农村集体公益性建设用地的价值诉求与认知分析

农村集体公益性建设用地对农村公共设施的完善及农民生活水平的提高具有无可代替的作用,然现行规范对其规定甚少,集体公益性建设用地本身构造不明、价值不清造成适用模糊的困境。应明确农村集体公益性建设用地以维护集体成员利益为核心,以土地资源优化利用为重点,在具体设定上暗含公私力量的平衡。农村集体公益性建设用地使用权的主体实际上是以农民集体为核心的多元混合主体,因自身的公益属性,致使部分权能受限,应以合目的性与合规划性对其流转进行限制。     

农村集体公益性建设用地使用权：逻辑起点、功能取向与法权构造

农村土地制度在不断改革的基础上进行了连续性修法，经营性建设用地入市、承包地“三权分置”等一系列改革成果均已入法，但以公共利益为目的建造建筑物、构筑物的公益性建设用地却甚少被立法或修法提及，在不同类型土地之间发展失衡。集体公益性建设用地使用权设立之初即具有中国特色，既包含双重“公”的本质，又体现“共”的属性，具备农民生存发展福利的保障功能、农村公序良俗的维护功能、集体土地合理利用的增进功能。集体公益性建设用地使用权进行法权构造对推动物权体系的创新与完善是有必要的，系统化的集体公益性建设用地使用权应当有明确的权利主体、清晰的客体范围、完备的权利内容以及规范的使用期限，方能有效发挥出应有功能。     

集体公益性建设用地经济属性开发论

集体公益性建设用地虽具有政治与经济二重属性,但在当前的土地利用中却呈现重政治属性轻经济属性之态:政治属性虽在满足土地征收用地需求上已得到彰显,但却因征收条件的宽泛和征收补偿的缺位而存在沦为满足征地需求的资源库之可能;经济属性虽在降低农业活动交易成本、提高农产品质量、安置农村剩余劳动力、满足村民物质文化需求等方面有巨大发挥空间,却因顾虑市场要素进入缺乏正当性、公益性与营利性不兼容、城乡用地方式有别而仍处于未开发状态。通过区别农地的公益性与公益性农地等概念,分析城乡用地方式的趋同性、论证开发集体公益性用地经济属性的可行性与必要性,可得出如下结论:借鉴十九世纪自贡盐业土地"客来起高楼、客走主人收"模式有助于实现经济属性最大化之目的,有助于达到节约集约利用集体公益性建设用地的目标。     

公益性建设用地与经营性建设用地的界分及其法律化

公益性建设用地与经营性建设用地在用地目的上存在突出的差异,在取得的方式上也应当有所不同。由于实践中公共利益被泛化,我国在公益性建设用地和经营性建设用地的取得上,对集体土地都以征收的方式进行。这种集体土地公益征收泛化不仅损害被征地集体和农民的合法权益,而且造成政府权威受损、土地利用率下降、环境问题严重等诸多危害。因此,国家应当借鉴国外的作法,及时制定专门的集体土地公益征收实体法和集体土地征收程序法。     

我国城市更新中的用益物权确权问题研究

用益物权确权在城市更新土地法制保障中居于基础地位。国有建设用地使用权的确权问题主要表现为届满续期和收回产生的问题。集体建设用地使用权主要存在规划、颁证确权、缺乏管理细则等问题。宅基地使用权在实践中存在的问题主要表现为登记规则不够规范、收益权能缺失、取得、转让与收回的规定不明等。分层建设用地使用权是对空间利用的权利,是建设用地使用权的新形态,确权问题主要在于分层空间客体确定,以及其与其他权利的关系处理。针对城市更新中的确权问题,完善法律制度应发挥市场决定性作用,正确处理市场与政府的关系;运用体系思维,实现城市更新土地法律制度的系统性、整体性,进行土地产权的权利化构造,平衡国家、集体、村民、非村民之间的利益。     

农村集体经营性建设用地入市的几个法律问题

集体经营性建设用地使用权是一种用益物权。集体经营性建设用地的出让主体是作为土地所有人的"集体",受让主体可以是本集体内部和外部的任何人,但同等条件下本集体内部的组织和成员有优先受让权。入市交易的集体经营性建设用地应包括存量和新增的建设用地,以及城镇规划区之内和之外的土地;但在目前的试点初期,仅以城镇规划区外的存量地入市为宜。集体经营性建设用地出让后,在符合规划和用途管制的前提下,可用于房地产开发建设。集体经营性建设用地入市改革,还应配套解决如何缩小征地范围、城市土地归属、"小产权房"能否转正、宅基地使用权如何改革等相关问题。     

探索多元的农村矿业用地方式

党的政策创新提出了矿山企业可直接获取农村集体土地,对于如何获取和使用农村集体土地,继续从制度安排上进行探索。矿业用地生态性、变动性、复杂性的特点决定了矿业用地方式的多元化选择:首选股份合作、次选租赁、慎选入股与出让、普选地役权与相邻权。这些方式均属集体土地权利让渡,承包经营者是让渡的基本主体;承包经营权分解为承包权与使用权,让渡的是物权性土地使用权,与国有土地使用权同权同价。提出农村矿业用地应通过土地利用的市场准入制施行严格的用途管制,制定土地利用专项规划与矿业开发规划衔接以确定矿业用地指标,利用土地增减挂钩方式换取建设用地面积。     

