制约地方经济发展的瓶颈。笔者结合郏县实际情况,就如何破解项目建设用地瓶颈,保障经济发展用地需求作一简要分析。     

百色市城区商品房建设用地需求量预测

当前,土地资源限制了商品房市场发展,而在百色市当前经济和城市化水平加速发展时期,对于商品房建设用地的需求与日俱增。本文首先界定了商品房建设用地需求的相关概念,同时,根据百色城区2008年至2011年商品房销售数据和容积率,运用趋势外推法和线性回归预测法,在综合考虑了百色市商品房市场发展状况的基础上定性定量对百色市2012年至2016年城区商品房建设用地需求量进行预测。     

规范城市土地市场秩序的再思考

规范城市土地市场秩序,必须整顿清理城市土地市场中的违法违纪行为,完善土地使用权招标、拍卖和挂牌交易机制,实施城市土地的交易许可制度和交易申报制度,推行土地交易信息的披露制度,实行建设用地供应总量控制制度,大力推进土地收购储备制度,完善建设用地集中供应和统一管理制度,严格执行地价管理制度,规范土地市场中介组织的执业行为,完善土地监察管理体制。     

土地管理制度改革的主要走向

目前,我国的土地管理制度是城市国有、农村集体所有的二元体制,统一的土地市场没有建立,严重依赖建设用地指标这种计划经济＂一刀切＂的手段来管理土地,越来越步入城市建设用地紧缺、农民土地权利被侵犯和土地利益矛盾加剧的多难境地,已经到了不可持续、难以为继的地步。     

探索城市规划用地管理新模式

现代城市的深入发展,人口大量涌入城市,是得城市空间的人口密度不断提高,各项建设事业的不断强化,需要占用大量的土地,而城市的土地资源是有限的,在逐渐无法满足城市的发展需求。城市建设各项建设用地与土地资源量之间的矛盾日益突出,土地问题已经成为了现代人们十分关注的话题,其也是现代城市管理人员需要深入的思考宁亟待解决的问题。因此需要加大城市规划用地的管理力度,提高城市土地资源的利用率,实现城市的健康持续发展,带来良好的效益,也能够促进城市的发展。但是由于各种因素的影响,在城市规划用地的管理方面也存在一定的问题,需要引起管理人员的重视。本文简单分析了城市规划用地管理中存在的问题,并提出了几点管理措施,为城市的规划管理者提供一定的参考与借鉴。     

以土地制度创新为切入点推动城乡一体化发展

推进新型城镇化发展中土地问题避不开、绕不过。土地指标怎么来？仅靠增加建设用地指标远远不够。唯一的出路是开展增减挂钩,在不大量新增建设用地、不减少耕地的前提下,大力推动土地增减挂钩,优化用地结构,拓展城镇用地空间,就可以有效破解新型城镇化建设中的用地瓶颈问题。     

做好统字文章 规范土地市场

黄冈市是一个农业大市和经济穷市，经济发展比较滞后，用地需求一直不旺，土地市场建设起步较晚。面对这个实际，近年来，我们坚持做好“统”字文章，从规范土地市场人手，促进土地市场建设，逐步激活土地市场，较好地服务了地方经济建设。2002年以来，全市共批准农地转用1．6万亩，供地近9000宗，面积2．8万亩，其中存量土地转让3000余宗，1．2万亩，经营性用地招拍     

实施土地整理 推进城镇建设——万源市开展建设用地增减挂钩推进城镇化浅析

近年来,随着经济社会的快速发展和农村城镇化的加快推进,建设用地供需矛盾日益突出。从2005年开始,国家在部分发展改革试点小城镇开展建设用地增减挂钩,减少农村集体建设用地减少跟城市建设用地增加挂钩,减少村庄建设用地规模,充分利用农村宅基地等闲置土地复垦出耕地,增加的建设用地指标用来发展城镇建设,不仅有效提升了耕地保护和节约用地水平,也有力地促进了新农村建设和城乡统筹发展。万源市在城镇化建设中学习借鉴各地试点工作成功经验,采用”双挂钩”方式解决新店乡场镇建设用地问题,在破解城镇建设用地瓶颈制约方面进行了积极探索。     

城乡建设用地增减挂钩的成本与效益探析

为了更好地解决城市建设用地的紧张需求,遏制农村建设用地的浪费现象,我国相继出台一些土地政策,城镇建设用地和农村建设用地减少挂钩,统一整理整合农民居民点用地,建设居民点土地浪费,将居民点面积复垦来补充或者替换城镇化建设用地,节约集约农村建设用地成为我国新时期的发展战略之一。因此通过对实体项目"挂钩"工作分析,完善我国城乡建设用地增减挂钩政策,提出有效建议则显得尤为重要。     

建设用地里有资产?

