住宅建设用地使用权续期问题之探讨

我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《物权法》已经确立了住宅建设用地使用权续期规则,但该规则过于原则,操作性不强,导致理论与实践上均存在诸多问题。为了保障公民最基本的生存权,同时为了均衡分配土地资源,缩小贫富差距,续期应当以无偿为原则,有偿为例外;续期的期限应当以建筑物的安全使用年限作为续期的上限,且不应限制续期的次数。     

城市住宅建设用地使用权期满自动续期初探

《物权法》出于对广大民众私有财产的保护,做了住宅建设用地使用权自动续期的规定,但并未对续期的条件问题加以明晰。随着时间的推移,这一问题将逐步在我国改革开放早期进行房地产开发的地区提上日程。如何更好地发挥《物权法》在关系这一国计民生领域的效用,我们有必要对此问题加以分析与探讨。     

试论我国建设用地使用权期限届满后产生的法律问题

在我国,由于国家建设用地使用权的期限性和地上建筑物存续期间不一致,再加上我国没有采用土地吸附房屋的一元立法模式,因此会产生建设用地使用权届满后续期的问题和地上建筑物归属等诸多难以解决的问题.我国《物权法》的出台和实施,并没有解决建设用地使用权届满后的续期问题和地上建筑物的归属问题,因此对我国物权法及相关法律法规对建设用地使用权届满后续期的问题和地上建筑物归属的立法进行分析,提出明确的续期期限、次数和出让金数额等立法建议,具有很强的现实意义.     

《民法总则》规定对修订分则物权编三个重大问题的影响

物权法定原则是《民法总则》和《物权法》确定的原则,由于没有规定物权法定缓和规则而使其过于刚性,而《民法总则》第十条规定了习惯作为民法法源,因而使其与刚性的物权法定原则发生一定程度的冲突,需要进行协调,承认物权法定缓和原则。中央关于"建立公民财产长久受法律保护的良好和稳定预期"的指导思想,已经体现在《民法总则》第113条之中,对于解决《物权法》第49条规定的住宅建设用地使用权到期自动续期规定的不确定性,确立了住宅建设用地使用权一次取得、永久使用的核心价值,应当在物权编中得到具体落实。《民法总则》确立农村集体经济组织的法人地位,对于农村土地权属制度改革,实现农村经济体制深化改革,具有极为重要的意义。     

承包期届满的自动续期制度研究——“第二轮土地承包到期后再延长30年”的法律表达

承包期届满的自动续期制度,是党的十九大报告中提出的“第二轮土地承包到期后再延长30年”的合理法律表达。 自动续期是包括耕地、草地和林地在内的家庭承包取得的土地承包经营权期限的自动延长。 自动续期应当自承包期届满时起算,其续期期限至少 30 年,且与前一个承包期相同。自动续期的条件主要包括农户主体资格、持续农业经营和集体土地存在等三个方面。 “三权分置”下,承包期是土地承包权和土地经营权的共同期限。 土地承包权自动续期是土地经营权自动续期的基础。 土地经营权流转下的自动续期,取决于土地经营权的流转方式。 同时,应当明确流转期限超过承包期剩余期限的土地经营权流转合同有效。     

政策论证的逻辑——以土地使用权到期续约问题为例

土地使用权到期续约问题是我国城市土地使用制度改革设计中留下的一个悬而未决的问题。2016年,温州首批商品房土地使用权到期,这意味着中国急需为土地使用权到期续约提供解决方案。从政策分析的论证转向来看,土地使用权到期续约问题本质上是一个政策论证的过程。在借鉴威廉·邓恩有关政策论证的结构和要素基础上,通过归纳和总结土地使用权到期续约的6种典型政策主张:无偿续期、象征性有偿续期、市价有偿续期、阶梯续期、租税合一续期、根据建筑物质量有偿续期等,讨论其背后的逻辑。政策方案的选择过程是对政策论证的“论证”,涉及政策方案的评价。结合弗兰克·费希尔的政策评估逻辑,讨论在政策方案选择中面临的4种对话,即技术分析对话、情景对话、系统对话和意识形态对话。任何评估都涉及反事实的建构,政策方案选择是不同反事实的比较过程。经过系统分析,发现无偿续期或象征性有偿续期这两种方案应该是中国未来土地使用权到期续约方案的选择,其共同特点是要求建构反事实的信息少,对于社会的影响和变动不大,有利于维护社会稳定和可持续发展。     

