“房住不炒”楼市定位的理论意义和政策选择

"房住不炒"对楼市的重新定位是房地产政策一次重大转折。它不仅将开启房地产市场的新时代,也具有重大的理论意义。"房住不炒"的主要内涵包括:住房居住功能是本源,是第一位,这是住房市场的根本所在;其消费性或居住功能是一个广泛的系谱,它可以通过不同的方式与途径获得;住房投资功能是居住功能或消费性派生的,是第二性的。如果住房投资过度必然会导致金融危机。由此,可引申出三个住房市场的重大理论问题。一是居住权的天赋性;二是居住功能是多层次的;三是绝对遏制房地产市场炒作,去除其赚钱功能,则是保证中国不爆发系统风险关键所在。所以,当前房地产市场改革最为重要的就是把"房住不炒"原则用制度固定下来,用信贷和税收政策对住房投资与住房消费在事前、事中及事后严格界定,并严格限制住房投机炒作,这是当前中国房地产市场改革的关键及起点。     

住房市场需求结构演进与需求调控管理——基于改革开放以来住房制度改革视角的分析

住房市场需求结构演进与住房制度改革过程中居民住房需求的演变密切相关.城镇居民住房需求由全面抑制逐步分化为中高端需求日益膨胀、中低需求持续抑制.居民住房需求在商品住房市场上通过财富效应、需求累积效应与中低收入人群被动市场参与,促使市场需求结构异化为自住需求弱化、投资需求过度.因此,政府增加住房机会的同时应加强需求调控管理,政策选择应以控制中高端需求过度扩张、强化住房保障功能、缓解中低需求被动参与市场为基本取向.     

转型时期城市“住房地位群体”

住房的最初功能是为人类提供一个遮风挡雨、驱寒保暖、安全稳定的居住场所.然而,在社会分层的社会里,住房就具有了地位符号和地位象征的含义.我国在市场化的房屋体制改革以后,房屋或房产已成为居民的重要财产,或成为资产,出租和出售房屋成为居民赢利的重要手段.于是,房屋所有者的经济地位含义就更为突出了,住房也成了转型时期城市"地位群体"的一种标志.     

从我国法律制度体系探析住房市场的目标结构和宏观调控措施

居民住房问题的解决和住房建设作为经济支柱作用的实现都首先需要用市场的手段来实现,这是由宪法、城市房地产管理法等法律法规体系所要求和体现的,因此,加强居民住房建设、改善居民居住条件首先要依靠市场的方式,其次是依靠政府的宏观调控。本文通过对我国住房相关法律法规体系的分析,得出我国住房市场的目标结构,然后通过比较实际市场情况和目标市场结构之间的差距,得出政府应采取的措施以及在落实国发[2010]10号文件时应注意的问题。     

吉林省廉租住房保障的经济学分析及政策选择

我国目前已初步建立了多层次的住房保障体系,为使城镇低收入家庭获得基本的住房保障,实施廉租住房政策。吉林省廉租住房保障采取实物配租和租赁货币补贴两种方式。基于效用理论和调研数据的研究表明:两种方式都会提高低收入家庭的效用水平;实物配租方式的优势在于能够直接改善低收入家庭居住条件,但当居住条件并非家庭最亟须满足的需求时,实物配租方式对低收入家庭整体效用水平的提升作用并不显著;从公平与效率和地方政府的承受能力来看,租赁货币补贴方式优于实物配租方式。在租赁市场供给总量存在刚性不足的情况下,应以实物配租为主要保障方式;当市场存量住房达到一定水平时,租赁货币补贴应成为主要方式。     

住房公积金消费信贷的问题与对策研究

住宅成为新的消费热点，住宅建设成为我国新的经济增长点的关键，是增大城镇居民的有效住房需求。管好用好住房公积金，大力发展住房公积金消费信贷，是迅速增大居民有效住房需求，启动住房商品市场，实现房改目标，带动相关产业乃至整个国民经济发展的重要举措。住房公积金是职工个人的住房基金，属于社会消费基金范畴，兼有社会性、保障性、义务性、互助性、政策性和信用性的特点。住房公积金的性质和我国居民收入水平偏低的客观现实决定了住房公积金应主要用于职工个人的住房消费信贷，而不是运用于住房生产或流通环节。必须尽快走出对住房公积金性质认识的误区，从多方面入手，使住房公积金消费信贷迅速、健康地发展。     

我国城镇住房市场“十一五”回顾与“十二五”及未来十年展望

十一五期间我国住房市场快速发展,房地产开发投资增长较快,住房供应能力显著提高,改善了居民的居住条件和环境,推动和带动了经济及相关产业发展。但住房市场供求矛盾没有得到真正缓解,消费性需求与投机性需求关系被扭曲。本文从刚性需求和实际交易两方面考察了当前的城镇住房市场关系,展望了十二五及未来十年我国城镇住房市场供需变化,认为我国城镇住房市场正面临重大转型。     

