老旧小区，居民能不能自管物业——“社区物业公司”七年走出一条新路

两年前，《社区》曾刊载过一篇文章《老社区物业自管能走多远》，文章述及天津市某社区的物业公司因物业费“收缴率”过低，而突然撤出社区。社区居委会在没有新的物业公司接手的情况下，决定由社区居民自己承担物业服务的工作，并成立了由业主自愿组成的”物管会”．以协商议事的形式在小区实行“准物业管理”。让人沮丧的是．在实行物业自管的几个月中，问题层出不穷，表现在：     

物业企业如何平稳退出小区管理

物业管理是物业公司接受业主委员会委托对小区实行物业管理服务的一种有偿服务，是业主委员会与物业企业之间的一种民亨合同关系，是市场规则下的双向选择，是市场行为，不是终身服务。因此，就存在物业企业退出小区管理服务的问题。从天津市河东区近年的物业管理情况看，先后有20余个物业企业退出小区物业管理，     

透视新建小区物业纠纷

北京市海淀区八里庄街道所辖的70多个小区中，约有20多个小区是新开发的小区。通过调查发现：新建小区都不同程度存在着物业纠纷问题，多数小区的部分业主由于不满物业服务或开发问题拒缴物业费，物业公司收费率较低；个别小区因业委会选举或“维权”行为，引发了业主与物业公司间的矛盾，在某些地区甚至出现了业主与业委会、业主与业主间的“派系争斗”。     

老小区管理新模式:四位一体+准物业

8月底的一天上午,家住江苏省镇江市桃花坞七区21栋的朱梅兰高兴地挎着菜篮子出去买菜。可就在几个星期之前,她却宁愿宅在家里也不愿出门,即使出门也要带上手帕捂住鼻子。老小区就是问题多,谁都不愿意看到楼前的化粪池漫溢,然而联系社区和物业后,没几天就搞定了这个‘老大难’,现在出门一点异味都没有了。     

老旧小区如何推行“准物业”管理

北京市朝阳区在无人管理的老旧小区推行“准物业”管理模式,在治安防范、绿化保洁、维护维修和停车管理等方面,全面提高小区服务管理水平,让老旧小区的居民也能“人人享有物业服务”。朝阳区社会办相关负责人详细介绍了“准物业”管理的3种模式,并表示居民可通过民主决策机制确定实施哪种模式。     

产业化物业营造温馨之“家”

物业炒小区、业主炒物业,如今在不少小区,这样的“戏码”隔一两年就会上演一次。究其原因,一是物业公司服务差强人意,导致小区业主缴费率不足,再加上业委会的不成熟与不健康,更是让小区管理变得“雪上加霜”。业内人士指出,物业服务企业的频繁更换与退出,不仅仅影响了物业管理行业自身,最受伤害的是整个小区的业主。     

产业化物业营造温馨之“家”

物业炒小区、业主炒物业,如今在不少小区,这样的"戏码"隔一两年就会上演一次。究其原因,一是物业公司服务差强人意,导致小区业主缴费率不足,再加上业委会的不成熟与不健康,更是让小区管理变得"雪上加霜"。业内人士指出,物业服务企业的频繁更换与退出,不仅仅影响了物业管理行业自身,最受伤害的是整个小区的业主。在湖北省襄阳市樊城区,同样有这么几个小区也经历了物业与业主对抗带来的     

老旧小区都有本“难念的经”

小区被盗率高、卫生环境脏乱差、基础设施受损严重……有的压根没有物业,有物业的也不完善,有专业的物业公司来管理成了老旧社区居委会工作人员以及居民最大的心愿。据笔者了解,收不齐物业管理费、小区居民更换率高、居民与物业公司分歧大等增加了老旧小区的管理难度。     

老旧小区物业改造“三板斧”

为破解老旧楼无物业管理制约城市建设的瓶颈,建立群众亟须的物业长效、良性循环的管理模式,吉林省敦化市渤海街把老旧小区改造作为街道服务提升年的首要任务,“三板斧”打造政府出资、市场运营,群众监督的物业恢复民生工程。     

菜单式物业服务分等收费标准制定的实证分析

如何科学制定菜单式物业服务分等收费标准,目前还面临着诸多困难。以《南京市普通住宅物业服务分等收费标准》为例,总结菜单式物业服务分等收费的制定过程,标准的制定原则是(1)质价相等;(2)各方兼顾;(3)层次性;(4)可操作性。采用抽样调查的方法,在实施物业管理的住宅小区中按照所在行政区,总建筑面积进行二维划分,兼顾不同的建筑类型(同时已实施物管两年以上),按照比例抽取100个样本,对物业管理企业的服务水平与成本支出、业主的关注程度进行系统调查,通过数学方法对样本的物业服务水平进行量化,统计包括清洁卫生、绿化养护、安全护卫、设施设备养扩、综合管理等五大服务项目不同服务等级下的社会平均成本,得出业主的关注程度,以此调查结果作为服务标准、收费标准制定的重要依据。     

关于物业、物业服务和物业管理的相关法律问题解答

有读者来信咨询:随着居住条件的改善,物业概念及相关服务走入百姓生活。今天,小区物业服务已是居民们日常生活中的一部分,事关居民切身利益。在日常,因物业、物业服务和物业管理而引发的与居民的矛盾时有发生,能否讲讲与物业相关的法律知识,以便正确处理问题?     

