论宪法土地征收制度的完善——基于城乡统一建设用地市场制度构建的背景

城乡统一建设用地市场制度的构建引起对国家土地征收制度的反思,建设用地市场制度的宪法规范构建要体现出市场制度的一般规律,必然要对国家在土地市场的角色给予重新定位。国家对土地的征收是各国的惯例,但是在征收和土地入市问题要进行法的秩序的重构。宪法秩序为我国建设用地制度的构建提供了理论体系框架,在该框架内,着眼城乡统一建设用地制度的特殊问题,重点探讨征收制度和土地入市的价值排序、国家征收公益标准的重新厘定、科学的补偿标准的构建和土地征收的程序完善等问题。     

农村建设用地征收中的收益分配与效率损失研究——兼评反对自由流转观点

城市建设用地紧张和中央政府对农用地的严格管控,使得征收农村建设用地成为地方政府获得增量土地的主要方式.现有农村建设用地管理制度和土地征收制度赋予地方政府垄断征收权和城市一级市场的垄断供给权,被征地农户因此只能获得较少的补偿,而城市土地使用者则要支付更高的土地出让价格.现有的制度安排降低了土地资源配置效率,也减缓了农村建设用地转化为城市建设用地的速度,更不利于推进中国城镇化建设.政府只要做好土地用途规划、 加强使用过程监管、 维护好土地市场良好秩序,农村建设用地自由流转后不仅不会引发严重的经济社会后果,而且能够提高土地资源配置效率,推进城市化进程和增加包括农民在内的全社会福利水平.     

农村集体土地征收物权制度之缺陷与完善

土地征收是各国普遍存在的一项重要的法律制度。目前土地征收在征地范围、征收程序、补偿标准和利益分配等方面都存在着不合理,正视土地征收物权制度中存在的问题,解决国家土地所有权和农民土地所有权的冲突,提出相应的解决对策,建立切实可行、公平合理土地征收物权制度。     

构建城乡统一建设用地市场法律制度

构建城乡统一的建设用地市场法律制度,是转变政府职能、理顺市场与政府关系、发挥市场在土地资源配置中起决定性作用的必然选择。形成于计划经济时期的现行"城乡二元化"建设用地市场法律制度,严重阻碍了城乡统一建设用地市场法律制度的有效生成。"土地财政"之瘾、"对上负责"之道和"身兼数职"之状分别是阻碍其生成的经济、政治和体制利益根源。在符合法定规划和用途管制的前提下,根据平等入市、同权同价的基本原则,构建以农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股、转让、抵押等为主要内容的城乡统一建设用地市场法律制度。     

农村建设用地入市的制度经济学分析

为实现集体经济组织的利益最大化,农村建设用地往往以非法方式进入土地市场,从而形成了土地隐形市场。为了规范土地市场,目前我国许多地区都在进行农村建设用地使用权流转的试点。农村建设用地进入土地市场进行市场化配置是必然趋势。要建立城乡统一的土地市场,应完善农村土地产权,改革土地征用制度。     

集体建设用地使用权流转的法律思考

随着城市化、工业化进程加快,国家建设用地供不应求,用地者转而向农村集体建设用地寻求出路,农村建设用地隐性市场应运而生,这种自发流转事实上处于法律上的"灰色"地带,如果放任其发展,将会导致土地收益流失和市场混乱.因此,必须采取有效措施规范和促进集体建设用地使用权的合理有序流转,而进行制度创新是集体建设用地流转的前提,建立清晰的产权是集体建设用地流转的基础,建立合理的土地收益分配制度是集体建设用地流转的关键,建立合理的土地流转机制是集体建设用地流转的保证.应该采取综合的措施,尤其要在政策和法律上寻求根本突破,从而充分保障农民获得集体建设用地流转的土地级差收益的权利,确保农民成为土地流转收益的主要获得者.     