《物权法》亮点解读

《物权法》是我国第一部专门规定物的归属和利用关系的民事法律，其实施对我国将产生深远影响。《物权法》条文中的亮点体现在物权的定义、物权法定原则、不动产登记制度、业主的建筑物区分所有权、善意取得制度、建设用地使用权期间届满的续期问题、担保财产范围等。     

土地使用权期限与房屋所有权完整性的探讨

基于现代物权理论,分析了土地使用权与房屋所有权之间的关系,揭示了目前我国有关法律中关于土地使用权期限的规定对房屋所有权完整性的限制,指出由此影响到房屋产权的自由让渡。最后,提出了如何完善土地使用权期限届满后有关续期申请制度和房屋所有权完整性的有关建议。     

分层建设用地使用权的内涵及相关问题辨析

分层建设用地使用权包括我国《物权法》所规定的建设用地使用权、将土地于一定高度加以水平性分割规定其上下范围的地上以及地下空间的利用权。与建设用地使用权不同,分层建设用地使用权是一项新型的、与建设用地使用权并行的独立用益物权,各分层利用空间因其特殊性而体现出依附性、层次性、独立性及有限性等特点。应当用"一般规定"形式增设"用益物权分层使用权",对分层建设用地使用权予以制度性建构。     

我国城市更新中的用益物权确权问题研究

用益物权确权在城市更新土地法制保障中居于基础地位。国有建设用地使用权的确权问题主要表现为届满续期和收回产生的问题。集体建设用地使用权主要存在规划、颁证确权、缺乏管理细则等问题。宅基地使用权在实践中存在的问题主要表现为登记规则不够规范、收益权能缺失、取得、转让与收回的规定不明等。分层建设用地使用权是对空间利用的权利,是建设用地使用权的新形态,确权问题主要在于分层空间客体确定,以及其与其他权利的关系处理。针对城市更新中的确权问题,完善法律制度应发挥市场决定性作用,正确处理市场与政府的关系;运用体系思维,实现城市更新土地法律制度的系统性、整体性,进行土地产权的权利化构造,平衡国家、集体、村民、非村民之间的利益。     

关于农村宅基地使用权“一户一宅”的反思

《土地管理法》第六十二条第一款应修改为:农村村民一户只能无偿申请一处宅基地,无偿申请宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市的规定。农户申请超过规定面积的宅基地,其超出部分应向村集体经济组织缴纳宅基地使用费。农户申请的超过规定面积的宅基地的使用期限参照城市建设用地使用权的期限,期满后村集体经济组织有权收回该宅基地使用权。最后,在宅基地使用权的原始取得、流转、回收的循环系统中,提出了宅基地使用权原始取得的无偿取得和有偿取得相结合制度,分析了宅基地使用权流转中的内部流转和外部流转的法律关系,构建了有偿回收、无偿回收和补偿回收的宅基地使用权的退出机制。     

住房土地使用权续期收费与房价：基于实验经济学的分析

采用实验经济学方法研究住房土地使用权续期收费对房价的影响。基于14局有效实验，主要判断如下：第一，资产价格泡沫稳健出现；第二，多数情形下资产价格在续期收费节点附近转而下降且下降的原因是续期收费，而非缓慢累积的折旧所导致的基本面价值（简写为FV）下降。在此基础上，估算了续期收费对房价的定量影响——若按资产的10%当期基本面价值收费，房价增速下降约一个百分点。房价的这一温和反应可为政策制定提供参考；政府应合理平衡续期收费和房价，加快土地财政的结构性调整，在高房价现实下的政策制定中应注意稳定居民对土地房屋财产长久受保护的预期。     

家庭农场土地流转合同期满续约过程中的利益博弈

获得适度规模、集中成片的土地是家庭农场生存和发展的前提和基础,在农村土地“三权分置”法律政策下,家庭农场主对通过土地经营权流转集中起来的土地仅享有债权性质的经营权,如果农户在土地流转合同期限届满时选择不续签合同,那么,家庭农场主轻则面临“钉子户”问题,重则丧失全部土地而破产。因此,地权稳定性是家庭农场可持续发展的一个重要指标。在土地流转合同期限届满续期时,家庭农场主和农户都有各自的潜在利益诉求,土地流转合同续期能否实现是双方博弈的结果。利用博弈模型法,基于研究假设条件,建立博弈收益函数,挖掘不同主体在土地流转合同期满续约过程中的利益诉求、冲突表现及矛盾根源,推算出预期社会效果成为均衡策略时需要满足的前置条件。研究发现,最终的均衡策略既要满足农户的土地流转收益需求,又不能让农场主的用地成本负担过重。故而,通过签订土地流转收益动态调整型合同,在家庭农场主和农户之间构建起“紧密的利益共同体”关系,使得农户决定续签土地流转合同与否和收益的增量挂钩。因土地流转收益存在着“阈值”,因而还应考虑家庭农场主的投资回收问题。     