集体建设用地使用权流转市场法律问题研究

集体建设用地使用权流转立法与实践中重大冲突的背后有着深刻的主客观原因。作为重要参与主体的政府一方面出于耕地保护等公共利益的考虑在立法上严格限制其流转,另一方面由于在市场经济条件下集体建设用地使用权流转的趋势已不可逆转,政府在政策上又对其放开。这无疑是一种因噎废食、投鼠忌器的做法,也导致了当前土地流转市场的混乱。尽快修改、制定相关立法允许集体建设用地使用权依法流转并从制度设计上来防止公共利益受损才是当务之急。     

集体经营性建设用地入市收益分配法律问题研究

集体经营性建设用地入市已正式进入试点阶段,而收益分配又是集体经营性建设用地入市的核心问题。各地试点经验反映出集体经营性建设用地流转收益分配面临政府部门是否参与分配、"成员权"的内涵界定不清、规划限制下不同土地权利人的利益难以平衡、收益分配缺乏理论依据和实践经验、对入市后收益的分配和使用缺乏应有的监督和规范的管理等问题。针对以上问题,从兼顾公平与效率的角度,提出"一次分配基于产权,二次分配政府参与"、界定"成员权"的实质标准、对集体建设用地所有权和使用权进行确权颁证、以农业补贴和税收方式实现规划限制下不同土地权利人之间利益均衡、以条例规则规范收益分配、以行政规范监督政府和集体收益后的用途六项措施。     

论集体经营性建设用地使用权的物权化改革

城市化进程的快速推进,导致集体经营性建设用地的隐形市场逐渐形成规模.此类用地的历史复杂性加剧地区发展不平衡,流转主体的任意性引发土地利益分配不公,流转方式不规范导致各地违法用地现象突出.历时近30年的集体建设用地使用权流转试点改革,充分反映出集体经营性建设用地流转的重重困难,映射出集体经营性建设用地的制度需求与法律供给之间的巨大鸿沟.面对土地乱象未获有效遏制、地方规范与法律规定屡见冲突的困境,从法律层面设计科学合理的集体经营性建设用地使用权制度,尤其是推进该项权利的物权化改革已成当务之急.     

集体经营性建设用地市场化流转背景下生态补偿的实现机制

当前,集体经营性建设用地市场化流转的逐利性使其在用途上倾向于能带来更多经济效益的工商业用途,却对农地生态安全造成严重的不利后果,体现在:以向外排放为附产品的集体经营性建设用地市场化流转引起农地环境污染、以资源索取为目标的集体经营性建设用地市场化流转造成了农地生态破坏,以资源消耗为特征的集体经营性建设用地市场化流转造成农地生物多样性的衰竭。因此,集体经营性建设用地市场化流转背景下建立农地生态补偿具有现实必要性,应当对农地生态补偿的主体与客体、标准、期限、方式等基本要件进行合理设计,这对于促进生态补偿的实施至关重要。在管理机制方面,应构建生态补偿的协调联动机制、公众参与机制、绩效评价机制、生态追责机制等;在保障机制方面,应注重法律保障、政策保障、经费保障、宣传保障等。     

集体经营性建设用地入市的功能检视与实现路径

当前中国集体经营性建设用地入市的功能异化风险主要体现在农民合法权益受损风险、地方政府对入市政策执行懈怠风险、区域发展失衡风险等方面。究其原因，主要在于集体经营性建设用地入市的立法不完善、其配套体制机制不健全以及入市政策存在不足等。未来中国对集体经营性建设用地入市改革的功能需求，应突出集体经营性建设用地入市保障农民合法权益的功能、发挥集体经营性建设用地入市对地方政府的正向激励作用、强调集体经营性建设用地入市平衡区域协调发展的功能。为此，应从完善以保障农民合法权益为出发点的集体经营性建设用地入市法律规范、健全以优化地方政府行为激励为着力点的集体经营性建设用地入市配套体制机制、探索以推动区域协调发展为落脚点的集体经营性建设用地入市政策支持体系等方面探寻符合中国未来发展需求的集体经营性建设用地入市的实现路径。     

我国民法典物权编应当界定农民集体所有权类型的本质属性

民法典物权编应当界定农民集体所有权的类型的本质属性,应将农民集体所有权界定为体现农民集体公有制的所有权类型。农民集体所有权是指农村社区农民集体的成员集体以保障本集体成员的生存和发展为目的,对属于本集体所有的土地及其他自然资源和财产依法管理和占有、使用、收益、处分,并使集体成员受益的权利。以此为基础,才能完善农民集体所有权制度。     