城市化进程中的土地使用扩张问题探讨

随着中国城市化进程的加速,在土地使用方面存在着用地粗放、用地结构不合理、城市用地总量失控等问题,这主要是由于当前的财税体制、城市规模盲目扩张、现行土地制度等因素造成的,对此应当采取坚持集约化原则,注重调整优化产业结构、建立适应市场的产权和使用权制度体系、优化城市用地结构等措施来实现城市化过程中的土地资源可持续利用。     

集体建设用地使用权流转必要性的系统论分析

虽然,近年来我国农村建设用地使用权流转已成为普遍现象,但相关的法律制度并没有建立起来.土地利用是一个系统,各种土地利用方式间相互影响,城镇土地市场与农村土地市场、城镇建设用地与农村建设用地、农村建设用地与农村农用地、城镇建设用地与农村农用地问相互影响,相互关联.系统论的方法是土地利用管理中遵循的首要原则.由于追求的目标、各地区的经济发展状况、不同的自然条件等因素的差异,使得土地利用存在较多的类型和模式.因此,必须应用系统论的方法理顺各种关系,更重要的是,需要站在系统论角度,对整个系统进行全面的统筹规划.应该制定农村集体建设用地使用权流转制度的政策.     

海南省农村集体经营性建设用地入市流转问题研究——以文昌市为例

农村集体经营性建设用地入市制度改革,是“十四五”时期经济社会发展和乡村振兴的重要举措之一。2015年2月,海南省文昌市启动农村集体经营性建设用地入市试点改革。通过赋予集体所有制下的经营性建设用地更完整的土地权能并进行土地股份制改造,加强建设用地总体规划,建立职责明确、管理科学的农村集体经营体制,提高改革立法的权威性、统一性和专业性等措施,为农村集体经营性建设用地入市改革做好“顶层设计”,进一步盘活农村土地资源,促进一二三产业融合发展和增强新型农村集体经济活力,为海南自由贸易港建设和乡村振兴战略全面实施作出应有贡献。     

制度失范:一个土地冲突解释的新视角

因征地引发的社会冲突已成为当前社会治理的重要难题.关于土地冲突的缘起,既有的研究可以分为土地财政、 拆迁行为模式、 土地执法管理与生存道义等角度.在与已有解释展开对话的基础上,提出"制度失范"概念,认为土地制度在"规则""权力"和"治理"三个层面的"失范"构成了土地冲突的结构性根源.在规则层面,土地制度日渐消解其作为一种公共规则的公共性构建;在权力层面,地方政府在土地征收过程中的权力失当成为土地冲突的直接诱因;在治理层面,基层乡村治理机制无法及时回应农民对土地权利实现与政治参与的强烈诉求.     

社会工作发端的历史背景——羊吃人的圈地运动

圈地运动首先是从剥夺农民的公共用地开始的。在英国．虽然土地早已有主，但森林、草地、沼泽和荒地这些公共用地则没有固定的主人。一些贵族利用自己的势力，首先在这里扩大羊群，强行占有这些公共用地。当这些土地无法满足贵族们日益扩大的羊群需要时，他们又开始采用各种方法，把那些世代租种他们土地的农民赶出家园。甚至把整个村庄和附近的土地都鼹起来，变成养羊的牧场。     

基于农地发展权视角的土地征收增值分配研究

在我国城市化进程中,随着农地转为非农建设用地,农地发生了巨大的价值增值.但由于缺乏农地发展权这样一种产权制度安排,不仅使得土地征收增值分配混乱,也使失地农民权益受损害问题时有发生.因此,设立农地发展权,完善土地征收增值分配制度,农地的发展权由国家和失地农民分享已势在必行.通过赋予农民分享土地的发展权,既可以使失地农民的生存发展得到有效保障,也可以使国家利用农地发展权获得的价值来协调农村地区发展的不平衡.     