小区自管:是凤凰涅槃还是火中取栗

说到小区自管,很多人并不太理解。尤其是新闻媒体,很容易在报道中把"小区自管"与"业主自治"混淆。业主自治,就是小区业主们依法成立业主大会并选举出业委会,由业主们讨论决定小区的物业服务定什么价格和标准。至于在业主大会成立后,如何提供物业服务,《物权法》     

物业“撂挑子”以后……

能够居住在环境整洁、配套设施完善的小区里,是业主们共同的心愿。然而很多社区居民或许都遇到过这样的问题——物业服务初期效果很好,过了一段时间,由于出现的问题越来越多,部分业主开始拒交物业费,最后陷入恶性循环,导致物业撤出,小区管理陷入混乱。这样的问题到底有没有办法解决呢?辽宁省鞍山市铁西区千龙户智慧园小区一期也是个曾被物业弃管的小区,     

小区居民自己当“管家”

中街社区位于骆驼街道中心地段,集居住、商贸于一体,社区内的住宅区几乎都是敞开式的,小区物业管理与服务相对滞后。社区两委会针对社区的实际情况,根据居民的需求,先后于2003年和2007年在银店弄小区（旧城改造原拆原建、商住合一的小区,一直没有物业公司接手管理）和东邑家园（原物业公司因收费率低难以维持日常开支而撤出）实行居民自治管理试点,让居民自己当“管家”。     

谈谈物业服务中的“酬金制”

在小区物管活动中,每家按面积大小交一定金额的物业费,物业公司通过二次采购外包或自己组织来提供各种物业服务项目。但这些钱如何变成我们日常感受到的物业服务,则有着很多“门道”。     

物业与业主矛盾缘何“水火不容”？

领了房屋钥匙,—直未装修和入住,也没有享受任何物业服务,物业公司却收取全额物业费。近日,内蒙古市民张先生遇到了这样的规心事。 —按理说,业主应该享受服务才支什费用,从未入住却收取全额物业费不仅不合理,也缺乏人陆化。现实生活中,物业与业主之间存在着种种矛盾,主要源于对彼此关系缺乏清晰的认识,物业与业主之间不妨重新定位,厘清彼此关系。     

小区换“管家”为何这样难

事件:　换“管家”带来的风波 位于北京市东城区的聚龙花园是京城首个外销公寓,自1994 年建成以来,一直由中天物业管理公司进行管理。但业主对这个“老管家”　的服务并不满意,据业主牛女士介绍:“一方面物业公司的收费让业主感到难以接受,每月1美元/平方米。另一方面物业的服务质量比较差,业主缴纳了4000 多万元的维修基金,但小区的设施出问题了,他们却置之不理。” 2003年10月,该小区业主成立了业主 的这些决定,而且业委会几乎所有成员都 则,选聘、解聘物业管理企业、专项维修资事件:　换“管家”带来的风波 欠缴物业费,…     

物业“满意度调查”的含金量有多高

作为物业服务合同的甲方乙方,业主和物业公司都关心物业服务能否让业主满意,而评判业主满意与否,通常会有两个指标:其一,就是物业费的主动缴费率,满意的业主占大多数时,缴费率一般也不会太低;其二,就是业主满意度调查的统计分值。物业服务的满意度调查是从上世纪90年代开始的,随着2000版ISO9000标准把顾客满意作为对质量管理体系业     

谈谈物业服务中的“酬金制”

在小区物管活动中,每家按面积大小交一定金额的物业费,物业公司通过二次采购外包或自己组织来提供各种物业服务项目。但这些钱如何变成我们日常感受到的物业服务,则有着很多门道。一般情况下,物业公司就相当于一个二道贩子,业主们没有权利知道它采购的服务产品的真实价格,物业公司就是靠从中赚取差价来获得利润的。这种服务采购的全暗箱操     

怎样打小区更换物业公司的“有准备之仗”

老物业企业按照程序退出小区管理后,在小区业委会由于各种原因没有建立起来．不能按照正常程序选聘新物业企业的情况下,所在街道办事处一般会从维护社区和谐稳定的大局出发,委托一家物业企业临时接管,保证管理的连续性。但总结了不少小区的管理发展情况来看。往往会出现几种不同的情况,