农村集体公益性建设用地使用权：逻辑起点、功能取向与法权构造

农村土地制度在不断改革的基础上进行了连续性修法，经营性建设用地入市、承包地“三权分置”等一系列改革成果均已入法，但以公共利益为目的建造建筑物、构筑物的公益性建设用地却甚少被立法或修法提及，在不同类型土地之间发展失衡。集体公益性建设用地使用权设立之初即具有中国特色，既包含双重“公”的本质，又体现“共”的属性，具备农民生存发展福利的保障功能、农村公序良俗的维护功能、集体土地合理利用的增进功能。集体公益性建设用地使用权进行法权构造对推动物权体系的创新与完善是有必要的，系统化的集体公益性建设用地使用权应当有明确的权利主体、清晰的客体范围、完备的权利内容以及规范的使用期限，方能有效发挥出应有功能。     

房地单独抵押、房地分别抵押的效力——以《物权法》第182条为分析对象

在房地一致原则之下,建筑物及其占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押,但房地单独抵押、房地分别抵押时,并不能仅因违反这一原则而被认定无效。房地单独抵押时,抵押权人就未抵押财产取得法定抵押权;约定抵押权和法定抵押权构成共同抵押,共同担保主债务的履行。房地分别抵押时,各抵押权人仅就其设定抵押权的财产享有抵押权,就其未设定抵押权的财产不享有法定抵押权,但在实现抵押权时,应依《物权法》第146、147条的规定,就建筑物及其占用范围内的建设用地使用权一并变价,各抵押权人仅就其享有抵押权的抵押财产所占变价款中的比例优先受偿。     

20世纪传统诗词论略

20世纪传统诗词的承革嬗变呈马鞍形 ,大致可分为前二十年的承续期 ,中六十年的断续期 ,尾二十年的复兴期。其创作主体为爱国志士、进步学者、革命战士与进步作家等诗人群体 ;思想内容上以爱国主义、民主主义及社会主义为主 ;艺术形式上 ,以“旧瓶装新酒”为主 ;在美学追求上 ,实现了从古典和谐向近现代崇高的过渡 ;在风格上 ,表现为对盛唐雄浑秀丽诗风与南宋爱国诗风的复归与超越。百年诗词成就突出 ,特点鲜明 ,但所受挫折巨大 ,缺陷亦很明显。     

新农村建设中宅基地使用制度改革浅议

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。随着农村经济的发展以及城镇化进程的加快,现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。现行的宅基她管理制度亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从井艮瓠上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场。建议完善宅基地使用权登记制度,建立有偿、有期限宅基地使用制度,逐步放宽宅基地使用权的流转,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

海峡两岸空间权利设计思路之比较——以“区分地上权”和“空间建设用地使用权”为中心

两岸民法均只承认了"区分地上权"或"空间建设用地使用权",都否认了"空间所有权"、"空间永佃权"、"空间地役权"等权利概念.台湾地区民法实行"普通地上权"和"区分地上权"并行.在普通地上权等用益物权可使用土地空间范围等同于土地所有权的前提下,土地所有权人可以为第三人在普通地上权等用益物权可使用土地空间范围内设立区分地上权.大陆地区民法实行建设用地使用权分层设立.在建设用地使用权可使用土地空间范围有限的前提下,土地所有权人可以分别设立地表建设用地使用权、地下空间建设用地使用权、地上空间建设用地使用权.两岸民法的不同设计思路各有其特定社会背景,在各自存在优点的同时,也存在一些适用上的难点.     

论集体建设用地使用权流转法律制度的完善

集体建设用地使用权流转之所以出现一系列问题,关键在于其流转的相关法律制度不健全,配套设施不完善。推动集体建设用地使用权流转,必须贯彻物权平等原则,对集体土地征收加以规制。只有改造集体土地所有权主体,完善集体土地所有权,进一步完善集体建设用地使用权流转的规定,积极推进集体土地确权登记发证工作,建立合理的流转收益分配制度,才能促进集体建设用地使用权流转法律制度的不断完善。     

《物权法》土地出让的创新与评析

在城市土地公有制背景下,土地出让实现了土地归属与利用的分离。《物权法》确立了建设用地的分层出让,明确了土地出让合同的性质,承认了住宅用地期满后的自动续期。这有利于法律规则的统一,凸现私法理念,深入推进了土地市场化。