乡村振兴视野下农村集体经营性建设用地直接入市：演进逻辑、现实挑战与未来展望

改革开放以来四次修订了《土地管理法》,农村集体经营性建设用地经历了从禁止入市、试点入市到全面入市的转变,是强制性制度变迁与诱致性制度变迁交互影响的结果,政策目标导向是“还权于民”“让利于民”。但目前仍然存在产权制度不完整、增值收益分配机制不健全和改革协同性不够等制度障碍。实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同地、同权、同价”的改革目标,仍需正确处理好农村集体经营性建设用地“公益性”与“经营性”关系的基础上,破解制度障碍、拓展改革空间。由此提出农村集体经营性建设用地入市的四点建议：（1）基于乡村振兴导向的目标兼容,农村集体经营性建设用地应服从国土空间规划;（2）基于保障国家粮食安全的战略高度,农村集体经营性建设用地应服从强化耕地非农化、非粮化倾向的管控;（3）基于构建城乡融合发展的体制机制,拓展农村集体经营性建设用地入市规模;（4）基于构建利益主体土地增值收益共享机制,完善集体经营性建设用地入市收益的分配方法。     

宅基地上房屋买卖的权利构造

通过对江苏省法院近3年农村房屋买卖纠纷裁判的梳理,发现判决是否有效与买受主体身份、购买时间等之间有错综复杂的关系,故仅凭合同效力判断不能体系化解决宅基地房屋买卖纠纷。应根据民事法律关系理论,在区分宅基地房屋买受人的基础上建构买受人对土地的权利。如买受人为本集体经济组织成员,那么买卖合同应以有效为原则;如有违“一户一宅”形成超占,则应对超占部分引入有偿使用制度。如买受人为非本集体成员,村民买受则应认可合同效力,市民买受则应平衡利益。权利构造的立法论上市民买受的土地权利可转为集体建设用地所有权或建构宅基地使用权次类型。     

农村集体经营性建设用地流转收益 分配机制的法经济学分析

土地收益分配机制是农村集体经营性建设用地流转制度创新的核心和关键。在用地流转收益分配中,流转法律关系以外的主体如国家能否参与收益分配,以及农民集体如何在内部成员之间分配收益,是两个核心问题。以法经济学的分析方法,通过解决上述问题,建立起一套合理合法且兼顾国家、集体、个人的农村集体经营性建设用地流转收益分配机制。     

基于发展权的集体经营性建设用地入市增值收益分配研究--以江苏省赣榆区为例CSSCI

基于土地发展权视角分析集体经营性建设用地入市增值收益的形成机理,提出按照利益主体对发展权实现的贡献度进行入市增值收益分配的思路,构建增值收益分配模型,并以江苏省赣榆区为例,综合运用模糊综合评价法、熵权法和层次分析法对赣榆区集体经营性建设用地入市增值收益分配比例进行了实证研究。结果表明,集体经营性建设用地入市是土地发展权实现的过程,用途变更权、强度提高权和流转交易权分别对应用途性增值、投资性增值和供求性增值。将发展权量化,得到区政府、镇集体、村集体和农民对入市发展权增值收益的实现程度,计算得到赣榆区入市增值收益分配的比例为:区政府23.57%,镇集体13.97%,村集体24.72%,集体成员(农民)37.74%。而现实中镇集体的分配比例达到30.28%,镇集体收益分配比例明显偏高。从显化集体经营性建设用地入市价值增值,确保集体资产保值增值以及提高入市增值收益分配科学性等方面提出了相应的政策建议。     

农村集体经营性建设用地增值收益分配机制研究——以集体经营性建设用地初次流转为视角

农村集体经营性建设用地是相对农村公益性建设用地的集体土地.当集体经营性建设用地可以入市流转时,农民可依所有权和承包经营权参与分配增值收益;政府可依公共产品投资者和市场经济调控者身份参与分配增值收益.建立兼顾国家、集体和农民的流转增值收益分配方式,是协调各方利益、稳健推进农村集体经营性建设用地顺利入市的关键.     

油气管道地下通过权的法律属性探析

油气管道地下通过权是指管道权利人为在他人地下空间建筑和保有油气管道而对他人地下空间进行占有、使用和收益的权利,其法律属性为地下建设用地使用权。当油气管道铺设于农村集体土地之下时,试图改变现行的由国家先征收集体土地再出让给管道企业的做法,由农村集体直接出让地下空间使用权给管道企业,将更有利于维护集体的土地利益。土地的立体化利用会加剧不同层次土地权利人之间的土地利用冲突,在国家给予合理空间规划的基础上,管道权利人应通过相邻关系规则和地役权关系的建立来调整其与周边土地权利人在土地利用中的冲突。     

农村集体建设用地使用权流转的法经济学分析

运用法经济学理论,通过法律的需求分析、法律的成本与收益分析表明:农村集体建设用地使用权流转改革具有较强的现实需求,改革的收益远大于其成本,农村集体建设用地使用权流转改革具有现实合理性.提出修改完善相关法律法规、建立农村集体建设用地流转市场、构建合理的收益分配机制等政策建议.