城镇土地集约利用的潜力计算与宏观评价

中国人多地少,城镇建设用地粗放经营,土地利用率低。因此,改变中国目前城镇土地粗放开发经营管理模式,分析城镇土地利用潜力,对城镇土地资源集约利用潜力进行宏观评价和计算,促进城镇向外延扩展与内涵挖潜相结合的方向发展,是解决中国当前建设用地需求与土地供应不足之间的矛盾的基本途径。     

中国土地增值税征收问题研究——背景、效果和建议

中国是世界上少数几个开征土地增值税的国家和地区之一,自从1994年1月1日开征以来,土地增值税在增加政府财政收入、抑制土地投机行为和调节收入分配等方面发挥了重要作用;同时,在理论分析和实践操作中,对于土地增值税的征收依据、征管程序以及征收效果也出现了很多争论。通过回顾土地增值税开征背景以及近年来征收和调控效果的实证研究,系统分析了当前土地增值税征收过程中的主要问题,并提出相应的政策建议。     

我国土地法制变革的困难与策略之案例研究

本文通过个案研究,考察了我国西南某地区土地市场治理整顿及土地制度的变迁历程,揭示了地方政府如何通过土地经营筹措公共建设资金,以及如何调整"以地换路"、"以地换基础设施"的模式,并逐步建立规范的土地交易制度的过程。案例从微观角度充分展现了中国地方土地市场法制变迁中所面临的经济、政治等局限条件,以及地方政府改革完善土地交易法制的努力。该案例对于我们理解中国土地市场的历史变迁、理解中国的城市化和经济建设进程中所面临的困难和矛盾,以及地方政府在其中所起的复杂作用具有重要的样本意义。该案例也反映出,在法制变革的过程中,对各方主体的立场和诉求应有充分认识和合理照顾,以利于改革的顺利推进。     

论我国土地征收和征购法律制度的构建

保护耕地不减少以确保粮食安全乃至国家安全,是我国立法确立的一项基本原则。但当前不少地方仍存在着非法批地和违法占地问题,而一些经营性用地搭公共利益便车也在加速造成耕地的不当减少。理论论证与立法实践都清楚地证明:把对非法征收土地的控制只寄希望于对公共利益的明确界定上,这一良好愿望短期很难实现。因此,在完善我国现有征地法律制度的同时,应建立非公利益用地征购制度,这样既能解决商业用地的现实需要,又可以尽可能地控制耕地的不当减少。     

农村建设用地整理与地方政府官员的政治驱动力分析

根据西方官僚经济理论,地方政府官员在推行农村建设用地整理的过程中有追求自身利益最大化的倾向,地方政府官员对推行农村建设用地政策具有强烈的政治驱动力,主要包括权力、晋升、政绩和公共声誉.为了激发地方政府官员推行农村建设用地整理的积极性,必须正确处理官员利益与公共利益之间的关系、加强法律和制度建设、建立科学合理的激励机制.     

农地征收中的财产和福利

从20世纪90年代起,被征地农民社会生活保障制度由点到面、从地方到中央,成为当下中国财产征收补偿制度中独具特色的制度安排.之所以会出现被征地农民社会生活保障制度,乃是由当下中国独特的城乡二元结构体制所决定.但是,这样的制度并不是农地征收补偿的合理补偿机制,只是一种权宜之计.无论是从效果还是制度的正当性,社会保障都无法担当起对被征收的财产进行补偿的重任,相反,还会弱化对农地的保护.解决征收补偿难题的关键,在于以市场的价值对被征收的土地进行补偿,从而维护被征地农民的合法权益.     

不同利益主体对乡镇企业用地的影响分析

乡镇企业是我国农村经济和国民经济的重要组成部分。经过几十年的发展,现行的乡镇企业用地制度滞后于改制后的乡镇企业用地需求。在市场经济条件下,由于不同利益主体对乡镇企业用地价值取向的异质性,驱动了乡镇企业用地问题的凸显。不同利益主体价值取向的异质性和冲突是由现行的土地管理体制不健全、土地管理法规不完善、农地产权制度不合理等综合因素造成。     

矿业用地国有化的价值悖论与机制创新研究

本文立足于矿业用地国有化过程中价值悖论的梳理和分析,揭示了目前我国矿业权与农村集体土地所有权及土地承包经营权之间矛盾产生的深层次原因。文章认为,矿业用地的国有化制度设计源自国家所有权的神化以及优先发展工矿业的传统思维,它对于矿业权的实现和原土地权利人的权益都造成了显著的损害。文章提出矿业用地非国有化路径的改革建议,力图为维护农民土地权益、最大限度实现矿业用地的复垦和利用提供更为合理的制度设计。