转型发展期中国住房制度改革回顾与绩效评价

自20世纪80年代以来,我国住房制度改革逐步推进,并取得了很大的成就,房地产业本身及相关行业都发展迅速。但与此同时,由于过分强调住房的商品化及市场化,住房的创利功能被过分强化,而住房的社会保障功能却被忽视,住房特别是中低阶层居民的住房问题成为当前最大的民生问题。因此,我们要对住房体系进行改革,正视房地产的福利性、保障性、社会性,建立健全适合中国发展的住房保障体系,在此基础上实现房地产业的健康持续发展。     

论第一次世界大战与英国住房政策转变

自住房问题产生后,受"自由放任"思想影响,英国住房政策主要集中于改善居民的居住环境和卫生条件。一战爆发后,英国传统的住房观念和住房政策受到挑战,1915年政府开始对租金实行临时管制,战后定期出台系列住房财政补贴方案,这预示着长期私人租赁管制时代的到来和长期社会住房增加的开始。在英国住房政策演变过程中,第一次世界大战表现出强烈的催化作用,成为英国住房政策的转折点。     

论住房政策与社会融合——国外的经验与启示

由于认识到市场机制所造成的居住分异对社会和谐极为不利,很多国家都将促进社会融合作为住房政策的基本内容和重要同标,并且逐步通过混合居住策略来抑制居住分异和社会隔离,取得了明显的成效.但中国当前的住房政策尚未将促进社会融合作为目标之一,在一定程度上加剧了不同阶层的居住分异、空间区隔和社会隔离.有鉴于此,中国应尽快借鉴并实施切合中国国情的"社区混合居住"模式,使不同阶层之间实现功能互补、互惠共生,以此提升城市社会发展的和谐度.     

新型城镇化背景下我国住房体系重构——社会型住房市场的构建

伴随着城镇化进程的加快,房价的飙升使中低收入群体面临日益严重的住房问题,成为制约我国经济社会发展的重要因素。在对我国当前住房体系制度缺陷分析的基础上,指出了保障型住房市场和自由型住房市场这种＂二元化＂市场相互隔离带来的＂价差危机＂,是房地产调控难以有效发挥作用的根源。基于社会型市场的理论视角,提出了通过培育发展＂社会型住房市场＂,以形成对＂自由型住房市场＂的竞争,从而降低住房价格,进而实现住房公平目标的新的发展思路。通过结合我国当前的实际情况,对社会型住房市场的运行机制进行了探讨。并在构建社会型住房市场的基础上,对我国住房体系的总体框架进行了重构,以期为进一步完善我国住房政策明确发展方向。     

老龄化背景下国外老年人住房发展及经验对上海的启示

通过对比人口老龄化背景下国外老年人住房发展的特征,介绍了国外老年人住宅在政策的引导下从居住、护理等角度进行设计,满足老年人居家养老需求的经验,重点分析了美国、日本等国家老年住宅在政策变化、住宅特征与老年人居住模式、护理需求等方面的结合,以及保障性住房的适老性导向等对上海的启示。根据上海老年人口变化趋势及住房规划特征,从政策引导、保障房建设和旧住房改造的适老性几个方面提出了建议,对于进一步促进上海居家养老保障体系的完善具有重要意义。     

城市住房体制改革与传统单位社区的底层化

在社会转型和城市发展的进程中,传统单位社区的演变被归因为单位体制变迁的作用结果。而在单位体制的变迁过程中,住房体制改革是促使单位社区演变的一个具体的、直接的动力机制。住房体制改革通过将住房从国家和单位所有转变为居民和职工所有,带来了对产权的确认和择居自由,导致了传统单位社区的杂化,并使其演变成为住房商品化体制下城市空间居住分化格局中的底层聚集区。     

我国中低收入者住房金融体系的构建分析

商业性金融在解决中低收入者住房融资时存在着难以克服的"信贷配给"问题;为帮助解决中低收入者的住房问题,我国应建立政府主导、市场辅助下的政策性金融为主、商业性金融为辅的中低收入者住房金融体系;在这个体系中,运行动力机制来源于两方面:政府的政策动力和市场自身的市场动力,但前者居于主导地位;政策动力的发挥可重点考虑以下方面:采取措施解决信息不对称问题、完善政策性住房金融体系以及为居民提供低利率的住房资金。     