增减挂钩这一制度设置不过是使农村建设用地参与了部分城市利益的再分配。这一过程并不能因此具有让农村建设用地本身变成资源的魔力。目前对建设用地的崇拜已经到了无以复加的程度。城市土地动辄拍出每亩上千万元的天价,使土地具有了无比魔力,变得神秘难解。有一种观点认为,只要土地可以用于建设性用途,可以由市场拍卖,就可以形成巨额价值。周其仁就说":农民自用的建设用地一旦经由市场竞价,可能表现为惊人数目的货币财富。"他甚至建议,如果能把黑龙江垦区连队40万亩的指标卖到重庆去,或者把贵州的地     

广州市集体建设用地流转管理问题初探

2010年,广州市也出台了《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》,开始了集体建设用地流转的探索之路。本文以广州市为例,探讨集体建设用地流转的现状及存在问题,提出加强集体建设用地流转管理的对策建议,以期为广州下一步规范集体建设用地流转管理,提高城市土地资源集约节约利用 水平,促进城市健康有序发展提供参考借鉴。     

浅谈当前形势下如何实行节约集约用地

目前，我国正处于工业化、城镇化快速发展的时期，经济社会发展对土地资源的需求日益膨胀，与此同时，建设用地的粗放利用、闲置以及废弃等现象严重，节约集约用地程度还很不够，基层合法合规用地意识淡薄，随意承诺用地现象严重。国土资源部提出要以积极推动经济发展方式转变为主线，完善土地调控政策和机制，大力推进节约集约用地新机制的建设和完善，促进土地利用方式转变，保障经济平稳较快发展。     

城市化背景下的土地利用和控制

城市土地利用的问题1．城市土地利用结构失衡。总量、结构和开发强度是城市土地利用三个重要的指标,在中心城区土地利用结构变化特征的研究中发现,中心城区在人均建设用地面积较小的背景下,表现为居住、商业用地比重过高,公共服务设施、公共绿地、道路广场用地比重偏低。在近郊区和远郊区人均建设用地面积、建设用地与农用地比重失衡,其中工业用地面积比重偏大是主要原因,这是工业郊区化和工业用地的粗放式使用造成的。另外,公共服务设施用地比重偏低也是普遍现象,表现为市域范围内的城市土地利用结构失衡。     

福建：21个试点镇土地“增减挂钩”

背景资料 2004年10月．国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中明确提出：城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。也就是在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上．实现城乡用地布局更合理的目标。     

我国农村集体建设用地流转的问题与对策

随着我国城镇化进程的不断加快,农村集体建设用地流转成为未来农村发展与改革的方向。而我国农村集体建设用地使用权流转面临流转制度不完善、收益分配不合理、政府对集体建设用地流转缺乏管理等困境。推进我国农村集体建设用地使用权流转需要完善流转制度、建立收益分配制度、明晰土地产权、完善农村社会保障制度以及建立完善的土地流转机制。     

集体建设用地使用权直接流转对农民增收作用研究——以宜兴市为例

本文在理论分析的基础上,对宜兴市集体建设用地流转、农民收入状况实地调查研究发现,集体建设用地年租制使集体土地价值得到显化,大大增加了村、镇等集体组织的经济收入,但与农民增收的直接关系不明显。主要原因是供需受限、产权不完整、收益分配关系不清晰。在此基础上从4个方面提出了允许集体建设用地直接入市、增加集体建设用地用地市场供给、平等城乡土地产权关系、量化集体建设用地流转收益分配关系的对策建议。     

建立城乡统一的建设用地市场的对策建议

党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出：“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”该规定是我国土地制度改革的重大举措，为建立城乡统一的建设用地市场提供了具体明确的政策依据。     

公共利益与征地及政府边界

一、法律规定矛盾与征地权力滥用 我国土地尤其是耕地资源十分匮乏,人地矛盾紧张.出于粮食安全、经济社会稳定发展的考虑,国家采取征地制度,试图实行世界上最严格的耕地保护制度和土地用途管制,以达到既满足建设用地需求又抑制城市化进程中土地非农化速度过快的目的.其实践效果:土地征用作为一种工业化、城市化进程中建设用地的供应机制和调控手段,有力地保证了其建设用地需求,为政府积累了大量建设资金,并在很大程度起到了直接宏观调控用地的作用.