住房政策如何影响未婚青年结婚意愿——基于上海的考察

初婚年龄推迟、结婚率下降已成为我国主要城市的普遍现象。高昂的房价被认为是阻碍结婚意愿和结婚率的重要因素之一。在计划行为理论、政策工具理论的启示下,住房政策工具可分为推动供给型住房政策工具和拉动需求型住房政策工具。推动供给型住房政策工具包括兴建保障性产权住房,并以市场价一半的价格出售给新婚青年;拉动需求型住房政策工具包括降低首付款比例,同时由政府提供部分免息贷款。研究发现,提供保障性住房政策和住房经济补贴政策均可显著提升未婚青年的结婚意愿,其中后者对于提升结婚意愿更为显著。     

社会转型背景下的城市住房制度变迁与住房属性演变

住房制度变迁经历了住房福利模式阶段、住房福利模式向住房货币化推进的阶段、社会转型新时期的城市住房制度阶段.伴随着我国整体社会机构、身份结构、个体价值观等方面的转换或改变,不同住房制度阶段的住房差异和住房属性也随之发生了深刻的变化.随着住房市场化的推进,住房的投资属性逐渐凸显,居住属性受到严重挤压.党的十九大以来,党和政府始终坚持以人民为中心的发展思想,坚持“房住不炒”的定位,发挥住房保障的兜底功能,住房居住属性开始回归.住房属性的演变进程表明党和政府为打造公平的住房格局、增进民生福祉做出了不懈的努力.政府和相关部门要牢牢把握住房的居住属性,正确引导公众的住房消费观念,探索解决大城市住房突出问题的长效机制.     

社会转型背景下的城市住房制度变迁与住房属性演变

住房制度变迁经历了住房福利模式阶段、住房福利模式向住房货币化推进的阶段、社会转型新时期的城市住房制度阶段.伴随着我国整体社会机构、身份结构、个体价值观等方面的转换或改变,不同住房制度阶段的住房差异和住房属性也随之发生了深刻的变化.随着住房市场化的推进,住房的投资属性逐渐凸显,居住属性受到严重挤压.党的十九大以来,党和政府始终坚持以人民为中心的发展思想,坚持“房住不炒”的定位,发挥住房保障的兜底功能,住房居住属性开始回归.住房属性的演变进程表明党和政府为打造公平的住房格局、增进民生福祉做出了不懈的努力.政府和相关部门要牢牢把握住房的居住属性,正确引导公众的住房消费观念,探索解决大城市住房突出问题的长效机制.     

地方身份秩序、住房获得与竞争式地方政府——关于中国政府移民政策变迁的制度逻辑

本文运用政策文献分析法,对20世纪50年代中期到现在的移民政策变迁进行了历史分析.文章认为,我国政府确立的移民政策和不同时期两级政府确立的财税制度以及企业与政府间的关系有密切联系.伴随市场改革的进行,企业要求劳动力自由流动的市场逻辑正在弱化原先的户籍制度,竞争式地方政府所采取的选择性移民政策则在塑造新的地方身份秩序.市场改革前,城市福利房的获得与城市居民身份资格有关;市场改革后,城市商品房成为外来移民获得本地户籍的重要条件.住房部分产权(使用权)向住房全部产权(所有权)的转变意味着,住房从再分配制度下政府对社会成员的政治控制功能,转变为市场制度下地方政府的经济增长功能.     

新生代农民工住房保障问题探析

新生代农民工是我国城市化进程中的产物,也是我国城市化建设不断深入的重要推动力量。我国现有同质化的农民工住房保障模式难以满足新生代农民工的特殊住房需求,存在政策落空的潜在风险。未来的政策设计要着眼于长远,基于新生代农民工住房保障的多元化需求,以城市融入为价值目标,构建差异化、多元、分层的新生代农民工住房保障体系。这需要政府、市场、社会等多方协同、合作,创新公共政策,加强规划引导,合理设计居住空间和就业地域,拓宽资金来源渠道,促进新生代农民工住房保障体系常规化、制度化运转。     

培育与发展住房租赁市场的政策结构剖析——基于政策工具与产业链双视角

住房租赁市场发展是"建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度"的关键内容。现阶段,我国住房租赁市场正处于培育与发展阶段,基于政策工具和产业链双视角,我们以政策工具为横向维度、住房租赁产业链为纵向维度构建住房租赁市场政策的二维政策分析框架,采用内容分析法,明晰2016-2017年我国各省市发布的培育与发展住房租赁市场的政策结构。研究表明,当前住房租赁市场政策存在环境型工具使用过溢、供给型政策工具结构失衡、需求型政策使用不足等问题,进而提出了优化政策工具结构、适度降低环境型工具使用频率、加强住房租赁市场信息管理及平台建设、重视需求型政策工具拉动作用等建议。